小區(qū)調(diào)研報(bào)告
在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，我們使用報(bào)告的情況越來(lái)越多，寫報(bào)告的時(shí)候要注意內(nèi)容的完整。在寫之前，可以先參考范文，以下是小編整理的小區(qū)調(diào)研報(bào)告，希望能夠幫助到大家。
小區(qū)調(diào)研報(bào)告1
龍灣小區(qū)調(diào)研：
1。小區(qū)周邊情況：
①。小區(qū)周邊交通便利
�、�。小區(qū)附近教育、商業(yè)、娛樂(lè)等設(shè)施分布較少。
③。小區(qū)附近有著良好的景觀環(huán)境，北側(cè)毗鄰渾河沿岸。東側(cè)有濕地公園，如天然氧吧；向西不遠(yuǎn)有功能及景觀于一體的奧體公園。
2。小區(qū)數(shù)據(jù)概況：
①。占地面積：226000平方米
總建筑面積：566000平方米
開發(fā)周期：20xx—20xx
開工時(shí)間：20xx—3—1
竣工時(shí)間：20xx—12—31
總戶數(shù)：450套
�、凇Ｐ^(qū)樓層狀況：32層、25層高層住宅及12層多層住宅。
�、邸ｍ�(xiàng)目特色：集水岸、濕地、公園，住宅為一體的高舒適度水岸景觀大宅。
3道路分析
周圍是城市次干路和支路，屬于渾南大道分之路，為渾南大道分流，車流量比較少，早晚高峰時(shí)候也不出現(xiàn)堵車，周圍車輛基本以私家車為主，噪音較小。內(nèi)部道路只有一條
雙向單車道，小區(qū)基本以步行為主。
4小區(qū)主要人群：
由于該小區(qū)處于渾南新區(qū)優(yōu)越地段，建筑施工投入成本較高，因此業(yè)主一般都是來(lái)自周邊各地有較強(qiáng)購(gòu)買能力的各行業(yè)精英人群。
5景觀分析：
�、僖肓巳跂|方審美情趣和濃厚異域風(fēng)情于一體的泰式園林景觀，以充滿佛教色彩的雕塑、小品、圖騰柱為點(diǎn)綴，東南亞特色亭廊為內(nèi)容，在融和中式園林的虛實(shí)空間中變化多端。滋潤(rùn)萬(wàn)物的水是園林的核心線索，不盡相同的園林景觀，被串成了一幅完整的景觀體系，長(zhǎng)約400米的景觀大道與濕地公園相連更成為園區(qū)景觀的畫龍點(diǎn)睛之筆。
�、谛^(qū)外部規(guī)劃了濕地公園，位于住宅區(qū)東側(cè)景觀豐富。小區(qū)北側(cè)為沈陽(yáng)市渾河南岸濱河公園，有著良好的景觀視線。
6規(guī)劃分區(qū)：
小區(qū)以高層建筑為主，內(nèi)部主要特色為融合東南亞園林的異域風(fēng)情，以及泰國(guó)南傳佛教建筑的建筑特色，增大高層之間的樓間距，使園林景觀面積增大，給居住者以良好的景觀體驗(yàn)。
此區(qū)域?yàn)檎麄�(gè)小區(qū)內(nèi)部最為重要的園林設(shè)計(jì)區(qū)域，以三個(gè)南傳佛寺建筑外形的休憩空間相連，形成這個(gè)區(qū)域的景觀軸線，左側(cè)的亭子周圍環(huán)繞較大面積的水體，在水內(nèi)鋪裝的映襯下顯得格外富麗堂皇，利用高差變化，使游園者有移步換景之感。
連接各個(gè)景觀組團(tuán)的小路曲折蜿蜒，周圍綠植景觀豐富多樣，同時(shí)考慮了無(wú)障礙坡道的'設(shè)計(jì)，滿足殘疾人參與游園的要求。
7小區(qū)內(nèi)部綠植分析：
沈陽(yáng)市位于中國(guó)東北地區(qū)南部，遼寧省中部，以平原為主，山地丘陵集中在東南部，遼河、渾河、秀水河等途經(jīng)境內(nèi)。屬溫帶半濕潤(rùn)大陸性氣候，全年氣溫在—20度~30度之間，平均氣溫8。3度，全年降水量500毫米，全年無(wú)霜期183天。受季風(fēng)影響，降水集中，溫差較大，四季分明。
8。建筑單體設(shè)計(jì)分析：
建筑物的立面具有現(xiàn)代氣息，高層、小高層住宅以暖灰色為主基調(diào)，頂部通過(guò)建筑物或單元之間的高低錯(cuò)落，懸挑構(gòu)件穿插及窗口變化營(yíng)造空間的動(dòng)感，在建筑上形成了斑駁的落影；中部簡(jiǎn)潔明快，充滿韻律感，利用陽(yáng)臺(tái)、窗戶的凸凹和材料質(zhì)感的變化，使立面產(chǎn)生強(qiáng)烈的虛實(shí)對(duì)比及陰影效果；底部顏色較深造型穩(wěn)重大方。
建筑均為短單元純板式結(jié)構(gòu)，全部為南北朝向。有飄窗、角窗、落地窗等開窗形式，增加了采光面積，并且使光影變化豐富。小區(qū)高層、小高層住宅從95至227平方米十余種戶型，實(shí)現(xiàn)了動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)；前后樓之間的視線錯(cuò)位、家庭成員之間臥室、主人衛(wèi)生間與客人衛(wèi)生間的分區(qū)設(shè)置，保證私密性最佳。整個(gè)小區(qū)建筑主色調(diào)為米黃色、暖灰色，各個(gè)建筑單體風(fēng)格統(tǒng)一，均采用簡(jiǎn)約素雅的設(shè)計(jì)并且充滿現(xiàn)代氣息。
9。主要戶型分析：
所有戶型均為南北朝向，面寬大，進(jìn)深小，易形成室內(nèi)空氣對(duì)流，每戶均保證兩個(gè)以上居住空間朝南。下圖為174平米基本戶型。
10。小區(qū)停車場(chǎng)設(shè)置：
小區(qū)為了充分滿足住戶的停車需要，設(shè)置了地上和地下停車位，但是由于小區(qū)車輛保有率較低，地下停車位基本能夠滿足住戶需求。小區(qū)北側(cè)設(shè)置兩個(gè)地下停車場(chǎng)，南側(cè)設(shè)置一個(gè)地下停車場(chǎng)，與其他小區(qū)相比沒有出現(xiàn)地面停滿車輛給行人造成不便的情況。住戶可以充分享受小區(qū)綠化及健身設(shè)施帶來(lái)的便利。
11小區(qū)出入口設(shè)置：
該小區(qū)共設(shè)置四個(gè)出入口，分別為北門、西門、西南門、南門，很好的滿足了內(nèi)部用戶出入需求。
12日照分析
小區(qū)以高層為主，北側(cè)樓層較高，南側(cè)較低，中間最低，錯(cuò)落開來(lái)，基本滿足了每戶的入住需要。單手樓間距較小，會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的遮擋。
總結(jié)及經(jīng)驗(yàn)借鑒：
�、僖�(guī)劃方面：現(xiàn)代小區(qū)的總體布局、單體空間組合、房屋構(gòu)造、自然能源的利用、節(jié)能措施、綠化系統(tǒng)以及生活服務(wù)的配套設(shè)計(jì)，都必須以改善人的生態(tài)環(huán)境、提高生活質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)。
②細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)方面：應(yīng)注重綠化布局的層次、風(fēng)格以及與建筑物的相互呼應(yīng)；注重不同植物的相互補(bǔ)充、配合；注意發(fā)揮綠化在整個(gè)生態(tài)小區(qū)其他更深層次的作用，比如隔熱、防風(fēng)、防塵、防噪聲、消除毒害物質(zhì)和殺滅細(xì)菌等；甚至從視覺和心理上能消除精神疲勞。
�、鄯课輼�(gòu)造方面：應(yīng)考慮自然生態(tài)和社會(huì)生態(tài)等多方面的需要，注意節(jié)約能源、注重居住者對(duì)自然空間和人際關(guān)系交往的需求。
小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)、景觀綠地系統(tǒng)、建筑風(fēng)格、公共服務(wù)設(shè)施、停車系統(tǒng)等。
小區(qū)調(diào)研報(bào)告2
良好的投資環(huán)境決定招商引資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效。為客觀反映我縣投資環(huán)境現(xiàn)狀，了解廣大投資者對(duì)我縣投資環(huán)境的評(píng)價(jià)和意見，20××年初，縣xxx通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查和實(shí)地走訪，在全縣范圍內(nèi)進(jìn)行了一次投資環(huán)境調(diào)查。
一、調(diào)查的基本情況
本次調(diào)查共在轄區(qū)內(nèi)的112個(gè)工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)業(yè)企業(yè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目中抽取樣本45個(gè)，其中對(duì)31個(gè)樣本進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，對(duì)14個(gè)樣本進(jìn)行了走訪調(diào)查。調(diào)查對(duì)象涵蓋水電、化工、石油、板石、礦石和煤炭開采、商品零售、茶葉加工、房地產(chǎn)開發(fā)等11個(gè)行業(yè)。其中國(guó)有企業(yè)3個(gè)，民營(yíng)企業(yè)20個(gè)，其它類型企業(yè)22個(gè)。調(diào)查樣本中境外投資企業(yè)（項(xiàng)目）34個(gè)，境內(nèi)投資企業(yè)（項(xiàng)目）11個(gè)。
二、調(diào)查的結(jié)果
1、對(duì)投資環(huán)境的總體評(píng)價(jià)
�。�1）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭好，投資預(yù)期有信心。調(diào)查中有的調(diào)查對(duì)象對(duì)我縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景充滿信心，同時(shí)認(rèn)為我縣投資環(huán)境很好的占,認(rèn)為和其它地方差不多的占％，認(rèn)為和其它地方差距很大的占％。對(duì)在我縣投資的預(yù)期回報(bào)充滿了信心和有一定信心的分別為和，信心不足和沒有信心的分別為和。
�。�2）、資源豐富、投資成本低。調(diào)查中因資源豐富而在我縣投資的占％；因政府支持，投資環(huán)境好的占％；因政策優(yōu)惠，環(huán)境寬松的占％。由于政府采取了“你發(fā)財(cái)，我發(fā)展”的戰(zhàn)略思路，降低了準(zhǔn)入門檻，使投資者大大降低了投資成本。
2、對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施方面的評(píng)價(jià)
調(diào)查問(wèn)卷反映，有％的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為我縣的交通、物流方便；％的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為不能滿足企業(yè)的需要，亟待改善。對(duì)當(dāng)前的通訊及信息化狀況滿意的占，基本滿意的占，不滿意的占。調(diào)查對(duì)象對(duì)供電服務(wù)認(rèn)為滿意的占％；基本滿意的占％；不滿意的占。調(diào)查對(duì)象對(duì)金融服務(wù)狀況感覺滿意的占％；基本滿意的占％。調(diào)查結(jié)果表明我縣的社會(huì)基礎(chǔ)服務(wù)不盡人意，直接影響了投資者的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，急需加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度，努力解決交通、通訊、電力供應(yīng)方面存在的問(wèn)題。
3、對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的評(píng)價(jià)
（1）、從土地管理、工商管理、行業(yè)扶持、項(xiàng)目審批、環(huán)境保護(hù)、規(guī)劃管理、稅費(fèi)優(yōu)惠政策共七個(gè)方面的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查的結(jié)果看：認(rèn)為有利于吸收投資的占％；亟待改善和配套的占％；不利于吸收投資的占％。調(diào)查中對(duì)土地管理、項(xiàng)目審批方面的認(rèn)同率高，普遍認(rèn)為土地資源供給價(jià)格較低，政策優(yōu)惠。其中土地供給方面的滿意度為；項(xiàng)目審批方面的滿意度為％。
（2）、對(duì)我縣的勞動(dòng)力資源表示基本滿意。％的調(diào)查對(duì)象偏好于雇傭本地工人,且對(duì)本地勞動(dòng)力價(jià)格滿意率為。對(duì)我縣的市場(chǎng)規(guī)模、融資環(huán)境評(píng)價(jià)較低。其中對(duì)融資狀況的滿意度僅為％。
4、對(duì)政治社會(huì)環(huán)境和法制環(huán)境的評(píng)價(jià)
�。�1）、調(diào)查結(jié)果顯示：政府部門提供的服務(wù)是比較好的。有的認(rèn)為政府部門工作人員服務(wù)態(tài)度和辦事效率較高；的認(rèn)為一般。對(duì)政府部門亂攤派、亂收費(fèi)、亂罰款的現(xiàn)象有％的企業(yè)沒遇到過(guò)；的企業(yè)受到或者經(jīng)歷過(guò)。有％的調(diào)查對(duì)象沒遭遇過(guò)吃拿卡要；有％的對(duì)象曾經(jīng)歷過(guò)。
�。�2）、對(duì)我縣的政策法制環(huán)境表示滿意。所有的調(diào)查對(duì)象在投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，合法權(quán)益都能得到法律保障。
5、對(duì)生活及文化娛樂(lè)環(huán)境的評(píng)價(jià)
調(diào)查對(duì)象對(duì)社會(huì)治安和安全感滿意的為；對(duì)生態(tài)環(huán)境滿意的為；對(duì)我縣當(dāng)前的休閑、娛樂(lè)等文化生活服務(wù)業(yè)普遍感覺不滿意，認(rèn)為不好或比較落后的各占50％。
三、存在的主要問(wèn)題
1、交通、物流不暢。調(diào)查過(guò)程中業(yè)主們普遍反映火車運(yùn)力緊張、公路設(shè)施極其落后是我縣縣當(dāng)前投資環(huán)境中存在的最大問(wèn)題。雖經(jīng)近幾年的建設(shè)，我縣基礎(chǔ)設(shè)施較以前有了很大改觀，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了當(dāng)前企業(yè)、居民生產(chǎn)生活的需要，嚴(yán)重制約著我縣的招商引資工作。
2、群眾阻擾業(yè)主生產(chǎn)、建設(shè)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，有關(guān)部門協(xié)調(diào)能力不強(qiáng)。調(diào)查中有近四成的業(yè)主反映,近三年中都不同程度的遇到過(guò)居民阻擾生產(chǎn)、建設(shè)的事情，主要表現(xiàn)為道路交通和土地糾紛，其中礦山開采企業(yè)經(jīng)歷最多。
對(duì)此，政府有關(guān)部門協(xié)調(diào)不及時(shí)，不得力，一件事情經(jīng)常要幾個(gè)月才能解決，嚴(yán)重影響企業(yè)的生產(chǎn)。
3、優(yōu)惠政策執(zhí)行不夠,未能落到實(shí)處，政府部門的誠(chéng)信度有待提高。調(diào)查結(jié)果表明,優(yōu)惠政策是我縣投資環(huán)境中最具吸引力的因素。但是,相當(dāng)部分業(yè)主反映優(yōu)惠政策兌現(xiàn)力度不足,沒能落到實(shí)處，當(dāng)企業(yè)引進(jìn)后，優(yōu)惠政策被打折,極大的傷害了外來(lái)投資者的感情,影響了我縣的`投資環(huán)境和招商形象。
4、部分職能部門的服務(wù)有待加強(qiáng)。調(diào)查對(duì)象對(duì)我縣個(gè)別單位辦事效率的認(rèn)同率較低，只有,同時(shí)有的調(diào)查對(duì)象對(duì)部分職能部門提出了具體的意見。問(wèn)題主要集中在：部分職能部門辦事程序復(fù)雜而且缺少透明度；有的部門檢查頻繁,重罰輕管；個(gè)別公務(wù)員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)低,辦事拖拉;還有的部門缺乏對(duì)企業(yè)的了解和溝通,工作缺乏靈活性，官僚作風(fēng)存在。
5、生活環(huán)境不盡人意，文化娛樂(lè)業(yè)發(fā)展落后,居民業(yè)余休閑活動(dòng)匱乏。
四、對(duì)進(jìn)一步改善投資環(huán)境的建議
1、多方面爭(zhēng)取，積極改善我縣的交通物流現(xiàn)狀。在目前還無(wú)力改善出境公路狀況的情況下，政府要出面爭(zhēng)取鐵路部門的支持，逐步改善居民出境難、貨物運(yùn)輸不暢的現(xiàn)狀。
2、制定考核評(píng)價(jià)體系，建立改善投資環(huán)境的長(zhǎng)效機(jī)制，營(yíng)造可持續(xù)發(fā)展的投資環(huán)境�？h上應(yīng)強(qiáng)化投資環(huán)境監(jiān)督機(jī)構(gòu)，切實(shí)有效的受理和處理外來(lái)企業(yè)的投訴案件,促進(jìn)外來(lái)企業(yè)投訴處理步入制度化、規(guī)范化的軌道。建立投資環(huán)境評(píng)價(jià)機(jī)制,由縣紀(jì)委,監(jiān)察局牽頭,定期對(duì)影響我縣投資環(huán)境的行政效率、法規(guī)政策、收費(fèi)環(huán)境、社會(huì)治安、社會(huì)服務(wù)等進(jìn)行檢查,限期解決存在的問(wèn)題。
3、政府各部門要努力提高自身的誠(chéng)信度、工作協(xié)調(diào)能力，增加工作透明度，承諾的優(yōu)惠政策就要兌現(xiàn)，并一視同仁，陽(yáng)光操作。對(duì)各種糾紛政府主管部門要及時(shí)予以協(xié)調(diào)解決，切實(shí)維護(hù)投資者的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，堅(jiān)決杜絕“三亂”現(xiàn)象和“吃拿卡要”現(xiàn)象發(fā)生。
4、加快發(fā)展縣城文化娛樂(lè)、休閑產(chǎn)業(yè)。良好的工作環(huán)境固然重要，舒心的生活環(huán)境也不可忽視，高質(zhì)量的生活條件和生活服務(wù)水平也是提升招商引資競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。因此政府要積極引導(dǎo)，加快居民文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)全面進(jìn)步，進(jìn)一步改善全縣投資環(huán)境。
小區(qū)調(diào)研報(bào)告3
危舊小區(qū)改造是關(guān)系廣大群眾切身利益的“民心工程”，是建設(shè)現(xiàn)代化濱湖大城市的重要組成部分。近年來(lái)，在市委、市政府的重視下，我市危舊小區(qū)改造的呼聲依然很強(qiáng)烈。為此市政協(xié)主席會(huì)議決定由余成培、李曉梅副主席牽頭，市政協(xié)聯(lián)合瑤海區(qū)政協(xié)組織部分委員，在去年調(diào)研的基礎(chǔ)上，繼續(xù)圍繞我市危舊小區(qū)改造開展調(diào)研。市和區(qū)政協(xié)調(diào)研組聽取了市建委、瑤海區(qū)政府的情況通報(bào)，召開了四個(gè)城區(qū)危舊房改造辦公室負(fù)責(zé)人座談會(huì)、危舊房改造工程在建項(xiàng)目單位負(fù)責(zé)人座談會(huì)，實(shí)地考察了瑤海區(qū)危舊房改造工程，調(diào)研組經(jīng)過(guò)研討，形成以下調(diào)研報(bào)告。
一、我市危舊小區(qū)改造工作的基本情況
近年來(lái)，在市委、市政府的重視下，各區(qū)和有關(guān)部門的共同努力，全市已實(shí)施改造危舊房屋建筑面積約70萬(wàn)平方米，近8000戶居民住房條件得到了改善。從近幾年危舊小區(qū)改造的實(shí)施情況來(lái)看，取得了一定成效，但總體狀況仍不容樂(lè)觀。據(jù)20xx年四個(gè)城區(qū)調(diào)研摸底，全市待改造危舊小區(qū)共214處，需拆除房屋建筑面積376.7萬(wàn)平方米，拆遷戶5.75萬(wàn)戶，涉及人口18.9萬(wàn)人�？鄢醒腭v肥單位和省屬單位項(xiàng)目，市屬待改造危舊小區(qū)仍有155處，需拆除房屋建筑面積301萬(wàn)平方米，拆遷戶4.7萬(wàn)戶，涉及人口15.83萬(wàn)人。我市的危舊小區(qū)，主要分布在老城區(qū)、工廠區(qū)和城郊結(jié)合部，房屋破舊且不成套，戶均居住面積狹小且各類設(shè)施陳舊不全，居住環(huán)境差且安全隱患重，與現(xiàn)代化濱湖城市建設(shè)的要求不相符合，與全市跨越式發(fā)展的形勢(shì)不相適應(yīng)。
造成我市存在較多危舊小區(qū)和眾多危舊房屋的原因：我市國(guó)有集體老企業(yè)于50年代、60年代建造的職工生活區(qū)，由于使用年限長(zhǎng)、建造標(biāo)準(zhǔn)低、長(zhǎng)期失修，基本上已成為危舊房；相當(dāng)一部分直管公房，使用年限較長(zhǎng)且多年失修，也成為危舊房；城市經(jīng)多年擴(kuò)張以及進(jìn)行區(qū)劃調(diào)整，市區(qū)面積不斷擴(kuò)大，一部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃入市區(qū)，危舊房較多的“城中村”與城市老舊生活小區(qū)混雜一起；有一些危舊房是歷年積累的棚戶區(qū)。
我市危舊小區(qū)改造工作主要經(jīng)歷了兩個(gè)階段：一是20xx年以前，出臺(tái)了相關(guān)政策，通過(guò)項(xiàng)目合作、集資、招標(biāo)、招商等多種方式，推動(dòng)了無(wú)為路生活小區(qū)、自行車二廠生活區(qū)、鋼鐵新村、巢三付、航運(yùn)南村、東區(qū)“八百戶”等危舊小區(qū)的改造，實(shí)施改造危舊房屋建筑面積約70萬(wàn)平方米。二是20xx年以來(lái)，市政府出臺(tái)了合政[20xx]50號(hào)文件、[20xx]32號(hào)文件，進(jìn)一步推進(jìn)危舊小區(qū)改造工作，全市共有27個(gè)項(xiàng)目通過(guò)向社會(huì)招標(biāo)（公示）的運(yùn)作方式落實(shí)了開發(fā)建設(shè)單位，占地1106畝，房屋建筑面積約69萬(wàn)平方米，涉及居民住戶約9215戶。目前有9個(gè)項(xiàng)目已開工建設(shè)，有12個(gè)項(xiàng)目已動(dòng)遷或辦結(jié)拆遷手續(xù)，還有6個(gè)項(xiàng)目正在辦理規(guī)劃方案的調(diào)整及用地和拆遷手續(xù)。
二、影響我市危舊房改造工作的主要問(wèn)題
雖然我市危改工作取得了一定成績(jī)，但仍有一些問(wèn)題影響著危改工作的推進(jìn)。
�。ㄒ唬┱J(rèn)識(shí)問(wèn)題
一是參與指導(dǎo)和推動(dòng)危改工作的眾多政府部門，對(duì)危改工作的重要性、迫切性和艱巨性的認(rèn)識(shí)參差不齊。二是改造范圍內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人認(rèn)識(shí)差異大，多數(shù)產(chǎn)權(quán)人在滿足其合理補(bǔ)償要求的前提下，能夠理解和支持危改工作，但也有少數(shù)產(chǎn)權(quán)人認(rèn)為“開發(fā)商賺錢，不要白不要”，以不愿改造為由或提出過(guò)高附加條件，致使危改項(xiàng)目遲遲不能動(dòng)遷。
�。ǘw制問(wèn)題
近年來(lái)，我市的危舊小區(qū)改造分別由各區(qū)政府、市工投公司及市房產(chǎn)局三方分頭實(shí)施，由于缺少市級(jí)強(qiáng)有力的組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作協(xié)調(diào)機(jī)制，三方實(shí)施主體在政策和規(guī)劃的相互統(tǒng)一、資金和安置用地的切實(shí)保障等方面，協(xié)調(diào)難度很大，不利于危舊小區(qū)的成片改造、城市總體規(guī)劃的實(shí)施以及舊城改造目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，負(fù)面作用直接影響危改工作的推進(jìn)。
（三）政策問(wèn)題
一是合政[20xx]50號(hào)文件規(guī)定危改項(xiàng)目享受九項(xiàng)優(yōu)惠政策，在實(shí)際運(yùn)作中或是與其他現(xiàn)行政策有所抵觸、或是有關(guān)部門認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，存在難落實(shí)或不能落實(shí)的情況。據(jù)座談會(huì)上開發(fā)建設(shè)單位反映，政策兌現(xiàn)手續(xù)繁瑣且時(shí)間長(zhǎng)，尤其是土地出讓金先征后返政策的落實(shí)，由于種種原因遲遲未能兌現(xiàn)。二是按照原地安置要求，多數(shù)危改小區(qū)實(shí)施改造，只有在較高的容積率下才能自求平衡，但又面臨日照要求（2小時(shí)日照）、車位要求（1:1配置）與容積率之間難以調(diào)和的矛盾。三是現(xiàn)行拆遷貨幣化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，給拆遷工作帶來(lái)較大難度。近兩年瑤海區(qū)住房拆遷貨幣化補(bǔ)償，均價(jià)高于2700元/每平方米，商業(yè)用房拆遷貨幣化補(bǔ)償均價(jià)在7000元至8000元之間/每平方米，都高于現(xiàn)行政策規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
�。ㄋ模┎疬w問(wèn)題
一是危改項(xiàng)目采取的是現(xiàn)狀招標(biāo)、毛地供應(yīng)方式，拆遷工作由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，拆遷過(guò)程中不可預(yù)見因素較多，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，開發(fā)建設(shè)單位參與危改的積極性不高。二是多數(shù)危舊小區(qū)原先建筑密度高、戶均居住面積小、每戶人口多、房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，住戶、產(chǎn)權(quán)人以及產(chǎn)權(quán)單位對(duì)安置補(bǔ)償?shù)囊蟛槐M統(tǒng)一，違章建筑和搭蓋很難按照現(xiàn)行規(guī)定無(wú)償拆除，安置補(bǔ)償矛盾非常突出。由于開發(fā)建設(shè)單位和被拆遷方的利益難以取得一致，拆遷阻力較大，勢(shì)必加大危改成本、延長(zhǎng)改造周期。三是拆遷與土地審批手續(xù)在辦理程序上存在相互制肘問(wèn)題，一些已落實(shí)開發(fā)建設(shè)單位的項(xiàng)目因拆遷問(wèn)題處于停滯狀態(tài)。
�。ㄎ澹┯玫貑�(wèn)題
一是有的危舊小區(qū)內(nèi)夾雜已經(jīng)撤隊(duì)轉(zhuǎn)戶的零星土地，按照現(xiàn)行政策規(guī)定需要報(bào)批征用，使得項(xiàng)目不能及時(shí)動(dòng)工。二是對(duì)于原地安置項(xiàng)目，存在著用地范圍內(nèi)出讓與劃撥土地的分割問(wèn)題。三是對(duì)被拆遷戶原房屋性質(zhì)為商品住房的，在安置時(shí)按照劃撥用地安置，不盡合理，極易引發(fā)矛盾。
三、幾點(diǎn)建議
近期，市委、市政府高度重視危改工作，多次召開會(huì)議專題研究危舊小區(qū)改造問(wèn)題；市第八次黨，代會(huì)提出了在“十一五”期間危舊小區(qū)改造基本結(jié)束的總體要求；市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)多次親臨危舊小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察調(diào)研，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)率隊(duì)赴沈陽(yáng)、撫順、長(zhǎng)春、成都等地考察危改工作；成立了由市委書記任組長(zhǎng)、市長(zhǎng)任副組長(zhǎng)、四個(gè)城市區(qū)和市直相關(guān)部門主要領(lǐng)導(dǎo)為成員的市危舊小區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組；按照市委、市政府的部署要求，各區(qū)政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)危舊小區(qū)進(jìn)行了新一輪調(diào)查摸底，市規(guī)劃部門編制了專項(xiàng)概念性規(guī)劃，市建委完成了對(duì)全市危舊小區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行整合、打捆、經(jīng)濟(jì)分析及異地安置點(diǎn)選擇等工作；市建委代擬的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)危舊小區(qū)改造工作的意見》和《合肥市危舊小區(qū)改造實(shí)施方案》，已經(jīng)市危改專題會(huì)議原則同意，修改完善后將予以實(shí)施。即將實(shí)施的《意見》，對(duì)危舊小區(qū)進(jìn)行了界定，提出了“六個(gè)統(tǒng)一”的具體做法，對(duì)實(shí)施主體、責(zé)任主體、資金籌措、安置用地保障、政策措施、組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)機(jī)制等重要問(wèn)題予以明確；《實(shí)施方案》提出了具體計(jì)劃安排，明確了操作程序、安置用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及資金籌措方式等。較之以往的政策，《意見》和《實(shí)施方案》更全面、更有針對(duì)性且具有操作性，必將有力地推動(dòng)我市的危舊小區(qū)改造。為使我市的危改政策更加合理完善，更有力地推動(dòng)危改工作，調(diào)研組經(jīng)過(guò)討論，提出以下幾點(diǎn)建議：
1、盡快完善城市拆遷安置政策法規(guī)。拆遷安置是危改工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)，為了切實(shí)維護(hù)被拆遷群眾利益、操作中更多地體現(xiàn)以人為本、更好地堅(jiān)持依法行政、多方面加強(qiáng)拆遷安置監(jiān)管工作，建議盡快出臺(tái)《合肥市危舊小區(qū)改造土地轉(zhuǎn)拍賣管理辦法》、《合肥市危舊小區(qū)改造房屋拆遷糾紛仲裁程序》、《合肥市危舊小區(qū)改造拆遷安置方案聽證程序》、《合肥市危舊小區(qū)改造拆遷房屋評(píng)估辦法》、《合肥市危舊小區(qū)改造行政強(qiáng)制執(zhí)行程序》等地方性政策法規(guī)，以配合《意見》和《實(shí)施方案》更好更快地推動(dòng)全市的危改工作。建議在瑤海區(qū)和廬陽(yáng)區(qū)先行試點(diǎn)，取得成熟經(jīng)驗(yàn)再全市推廣。
2、切實(shí)保證危改政策的統(tǒng)一和連續(xù)。已落實(shí)在建的27個(gè)危改項(xiàng)目作為我市危改工作的.一部分，市里應(yīng)給予足夠的重視和關(guān)心，推動(dòng)項(xiàng)目盡快建成；市里承諾的優(yōu)惠政策，應(yīng)加大落實(shí)力度。凡政府部門直接推動(dòng)、參與操作的危改項(xiàng)目，應(yīng)注重與《意見》和《實(shí)施方案》規(guī)定政策的銜接和統(tǒng)一，否則不利于危改工作的推進(jìn)，很難說(shuō)服被拆遷群眾按照《實(shí)施方案》開展動(dòng)遷。與危改小區(qū)聯(lián)為一體，且有條件實(shí)行一并改造的“城中村”，可納入危改工作計(jì)劃，按照統(tǒng)一政策實(shí)施改造。
3、危改拆遷安置方式以異地安置和貨幣化補(bǔ)償為主，輔以原地安置。一是實(shí)行異地安置可適當(dāng)加大安置系數(shù)。為鼓勵(lì)被拆遷群眾選擇異地安置，可適當(dāng)加大拆遷異地安置系數(shù)。有關(guān)部門在群眾中深入調(diào)研之后，認(rèn)真加以測(cè)算，根據(jù)不同區(qū)域提出相應(yīng)安置系數(shù)，對(duì)被拆遷群眾應(yīng)具有相當(dāng)?shù)奈Γ尡徊疬w群眾感到選擇異地安置在經(jīng)濟(jì)上更合算。二是實(shí)行貨幣化補(bǔ)償可按照評(píng)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。如拆遷戶不愿意到安置點(diǎn)，則由相關(guān)單位委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷戶的合法房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)參照同等地區(qū)的商品房（或二手房?jī)r(jià)格），按評(píng)估價(jià)向拆遷戶支付貨幣補(bǔ)償款，拆遷戶自行購(gòu)房。三是在尊重多數(shù)群眾意愿和征求各方面意見的情況下，也可對(duì)有條件的危改小區(qū)實(shí)行原地安置。
4、危改拆遷安置應(yīng)更注重戶均最小保障面積。目前我市國(guó)有土地私房拆遷安置實(shí)行“拆一還一”和人均最低保障面積（15㎡）政策。在實(shí)際拆遷中，不少拆遷戶掛戶人口過(guò)多，存在明顯弊端。實(shí)行戶均最低保障面積政策，將有利于解決困擾拆遷的人口難題。如拆遷戶常住人口確實(shí)過(guò)多，可單獨(dú)張榜公示，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤，作為例外參照人均最低保障面積進(jìn)行安置（或參照人均最低保障面積進(jìn)行計(jì)算，超出戶均最低保障面積部分執(zhí)行廉租房政策）。
5、異地安置小區(qū)要高標(biāo)準(zhǔn)完善配套設(shè)施。要加快編制統(tǒng)一異地安置小區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)小區(qū)建筑布局、建筑容積率、市政配套方案、交通組織、生活配套設(shè)施、綠化建設(shè)、中小學(xué)分布、產(chǎn)業(yè)設(shè)施布局等制定詳細(xì)規(guī)劃，并及時(shí)向社會(huì)公布，既廣泛征求意見，又廣為宣傳危改工作。在實(shí)際建設(shè)中，不僅要提供質(zhì)量?jī)?yōu)于商品房的拆遷安置房，還要高標(biāo)準(zhǔn)完善統(tǒng)一安置小區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套設(shè)施以及優(yōu)化配置教育資源、完善周邊產(chǎn)業(yè)設(shè)施、解決好交通問(wèn)題，吸引被拆遷群眾選擇異地安置、安心異地安置，使被拆遷群眾真正享受到異地安置在工作、生活、學(xué)習(xí)等諸多方面的便利。
小區(qū)調(diào)研報(bào)告4
一、前言
隨著城市建設(shè)的發(fā)展，城市居住小區(qū)已日益成為城市居民集中居住、生活的基本社會(huì)單元。在這個(gè)社會(huì)單元中，是以居民的自治管理為主，社區(qū)管理為輔的基本特征。小區(qū)自治管理的好壞，不僅關(guān)系到每戶居民的切身利益，更關(guān)系到小區(qū)居民的主人意識(shí)、社會(huì)意識(shí)和民主意識(shí)的建立和培養(yǎng)。作為以“市民社會(huì)”為基本特征的社會(huì)發(fā)展規(guī)律和方向，市民組織的發(fā)展完善，是衡量一個(gè)城市發(fā)展與否的極重要標(biāo)準(zhǔn)。從這個(gè)意義上說(shuō)，小區(qū)自治管理的狀況和能力不僅關(guān)系到社會(huì)的和諧和穩(wěn)定，也關(guān)系到城市發(fā)展水平和政治文明的建設(shè)問(wèn)題。作為首善之區(qū)的區(qū)，不僅是全國(guó)最早開展社區(qū)建設(shè)的城區(qū)之一，也是社區(qū)建設(shè)成效最好的城區(qū)之一，因此，更應(yīng)該努力關(guān)注這些來(lái)自社區(qū)的基本的社會(huì)治理問(wèn)題。
但就目前而言，我們城市小區(qū)的自治管理還相當(dāng)不完善，其突出地表現(xiàn)在以下方面：
（一）業(yè)主大會(huì)發(fā)起組織機(jī)制缺乏。就區(qū)而言，幾乎沒有一個(gè)小區(qū)召集過(guò)真正意義上的業(yè)主大會(huì)和規(guī)范的書面業(yè)主大會(huì)。
（二）業(yè)主委員會(huì)的工作機(jī)制和組織能力欠缺。目前，區(qū)范圍的小區(qū)中，絕大多數(shù)的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)都是名存實(shí)亡，不能正常的開展工作和履行職責(zé)。
（三）業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)和業(yè)主利益的代表者和維護(hù)者，其選舉產(chǎn)生和發(fā)起組織的程序，存在著明顯的不公正、不合理之處，使得業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不信任，業(yè)主委員會(huì)難以有效開展工作。
�。ㄋ模┥婕皹I(yè)主切身利益的收費(fèi)問(wèn)題、帳目管理問(wèn)題，不透明、不公開，缺乏有效的業(yè)主監(jiān)督制度。
�。ㄎ澹I(yè)主對(duì)自治管理缺乏熱情與信心，加劇了業(yè)主呈一盤散沙的狀況，意見難統(tǒng)一、不團(tuán)結(jié)、不配合，使得業(yè)主自治實(shí)際處于被懸置的狀況。
以上這些問(wèn)題的普遍存在，使得小區(qū)管理水平長(zhǎng)期在低水平徘徊，業(yè)主的合法權(quán)益得不到有力保障，業(yè)主的社會(huì)參與熱情受到傷害，不滿情緒卻有增無(wú)減，不僅造成了小區(qū)自治管理中普遍存在著的各種矛盾，還造成了小區(qū)公共設(shè)施和公共場(chǎng)地、綠地被不法占用、改作他用和損毀，造成小區(qū)環(huán)境、形象和質(zhì)量指標(biāo)的嚴(yán)重下滑。
二、問(wèn)題產(chǎn)生的原因
目前，區(qū)城市建設(shè)速度較快，新建小區(qū)比較多，新建小區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)劃要求也比較高，有比較完善的公共配套設(shè)施和公共場(chǎng)所、綠地等要求。同時(shí)，小區(qū)治安、防盜等安全管理問(wèn)題，公共設(shè)施和公共場(chǎng)所的`使用問(wèn)題，以及小區(qū)里面擺攤設(shè)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，也為小區(qū)居民們普遍重視和關(guān)注，并直接涉及小區(qū)業(yè)主的切身利益。這些都對(duì)小區(qū)的管理提出了更高的要求，使得小區(qū)的管理成為我們社會(huì)管理中，尤其是城市管理的基本內(nèi)容。小區(qū)管理水平和狀況，成為城市發(fā)展水平和城市管理水平的重要標(biāo)志。
縱觀目前小區(qū)管理中普遍存在的自治管理不完善，嚴(yán)重影響小區(qū)和諧穩(wěn)定的諸多問(wèn)題，縱觀其原因在于：
�。ㄒ唬┕芾硭悸飞希趯�(duì)小區(qū)自治管理的關(guān)系中，存在著強(qiáng)調(diào)以物業(yè)管理企業(yè)為核心，業(yè)主自治管理機(jī)制為輔助的問(wèn)題
首先，在由傳統(tǒng)的房管理念發(fā)展為住宅私有化后所出現(xiàn)的專業(yè)化、企業(yè)化、服務(wù)性的物業(yè)管理模式過(guò)程中，人們并沒有完全改變物業(yè)“管理”的觀念，而把現(xiàn)代物業(yè)管理當(dāng)成傳統(tǒng)傳統(tǒng)房管模式的延續(xù)。從而在對(duì)小區(qū)自治管理的模式設(shè)計(jì)上，自覺不自覺地突出了以物業(yè)管理為核心。
其次，在實(shí)踐中，由于目前的小區(qū)業(yè)主相對(duì)松散，彼此不熟，業(yè)主大會(huì)的召集機(jī)制不完善，業(yè)主委員會(huì)工作機(jī)制和責(zé)任不明，使得業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮積極有效的作用。現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主委員會(huì)的主要職能就在于和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，而物業(yè)管理合同一旦簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)便成為小區(qū)管理的中心和主宰。業(yè)主大會(huì)由于難以召集，業(yè)主委員會(huì)也由于自身地位和組織機(jī)制的松散，且業(yè)主委員會(huì)的成員又大多是兼職、義務(wù)工作，因而難以發(fā)揮其有效的作用。相反，物業(yè)管理企業(yè)卻往往利用其完善的企業(yè)法律組織行為和較復(fù)雜的背景，自覺不自覺地改變了其受廣大業(yè)主聘用，為廣大業(yè)主服務(wù)的法律本質(zhì)，反而成為名副其實(shí)的廣大業(yè)主的管理者。
再次，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的情況下，政府有關(guān)部門和司法部門也都更多的從維護(hù)物業(yè)管理服務(wù)的延續(xù)性出發(fā)考慮問(wèn)題，而很少?gòu)淖鹬貜V大業(yè)主的意愿和維護(hù)廣大業(yè)主的選擇性角度考慮問(wèn)題。
（二）業(yè)主委員會(huì)的選舉和產(chǎn)生機(jī)制存在嚴(yán)重不合理，不規(guī)范的現(xiàn)象
業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生，既體現(xiàn)了對(duì)廣大業(yè)主基本權(quán)利的尊重和保障，又直接決定著業(yè)主委員會(huì)能否真實(shí)代表業(yè)主的根本利益，在維護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益過(guò)程中能否主動(dòng)發(fā)揮作用的問(wèn)題。目前，業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生機(jī)制或是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組織選舉產(chǎn)生，或是由物業(yè)管理企業(yè)組織選舉產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理企業(yè)之間有著特殊的利益關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主之間是一種選擇和被選擇的關(guān)系，因此，這兩種業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生方式就難以將物業(yè)管理企業(yè)的利益與業(yè)主的權(quán)利真正剝離，很難保證其公平、合理。
在目前選舉方式下產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)不僅難以獲得廣大業(yè)主的信任，也使得廣大業(yè)主逐漸對(duì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)的做法喪失信心，這是目前業(yè)主委員會(huì)的選舉中廣大業(yè)主參選率不高，參選敷衍了事的重要原因。據(jù)調(diào)查，占八成多的小區(qū)居民對(duì)業(yè)主委員會(huì)是沒有信心的，同樣有超過(guò)八成的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的選舉不熱心和不能認(rèn)真對(duì)待。
這一狀況還導(dǎo)致了廣大業(yè)主對(duì)維護(hù)自身在小區(qū)中切身利益的高度關(guān)注和對(duì)維護(hù)自身利益的組織機(jī)構(gòu)的不信任，以及對(duì)利益代表機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的無(wú)奈選擇之間的社會(huì)矛盾。同時(shí)，也使得廣大小區(qū)業(yè)主逐漸對(duì)小區(qū)公共管理事務(wù)和公共利益維護(hù)的社會(huì)意識(shí)日趨淡薄，以及個(gè)人主義的不恰當(dāng)上揚(yáng)。在調(diào)查中，絕大部分業(yè)主對(duì)小區(qū)公共事務(wù)和公共財(cái)產(chǎn)的管理，采取事不關(guān)己、高高掛起的態(tài)度，而一旦涉及個(gè)人利益，則事已關(guān)己、高高跳起。甚至目前不少小區(qū)中普遍存在的車輛被劃、被砸的現(xiàn)象，皆由這種矛盾引起。物業(yè)管理企業(yè)為了增加收費(fèi)，把很多公共場(chǎng)所，甚至綠地作停車之用，而一些業(yè)主既不能有效發(fā)表意見，卻又心有不甘，于是就采取類似手段以泄心中不滿。
（三）小區(qū)的自治管理和社區(qū)管理相脫節(jié)
目前，小區(qū)物業(yè)管理的思路基本是建立在以物權(quán)為核心的法律制度的構(gòu)建上，而忽視了小區(qū)自治管理的社會(huì)性和其在政治文明建設(shè)中的意義。在這樣的認(rèn)識(shí)思路下，對(duì)小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生和工作機(jī)制的實(shí)踐，也都是建立在以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)為核心的工作機(jī)制上的，其工作指導(dǎo)單位歸屬于房產(chǎn)管理部門。而物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)務(wù)上也受房產(chǎn)管理行政部門的管理。這樣的管理一方面存在著業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)難以形成有效的制衡的弊端，另一方面也使得小區(qū)自治的管理模式逐漸脫離其合理的社會(huì)性要求。
事實(shí)上，從社區(qū)管理的角度，其本身就包含著以小區(qū)為單位的，包括對(duì)人管理和對(duì)物管理在內(nèi)的最基層的社會(huì)管理。但是，目前小區(qū)自治管理和社會(huì)管理恰恰是相脫節(jié)的。作為社會(huì)管理重要內(nèi)容的小區(qū)物業(yè)自治管理，社區(qū)管理無(wú)法介入其中，也無(wú)法在其中發(fā)揮積極作用；而小區(qū)物業(yè)自治管理所存在的松散性、非常設(shè)性的弊端卻又得不到和小區(qū)管理最為密切的社區(qū)管理的支持和幫助。因此，小區(qū)自治管理長(zhǎng)期處于一種渙散、低效和無(wú)力的狀況，不能有效的發(fā)揮其應(yīng)有的自治管理作用，也不能充分調(diào)動(dòng)廣大業(yè)主參與小區(qū)自治管理的積極性和責(zé)任意識(shí)，更使得很多問(wèn)題難以通過(guò)有效的工作機(jī)制和法律途徑予以解決。
在調(diào)查中，不僅絕大部分居民迫切希望社區(qū)組織能夠在小區(qū)物業(yè)自治管理中發(fā)揮作用，支持和指導(dǎo)小區(qū)物業(yè)自治管理工作，以有效改變小區(qū)業(yè)主自治組織的名存實(shí)亡和組織無(wú)力的渙散狀況，而社區(qū)組織也普遍認(rèn)為由社區(qū)組織指導(dǎo)、支持小區(qū)物業(yè)自治工作既能夠有助于社區(qū)工作的開展，也能更好的發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治管理的作用。
三、建議
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)和業(yè)主自治管理工作，應(yīng)調(diào)整為不同機(jī)構(gòu)指導(dǎo)和管理。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間，是一種服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。這種法律關(guān)系的性質(zhì)，就決定了作為全體業(yè)主利益代表的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間，具有事實(shí)上的利益對(duì)立性。因此，只有將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主自治工作的指導(dǎo)和管理機(jī)關(guān)分屬于不同的行政主體，才能在維護(hù)各自利益的前提下，有效地調(diào)整和促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之間正常、平等的工作關(guān)系。事實(shí)上，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主自治工作的指導(dǎo)、管理者，既可以是房產(chǎn)行政主管部門，也可以是城市的街道辦事處。因此，為有效解決目前小區(qū)自治管理中存在的問(wèn)題，應(yīng)盡快將小區(qū)自治管理工作由現(xiàn)在的房產(chǎn)行政主管部門主導(dǎo)，調(diào)整為由街道辦事處或其委托的社區(qū)進(jìn)行指導(dǎo)和管理。
�。ǘ┍M快施行小區(qū)物業(yè)自治管理和社區(qū)管理有效結(jié)合的管理模式，并建立在社區(qū)指導(dǎo)和支持下的業(yè)主委員會(huì)選舉制度。
在區(qū)全面推進(jìn)社區(qū)工作的努力下，區(qū)已成為全國(guó)社區(qū)建設(shè)成效最好的社區(qū)之一。在進(jìn)一步建設(shè)更高水平和諧社區(qū)的工作中，小區(qū)自治管理水平的提升和管理狀況的改善，無(wú)疑應(yīng)成為加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)的重要工作內(nèi)容，也是構(gòu)建小康型社區(qū)體系的必由之路。建立街道委托社區(qū)指導(dǎo)和支持下的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉制度，既能夠使小區(qū)的自治管理工作得到有效、有力、便捷的工作指導(dǎo)，也能夠有力地強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)的工作職能，更能夠?qū)⑿^(qū)自治管理和社區(qū)管理有機(jī)地融合，從而更好地發(fā)揮社區(qū)工作的作用，取得社區(qū)工作更好的成效。
�。ㄈ┨剿鹘⑿^(qū)業(yè)主委托代理的管理制度。
目前，業(yè)主委員會(huì)由于多為兼職人員從事相關(guān)工作，業(yè)主委員會(huì)的工作機(jī)制難以保障，業(yè)主委員會(huì)及其成員的工作責(zé)任難以落實(shí)，這往往導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)工作效率的低下，維護(hù)全體業(yè)主權(quán)益的能力不強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的制衡性顯得軟弱。為此，從維護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益、提升廣大業(yè)主主人意識(shí)和社會(huì)管理意識(shí)的角度出發(fā)，可以探索建立小區(qū)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委托律師事務(wù)所等專業(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)代理業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的制度。專業(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)代理制度的建立，將充分發(fā)揮專業(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)性、組織性和法律服務(wù)性的優(yōu)勢(shì)，能夠有效地代表和體現(xiàn)廣大業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的意志。
小區(qū)調(diào)研報(bào)告5
為維護(hù)良好的社會(huì)治安秩序，北苑街道積極開展了“三無(wú)”小區(qū)治安整治活動(dòng)，使社區(qū)管理更加規(guī)有序，人民群眾的安全感和滿意度進(jìn)一步提高。
一、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)。街道成立“三無(wú)”小區(qū)治安整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，街道書記為組長(zhǎng)，相關(guān)社區(qū)負(fù)責(zé)人為小組成員，街道綜治辦負(fù)責(zé)具體落實(shí)。制定下發(fā)《北苑街道20xx年創(chuàng)建“三無(wú)”小區(qū)工作計(jì)劃》，明確責(zé)任，確保活動(dòng)有效開展。
二、摸底排查，強(qiáng)化管理。街道召開專題工作會(huì)議，要求各社區(qū)對(duì)“三無(wú)”小區(qū)治安整治，并進(jìn)行分析論證，爭(zhēng)取活動(dòng)結(jié)束時(shí)每個(gè)社區(qū)至少完成一個(gè)集中整治任務(wù)，尚未完成的也要制定并實(shí)施分步解決方案，各社區(qū)每周一次進(jìn)行專題調(diào)度，力爭(zhēng)把工作任務(wù)早落實(shí)、早完成。
三、督促檢查，確保實(shí)效。按照“屬地管理”的.原則，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)各社區(qū)治安整治工作的督促、檢查和指導(dǎo)。街道成立由副書記帶隊(duì)的督查工作組，每周不定期開展不少于2次的明查暗訪。對(duì)工作不力、排查不細(xì)、整治不深的單位和社區(qū)，進(jìn)行通報(bào)，追究主要負(fù)責(zé)人的責(zé)任。
小區(qū)調(diào)研報(bào)告6
做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢(shì)下一項(xiàng)重大社會(huì)管理工程，是關(guān)系千家萬(wàn)戶的重大民生工程，是一項(xiàng)事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號(hào)、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個(gè)住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū)，通過(guò)實(shí)地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對(duì)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調(diào)查，具體情況如下：
一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
（一）城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計(jì)，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個(gè)，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個(gè)，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。
從調(diào)查來(lái)看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設(shè)的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實(shí)行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配。如財(cái)政小區(qū)、國(guó)稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場(chǎng)出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。
2、規(guī)模差別較大。在調(diào)查的10個(gè)小區(qū)和1個(gè)社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號(hào)等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。
3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房，20以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，在紫苑進(jìn)入xxxx以前，我縣除財(cái)政、國(guó)稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對(duì)較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無(wú)綠地、無(wú)車位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個(gè)小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過(guò)大、綠地偏少、停車位嚴(yán)重不足等突出問(wèn)題，還有極個(gè)別小區(qū)進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴(yán)重的.安全隱患。
�。ǘ┬^(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級(jí)階段。現(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級(jí)資質(zhì)1家，三級(jí)資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個(gè)，面積達(dá)86萬(wàn)平方米。
2、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立情況。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有紫苑等8家，但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會(huì)，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，還沒有步入正軌。
3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個(gè)小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)質(zhì)量相對(duì)較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，好一點(diǎn)的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區(qū)因?yàn)閬y搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴(yán)重對(duì)立，出現(xiàn)拒交物管費(fèi)甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面。
二、存在的主要問(wèn)題
我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，初步建立起了市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，對(duì)提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
�。ㄒ唬﹫�(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監(jiān)管，竣工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行驗(yàn)收，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購(gòu)房時(shí)看到的規(guī)劃和實(shí)際交房時(shí)的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設(shè)施用地?cái)D了又?jǐn)D，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的配套項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項(xiàng)，有的被砍，帶來(lái)較多遺留問(wèn)題，不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。
�。ǘ┕芾碇贫炔煌晟啤Ｄ壳�，我縣尚未出臺(tái)與國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》相對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則，給物業(yè)管理工作帶來(lái)很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收、移交沒有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn)；二是專項(xiàng)維修資金難落實(shí)，公用部位維修難等問(wèn)題。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范，誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機(jī)會(huì)和權(quán)力。四是業(yè)主委員會(huì)的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無(wú)法解決。如一些正常履行繳費(fèi)義務(wù)的業(yè)主因?yàn)榈貌坏胶侠碛行У姆⻊?wù)而有意見，一些沒有繳費(fèi)的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對(duì)這些具體問(wèn)題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規(guī)依據(jù)。
（三）宣傳教育力度不夠。從調(diào)查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會(huì)成員以及業(yè)主代表，普遍對(duì)物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對(duì)物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確，對(duì)相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會(huì)不透，經(jīng)營(yíng)理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù)，對(duì)待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識(shí)差，簡(jiǎn)單地把物業(yè)管理理解成收費(fèi)等，有的甚至只收費(fèi)不服務(wù)，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時(shí)有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理?xiàng)l例》來(lái)維護(hù)自身的權(quán)利，遇到了問(wèn)題無(wú)所適從，不是通過(guò)協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡(jiǎn)單的拒絕交費(fèi)等辦法來(lái)激化矛盾。
（四）物管服務(wù)水平較低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請(qǐng)一些文化低、沒有接受過(guò)專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級(jí)階段，還沒走向由勞動(dòng)部門參與的社會(huì)化職業(yè)技能等級(jí)培訓(xùn)與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動(dòng)性大、個(gè)人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對(duì)住戶反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長(zhǎng)期無(wú)人打掃衛(wèi)生，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。
三、建議
針對(duì)當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：
（一）嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xxxx形象的高度，科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管，重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)幾個(gè)高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗(yàn)收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問(wèn)題。同時(shí)，要站在維護(hù)群眾切身利益、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實(shí)施，穩(wěn)妥推進(jìn)已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善，逐步消除遺留問(wèn)題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。
（二）加強(qiáng)監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴(yán)格落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場(chǎng)公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗(yàn)收，嚴(yán)格審查各項(xiàng)物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況，凡未完成配套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過(guò)竣工驗(yàn)收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報(bào)房管部門備案的制度；四要嚴(yán)格落實(shí)日常巡查制度，相關(guān)職能部門要與居委會(huì)相互配合，組織不定期巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴(yán)格落實(shí)矛盾糾紛調(diào)處制度，對(duì)業(yè)主和物管反映的問(wèn)題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲，及時(shí)予以解決和調(diào)處。
�。ㄈ⿵�(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，探索一套良好的運(yùn)行模式。要通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò)、會(huì)議、板報(bào)等多種形式，廣泛深入宣傳國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)，營(yíng)造推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會(huì)要注重加強(qiáng)對(duì)居民的宣傳教育，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時(shí)履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會(huì)，組建好業(yè)委會(huì)。要強(qiáng)化對(duì)政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。
小區(qū)調(diào)研報(bào)告7
物業(yè)管理服務(wù)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，更是一個(gè)民生工程，規(guī)范物業(yè)管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，對(duì)于建設(shè)生態(tài)宜居城市、提升生活品質(zhì)具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、統(tǒng)籌結(jié)合，完善小區(qū)物業(yè)規(guī)劃布局。
城市，讓生活更加美好。我區(qū)城市建設(shè)進(jìn)入了新階段，迫切需要研究和謀劃城市小區(qū)物業(yè)規(guī)劃布局。一是完善物業(yè)管理規(guī)劃。將小區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理納入城市規(guī)劃，與城市建設(shè)、社區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造、舊城改造等工作結(jié)合起來(lái)，與嬰幼兒、兒童、學(xué)生、青壯年、中老年等不同人群的需求結(jié)合起來(lái)，探索編制多規(guī)融合的＂物業(yè)服務(wù)管理＂規(guī)劃體系，引領(lǐng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，創(chuàng)造人性化與安全性的居住環(huán)境。二是完善老城物業(yè)布局。鼓勵(lì)各類社會(huì)資本興辦物業(yè)公司，在社區(qū)協(xié)調(diào)管理下，從事老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)。對(duì)具備封閉條件、公共設(shè)施配套較好的住宅小區(qū)，恢復(fù)市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)管理。對(duì)公共配套設(shè)施嚴(yán)重缺失，無(wú)法圍成小區(qū)庭院的散居小區(qū)或單體樓宇，以社區(qū)為單位，整合成為一個(gè)物業(yè)小區(qū)，成立業(yè)主委員會(huì)，由社區(qū)作為第三方協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，實(shí)行＂衛(wèi)生保潔、維護(hù)維修＂托底服務(wù)，逐步培育業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，向市場(chǎng)化管理過(guò)渡。三是完善老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。依托舊城風(fēng)貌改造工程，逐步完善舊城區(qū)無(wú)物管小區(qū)和單體樓的改造規(guī)劃，以＂有規(guī)范車位、有綠化花園、有門崗用房、有標(biāo)準(zhǔn)公示欄＂的＂四有＂標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一建設(shè)驗(yàn)收。加強(qiáng)房屋外觀改造、空地綠化、劃線停車、消防設(shè)施配套、下水管網(wǎng)改造和管線更換等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面改善舊城區(qū)基礎(chǔ)條件和整體形象，再交社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或居民自治。
二、整合資源，構(gòu)建齊抓共管的工作格局。
物業(yè)管理涉及到發(fā)改、住建、交通、司法、廣電、供水、供電、供氣、通信、社區(qū)等諸多部門，必須整合資源、明確主體、齊抓共管。一是增強(qiáng)物管執(zhí)法力量。以創(chuàng)建全國(guó)文明城市為契機(jī)，將物業(yè)管理納入城市管理委員會(huì)，整合城市聯(lián)合管理執(zhí)法大隊(duì)力量，加大對(duì)房屋外墻裝修、亂搭亂建等小區(qū)亂象的執(zhí)法監(jiān)管力度。二是明確各方職能職責(zé)。區(qū)房管分局負(fù)責(zé)全區(qū)物管活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，積極爭(zhēng)取市房管局的支持，強(qiáng)化審批、指導(dǎo)、監(jiān)督和管理等職能，結(jié)合《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，制定出臺(tái)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則。街道按照屬地管理原則，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物管活動(dòng)的協(xié)調(diào)服務(wù)工作，指導(dǎo)所有住宅（包括規(guī)模小區(qū)、單體樓、單位宿舍）成立業(yè)主委員會(huì)，健全物業(yè)管理工作聯(lián)系會(huì)議制度、物業(yè)糾紛調(diào)處機(jī)制等。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)履職情況的監(jiān)督，協(xié)調(diào)解決物業(yè)糾紛，維護(hù)小區(qū)的正常活動(dòng)和秩序，帶動(dòng)小區(qū)按時(shí)、足額繳納物管費(fèi)。三是發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用。物管協(xié)會(huì)協(xié)助政府開展工作，承擔(dān)部分社會(huì)職能，參與物業(yè)行業(yè)監(jiān)督準(zhǔn)入工作，依法規(guī)范行業(yè)行為、建立職業(yè)操守、維護(hù)行業(yè)權(quán)益、提升行業(yè)素質(zhì)，督查物業(yè)服務(wù)組織或其他物業(yè)服務(wù)人員誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，維護(hù)物業(yè)管理各方合法權(quán)益。
三、市場(chǎng)運(yùn)作，培育物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
堅(jiān)持市場(chǎng)化、專業(yè)化運(yùn)行，把小區(qū)物業(yè)管理交給企業(yè)和市場(chǎng)。一是引進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)。著力引進(jìn)一批資質(zhì)高、服務(wù)優(yōu)、實(shí)力強(qiáng)的知名大集團(tuán)、大企業(yè)，來(lái)南注冊(cè)成立分公司。參照招商引資獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)引進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)給與獎(jiǎng)勵(lì)。二是壯大龍頭企業(yè)。設(shè)立物業(yè)企業(yè)發(fā)展基金，鼓勵(lì)集約、規(guī)模發(fā)展，扶持企業(yè)做強(qiáng)做大，打造品牌企業(yè)、樣板小區(qū)。發(fā)揮龍頭企業(yè)示范效應(yīng)，組織優(yōu)秀物業(yè)公司輪回講課宣傳，提升物業(yè)服務(wù)整體水平。制定物業(yè)公司資質(zhì)升級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)辦法，提升公司資質(zhì)層次。三是培育專業(yè)人才。引導(dǎo)企業(yè)專業(yè)化發(fā)展，把物業(yè)管理人才納入人才工作，在引進(jìn)、安置、培育、激勵(lì)等方面創(chuàng)新政策。強(qiáng)化協(xié)會(huì)職能，指導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)員工崗位技能、職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)等培訓(xùn)，堅(jiān)持持證上崗，規(guī)范企業(yè)員工服務(wù)禮儀，建立一支符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要、能夠滿足廣大業(yè)主需求的物業(yè)管理職業(yè)化隊(duì)伍。
四、依法治理，解決物業(yè)收費(fèi)難問(wèn)題。
按照＂依法治區(qū)＂要求，將小區(qū)物業(yè)管理納入法制軌道。一是出臺(tái)物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。制定出臺(tái)《物業(yè)服務(wù)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)》，將資質(zhì)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，建立＂以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定＂的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二是簽訂物業(yè)服務(wù)合同。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和招投標(biāo)機(jī)制，采取＂雙向選擇＂，物業(yè)公司將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行公示，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織全體業(yè)主集體討論選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的.權(quán)利義務(wù)。三是公示物業(yè)費(fèi)收支情況。行業(yè)協(xié)會(huì)督促物業(yè)企業(yè)將收費(fèi)情況、使用情況全面詳細(xì)地對(duì)業(yè)主公示，由業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主代表，對(duì)其進(jìn)行審核，消除業(yè)主疑慮，促進(jìn)物業(yè)費(fèi)開支情況公開透明。四是培育物業(yè)消費(fèi)意識(shí)。在電視臺(tái)、門戶網(wǎng)、公交車移動(dòng)電視等媒體，全面宣傳《物權(quán)法》、《省物業(yè)管理?xiàng)l例》及物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)意見等，增強(qiáng)全民物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)。探索公職人員物業(yè)繳費(fèi)與年終考核掛鉤機(jī)制，發(fā)揮帶頭作用，倡導(dǎo)良好的社會(huì)風(fēng)氣。
五、加強(qiáng)監(jiān)管，健全物業(yè)企業(yè)考核評(píng)價(jià)體系。
完善物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范化、制度化。一是建立物業(yè)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系。學(xué)習(xí)物業(yè)管理企業(yè)tsc戰(zhàn)略的5s體系，由行業(yè)協(xié)會(huì)制定物業(yè)公司誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)，定期組織業(yè)主開展?jié)M意度測(cè)評(píng)，形成物業(yè)公司誠(chéng)信評(píng)價(jià)檔案，作為物業(yè)公司資質(zhì)核定、資質(zhì)復(fù)核、達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)時(shí)的主要依據(jù)。對(duì)業(yè)主投訴多的，要求物業(yè)企業(yè)限期整改，整改不達(dá)標(biāo)的，建議該物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理在三年內(nèi)不得擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，形成監(jiān)管有序的物業(yè)公司誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系。二是建立物業(yè)保證金制度。物業(yè)企業(yè)入駐時(shí)，一次性繳納保證金，企業(yè)退出時(shí)或經(jīng)營(yíng)滿5年后返還。創(chuàng)新績(jī)效考核，每年對(duì)企業(yè)收取保證金，根據(jù)業(yè)主評(píng)價(jià)結(jié)果，年底按比例返還。采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)的方式，將物業(yè)企業(yè)納入優(yōu)秀企業(yè)表彰獎(jiǎng)勵(lì)，督促和激勵(lì)其不斷提升服務(wù)水平。三是建立物業(yè)預(yù)收費(fèi)監(jiān)管機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房管、金融機(jī)構(gòu)簽訂物管費(fèi)三方監(jiān)督協(xié)議，由房管部門設(shè)立專門監(jiān)督賬戶，建立預(yù)收物管資金進(jìn)賬、批準(zhǔn)、撥付等管理臺(tái)帳，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)每季度費(fèi)用使用情況進(jìn)行撥款，并向小區(qū)公布，避免業(yè)主與企業(yè)因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生矛盾。
六、人文關(guān)懷，化解物業(yè)矛盾糾紛。
堅(jiān)持＂兩條腿走路＂，一方面，注重營(yíng)造互幫友愛的小區(qū)氛圍；另一方面，及時(shí)解決業(yè)主提出的問(wèn)題。一是豐富小區(qū)文化。在特殊節(jié)日對(duì)特殊群體開展慰問(wèn)，體現(xiàn)小區(qū)物管以人為本的服務(wù)理念。不定期舉辦保健講座、業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)、文藝晚會(huì)、親子活動(dòng)等，積極開展＂和睦家庭＂、＂好媳婦＂等先進(jìn)評(píng)選，適當(dāng)給予物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，提升業(yè)主的歸屬感。二是強(qiáng)化業(yè)主自治。倡導(dǎo)＂美好小區(qū)、人人共建＂的價(jià)值取向，將業(yè)主自治納入社區(qū)民主建設(shè)范疇。由社區(qū)牽頭，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的培訓(xùn)、指導(dǎo)力度。探索建立業(yè)主委員會(huì)考核機(jī)制，把業(yè)主大會(huì)召開率、業(yè)主參與率、矛盾化解率等作為重要指標(biāo)，每年度選評(píng)優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)，充分調(diào)動(dòng)積極性。
小區(qū)調(diào)研報(bào)告8
一、調(diào)研時(shí)間：2019年3月7日至4月1日
二、調(diào)研目的：
1、通過(guò)對(duì)在小區(qū)的實(shí)地調(diào)查，收集小區(qū)規(guī)劃的相關(guān)信息。
2、通過(guò)對(duì)資料和照片的整理，研究先進(jìn)小區(qū)的可借鑒之處，為以后我們做小區(qū)設(shè)計(jì)提供參照。
3、通過(guò)案例研究，不斷提高策劃小組人員的規(guī)劃水平。
三、調(diào)研范圍：因針對(duì)合肥小區(qū)之間點(diǎn)驗(yàn)，因此本次調(diào)研原計(jì)劃的10個(gè)調(diào)查對(duì)象（夢(mèng)園小區(qū)、新加坡花園城、琥珀山莊、興園小區(qū)、萬(wàn)科四季花城，叮香水榭、金色池塘、，學(xué)府花園、綠城、國(guó)際華都。）最終只完成了前面七個(gè)，有的小區(qū)不能入內(nèi)，后面幾個(gè)小區(qū)老師上課時(shí)候都分析過(guò)了。
四、調(diào)研方法：采用實(shí)地踏看，詢問(wèn)與網(wǎng)上搜索相結(jié)合。
五、調(diào)研資料統(tǒng)計(jì)及分析方法：本次調(diào)研資料統(tǒng)計(jì)根據(jù)調(diào)查紀(jì)錄和所收集的各樓書資料加以整理，分析方法力求全面、客觀。本次調(diào)研因時(shí)間有限，資料收集還欠齊全，對(duì)象了解深度不夠，但報(bào)告各資料來(lái)源基本能保證調(diào)查報(bào)告的真實(shí)性。
調(diào)研資料統(tǒng)計(jì)和分析
一、夢(mèng)園小區(qū)
區(qū)內(nèi)整個(gè)板塊道路暢通，人車分流比較明顯，但區(qū)內(nèi)停車成為一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，使我門了解到的停車位明顯不足或者不把車停在室外停車場(chǎng)，都停在道路的一旁，影響區(qū)內(nèi)交通問(wèn)題，人們生活的尋求把車子停在路近的地方，顯然，表明了區(qū)內(nèi)室外停車位設(shè)計(jì)不是很完美，區(qū)內(nèi)幼兒園只有一所，小學(xué)是周邊幾個(gè)小區(qū)在一起公用的一所，初中和高中也沒有看見，說(shuō)明板塊的教育不足，開發(fā)商均把教育配套放在后期，他們所描述的貴族式教育仍然是一張規(guī)劃而已，后來(lái)都沒有大部分實(shí)施，去內(nèi)有了成熟的商業(yè)配套設(shè)施，也擁有幾家大型超市，也為具名提供諸多方便，同時(shí)有配套的公共服務(wù)設(shè)施（醫(yī)院，因特網(wǎng)絡(luò)，銀行郵電，水電等等）。
夢(mèng)園小區(qū)的戶型也是充分考慮到餐廳的本身功能與效果，開放式的廚房設(shè)計(jì)把原有的生活陽(yáng)臺(tái)與現(xiàn)餐廳連為整體，分割一個(gè)小個(gè)陽(yáng)臺(tái)出去，使得進(jìn)們后的視野變得開闊、明亮，客廳的拐角處理成小個(gè)藝術(shù)景觀，以增添生活中的情調(diào)，在整個(gè)設(shè)計(jì)中，主要營(yíng)造一個(gè)現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、放松、溫馨的空間的狀態(tài)。充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)理念選擇景觀。整個(gè)小區(qū)坐落在大蜀山腳底下，45%的綠化讓整個(gè)小區(qū)充滿鮮花和綠色，夢(mèng)園點(diǎn)狀式的小高層，點(diǎn)綴在小區(qū)的中間，景觀永無(wú)遮擋。月光更加漫步，站在窗前或陽(yáng)臺(tái)上，就可以欣賞一切的美景。作為合肥個(gè)國(guó)家AA級(jí)小區(qū)，國(guó)家小康住宅示范小區(qū)，區(qū)內(nèi)沒個(gè)組團(tuán)都有一個(gè)中心架空層休閑區(qū)，架空層里有著多種休閑設(shè)施的盆景、包括各種鍛煉設(shè)施齊全（游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)等等）。
二、新加坡花園城
新加坡花園城坐落在美麗的蜀山腳下，董鋪水庫(kù)之濱。低處省城交通主干道——長(zhǎng)江西路上，親水是花園一大特色。它呈優(yōu)美的U字型，向董鋪萬(wàn)畝水張開懷抱，同時(shí)，小區(qū)內(nèi)建造了130畝的人工湖，布置如噴泉、瀑布等各種水景。400畝配套生態(tài)園是小區(qū)的又一特色，有入口生態(tài)景區(qū)、人工湖親水景區(qū)，天鵝湖景區(qū)，生態(tài)運(yùn)動(dòng)區(qū)，自然森林風(fēng)光景區(qū)，自然山水景區(qū)6個(gè)主題景區(qū)組成的400畝生態(tài)園猶如一個(gè)皇家后花園。
許多開發(fā)商一般盡量提高小區(qū)的容積率，壓縮成本，提高房?jī)r(jià)，然而新加坡花園城的開發(fā)商卻在二期開盤之際，在規(guī)劃的小區(qū)中首先開發(fā)400畝綠化用地，占小區(qū)總面積的近40%，該小區(qū)建筑總面積約60萬(wàn)平方米，小區(qū)以多層、小高層為主，高層和鄰水而居的別墅群為輔。建成一個(gè)湖光山色，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全，安全，智能的生態(tài)高尚社區(qū)。
區(qū)內(nèi)有意充分利用水景，形成有項(xiàng)目中心向水景環(huán)形輻射布局的共同特點(diǎn)，空間上可以形成中高外低的景觀視線空間，有利于景觀共享，從建筑總體風(fēng)格看來(lái)，大多采用比較現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的外立面設(shè)計(jì)風(fēng)格，意圖克隆新加坡小鎮(zhèn)。
新加坡花園是現(xiàn)代比較優(yōu)秀的小區(qū)，然而里面的住宅銷售情況不是很樂(lè)觀，原因是什么呢！網(wǎng)上有人說(shuō)到：“新加坡花園城內(nèi)景觀真不錯(cuò)，適宜度假，參觀。但是里面沒什么人氣�！蔽艺J(rèn)為可能里面景觀面積比較大，來(lái)來(lái)往往的人比較少，主要是這才是剛剛建，從規(guī)劃的角度來(lái)看，小區(qū)屬于生態(tài)性景觀小區(qū)，也就是國(guó)家這幾年所倡導(dǎo)的小區(qū)，開發(fā)商之所以采用景觀為主題，我相信不久將來(lái)，新加坡花園城會(huì)笑到最后的。
三、琥珀山莊
琥珀山莊是一座環(huán)境舒適優(yōu)美、建筑風(fēng)格獨(dú)特的住宅小區(qū)，位于合肥市區(qū)西側(cè)偏北，南接長(zhǎng)江西路，東臨環(huán)城公園，宛如一塊天然琥珀，玲瓏剔透，流光溢彩，總規(guī)劃的占地50公頃，總建筑面積50萬(wàn)平方米，由南村，東村、西村、北村、花園村五個(gè)部分組成，采用因地制宜，隨坡就勢(shì)的方法并借鑒皖南明清古建筑“依山而建，依水而營(yíng)”的建筑風(fēng)格將傳統(tǒng)性，地方性和現(xiàn)代性融為一體，具有新徽派建筑特色，恰似玉宇瓊樓，琉璃世界，不但有生活服務(wù)設(shè)施（商店、郵政、小學(xué)等等），而且有市政配套設(shè)施（污水處理廠，中心湖等等），為居民提供良好的生活，游憩環(huán)境，被譽(yù)為全省第一個(gè)園林住宅小區(qū)，1994年榮獲國(guó)家建設(shè)部城市住宅小區(qū)建設(shè)試點(diǎn)綜合“金牌獎(jiǎng)”和全國(guó)建筑質(zhì)量最高獎(jiǎng)“魯班獎(jiǎng)”以及規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、科技進(jìn)步四個(gè)單項(xiàng)一等獎(jiǎng)。
除了在東側(cè)臨環(huán)城公園建有少量濱水別墅外，大量的多層住宅均保持嚴(yán)格的正南北朝向，一排排連續(xù)布置極有秩序。然而當(dāng)我們漫步其間時(shí)，卻絲毫感受不到空間的單調(diào)與乏味，更沒有許多住宅小區(qū)千篇一律的觀感，而是懷著極大的好奇，從一個(gè)組團(tuán)走到另一個(gè)組團(tuán)，而每每都有新的發(fā)現(xiàn)。
打破這種單調(diào)的第一要素是對(duì)地形起伏的充分利用，雖然丘陵地帶的地勢(shì)起伏不過(guò)15米，但由于建筑個(gè)環(huán)境設(shè)計(jì)的配合，空間的跌巖起伏與轉(zhuǎn)折極為生動(dòng)，行走在小區(qū)中，時(shí)�？梢杂^看不同標(biāo)高的人們的各種活動(dòng)，常常有些意想不到的樂(lè)趣。
打破單調(diào)的第二要素便是規(guī)劃上對(duì)道路、水體等的精心布置，分割組團(tuán)的幾條主干道卻有意布置的蜿蜒曲折，在標(biāo)高上也有變化，這樣不僅符合一般小區(qū)規(guī)劃中主要道路“通而不暢”的要求，而且在道路設(shè)計(jì)上也頗費(fèi)苦心。道路的對(duì)景更是極其豐富，忽見湖面，忽見綠地廣場(chǎng)，忽見路邊的公共建筑，讓人充滿了沿路層層深入的濃厚興趣。
第三要素應(yīng)該是建筑設(shè)計(jì)上細(xì)部的處理，馬頭墻等徽派民居的標(biāo)志性符號(hào)被多次使用，但又在不同時(shí)期的各個(gè)組團(tuán)中色彩，造型上都有著較大的差別。除了大量采用坡屋頂之外，在大多數(shù)的山墻，陽(yáng)臺(tái)、窗套、和入口等處都添加了特別的裝飾。
我們穿越整個(gè)小區(qū)的過(guò)程中，遺憾之處也是顯而易見的，停車問(wèn)題已經(jīng)成為最難以解決的困難了。琥珀山莊成為合肥市檔次最高的居民小區(qū)之一，居民機(jī)動(dòng)車的'擁有量自然偏高，原設(shè)計(jì)的20%左右的停車位，顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足需求。看到大量機(jī)動(dòng)車停放在道路上擠占道路面積，甚至堵塞防火通道等情況，令人十分擔(dān)心。除此之外，在琥珀山莊道路體系的對(duì)外聯(lián)系上也存在一定的問(wèn)題，由于對(duì)外出入口比較多，雖然內(nèi)部道路已經(jīng)做了“不暢通”設(shè)計(jì)，但仍有部分城市車輛（包括公共汽車）從小區(qū)內(nèi)部穿行，既不便于理，也加劇了內(nèi)部交通的壓力。
四、興園小區(qū)
前面三個(gè)小區(qū)是先進(jìn)、優(yōu)秀的新時(shí)代小區(qū)，而在90年代合肥中比較好的舊城鎮(zhèn)復(fù)建小區(qū)——興園小區(qū)，有許多值得我們?nèi)W(xué)習(xí)的地方，區(qū)內(nèi)同樣擁有完整套的公共服務(wù)設(shè)施和活動(dòng)場(chǎng)地，春的興園，一路燦爛，大面積的綠化，讓區(qū)內(nèi)充滿綠色和芳香，梅花飛飛揚(yáng)楊著，揮灑著激情，桃花迎風(fēng)綻放著，舞動(dòng)著青春，青青的小草在晨光中含笑，伴著露珠的七彩，在微風(fēng)中招手，帶著“卻把青梅嗅”的含羞，那滿園綻放的熱情，毫無(wú)顧忌，讓你激動(dòng)，整個(gè)園就是俗人這種感覺。
隨著社會(huì)的進(jìn)步，90年代的小區(qū)規(guī)劃中停車位到現(xiàn)在肯定不夠，興園小區(qū)的機(jī)動(dòng)車也不斷增加，同樣存在一些停車方面的問(wèn)題。但是里面的道路劃分的幾個(gè)組團(tuán)，中間存在很多優(yōu)缺點(diǎn)，都是值得大家去借鑒的。
五、萬(wàn)科四季花城
萬(wàn)科四季花城雖然溯源于深圳萬(wàn)科四季花城，但開發(fā)商并沒有完全克隆產(chǎn)品，而是貫穿那種打造理想生活的理念，并充分發(fā)揮鄰水，親水的優(yōu)勢(shì)，其中的花木作物盡管和南方有很大差別，但也盡量做到四季花常開，以符四季花城之名
其組團(tuán)布局結(jié)合了內(nèi)斂外放的原理，可為中西結(jié)合，組團(tuán)封閉分隔為斂，營(yíng)造私密空間或者說(shuō)是過(guò)渡空間，而組團(tuán)外的步行街和廣場(chǎng)為放，可以滿足人們溝通與交流的需要，因此有了更多其樂(lè)融融和社區(qū)生活場(chǎng)景。
景觀水景難以維護(hù)，而且增加物業(yè)管理費(fèi)用，但萬(wàn)科依然將水景貫穿整個(gè)項(xiàng)目，更整個(gè)社區(qū)變得生動(dòng)，水中的建筑與植物倒影也使空間變得更有層次感，色彩更加豐富，并滿足人們親水的天性。
在這里，我就分析5個(gè)小區(qū)，剩下的金色池塘和釘香水榭就不做單獨(dú)來(lái)說(shuō)明了，板塊各項(xiàng)目的命名相對(duì)市區(qū)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，更具有詩(shī)情畫意，并充分表現(xiàn)“水景”的魅力，與前面不同，前面注重花園洋房，金色池塘和釘香水榭更注重聯(lián)體別墅，新加坡花園城偏重于獨(dú)立別墅。
從以上分析看來(lái)，大部分小區(qū)的停車成為共同的難題，所以作為規(guī)劃角度來(lái)看，必須要花點(diǎn)功夫在在這上面，利用地下車庫(kù)，底層車庫(kù)，綠色停車場(chǎng)等等，小區(qū)內(nèi)戶型的選擇要求應(yīng)該動(dòng)靜分離，疏密結(jié)合，干濕分區(qū)，私密與安全蒹善，注重采光、通風(fēng)及風(fēng)景，在我們以后做小區(qū)設(shè)計(jì)中就應(yīng)該許多優(yōu)秀小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，道路系統(tǒng)，生態(tài)和綠化系統(tǒng)，戶型選擇，主體的表現(xiàn)等等方面，和同學(xué)之間多多討論，聽取老師的建議進(jìn)行修改。
小區(qū)調(diào)研報(bào)告9
物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會(huì)于20xx年1月至7月對(duì)河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理狀況，特別是對(duì)三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研�，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
三和小區(qū)，人口近萬(wàn)人，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，小區(qū)經(jīng)歷了九個(gè)物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會(huì)，人員較復(fù)雜，管理難度較大，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于20xx年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)管理。每年應(yīng)收物業(yè)費(fèi)100萬(wàn)元，現(xiàn)在只能收上來(lái)4萬(wàn)余元，收繳費(fèi)用不足以維持日常開銷，水電費(fèi)都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問(wèn)題，拖欠物業(yè)費(fèi)。金兆園小區(qū)，20xx年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。20xx年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出�，F(xiàn)在，電梯維修費(fèi)無(wú)從解決。
二、小區(qū)物業(yè)存在的問(wèn)題
盡管兩個(gè)小區(qū)情況有異，但存在有許多共性的問(wèn)題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。
(一)地產(chǎn)遺留問(wèn)題。由于物業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進(jìn)行介入，因此開發(fā)建設(shè)的不合理成了后來(lái)物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營(yíng)收益分配等問(wèn)題，是業(yè)主與開發(fā)商爭(zhēng)議的核心問(wèn)題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴(yán)重后患。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問(wèn)題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。
(二)物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足，同時(shí)存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
(三)小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識(shí)。一是缺乏整體意識(shí)。個(gè)別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設(shè)施不能正常使用，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能;二是缺乏安全意識(shí)。少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的，屬私有財(cái)產(chǎn)，便無(wú)所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識(shí)。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識(shí)。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見。
(四)物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠，沒有執(zhí)法權(quán)。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)又力不從心，執(zhí)法缺位。比如，對(duì)有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為，只能勸告，下整改單，報(bào)告政府執(zhí)法部門，而無(wú)他法。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。
(五)物業(yè)公司收物業(yè)費(fèi)困難。業(yè)主以各種理由不繳費(fèi)，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)本性來(lái)說(shuō)，當(dāng)收入小于成本或者利潤(rùn)減少時(shí)，必然會(huì)降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個(gè)很好的例子。相反，現(xiàn)每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費(fèi)用沒有拖欠的，因?yàn)檫@是政府行為，如果你不交費(fèi)，這些職能部門有權(quán)停水停電，沒有一點(diǎn)商量，現(xiàn)在只有物業(yè)費(fèi)可以拖欠，因?yàn)樗瞧髽I(yè)行為。個(gè)別人就是抓住這個(gè)漏洞，不交物業(yè)費(fèi)，你不會(huì)把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。
(六)使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定，當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì)提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請(qǐng)使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無(wú)法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價(jià)水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
三、幾條建議
(一)依照20xx年10月1日實(shí)施的.《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和20xx年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，研究制定我區(qū)《物業(yè)管理水平評(píng)估細(xì)則》，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。
(二)建立政府相關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)三方的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級(jí)設(shè)立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制的行動(dòng)軸心。
(三)為促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，在政策上實(shí)施優(yōu)惠政策，并創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)氛圍，做大做強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和諧社區(qū)建設(shè)鍛造實(shí)業(yè)新軍。
(四)確保房屋大修基金的安全使用，實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。建議對(duì)業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財(cái)，按每個(gè)小區(qū)(大廈)開一個(gè)總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨(dú)開戶，每年的利息自動(dòng)轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí)，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估后方可動(dòng)用維修款項(xiàng)，同時(shí)對(duì)大修基金的使用過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。
(五)加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)、電梯用電費(fèi)、二次供水電費(fèi)及一此相關(guān)的費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主(住戶)必須履行的義務(wù)，大家應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)都是違法的。
小區(qū)調(diào)研報(bào)告10
調(diào)研目的：居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，不再是單純的建筑設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)時(shí)所要兼顧的方面也會(huì)更多。因此調(diào)研時(shí)要注意的地方也就相對(duì)的要全面一些。
一、 了解居住區(qū)選址的要求，收集相關(guān)資料，調(diào)查城市性質(zhì)、氣候、生活方式、傳統(tǒng)文化對(duì)居住區(qū)規(guī)劃影響。分析小區(qū)周邊環(huán)境對(duì)居住的影響。
二、 了解居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)各項(xiàng)功能及組團(tuán)外部空間的組織，分析小區(qū)規(guī)劃的大小規(guī)模形式。
三、 分析小區(qū)的道路系統(tǒng)規(guī)劃方式，了解道路規(guī)劃的相關(guān)要求和規(guī)范。對(duì)已建成小區(qū)進(jìn)行實(shí)例分析。
四、 了解住宅類型和住宅組群布局，分析住宅組群布局如何綜合考慮用地條件、間距和采光通風(fēng)要求。對(duì)戶型進(jìn)行基本的分析。
五、 了解小區(qū)規(guī)劃過(guò)程中對(duì)綠地的要求及景觀設(shè)計(jì)方面應(yīng)注意的一些事項(xiàng)。
調(diào)研內(nèi)容：
�。ㄒ唬┗丨h(huán)境分析：
濱河名家位于鄭州市新鄭市，所處地理位置屬于溫帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。四季分明、雨熱同期，干冷同季。春季干旱少雨，夏季炎熱多雨，秋季晴朗日照常，冬季寒冷少雨雪。濱河名家位于鄭州市沁河路2號(hào)二七航海路鄭密路交叉口，驅(qū)車 20分鐘內(nèi)可順利到達(dá)二七商圈。小區(qū)雖然位于帝湖東邊，周圍有一定的教育設(shè)施和醫(yī)療購(gòu)物等基礎(chǔ)設(shè)施。但是也存在很多的不足之處，由于周圍的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施距離小區(qū)有一定的距離，住戶的日常生活對(duì)小區(qū)自身的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施依賴性較大。毗鄰BRT公交站，交通流量大，對(duì)小區(qū)也有很大的噪聲污染。
（二）總體規(guī)劃: 1、基本概況：濱河名家占地8.2萬(wàn)平方米，總建筑面積5.085萬(wàn)平方米。項(xiàng)目整體規(guī)劃以6層純電梯花園洋房為主，11層小高層、18高層為輔，產(chǎn)品采用一梯兩戶和兩梯三戶純板式結(jié)構(gòu)，更好的滿足通風(fēng)和采光的需求。
2、服務(wù)設(shè)施：小區(qū)的基礎(chǔ)商業(yè)服務(wù)設(shè)施布置在它的主軸線上，也就是社區(qū)主入口的商業(yè)步行街，綜合多種業(yè)態(tài)，超市、會(huì)所、藥店等一 系列服務(wù)設(shè)施。設(shè)置滿足社區(qū)內(nèi)部及周邊居民的日常生活需求。教育設(shè)施齊全，有標(biāo)準(zhǔn)化的幼兒園，小區(qū)的東南角是一小學(xué)，滿足了孩子的基本的教育需求。
3、道路系統(tǒng)：小區(qū)的.道路系統(tǒng)的規(guī)劃是
否合理直接影響區(qū)的使用功能，出入口的安排，人車流線的分布，小區(qū)道路的分級(jí)處理和停車位處理都是十分重要的。項(xiàng)目總共二個(gè)出入口，分別在小區(qū)的東西兩側(cè)，主要道路系統(tǒng)為半環(huán)形式，打破了格局的呆滯化，使得小區(qū)布局活潑。整個(gè)小區(qū)采用人車分流，人行出入口作為主要出入口，車行出入口為應(yīng)急出入口，環(huán)道作為車行道，寬6米，人行步道呈網(wǎng)狀分布，更好的做到動(dòng)靜分區(qū)。小區(qū)整體采用地下停車庫(kù)形式，一定程度上節(jié)約了用地，車庫(kù)位于兩排建筑的中間綠化帶地下，方便了各類住戶的需求。
�。ㄈ┙ㄖ季趾驮煨停盒^(qū)主要有別墅區(qū)，多層住宅和高層住宅組成，是多元化的綜合小區(qū)。別墅有聯(lián)排和獨(dú)棟之分，給客戶以更多的選擇，多層住宅呈現(xiàn)行列式布局，有利于住戶的采光和通風(fēng)。小區(qū)總的設(shè)計(jì)風(fēng)格為西班牙風(fēng)格，建筑外立面采用手工抹灰墻和文化石，色彩明快，醒目又不過(guò)分張揚(yáng)。給人以舒適的感覺。從紅陶筒瓦到手工抹灰墻，從弧形墻到陽(yáng)臺(tái)，鐵藝、陶藝掛件都表達(dá)了西班牙風(fēng)情。
二、資料查閱：
�。ㄒ唬┚幼^(qū)分類：居住區(qū)的規(guī)劃布局，應(yīng)綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)完善的、相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)整體。
居住區(qū)按規(guī)模大小和等級(jí)的不同，可以分為：居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)。
居住區(qū)是具有一定的人口和用地規(guī)模，并集中布置居住建筑、公共建筑、綠地、道路以及其他各種工程設(shè)施，被城市街道或自然界限所包圍的相對(duì)獨(dú)立地區(qū)。因受公用設(shè)施合理服務(wù)半徑、城市街道間距以及居民行政管理體制等因素的影響，居住區(qū)的合理規(guī)模一般為：人口5～6萬(wàn)（不少于3萬(wàn)）人，用地50～100公頃左右。
小區(qū)調(diào)研報(bào)告11
工作構(gòu)成了相互促進(jìn)，相互影響，共同發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系。隨著開發(fā)建設(shè)的推進(jìn)及城中村改造步伐的加快，轄區(qū)內(nèi)越來(lái)越多的農(nóng)村集體土地被征收，農(nóng)民房屋被拆遷，農(nóng)民安置小區(qū)拔地而起，而安置小區(qū)情況特殊，與城市商品房相比顯得有些先天不足，在物業(yè)管理等方面存在的問(wèn)題較為突出，將會(huì)是街道下一階段社區(qū)管理及提升城市管理水平工作的重點(diǎn)、難點(diǎn)和盲點(diǎn)，也是必須引起高度重視的一大社會(huì)問(wèn)題。
一、農(nóng)安小區(qū)基本情況
90年代末，隨著瀏陽(yáng)河大堤拆遷，馬王堆街道拉開了城中村改造的序幕，歷經(jīng)十多年的拆遷安置，由原來(lái)的馬王堆鄉(xiāng)改為馬王堆街道，現(xiàn)街道下轄2個(gè)行政村、1個(gè)社區(qū)籌備組、3個(gè)社區(qū)。各村、社區(qū)共有農(nóng)安小區(qū)36個(gè)，總建筑面積約為1790000平方米，共5000多套，入住約15000人，人口構(gòu)成均以洗腳上岸的農(nóng)民和省、市、區(qū)重點(diǎn)工程拆遷戶為主，居民收入相對(duì)較低。安置房早期多為多層住宅為主，去年新橋村高層安置房的竣工，引領(lǐng)著我區(qū)村民安置進(jìn)入高層時(shí)代。
二、農(nóng)安小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問(wèn)題
以前，農(nóng)安小區(qū)一直沒有配套的物管機(jī)構(gòu)為他們提供服務(wù)，近年來(lái)，隨著農(nóng)安小區(qū)的物理工作越來(lái)越受到政府的重視，現(xiàn)街道以馬王堆社區(qū)為例的農(nóng)安小區(qū)基本采取以街道領(lǐng)導(dǎo)、社區(qū)實(shí)施、居民參與，單位贊助、政府獎(jiǎng)勵(lì)、街道補(bǔ)貼的大物管工作模式。在拆遷安置小區(qū)建設(shè)過(guò)程中，政府職能部門雖然對(duì)小區(qū)管理工作做了大量工作，使新建的農(nóng)安小區(qū)基本達(dá)到布局合理、格調(diào)一致的要求，逐步完善水電管網(wǎng)、路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施，但是目前小區(qū)的大物管的管理費(fèi)用大部分靠政府買單，沒有居民業(yè)主自制管理機(jī)構(gòu)，沒有長(zhǎng)效的管理體制，導(dǎo)致農(nóng)安小區(qū)物業(yè)管理成為我街城市管理的'低洼地帶，出現(xiàn)了四難等問(wèn)題。
1、物業(yè)費(fèi)籌集難。目前全區(qū)沒有一個(gè)農(nóng)安小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)繳納統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，也沒有相應(yīng)的農(nóng)安小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及辦法，收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等而是各個(gè)街道根據(jù)實(shí)際情況自行定奪；另一方面拆遷農(nóng)民對(duì)有償物業(yè)管理意識(shí)淡薄，總認(rèn)為是政府拆了他們的房子，應(yīng)該像以前未拆一樣不用交物業(yè)費(fèi)而享受政府的照顧，因此對(duì)繳納物業(yè)費(fèi)的抵觸情緒很大，然而由街道承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)將成為街道一筆沉重的負(fù)擔(dān)。且安置小區(qū)公用設(shè)備設(shè)施逐年老化，有些安置小區(qū)規(guī)劃上先天不足，綠化、環(huán)衛(wèi)、電力等基礎(chǔ)設(shè)施普遍不完善。如新橋小區(qū)和新橋家園的水表改造問(wèn)題，近幾年因水管陳舊銹蝕、開裂滲漏，加之拆遷戶私自接裝，水塔又遭污染，居民不能正常用水，為保證居民生活用水，對(duì)小區(qū)進(jìn)行水表改造，需要安裝水表1760個(gè)，共需費(fèi)用400多萬(wàn)，但居民又不愿出資，由街道投入費(fèi)用顯然不現(xiàn)實(shí)。
2、小區(qū)管理難。農(nóng)安小區(qū)作為失地農(nóng)民安置的一個(gè)主要載體，他們雖然從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變，但思想觀念滯后，且一時(shí)難以轉(zhuǎn)變，文明程度尚未達(dá)到一定的高度，所以小區(qū)內(nèi)垃圾亂扔、牛皮癬、私搭違章養(yǎng)雞鴨、損害公共綠地種菜、占道堆物、占道經(jīng)營(yíng)、流動(dòng)攤販多、車輛亂停等不文明的事件鮮有發(fā)生。加之農(nóng)安小區(qū)社區(qū)管理體制不到位，有的社區(qū)居委會(huì)是由拆遷村村委會(huì)轉(zhuǎn)型，村干部部分成為社區(qū)干部，雖然便于與拆遷群眾打交道，但畢竟沒有專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)，且對(duì)物業(yè)管理體制的健全意識(shí)不強(qiáng)，不能代替物業(yè)公司的管理職能，導(dǎo)致管理上的漏洞。這些給文明創(chuàng)建工作帶來(lái)巨大阻力，也給小區(qū)的物業(yè)管理帶來(lái)難度。
3、維護(hù)治安難。拆遷安置小區(qū)基本上實(shí)行50120平方米的標(biāo)準(zhǔn)戶型配售，被拆的農(nóng)村房屋平均面積較大，一般三口之家可按優(yōu)惠政策及價(jià)格分得多套安置房，除一套自己住以外，大多都出租，這也是所有農(nóng)安小區(qū)的一個(gè)特點(diǎn)，因此農(nóng)安小區(qū)流動(dòng)人口多，人員復(fù)雜，加之小區(qū)安保、技術(shù)監(jiān)控不到位、居民治安防范意識(shí)淡薄等，使許多陌生的閑雜人等、車輛可以隨意進(jìn)入小區(qū)，給轄區(qū)治安工作帶來(lái)隱患，如古漢城、火炬村安置小區(qū)，便是三類可防范性高發(fā)案高發(fā)地。
4、水平提高難。由于物業(yè)管理費(fèi)籌資難，管理工作沒有取得實(shí)際的成效，工作推動(dòng)難，社區(qū)和物業(yè)公司對(duì)農(nóng)安小區(qū)的管理投入人力和物力相對(duì)較少，加之居民群眾意識(shí)淡薄，主動(dòng)配合意識(shí)薄，物業(yè)管理水平與預(yù)期有差距，導(dǎo)致物業(yè)管理水平提高難，且影響了街區(qū)形象的提升。
三、加強(qiáng)農(nóng)安小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策與建議
農(nóng)安小區(qū)的管理既是城市管理的基本單元，加強(qiáng)農(nóng)安小區(qū)物業(yè)管理對(duì)提升區(qū)街形象和城市品位有著積極推動(dòng)的作用，及時(shí)健全農(nóng)安小區(qū)的物業(yè)管理體制和綜合協(xié)調(diào)管理體制，既是為農(nóng)安小區(qū)居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，也是給予他們廣泛社會(huì)認(rèn)同和更多人文關(guān)懷的重要體現(xiàn)。隨著目前街道項(xiàng)目建設(shè)及拆遷安置規(guī)模不斷擴(kuò)大，將農(nóng)安小區(qū)逐步納入城市住宅小區(qū)規(guī)范物業(yè)管理已迫在眉睫，街道應(yīng)秉著便民、利民、為民、安民的宗旨，加強(qiáng)農(nóng)安小區(qū)物業(yè)管理。
1、健全制度、統(tǒng)一政策。建議上級(jí)部門盡早出臺(tái)拆遷農(nóng)安小區(qū)的物業(yè)管理扶持政策及管理辦法，統(tǒng)一政策有助于構(gòu)建公平的社會(huì)局面，同時(shí)政策要明確資金的保障、部門的協(xié)調(diào)、管理的跟進(jìn)、人員的配備、組織的完善等內(nèi)容及措施。如可從土地出讓金中按一定比例預(yù)留，設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)管理資金�；蛟诓疬w安置小區(qū)合理規(guī)劃物業(yè)管理用房，把部分物業(yè)管理用房的出租收益作為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的重要收入來(lái)源。或通過(guò)優(yōu)化拆遷村集體股份經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從市場(chǎng)化角度去拓展農(nóng)安小區(qū)的物業(yè)管理資金。同時(shí)，各街道可根據(jù)上級(jí)部門制定的制度、政策和管理辦法結(jié)合自身實(shí)際，在政策框架下進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整制定出適合自己街道農(nóng)安小區(qū)的物業(yè)管理辦法。
2、思想引導(dǎo)、增強(qiáng)意識(shí)。政府部門在投入大量資金改善安置小區(qū)的硬環(huán)境，更要完善管理服務(wù)軟環(huán)境，在安置小區(qū)要加大對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳，研究對(duì)策強(qiáng)化措施，增強(qiáng)居民群眾對(duì)物業(yè)管理的必要性認(rèn)識(shí)，引導(dǎo)他們支持物業(yè)管理，積極參與小區(qū)自治管理，主動(dòng)繳納物業(yè)管理費(fèi)，努力培養(yǎng)和增強(qiáng)居民群眾的公德意識(shí)、法律意識(shí)、契約意識(shí)、環(huán)境意識(shí)和文明素養(yǎng)，自覺形成嚴(yán)格履行物業(yè)合同，共同維護(hù)公共設(shè)施的良好局面，共同促進(jìn)提高小區(qū)物業(yè)管理水平。
3、規(guī)范模式、提高水平。逐漸引導(dǎo)在建安置小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)轉(zhuǎn)，引導(dǎo)安置小區(qū)依法、依規(guī)、依程序成立業(yè)主委員會(huì)，并發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的自治作用，積極參與安置小區(qū)管理服務(wù)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)和日常協(xié)調(diào)等工作。在安置小區(qū)全面推行物業(yè)管理招投標(biāo)，實(shí)行公開、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)，引進(jìn)和培育一批高水平的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)一些暫不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件的安置小區(qū)，由街道和社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心按照大物管的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供基本的準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)，并循序漸進(jìn)的向市場(chǎng)化管理過(guò)渡。或者在不具備市場(chǎng)化運(yùn)作實(shí)施管理服務(wù)的安置小區(qū)，街道和社區(qū)吸納失地農(nóng)民及原村工作人員，通過(guò)培訓(xùn)，組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施統(tǒng)一管理，不斷提高安置小區(qū)物業(yè)管理水平。
小區(qū)調(diào)研報(bào)告12
調(diào)研的社區(qū)：xx花園。
調(diào)研的方面：物業(yè)管理的各方面與人們的看法。
搬家到小區(qū)不久，聽父母說(shuō)這里的物業(yè)管理不是很好，在這個(gè)寒假，我利用了一天的時(shí)間，去調(diào)研了關(guān)于小區(qū)各方面的物業(yè)管理。
物業(yè)管理包括有小區(qū)綠化，衛(wèi)生情況和安全保證等等。我做了四十份調(diào)研報(bào)告，隨機(jī)找到住戶調(diào)研。在大家做出的調(diào)研里面，我看到了一個(gè)現(xiàn)象，就是大家對(duì)小區(qū)物業(yè)管理都不怎么滿意，特別是衛(wèi)生環(huán)境方面。
四十份調(diào)研的分布內(nèi)如下：十五份綠化環(huán)境方面的調(diào)研，主要是問(wèn)住戶對(duì)小區(qū)綠化環(huán)境做的方面是否滿意，以及對(duì)小區(qū)綠化的建議。十份安全方面的調(diào)研，主要是問(wèn)住戶對(duì)小區(qū)保安的看法以及安全是否保障展開調(diào)研。還有十五份是關(guān)于衛(wèi)生情況的，是大家對(duì)衛(wèi)生環(huán)境是否滿意與建議的。
在這些調(diào)研表當(dāng)中，最清楚反應(yīng)出小區(qū)的衛(wèi)生情況不合格。每天也能看到，靠后苑有個(gè)垃圾房，成天不清理干凈垃圾，弄到那附近的空氣不潔凈，讓人十分反感。而在小區(qū)的小花園，小路上都能看見紙屑，果皮等垃圾。住戶們對(duì)這個(gè)強(qiáng)調(diào)了很多次卻得不到回應(yīng)。每個(gè)人都希望能住在一個(gè)干凈漂亮的社區(qū)，我想這一點(diǎn)我們社區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及，責(zé)任不但在清潔工上，而且住戶也有小部分責(zé)任，若不是隨地扔垃圾，為什么會(huì)看到這種現(xiàn)象呢？所以，小區(qū)的衛(wèi)生是靠大家來(lái)維護(hù)的，我希望日后能看到改善。
緊接著就是安全方面。這一點(diǎn)是大家都比較平均的，有些人認(rèn)為做的不是很好，但有些人說(shuō)還不錯(cuò)。保安人數(shù)多，但是做不到很好的.效果，還是會(huì)聽到一些被偷東西的事情，所以保安應(yīng)該更加認(rèn)真以及保證住戶的安全。
最后要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是綠化方面。小區(qū)的綠化環(huán)境不錯(cuò)，這是大家一致認(rèn)可的。路旁有整齊的樹木花草，后面靠山，環(huán)境是不錯(cuò)的，也值得大家學(xué)習(xí)。
小區(qū)的各個(gè)方面都比較均一，這次調(diào)研我也有很大的收獲，我很開心能了解到小區(qū)這么多的事情也希望能為小區(qū)做些事情。
小區(qū)調(diào)研報(bào)告13
調(diào)研時(shí)間：20xx年3月28日
調(diào)研地點(diǎn)：武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園、銀湖翡翠、萬(wàn)科四季花城
調(diào)研成員：譚玲玲 沈張 喻立天 凌冰 陳覓偉 張旭輝
調(diào)研對(duì)象：小區(qū)的總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境、道路系統(tǒng)、出入口的設(shè)置、小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)、景觀綠地系統(tǒng)、建筑風(fēng)格、公共服務(wù)設(shè)施、停車系統(tǒng)等。
住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)復(fù)雜，綜合的系統(tǒng)工程。它遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了單純的工程技術(shù)的范疇。而深入到社會(huì)，經(jīng)濟(jì)，生態(tài)，文化，心理，行為等領(lǐng)域。居住小區(qū)是城市的重要組成部分，城市居住小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的好壞直接反映了該城市的城市化水平。居住空間是城市空間的延續(xù)。它的存在于運(yùn)行離不開所在的城市，而人又是居住的主體，所以居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)必須建立“以人為本，物為人用”的觀點(diǎn)，切實(shí)解決居民的各種生活需求。
為了對(duì)小區(qū)有一個(gè)系統(tǒng)全面的了解，我們根據(jù)學(xué)校周邊小區(qū)的分布情況，我們選擇了離學(xué)校不遠(yuǎn)的武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園、萬(wàn)科四季花城和銀湖翡翠這兩個(gè)小區(qū)進(jìn)行調(diào)研，調(diào)研報(bào)告以高爾夫城市花園與銀湖翡翠為例。武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園與銀湖翡翠各路相對(duì)，這二者都享受天然湖景，無(wú)限親近優(yōu)質(zhì)水源，感應(yīng)自然原生態(tài)。湖，是性靈的熏染、美妙生活的陪襯。鄰湖而居，成就眾多浪漫而閑雅的幸福家庭。 三個(gè)小區(qū)的園林設(shè)計(jì)，契合“美學(xué)、功能、生態(tài)”的景觀設(shè)計(jì)理念，呈現(xiàn)社區(qū)不同層次、角度的園景，結(jié)合文景和諧的設(shè)計(jì)理念，依循天然湖水，營(yíng)造湖水、靜水、流水、溪水、疊水、泉水貫穿社區(qū)的人性化水景氛圍。
武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園
武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園位于東西湖區(qū)金山大道特8號(hào)，其業(yè)務(wù)類型有9棟高層、29棟高層、16套聯(lián)排別墅和134套疊加別墅。
萬(wàn)科高爾夫城市花園所處的地理位置本身就是一個(gè)大景觀，它和銀湖翡翠、萬(wàn)科四季花城共用銀河，使得住戶能夠生活在空氣宜人環(huán)境優(yōu)美的山水之邊。直達(dá)航空港、火車站、CBD商務(wù)中心僅20分鐘。依原地地貌的"湖景高爾夫"環(huán)境優(yōu)勢(shì)，倡導(dǎo)臨水而居的生態(tài)居住方式。園林景觀最出彩的是中心音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)，這一景點(diǎn)是整個(gè)小區(qū)的點(diǎn)睛之景，圍繞那星光閃耀的廣場(chǎng)，兩岸的水景、看臺(tái)、樹林、棧道，環(huán)環(huán)相扣，彼此相連，不僅將那秀雅的景色送入各個(gè)住宅，也將湖水的靈魂注入小區(qū)的四下里，使小區(qū)更增強(qiáng)了聚合的力量。高爾夫城市花園正在憑借其開闊的國(guó)際視野，憑借著這絕無(wú)僅有的生態(tài)資源，通過(guò)細(xì)致的建筑語(yǔ)言，潛心為成功人士打造最值得珍藏的居住場(chǎng)所。
小區(qū)內(nèi)外沿用傳統(tǒng)的圍欄式風(fēng)格，但在圍欄上有呈現(xiàn)圍墻狀的綠色植物，使小區(qū)形成了既與外部隔離，又與外部聯(lián)通的形式，
其內(nèi)的綠化做的更是流暢婉約。
該小區(qū)的內(nèi)部景觀的設(shè)計(jì)頗為經(jīng)典，除車行道外，幾乎所有的組團(tuán)都是直接坐落在綠地之上，宅間綠化并沒有嚴(yán)格的界限，這樣的安排使小區(qū)的綠化率增加了不少，且有漫步其間回到自然之中的韻味。小區(qū)內(nèi)的樹木種植面積之多，冬季時(shí)枯枝蒼健有力，夏季時(shí)綠葉郁郁蔥蔥，中心的水景雖然面積不大，但也有頗有小橋流水人家的韻味。南北向流淌的小溪，蜿蜒著消失在一片人工淺灘石里，而沿著小溪向上，是一個(gè)中心廣場(chǎng)，從這個(gè)廣場(chǎng)向著不遠(yuǎn)處因?yàn)闋I(yíng)造停車而在原本較高的地勢(shì)上進(jìn)一步墊高而成的綠意蔥蔥的小山丘延伸，自然形成了極好的視覺效果和景觀效果。
小區(qū)康樂(lè)設(shè)施設(shè)置都較為合理，服務(wù)的半徑也在合理范圍之內(nèi)，并
且在兒童玩耍區(qū)采用質(zhì)地軟的鋪地，踩上去很舒服，處處透著人性化。
景觀是城市園林景觀中的重要組成部分,居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)是指住宅建筑外環(huán)境景觀設(shè)計(jì),由物質(zhì)元素和精神元素構(gòu)成。居住區(qū)的優(yōu)美景觀環(huán)境,不僅直接提高人們的居住生活質(zhì)量,還能消除都市的喧囂,松弛神經(jīng)安撫情緒,從而有利于居住者的身心健康,進(jìn)而從整體上可提高城市環(huán)境的景觀質(zhì)量。為了充
分取得景觀效果，景觀上除保留原規(guī)劃中湖岸線的規(guī)劃思想，將景觀設(shè)計(jì)為早晚休閑、運(yùn)動(dòng)的親水公園，同時(shí)賦予這個(gè)公園小區(qū)公共活動(dòng)場(chǎng)所的功能。小區(qū)內(nèi)部的水系呈點(diǎn)線面結(jié)合的布置模式，豐富景觀資源，提升景觀價(jià)值，并均衡整個(gè)小區(qū)的景觀特征。各種精致的環(huán)境小品隨處可見，環(huán)境相當(dāng)?shù)拟恕?/p>
隨著生活水平的不斷提高，停車位對(duì)于居家來(lái)說(shuō)越來(lái)越重要。作為具有人文性的居住園區(qū)，停車位的數(shù)量、人行道與車道的恰當(dāng)分離是必然的。萬(wàn)科高爾夫城市花園設(shè)計(jì)了完善的人車分流體系。光是地下車庫(kù)，車位的配備率就蠻高，再加上地上部分的車位，整個(gè)小區(qū)的車有足夠的停車位。
高爾夫城市花園外部設(shè)有綜合商場(chǎng)、幼稚園、濱湖商業(yè)街，社區(qū)
將社區(qū)入口處的濱湖大道開辟成專門商業(yè)街，設(shè)有大型超市、多功能綜合商場(chǎng)、高級(jí)食肆、銀行、SPA等，體會(huì)購(gòu)物、休閑樂(lè)趣，網(wǎng)點(diǎn)分布合理，飲食、服飾、休閑形成一條龍服務(wù)布局。社區(qū)內(nèi)將有重點(diǎn)中小學(xué)在此設(shè)的分部、幼兒園等基礎(chǔ)教育單位，給社區(qū)內(nèi)幼年兒童提供良好的成長(zhǎng)環(huán)境。安排區(qū)內(nèi)穿梭巴士，區(qū)外專線大巴，為客戶提供最便利的交通連接。社區(qū)內(nèi)還將提供籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、緩跑徑等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所以及濱湖咖啡座、休閑景觀路，為區(qū)內(nèi)居民提供足不出戶但卻豐富多彩的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所。
高爾夫城市花園的交通系統(tǒng)完善，通往小區(qū)的主路，中間用綠化將進(jìn)出的車流隔開，交通流暢不堵塞，小區(qū)大門的設(shè)計(jì)，又將人流與車流分開，便于管理與交通安全的保障。
在前面已經(jīng)提到，萬(wàn)科高爾夫城市花園的業(yè)務(wù)類型有9棟高層、29棟高層、16套聯(lián)排別墅和134套疊加別墅，多種不同類型的建筑，是小區(qū)的規(guī)劃豐富多彩，小區(qū)內(nèi)部的道路雖錯(cuò)綜復(fù)雜，但井然有序，小區(qū)的住房呈發(fā)射狀分布在小區(qū)內(nèi)，由各條道路相互連通，予以小區(qū)居民提供方便快捷的出行路徑。
高爾夫城市花園采用簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、含蓄而又優(yōu)雅的建筑外立面風(fēng)格，傳承了湖居的優(yōu)雅和浪漫，還原了建筑的質(zhì)樸本質(zhì)，在戶型的觀景性、功能性、合理性和創(chuàng)新性上，
著力打造新都市主義典范品質(zhì)，營(yíng)造舒適宜人的現(xiàn)代居住空間享受。通透舒展的飄窗，寬敞開闊的景觀陽(yáng)臺(tái)，呈現(xiàn)出簡(jiǎn)約的線條，簡(jiǎn)潔的立面，在空間的更疊、質(zhì)感的現(xiàn)上，呼應(yīng)自然怡人的社區(qū)風(fēng)貌，讓建筑成為風(fēng)景的一部分。戶型設(shè)計(jì)：高爾夫城市花園的戶型空間在空間組合尺度、功能造型上精益求精，精致、細(xì)膩、人性，每一處周到縝密的思考，都為創(chuàng)造舒適合理的宜居空間。大開間客廳、觀景陽(yáng)臺(tái)、飄窗設(shè)計(jì)，讓每個(gè)戶型都呈現(xiàn)最完美的一面。戶戶朝陽(yáng)，家家觀景，在自由的空間里享受現(xiàn)代居住藝術(shù)的徜徉，心情隨空間而舒暢自然。
銀湖翡翠
銀湖翡翠位于金山大道88號(hào)，北臨金銀湖國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，東接武漢唯一的國(guó)際賽馬場(chǎng)東方馬城，南望王家墩CBD，西鄰銀湖、3000棵原生水杉林。由武漢新恒基置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，占地30萬(wàn)平方米，開發(fā)總面積53萬(wàn)平方米。
銀湖小區(qū)內(nèi)部配有社區(qū)商業(yè)街，附近有睿升中學(xué)、常青第一中學(xué)、常青一小、鑫橋小學(xué)、小區(qū)內(nèi)高級(jí)中學(xué)、深圳波托菲諾幼兒園及武漢輕工業(yè)大學(xué)（原武漢工業(yè)學(xué)院），小區(qū)外還有各大銀行和社區(qū)醫(yī)院。此外，金銀湖高爾夫國(guó)際球場(chǎng)、東方馬場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、臺(tái)球、乒乓球室、健身房也都在小區(qū)附近。銀湖翡翠小區(qū)的地理位置，為小區(qū)居民提供全面方便的`服務(wù)。
小居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設(shè)施、道路、公共綠地等相互關(guān)系而采取的組織方式。居住區(qū)作為城市的一個(gè)有機(jī)組成部分，應(yīng)有其合理的規(guī)模和建筑布局。銀湖
翡翠還在建設(shè)之中，但是湖岸線的局部已經(jīng)出來(lái)了，小區(qū)水系與金銀湖的水系是通過(guò)湖岸線上的18座小區(qū)橋梁相互連通的，從自家碼頭劃船，通過(guò)橋梁就可以進(jìn)入銀湖泛舟。這種處理手法，使得湖岸得以極度延長(zhǎng)，出現(xiàn)了雙岸線的特征。此外，小區(qū)與湖泊之間沒有機(jī)動(dòng)車道，而是設(shè)計(jì)了人行的曲徑、拱橋、曲橋、木墩、碎石路、休憩亭、釣魚臺(tái)、景觀臺(tái)等組成的“長(zhǎng)島花巷”。而整個(gè)1000多米的湖岸線上，密密麻麻地長(zhǎng)滿了好幾十年的三十多棵成排的原生水杉樹木，將整個(gè)人行曲徑掩蓋起來(lái)。這些水杉樹林形成小區(qū)的天然屏障，外界根本看不帶小區(qū)的房子，極具豪宅特征，也是所見過(guò)的最攝人魂魄的湖岸線。
銀湖翡翠保留原始地塊中由湖岸和地塊里的內(nèi)河天然形成的“雙水岸”這一獨(dú)特景觀，并且在原有的基礎(chǔ)上加以改進(jìn)和提升。在對(duì)近千米湖岸的打造中，摒棄了傳統(tǒng)硬朗的壘磚鋪筑方式，用軟堤的手法將岸自然地與湖連接，在湖岸種植大量的水生植物，使綠地滲透進(jìn)湖水里，完全掃除了人工堆砌的刻意，讓建筑自然地生長(zhǎng)在湖岸邊。
銀湖翡翠以南北走向的兩車道道路為主干道，以東西向的4條支路為毛細(xì)，將內(nèi)部分為7個(gè)組團(tuán)，屬于組團(tuán)式半開放式社區(qū)規(guī)劃，以占地合適的組團(tuán)為單元，周邊與小區(qū)支路相鄰，小區(qū)通過(guò)支路與外界發(fā)生有機(jī)聯(lián)系，延邊的建筑順應(yīng)接到走向布局，而向公共大眾、融合于城市；同時(shí)社區(qū)內(nèi)部的住宅業(yè)具有良好的圍合感。不寬的社區(qū)道路擁有良好的對(duì)外界面，因而人們樂(lè)意步行，呈現(xiàn)出一路居民步行、交往、購(gòu)物、
休閑的生活畫面。居民的居住空間與消費(fèi)空間、文化娛樂(lè)空間聯(lián)系緊密、便捷，城市的各項(xiàng)功能能夠滲透到社區(qū)之中，得到有機(jī)的整合，而不是互相割裂。
銀湖翡翠實(shí)現(xiàn)了人車分流，其地下建筑面積與地上建筑面積的比例接近1:1。銀湖翡翠的地下車庫(kù)頂開有采光通風(fēng)口，有地下車庫(kù)上到公共地面花園的樓梯口。此外，地下車庫(kù)出入口實(shí)現(xiàn)兩側(cè)與頂部綠化。 銀湖翡翠的顏色，其實(shí)就是土地的顏色---褐色，整個(gè)建筑從土地過(guò)渡到屋頂，一點(diǎn)都不忽然，非常自然和諧，建筑似乎是從大地里生長(zhǎng)出來(lái)一樣，整個(gè)小區(qū)，主角因此是以人為核心的環(huán)境，建筑成為背景，而不是喧賓奪主。
銀湖翡翠的建筑是高層、小高層和別墅，即使是小高層建筑，其建筑間距都保持在35-80米之間。為了將湖景資源最大化，設(shè)計(jì)者摒棄了常規(guī)的電梯，將其改為可觀光的電梯。設(shè)計(jì)者將靠湖的建筑設(shè)計(jì)成點(diǎn)式，將離湖的建筑設(shè)計(jì)成單元式，點(diǎn)式建筑恰好在兩排多單元連體建筑之間，因而后排的建筑可以穿過(guò)點(diǎn)式建筑的寬大空隙，占有足夠大的湖景資源，使得具名的視覺景觀最大化。
銀湖翡翠在建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中，通過(guò)高層與半圍合式的別墅組合以及建筑形體的變化，使得每個(gè)面、每個(gè)角度、每棟房子、每一景觀的組合空間都有不同的視覺享受。明快、簡(jiǎn)潔，而又富有個(gè)性特色的建筑風(fēng)格，表現(xiàn)出凝重、典雅的全新風(fēng)格。 銀湖翡翠高層的建筑風(fēng)格：氣派、簡(jiǎn)約、經(jīng)典。外墻，以呈雅光的質(zhì)感面磚與玻璃構(gòu)成外立面，讓景
觀最大化流入室內(nèi)。銀湖翡翠的別墅建筑風(fēng)格：雍容，唯美，典雅。采用完全大宅的建筑設(shè)計(jì)，莊園式的建筑，改變了以往千篇一律的TOWNHOUSE外型簡(jiǎn)單的重復(fù)。八角亭建筑方式，讓大宅富有靈動(dòng)的氣息，屋頂躍落有序，配以質(zhì)樸耐看的煙囪，形成了建筑的節(jié)奏與層次。
銀湖翡翠內(nèi)部設(shè)有多種公共服務(wù)設(shè)施，如游泳池是無(wú)邊際的，成人區(qū)、幼兒區(qū)以及沙灘、按摸池......是通過(guò)拱木橋相連接，與觀賞水體之間
以循環(huán)小水幕連接。面積很大的游泳池帶人造沙灘，與蔚藍(lán)海岸的基本一致，鋪有花崗巖。園林方面，一些樹種和花草早已植入，長(zhǎng)勢(shì)茂盛，還設(shè)有亭臺(tái)供居民休憩。
通過(guò)這次調(diào)研，學(xué)習(xí)到不少住宅設(shè)計(jì)方面的知識(shí)，比如在設(shè)計(jì)住宅外環(huán)境時(shí)，盡可能多地?cái)U(kuò)大綠地，在建筑布局上，充分采取平面錯(cuò)位，點(diǎn)式配置，從而活躍空間。而在組團(tuán)的時(shí)候，布局應(yīng)重視人的交往空間，在小區(qū)內(nèi)建造有分有合的交往空間有助于增加人際交往，和睦鄰里關(guān)系。還要根據(jù)居民行為軌跡安排各項(xiàng)公共設(shè)施，方便大部分居民的需求。營(yíng)造綠色的自然生活空間，現(xiàn)代社會(huì)，越來(lái)越多的人們會(huì)在家里辦公，除了舒適的家居外，還要求居住環(huán)境“園林化”貼近自然，成為天然起居室。
小區(qū)調(diào)研報(bào)告14
調(diào)查時(shí)間：20xx年3月3日
調(diào)查地點(diǎn)：育才小區(qū)
調(diào)查人員：xx
調(diào)查結(jié)果：
1、好現(xiàn)象：小區(qū)內(nèi)有車庫(kù)、地下室；設(shè)置了防火工具滅火栓；還種有各種各樣的花草樹木等。
2、壞現(xiàn)象：居民意識(shí)很差，垃圾順手亂扔現(xiàn)象很嚴(yán)峻；即使是垃圾箱外面也有許多垃圾，沒有很好地利用起來(lái)。有錢人家車輛很高級(jí)，可是卻亂停車。閑著沒事干的人愛打麻將，而且發(fā)出的噪音很大；小區(qū)里明顯缺少公共的消遣場(chǎng)所以及健身材器等設(shè)置。
提出建議：
請(qǐng)小區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人員添置健身材器；要求大家依據(jù)指定地點(diǎn)將車停在車庫(kù)里；在各個(gè)惹眼處張貼環(huán)保公告；禁止亂扔、亂倒垃圾；禁止在小區(qū)公共場(chǎng)所打麻將、喧嘩等；讓生活在小區(qū)的`每一個(gè)居民都擁有一個(gè)安全、衛(wèi)生、健康的生活環(huán)境。
小區(qū)調(diào)研報(bào)告15
為了使“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì)議更加富有成效，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開了座談會(huì)，對(duì)我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調(diào)研報(bào)告，供主席會(huì)議協(xié)商參考。
一、發(fā)展現(xiàn)狀
近年來(lái)，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會(huì)管理、建設(shè)完美社區(qū)、提高市民生活質(zhì)量、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要的民生工程來(lái)抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。
1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來(lái)，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺(tái)了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對(duì)完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開展。
2.強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng)。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級(jí)資質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了本地一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管。依法實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案，并且加強(qiáng)了信用評(píng)價(jià)成果的運(yùn)用。
3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬(wàn)達(dá)等一批國(guó)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過(guò)專題培訓(xùn)、專家講座、開展競(jìng)賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理、特約服務(wù)等方方面面。
4.加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。
二、主要問(wèn)題
雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長(zhǎng)足發(fā)展，但也暴露出不少問(wèn)題，與黨委政府的要求、與社會(huì)和人民群眾的期待還有一定的差距。
1.車輛停放無(wú)序。由于前期建設(shè)車位配套比例較低，加上近年來(lái)我市私家車保有量的迅速增加，小區(qū)內(nèi)有限的停車位(庫(kù))已無(wú)法滿足業(yè)主車輛的停放需求，致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無(wú)處停放，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門也時(shí)有發(fā)生，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過(guò)因?yàn)樗说能囕v停放在車庫(kù)門口，車庫(kù)業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無(wú)法開車，一氣之下怒砸堵庫(kù)之車的案例。
2.違法建設(shè)不止。部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽(yáng)臺(tái)周圍搭棚、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉(cāng)庫(kù)，嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。
3.物業(yè)費(fèi)用難收。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費(fèi)收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)額度平均達(dá)25%，個(gè)別小區(qū)高達(dá)45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費(fèi)。不斷降低的收費(fèi)額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費(fèi)。
4.各類亂象頻發(fā)。小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門等多個(gè)主體，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā)，影響社會(huì)安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費(fèi)先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目溝通不及時(shí)，導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘，損壞公共財(cái)物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽(yáng)光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭(zhēng)奪業(yè)委會(huì)主任一職大打出手致傷住院。
5.行政執(zhí)法缺位。政府有關(guān)職能部門管理缺位，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，如公安部門過(guò)多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安;城管、規(guī)劃部門對(duì)小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時(shí)甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)力制止;消防部門對(duì)小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。
6.公共服務(wù)缺失。敞開式小區(qū)大多沒有明確服務(wù)主體，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務(wù)，而社區(qū)因?yàn)槿肆唾Y金的原因無(wú)法保障，部分敞開式小區(qū)因服務(wù)主體不明確，衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)項(xiàng)目長(zhǎng)期處于無(wú)序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬(wàn)元對(duì)小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時(shí)有反彈的可能。
三、原因分析
我市的物業(yè)管理存在的這些問(wèn)題在全國(guó)來(lái)說(shuō)有其共性的'一面，也有其特殊性，應(yīng)認(rèn)真分析，科學(xué)應(yīng)對(duì)，其主要原因：
1.對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)有差距，重視不夠�，F(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠到位，尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒有作為全局工作來(lái)考慮，宣傳和引導(dǎo)力度不夠，導(dǎo)致物業(yè)管理的社會(huì)地位一直未能得到凸顯。同時(shí)，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結(jié)合不緊。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無(wú)法享受在稅收、財(cái)政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對(duì)物業(yè)管理的政策支持不明顯。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒有或很少有內(nèi)部考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級(jí)”，當(dāng)保安的是“爺爺級(jí)”員工，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。
3.部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識(shí)普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。目前，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，而且有相當(dāng)部分名存實(shí)亡無(wú)法正常開展工作。二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)作欠規(guī)范，基層糾紛處理機(jī)制效率不高。業(yè)主委員會(huì)委員準(zhǔn)入門檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格，街道、社區(qū)對(duì)其缺乏有效的監(jiān)管和處罰，導(dǎo)致其運(yùn)作不規(guī)范，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識(shí)。不愛護(hù)共用財(cái)物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。
4.物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差，硬件建設(shè)跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房，由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)時(shí)沒有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房，導(dǎo)致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。
四、幾點(diǎn)建議
調(diào)查組認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)系列問(wèn)題不解決好，會(huì)留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車、治安等問(wèn)題會(huì)擴(kuò)散到社會(huì)，或侵占公共空間或引起社會(huì)不穩(wěn)定，增加社會(huì)管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì)不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù);第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應(yīng)引起足夠重視。
1.強(qiáng)化措施，加大對(duì)物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺(tái)《常德市物業(yè)管理?xiàng)l例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級(jí)黨委、政府議事日程，并作為年度績(jī)效評(píng)估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇，加強(qiáng)區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員配備和隊(duì)伍建設(shè)，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制。各級(jí)財(cái)政要保障各級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi)。設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務(wù)，對(duì)服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì)反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，積極引導(dǎo)社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù)，對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jī)的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
2.明確職責(zé)，構(gòu)建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用，推動(dòng)行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用，進(jìn)一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質(zhì)監(jiān)、消防、物價(jià)等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé)，形成責(zé)任明確、分工協(xié)作的工作機(jī)制，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會(huì))，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂(lè)”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi)，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會(huì)，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務(wù)。
3.分類指導(dǎo)，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對(duì)新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開式小區(qū)進(jìn)行分類指導(dǎo)，選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對(duì)敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式，鼓勵(lì)街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊(cè))進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行自治，專項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無(wú)法實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對(duì)保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。
4.創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，樹立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿足潛在的市場(chǎng)需求，提升服務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和矛盾，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設(shè)監(jiān)督體系，大力培育業(yè)委會(huì)，提高業(yè)委會(huì)組建率、專業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門和業(yè)主共同參與的新格局。
5.倡導(dǎo)誠(chéng)信，增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺意識(shí)。正面引導(dǎo)與懲戒并舉。一方面加強(qiáng)對(duì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳。通過(guò)各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度，增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺意識(shí)。強(qiáng)化示范帶頭，通過(guò)廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知和理解，提高市民對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì)地位和職業(yè)自豪感，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì)氛圍。另一方面建立誠(chéng)信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠(chéng)信檔案，對(duì)不守誠(chéng)信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問(wèn)責(zé)。
6.突破難點(diǎn)，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口，對(duì)違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標(biāo)，開展聯(lián)合整治行動(dòng)。對(duì)老舊小區(qū)采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式，落實(shí)市中心城區(qū)兩級(jí)財(cái)政配套資金，對(duì)我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對(duì)老舊院落安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運(yùn)處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項(xiàng)改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動(dòng)，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。
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