商業(yè)項目策劃【精選】
商業(yè)項目策劃 篇1
“十三五”重點項目-大型商場招商項
目商業(yè)計劃書
編制單位：北京智博睿投資咨詢有限公司
商業(yè)計劃書，英文名稱為Business Plan，是公司、企業(yè)或項目單位為了達到招商融資和其它發(fā)展目標(biāo)之目的，在經(jīng)過前期對項目科學(xué)地調(diào)研、分析、搜集與整理有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)一定的格式和內(nèi)容的具體要求而編輯整理的一個向讀者全面展示公司和項目目前狀況、未來發(fā)展?jié)摿Φ臅娌牧�。商業(yè)計劃書是一份全方位的.項目計劃，其主要意圖是遞交給投資商，以便于他們能對企業(yè)或項目做出評判，從而使企業(yè)獲得融資。
關(guān)聯(lián)報告：
大型商場招商項目申請報告
大型商場招商項目建議書
大型商場招商項目商業(yè)計劃書
大型商場招商項目可行性研究報告
大型商場招商項目資金申請報告
大型商場招商項目節(jié)能評估報告
大型商場招商項目行業(yè)市場研究報告
大型商場招商項目投資價值分析報告
大型商場招商項目投資風(fēng)險分析報告
大型商場招商項目行業(yè)發(fā)展預(yù)測分析報告
保密須知
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4、本報告不是出售或收購項目的報告。
商業(yè)計劃書撰寫大綱（根據(jù)項目不同稍有調(diào)整）
第一章大型商場招商項目簡介
1.1 大型商場招商項目基本信息
1.1.1 大型商場招商項目名稱
1.1.2 大型商場招商項目承建單位
1.1.3擬建設(shè)地點
1.1.4 大型商場招商項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模
1.1.5 大型商場招商項目性質(zhì)
1.1.6 大型商場招商項目建設(shè)期
1.2 大型商場招商項目投資單位概況
第二章大型商場招商項目建設(shè)背景及必要性
2.1 大型商場招商項目建設(shè)背景
2.2 大型商場招商項目建設(shè)必要性
2.2.1 大型商場招商項目建設(shè)是促進實現(xiàn)“十二五”促進產(chǎn)業(yè)集約、集聚、高端發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)空間布局進一步優(yōu)化的需要
2.2.2 大型商場招商項目的建設(shè)能帶動和推進 大型商場招商項目項目的發(fā)展
2.2.4 大型商場招商項目是企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展、增強市場競爭力的需要
2.2.5 大型商場招商項目是增加就業(yè)的需要
第三章、 大型商場招商項目的實施地情況分析
3.1基本情況
3.2地理位置
3.3交通運輸
3.4資源情況
3.5經(jīng)濟發(fā)展
第四章 市場分析
4.1 國內(nèi)外 大型商場招商項目項目市場概況
4.1.1國內(nèi)市場狀況及發(fā)展前景
4.1.2國際市場狀況及發(fā)展前景
4.2我國 大型商場招商項目項目生產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢
4.3 20xx年我國 大型商場招商項目項目出口情況
4.4主要 大型商場招商項目項目市場情況
4.5 大型商場招商項目項目產(chǎn)業(yè)前景
第五章 競爭分析
5.1 企業(yè)競爭的壓力來源
5.2 波特五力競爭強弱分析
5.3 SWOT態(tài)勢分析(SWOT示意圖)
第六章大型商場招商項目優(yōu)勢
6.1政策優(yōu)勢
6.2地域優(yōu)勢
6.3管理優(yōu)勢
6.4技術(shù)優(yōu)勢
第七章大型商場招商項目建設(shè)方案
7.1 大型商場招商項目建設(shè)內(nèi)容
7.2 大型商場招商項目項目工藝方案
7.3 大型商場招商項目項目產(chǎn)品方案
7.4經(jīng)營理念
7.5管理策略
7.5.1 管理目的
7.5.2 組織結(jié)構(gòu)
7.5.3 管理思路
7.5.4 企業(yè)文化
7.5.5 經(jīng)營理念
商業(yè)項目策劃 篇2
一、酒店簡介
焦作XXXX酒店座落于焦作市專制中路XXX號，是焦作市一家根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)建造，由美國XX酒店管理團體所管理的集客房、餐飲、文娛、健身、洗浴等高檔設(shè)施為一體的豪華商務(wù)酒店。焦作XXXX酒店地處焦作郊區(qū)最繁華的商業(yè)地段，地輿職位優(yōu)越，交通十分便利。高25層，總面積達4.5萬平方米，與8萬平方米的6層豪華商場相相接，合計12.5萬平方米，也是一家今世化生活式便利酒店。酒店內(nèi)設(shè)施配備完好，聽聽三維XX酒店營。能敷裕滿足商務(wù)旅行和觀光旅游者的不同需求。焦作XXXX酒店具有初級客房、豪華客房、行政豪華房、商務(wù)豪華房、行政套房、總統(tǒng)套房。酒店設(shè)有豪華行政樓層、無煙樓層，所有客房安置寬帶互聯(lián)網(wǎng)、室內(nèi)電子安全柜、語音信箱、液晶電視及衛(wèi)星電視頻道。焦作XXXX酒店特設(shè)的行政酒廊位于22層，為賓客提供了一系列獨享的優(yōu)惠和性情化的專業(yè)任職，提供快捷便利的入住手續(xù)、厚實的自助早餐。并且全天供應(yīng)軟飲，晚間還為商務(wù)賓客綢繆了雞尾酒，在此賓客可盡覽焦作光景。
二、市場環(huán)境闡述
市場偵察和預(yù)測
市場偵察是指運用迷信的方法和措施，編制而有目的地對需求、供應(yīng)和市場環(huán)境等信息舉行收集、闡述、研究的活動。
(1)市場偵察的類型
根據(jù)偵察的形式、類型和目的的不同，不妨分為探干脆偵察、描述性偵察、因果性偵察。
探干脆偵察 主要用于收集初步原料。
描述性偵察 是對市場的客觀狀況舉行照實的記載和反映。
因果性偵察 是為了了解和掌握市場氣象之間的因果相關(guān)而舉行的市場偵察活動。
(2)市場偵察的方法
市場偵察就是要收集、闡述、研究市場信息，對市場信息的偵察可分為原始原料的收集和二手原料的收集兩種形式�？纯磸V州網(wǎng)絡(luò)營銷推廣。其中原始原料的收集又包括詢問偵察法、觀察法、會議法、實驗法等。
市場預(yù)測就是在市場偵察獲取的.原始原料和二手原料等信息的底子上，運用迷信方法，對市場未來一段時辰內(nèi)的變化及需求趨向做出闡述和推斷。
(1)市場預(yù)測的方法 定性闡述法(消費者定見法、經(jīng)理人員判決法、德爾菲法) 、 定量闡述法。
(2)市場預(yù)測的程序 確定預(yù)測對象，擬定預(yù)測計劃;收集和闡述原料;抉擇預(yù)測方法，建立預(yù)測模型;確立預(yù)測后果，提出預(yù)測呈報。
建立在上述的底子上對焦作市市場舉行偵察和預(yù)測：
1、市場外部環(huán)境闡述，
如政治環(huán)境、社會環(huán)境、文化環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境等，分別針抵消費者市嘗競爭者市場做出闡述，對后果舉行闡述和評價，進而提出建議。
2.市場外部環(huán)境闡述，即酒店外部環(huán)境闡述
(1)酒店員工素質(zhì)
(2)酒店管理者素質(zhì)
(3)酒店自身狀況
3、酒店SWOT分析闡述
SWOT就是指一個企業(yè)維系外部市場對自身的優(yōu)優(yōu)勢闡述。酒店議決下面的內(nèi)外部環(huán)境闡述此后在維系自身的狀況闡述酒店今朝所具有的優(yōu)勢及優(yōu)勢，然后針對這些狀況在作出一些更有益于自身繁榮的修正、補充和完美。
三、營銷組合戰(zhàn)略
1、營銷對象
酒店營銷的對象當(dāng)然要定位到實實在在的利潤上，但不光僅如此。營銷對象的定位還要斟酌到消費者和社會的利益，學(xué)習(xí)酒店。要能切確措置好企業(yè)與這些人和團體的利益相關(guān)。所以，酒店營銷對象應(yīng)當(dāng)有三個層次：方案。一是酒店計劃期的間接營銷利潤，二是未來必定時期企業(yè)形象的增值，聽聽酒店餐飲營銷方案。即議決優(yōu)質(zhì)任職、讓利和承擔(dān)社會負(fù)擔(dān)來提高企業(yè)的形象，三是探求和積聚營銷體驗，培育造就一支高素質(zhì)的營銷人才隊伍，建立完美有效的營銷網(wǎng)絡(luò)體系。
2、市場細分
市場細分是指企業(yè)根據(jù)消費集體之間需求的區(qū)別性，網(wǎng)絡(luò)營銷方案范文。把一個整體市場劃分為若干個分市場，從中抉擇自己對象市場的方法。市場細分看待企業(yè)切確制訂營銷計劃和營銷戰(zhàn)略、順利殺青營銷對象具有特別首要的意義。
酒店不妨根據(jù)各種成分細分旅游市場，如地輿、社會經(jīng)濟、置備行為、人口結(jié)構(gòu)特點、消費者生理成分等。
3、對象市場
酒店根據(jù)所做的市場細分，有目的的抉擇對象市場，進而有針對性地滿足對象市場消費者的需求。在抉擇對象市場時可運用的市場戰(zhàn)略大凡有三種：無區(qū)別性市場戰(zhàn)略、區(qū)別性市場戰(zhàn)略和麇集性市場戰(zhàn)略。
無區(qū)別性市場戰(zhàn)略又稱整體市場戰(zhàn)略，即把整個市場作為企業(yè)的對象市場，聽聽三維。不注意區(qū)分市場不同的需求;區(qū)別性市場戰(zhàn)略是根據(jù)消費者的不同需求，對整體市場舉行細分，然后根據(jù)不同的對象市場分別采取不同的營銷戰(zhàn)略，滿足每個細分市場的個別須要;麇集性市場戰(zhàn)略又叫聚積營銷戰(zhàn)略，是企業(yè)在市場細分的底子上，針對某一細分市場，將企業(yè)的人財物資源聚積于該對象市場舉行營銷。
酒店不妨靈動運用這三種戰(zhàn)略，維系自己的產(chǎn)品特色，抉擇不同的對象市常你知道銷策劃方案。
4、市場定位
定位是在上世紀(jì)70年代由美國學(xué)家艾·里斯和杰克特勞特提出的，酒店營銷策劃方案。其含義是指企業(yè)根據(jù)者現(xiàn)有產(chǎn)品在市場上所處的職位，針對顧客對該類產(chǎn)品某些特征或?qū)傩缘闹匾曀�，為本企業(yè)產(chǎn)品塑造不同凡響的，給人印象昭著的形象，并將這種形象生動地轉(zhuǎn)達給顧客，從而使該產(chǎn)品在市場上確定適當(dāng)?shù)穆毼�。市場定位是酒店在對象市場抉擇的底子上確定自己的產(chǎn)品定位、企業(yè)定位、競爭定位和消費者定位。目前，三維XX酒店的企業(yè)定位是商務(wù)型酒店，但還可根據(jù)不同的對象市場設(shè)置不同的產(chǎn)品定位。三維XX酒店營。
5、具體營銷戰(zhàn)略
市場營銷戰(zhàn)略是企業(yè)以顧客須要為啟碇點，根據(jù)體驗取得顧客需求量以及置備力的信息、商業(yè)界的欲望值，有計劃地組織各項經(jīng)營活動，議決彼此妥協(xié)類似的產(chǎn)品戰(zhàn)略、價錢戰(zhàn)略、出售渠道戰(zhàn)略和促銷戰(zhàn)略，即4ps戰(zhàn)略，為顧客提供寫意的商品和任職而殺青企業(yè)對象的歷程。
(1)產(chǎn)品戰(zhàn)略：酒店營銷策劃方案。議決產(chǎn)品市場時機與題目闡述，提出合理的產(chǎn)品戰(zhàn)略建議，造成有效的4P組合，到達最佳效果。
1)產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位。
2)產(chǎn)品格量功效方案。事實上銷策劃方案。產(chǎn)品格量就是產(chǎn)品的市場生命。企業(yè)對產(chǎn)品應(yīng)有完美的質(zhì)量保證體系。
3)產(chǎn)品品牌。要造成必定著名度，、美譽度，我不知道營銷策劃。創(chuàng)建消費者心目中的著名品牌，必須有劇烈的創(chuàng)牌認(rèn)識。
4)產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費者的第一印象，須要能迎合消費者使其寫意的包裝戰(zhàn)略。聽說方案。
5)產(chǎn)品任職�；I辦中要注意產(chǎn)品任職方式、任職質(zhì)量的改善和提高。
(2)價錢戰(zhàn)略 市場競爭離不開價錢戰(zhàn)略，靈動切確地制訂產(chǎn)品的價錢是殺青產(chǎn)品價值和企業(yè)市場對象的關(guān)鍵，你知道策劃。同時，產(chǎn)品價錢的高低與需求也親切相關(guān)，價錢制定得合理與否，間接相關(guān)到消費者的置備力和產(chǎn)品的競爭力。
(3)出售渠道戰(zhàn)略 出售渠道戰(zhàn)略的抉擇對企業(yè)能否打開銷路、盡快占領(lǐng)市場及消沉營銷得有有著十分首要的作用。
(4)促銷戰(zhàn)略 促銷戰(zhàn)略常用的措施有廣告、公關(guān)、流傳、人員傾銷、舉辦或參加博覽會等等。
其中廣告流傳，推行程序可按以下方式舉行：
①籌辦期內(nèi)后期推出產(chǎn)品形象廣告。
②銷后適時推出誠征代理商廣告。
③節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。酒店。
�、塥殧垥r機舉行公關(guān)活動，接觸消費者。
�、葜鲃佑夼⒚浇椋亻L建造愚弄消息事件提高企業(yè)產(chǎn)品著名度。
隨著市場營銷學(xué)研究的不停深入，市場營銷組合的形式也在產(chǎn)生著變化，從“4Ps”繁榮為“6Ps”。營銷策劃方案范文。近年又有人提出了“4Cs”為主要形式的市場營銷組合。
根據(jù)籌辦期內(nèi)各時辰段特點，推出各項促銷方案。促銷方案要過細、周密，操作性強又不乏靈動性。還要斟酌費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得優(yōu)秀效果為綱領(lǐng)。加倍應(yīng)當(dāng)注意季候性產(chǎn)品淡、淡季營銷著重點，抓住淡季營銷優(yōu)勢。
6、主題促銷提案
如過年、五一、十一、中秋等首要節(jié)日推出主題營銷以吸收更多的消費者。怎么做網(wǎng)絡(luò)推廣。
7、外部營銷
注重對員工的培養(yǎng)，創(chuàng)建外部營銷認(rèn)識。這樣在酒店外部造成一個外部營銷鏈，使整個營銷顯得完整，更具競爭力。
四、營銷方案預(yù)期效果闡述及推行
根據(jù)方案的可行性闡述，作出收益預(yù)測，進而肯定推行與否。
五、方案的調(diào)整
若方案推行歷程中有不妥之處適時調(diào)整，是對原方案的補充和修正。
商業(yè)項目策劃 篇3
一、總體描述
進入21世紀(jì)的中國，經(jīng)濟快速發(fā)展，居民消費水平逐步提高，消費心理和消費習(xí)慣逐漸改變，人們消費逐漸由單純物質(zhì)消費，轉(zhuǎn)向以服務(wù)消費為主的時期。
旅游業(yè)作為“無煙工業(yè)”，隨著中國人均生活水平的提高，旅游收入和旅游人數(shù)都保持了25%的年增長率。發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，在人均GDP1000美元，即達到小康水平，旅游的大眾化，普通化即開始迅猛發(fā)展。根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國人均GDP已經(jīng)超過1000美元，即旅游熱潮即將興起。
國家旅游局在中國旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃中，到20xx年，國內(nèi)旅游人數(shù)將達到11億人次，旅游收入500億元。旅游業(yè)總體產(chǎn)出為7500億元，相當(dāng)于全國GDP的5.8%。
而在同時，國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展并不成熟，形式單一，主要是游山玩水，旅游市場沒有針對性，缺乏特色服務(wù)和創(chuàng)新服務(wù)，讓許多本來有出游打算的消費者因為對旅行社的服務(wù)不滿意而不出游，浪費了旅游資源和消費資源，同時消費者無法得到滿足。
現(xiàn)代社會的日趨發(fā)展和進步，對人的素質(zhì)的要求也日益提高，當(dāng)前和會就業(yè)壓力很大，大學(xué)生就業(yè)問題日益突出，而怎樣提高大學(xué)生素質(zhì)，拓展大學(xué)生思維，解決大學(xué)生就業(yè)問題，目前已經(jīng)成為社會關(guān)注的一個熱點和焦點問題。
大學(xué)是人一生中十分重要的轉(zhuǎn)折點，這個時期的成長如何，直接影響進入社會，甚至整個人生的發(fā)展歷程。當(dāng)前社會對大學(xué)生要求壓力日益增大，大學(xué)生如何應(yīng)對挑戰(zhàn)，提高素質(zhì)，這成為目前在校的1700萬大學(xué)生迫在眉睫的事情。
另一方面，作為站在時代潮頭的大學(xué)生，消費觀念開放，思維先進，對于參與社會，享受自然和生活的熱情也日趨高漲，大學(xué)生在這方面的消費需求也日益增強。
“讀萬卷書，行萬里路”，古人游學(xué)給我們留下了深刻的印象，大學(xué)生現(xiàn)在也應(yīng)該行萬里路，在實踐中鍛煉自己，享受生活，感悟人生。為此，我們公司正對這一情況，推出特色旅行服務(wù)。我們并不是傳統(tǒng)的觀光旅游，而是旅行。是在旅游享受生活和自然的同時，通過發(fā)揮自己的能力，低費用獲得自身素質(zhì)，思維，感悟的提升。給大學(xué)生的前途發(fā)展打下基礎(chǔ)，為人生留下美好的回憶。
我們公司將通過一系列的服務(wù)和活動，并于教育部門聯(lián)合，為大學(xué)生提供旅行服務(wù)，為大學(xué)生的生活提供一個更加豐富的平臺，讓大學(xué)生能在以后的生活中終身受益。
二、公司和目標(biāo)
公司的業(yè)務(wù)主要針對各大高校有消費能力的大學(xué)生而開展的。并根據(jù)大學(xué)生的實際消費能力進設(shè)計和客源開發(fā)。本著“特色服務(wù)，以人為本”、“創(chuàng)造終身價值”的理念，匯集管理、財務(wù)、營銷等各方面的人才，充分發(fā)揮潛力，提供最優(yōu)秀的服務(wù)，獲取收益。公司的短期目標(biāo)是在一個地區(qū)開展服務(wù)，并成為領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)。長期目標(biāo)是開發(fā)全國市場，構(gòu)筑全國服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，成為大學(xué)生旅行服務(wù)的首選服務(wù)。成為倡導(dǎo)大學(xué)生生活文化，促進大學(xué)生自身發(fā)展和交流的大型平臺。
三、產(chǎn)品和服務(wù)
公司的業(yè)務(wù)主要包括以下部分：
�。ㄒ唬┬蓍e旅游
休閑旅游服務(wù)是公司提供的一項基本旅行服務(wù)。這項傳統(tǒng)的旅行服務(wù)旨在讓消費者擺脫社會和生活的壓力，暫時放開煩惱的事情，走進大自然，融入大自然美好的氛圍中去，享受大自然帶來的樂趣。體驗在百忙中享受生活。這項服務(wù)中，可以充分體驗自然，陶冶情操，回歸自然，解脫心靈的束縛，尋找真實的自我，感悟人生，享受美好生活。
在這項服務(wù)中，我們更加注重對景點的選擇，根據(jù)需要，開發(fā)新的景區(qū)，不局限與現(xiàn)有熱門景區(qū)，延長停留時間。這樣可以冰雹正享受到真真正正的大自然。
(二)素質(zhì)拓展
這項服務(wù)實在傳統(tǒng)旅游服務(wù)基礎(chǔ)上，賦予其諸如探索、考察、生存能力的.培養(yǎng)。借助大自然奇妙的造化，來鍛煉能力。這項服務(wù)對于大學(xué)生學(xué)會觀察，學(xué)會適應(yīng)自然，體驗大自然的奇妙世界都十分有益。在這項服務(wù)中，我們會有專業(yè)人士進行隨團指導(dǎo)。指導(dǎo)大學(xué)生的野外生存技能，自然奇趣，等等。讓大學(xué)生在這項服務(wù)中既可以體驗到自然的樂趣，有可以學(xué)到知識本領(lǐng)。這些基本素質(zhì)的鍛煉，能夠提升大學(xué)生的體質(zhì)，訓(xùn)練觀察力和適應(yīng)能力并融入自身，終身受益。
(三)社會實踐
這項服務(wù)是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。這項服務(wù)主要是為了鍛煉大學(xué)生素質(zhì)而設(shè)計的。通過這項服務(wù)，可以讓大學(xué)生了解社會的方方面面，明白社會的運行和從事工作的流程。這項服務(wù)中公司設(shè)計有調(diào)查活動，訪問活動，實習(xí)活動，等等。大學(xué)生可以選擇參加其中一項活動或幾項活動。我們有專業(yè)人員進行配合，確保大學(xué)生的活動能順利成功完成，這項活動也是體現(xiàn)大學(xué)生地方自身能力，展現(xiàn)個人風(fēng)采，了解社會，了解自己的時機，也在這時來創(chuàng)造自身的價值。體驗勞動帶來的快樂，為踏入社會作好準(zhǔn)備，打下基礎(chǔ)。在這項服務(wù)中，大學(xué)生既可以學(xué)到各種做事、工作、處世的本領(lǐng)，也可以鍛煉自己適應(yīng)社會的能力。
(四)Party Time
這項服務(wù)也是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。Party Time是我們?yōu)榇髮W(xué)生交流信息，結(jié)交朋友，獲取知識而設(shè)計的服務(wù)。在這項服務(wù)中，會提供許多具體的活動，以便于大學(xué)生的需要得到滿足。在Party Time，充滿了知識和友誼，信息和互動，是大學(xué)生理想的焦急學(xué)習(xí)場所。在Party Time ，公司會提供各類大學(xué)生感興趣的信息，比如，經(jīng)濟、時事、軍事、就業(yè)、教育等等。公司會聘請著名人物做互動演講，請語言大師傳授外語口語。公司還舉辦各式論壇，讓大學(xué)生自由發(fā)揮，訴其所想，感受學(xué)術(shù)自由的樂趣與充實感。Party Time是大學(xué)生展現(xiàn)青春風(fēng)采的舞臺，讓大學(xué)生在快樂中學(xué)到知識，結(jié)交朋友，在青春留下美好的回憶。
(五)潛能訓(xùn)練
潛能訓(xùn)練就是把大學(xué)生帶到大自然，利用崇山峻嶺，瀚海大川等自然環(huán)境，通過專門設(shè)計富有挑戰(zhàn)性的課程，利用種種典型場景和活動方式，讓團隊和個人經(jīng)歷一系列的考驗，磨練克服困難的毅力，培養(yǎng)健康的心理素質(zhì)和積極進取的人生態(tài)度，培養(yǎng)團結(jié)合作的團隊意識，使大學(xué)生達到“磨練意志，完善人格，陶冶情操，挖掘潛能，熔煉團隊”的培訓(xùn)目的。潛能訓(xùn)練把人的身心能力中最卓越，最出色的部分升華到可能達到的顛峰，當(dāng)人從顛峰“下降”到平凡生活時，應(yīng)對一切挑戰(zhàn)可以從容不迫，潛能訓(xùn)練已經(jīng)成為學(xué)習(xí)適應(yīng)社會和終身教育的好方式。
四、市場分析
1.行業(yè)市場
旅游市場有巨大的發(fā)展空間。旅游業(yè)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，有國家政策的大力支持。在相當(dāng)長的時期內(nèi)，旅游產(chǎn)業(yè)都會呈現(xiàn)快速發(fā)展的狀況。另一方面，由于人民生活水平一直不斷提高，而且人們的空閑時間也多起來，現(xiàn)代人的生活觀念也發(fā)生了變化。當(dāng)收入游樂保障的情況下，出外旅行享受生活就成為人們生活中不可缺少的部分。需求的大量增加，必然導(dǎo)致旅行產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，而且隨著社會的發(fā)展，旅游業(yè)也會更加個性化和多樣化。
(1)市場細分
旅游市場主要針對有一定消費能力的中高收入者。
(2)市場定位
因公司的資源限制，以及在細分市場無競爭者，因此采用避強定位，差異化戰(zhàn)略，以確保市場占有。
公司致力于提高大學(xué)生素質(zhì)，為大學(xué)生提供更周到、更細致、更省錢、更具價值的出行服務(wù)。一切為了創(chuàng)造大學(xué)生需要的價值。
首先服務(wù)差異化。公司提供的服務(wù)目前是絕無僅有的一項服務(wù)，不僅體現(xiàn)在服務(wù)的具體設(shè)計上，更具體在貫穿其中的全新的學(xué)習(xí)、生活理念。在服務(wù)設(shè)計上，突出了對自然和社會的協(xié)調(diào)，既保證大學(xué)生對自然風(fēng)光、人文古跡向往的需求滿足，同時更具現(xiàn)實意義的素質(zhì)鍛煉以及人際交往方面的需求也可以滿足。在整個服務(wù)中體現(xiàn)的追求自由和實力，揮灑青春活力，展現(xiàn)青春風(fēng)采的精神更是別具一格，充分滿足現(xiàn)代大學(xué)生的理想和追求。
在服務(wù)上，一切為了創(chuàng)造大學(xué)生需要的價值，即服務(wù)更周到、更細致、更省錢、更富情趣。
其次，形象差異化。公司所開展的服務(wù)是為大學(xué)生服務(wù)，形象上是大學(xué)生的益友。年輕活潑，充滿智力和激情。公司構(gòu)建全新的企業(yè)文化。公司的企業(yè)文化是健康、積極向上、充滿激情和靈性。在現(xiàn)代社會中，成為時代領(lǐng)跑者而又是生活享受者。
企業(yè)形象充分區(qū)別與其他企業(yè)，代表大學(xué)生的內(nèi)心感受和生活渴望。
2.競爭優(yōu)勢
公司提供的服務(wù)，周到細致省錢。大學(xué)生的需求通過我們的服務(wù)可以全面、方便、有效地滿足。其主要優(yōu)勢有以下幾點：
�。�1） 專業(yè)化 公司在服務(wù)設(shè)計方向突出專業(yè)化，可以讓大學(xué)生產(chǎn)生強烈的真實感。針對大學(xué)生，無論在休閑觀光，還有在素質(zhì)拓展、Party Time、潛能訓(xùn)練、社會實踐，都讓大學(xué)生參與其中，獲得價值。
�。�2） 個性化 公司提供的服務(wù)針對大學(xué)生中不同的需求偏向，設(shè)計的服務(wù)也具有明顯的個性化，可以讓大學(xué)生的不同需求得到全面滿足。而且，在提供的服務(wù)過程中，根據(jù)實際情況還提供專門的特色服務(wù)，達到大學(xué)生的滿意。
�。�3） 集成性 公司提供的服務(wù)是創(chuàng)新的集合各項服務(wù)，多方位、多角度地全面服務(wù)。大學(xué)生可以全面系統(tǒng)地參加一項或幾項服務(wù)的組合，以滿足大學(xué)生不同的需求。
�。�4） 創(chuàng)新性 公司服務(wù)始終堅持創(chuàng)新原則，不斷創(chuàng)新，全面創(chuàng)新，保證滿足大學(xué)生的消費需求。
�。�5） 完全顧客導(dǎo)向 公司的每一項服務(wù)都是為大學(xué)生量身定做的，一切從大學(xué)生的實際需求出發(fā)，一切為了創(chuàng)造適合大學(xué)生的價值。企業(yè)和顧客共建企業(yè)文化，形成完全的顧客導(dǎo)向。
（6） 及時性 公司通過現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)、校園社點等方式直接提供服務(wù)，保證服務(wù)的及時性。
3.人才優(yōu)勢
公司部分依托高校專家教授，一部分依托外聘優(yōu)秀管理人員和高素質(zhì)職員，建立完善的人才機制，有充分的人力資源優(yōu)勢。
4.競爭劣勢
由于公司進入的是一個全新的領(lǐng)域，目前尚無人可以學(xué)習(xí)，因此具有一定的進入風(fēng)險，公司屬創(chuàng)業(yè)公司，資源有限，短期內(nèi)無法支撐較大規(guī)模的競爭壓力。
五、管理和團隊
公司通過外聘優(yōu)秀管理人才和高校顧問，構(gòu)件優(yōu)秀的管理團隊，并在此基礎(chǔ)上建立完善的企業(yè)制度和企業(yè)文化，并做到合理融合。集合了優(yōu)秀的人才，加上一流的制度和文化，并通過企業(yè)全體的一致努力，充分發(fā)揮能力和挖掘潛力，一定回給企業(yè)帶來成功，我們也堅信，通過不斷創(chuàng)新和進取，企業(yè)必然能達到理想目標(biāo)。
六、財務(wù)與融資
1.公司三年投資計劃
(1)投資方向和資金使用項目
公司在20xx年6月到20xx年月的第一個三年計劃期內(nèi)，重點投資方向?qū)⑾拗圃诠枮I市場開發(fā)，鞏固和進入全國市場的準(zhǔn)備階段。
公司第一個三年計劃內(nèi)，資金的使用和投資項目包括：
(1) 公司管理費用
(2) 公司固定資產(chǎn)購置（主要是網(wǎng)絡(luò)工作部）
(3 )服務(wù)設(shè)計所需要的資金支持
(4) 市場拓展、公關(guān)宣傳、廣告等費用
(2)投資計劃（第一個三年計劃）
初步計劃，三年內(nèi)公司完成投資700萬。
(1)公司管理費用（估算）：370萬
初步估計，公司的人員規(guī)模和管理費用如下：
20xx年6月----20xx年7月，公司人員控制在20人左右，管理費用95萬
20xx年7月----20xx年6月，公司人員控制在30人左右，管理費用125萬
20xx年6月----20xx年7月，公司人員穩(wěn)定在30人左右，管理費用 150萬
(2)公司固定資產(chǎn)購置：100萬元
如，購置辦公設(shè)備，網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等。
(3)服務(wù)設(shè)計所需資金支持：100萬
(4)市場拓展、公關(guān)宣傳、廣告等費用：130萬
由于目標(biāo)市場非常集中，因此推廣費用相對低。
大學(xué)生旅行公司第一個三年計劃投資計劃表
�。�20xx年6月----20xx年7月）（單位：RMB萬元）
項目 20xx年6月—20xx年7月 20xx年7月--20xx年6月 20xx年6月--20xx年7月 合計
2.公司固定資產(chǎn)購置 50 25 25 100
3.服務(wù)設(shè)計所需資金支持 40 30 30 100
4.市場拓展、公關(guān)宣傳、廣告等費用 60 40 30 130
合計 245 220 235 700
2.資金來源（三年內(nèi)）
公司在20xx年6月20xx年7月的三年內(nèi)，資金來源包括公司初期投入資金、營業(yè)收入和銀行貸款三部分。
（3） 由于銀行貸款向中小企業(yè)傾斜和第三產(chǎn)業(yè)傾斜，針對大學(xué)生創(chuàng)業(yè)企業(yè)的支持，同時用公司固定資產(chǎn)抵押，可爭取銀行貸款200萬。
（4） 資金平衡分析
從以上分析可以看到，公司從20xx年6月到20xx年7月的兩年內(nèi)，須投資455萬，公司初始投資200萬， 銀行貸款200萬，合計400萬，資金缺口55萬。依靠一年的營業(yè)收入就可以解決。預(yù)計20xx年6月到20xx年7月的一年內(nèi)，公司將實現(xiàn)營業(yè)收入416萬。因此，保證資金的供應(yīng)是有保障的。
3.效益預(yù)測
（1） 股東及風(fēng)險投資回報的主要是營業(yè)收入。
（2） 投資收益預(yù)測
A、營業(yè)收入：
20xx年6月----20xx年7月 416萬
20xx年7月----20xx年6月 832萬
20xx年6月----20xx年7月 4160萬
三年合計5408萬。
B、經(jīng)營成本
服務(wù)業(yè)的附加值較高，由于本公司的價格定位較低，初步估計，經(jīng)營成本按收入的70%計算：
20xx年7月----20xx年6月 582.4萬
20xx年6月----20xx年7月 2912萬
三年合計3785.6萬。
C、稅前利潤
20xx年6月----20xx年7月 124.8萬
20xx年7月----20xx年6月 249.6萬
20xx年6月----20xx年7月 1248萬
D、稅后利潤
扣除營業(yè)稅及附加 5%，前兩年免企業(yè)所得稅，所得利潤
3.結(jié)論：經(jīng)初步分析，公司通過經(jīng)營，將為投資者創(chuàng)造十分巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。贏利預(yù)測見下表。
單位：RMB萬元
年限 20xx年6月-20xx年7月 20xx年7月-20xx年6月 20xx年6月-20xx年7月 合計
稅費 0 0 156 156
商業(yè)項目策劃 篇4
大型商業(yè)地產(chǎn)項目策劃全案
宏觀商業(yè)環(huán)境分析 一、宏觀商業(yè)環(huán)境分析
前言：包括項目所在地，地塊狀況等 1、 宏觀經(jīng)濟因素 2、 社會與人口因素 3、 城市經(jīng)濟環(huán)境概況 4、 城市商業(yè)環(huán)境因素
二、項目所在地商業(yè)環(huán)境分析 1、 投資環(huán)境分析 2、 周邊街區(qū)情況 3、 商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析 1）、商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容分析
前言：各種商業(yè)行業(yè)所占比例 ◆ 服裝類
◆ 飲食、娛樂等 ◆ 文化體育類
◆ 百貨、超市和士多類
◆ 電器、電訊、網(wǎng)吧和電腦類 ◆ 精品、鞋和皮具類 ◆ 五金、機電、化工類 ◆ 鐘表、眼鏡和首飾類 ◆ 美容美發(fā)類 ◆ 醫(yī)藥類、 ◆ 家私類
◆ 職介和中介類
（以上幾種類型要求詳細描述，包括面積、商店數(shù)量、檔次、大體消費量） 2）、商鋪與街鋪分析 商鋪調(diào)查的背景： ● 目的 ● 時間 ● 范圍
● 方法（分組等） 3）、城市商業(yè)經(jīng)營區(qū)位指標(biāo)分析 前言：綜合概述 ● 區(qū)位——租金 ● 區(qū)委——經(jīng)營內(nèi)容 ● 區(qū)委——面積 4）經(jīng)營內(nèi)容指標(biāo)分析 ◆ 經(jīng)營內(nèi)容——租金 ◆ 經(jīng)營內(nèi)容——面積
◆ 經(jīng)營內(nèi)容——規(guī)模（數(shù)量）
◆ 經(jīng)營內(nèi)容指標(biāo)分析綜述 5）、價格指標(biāo)分析 ● 租價水平分段 ● 價格市場分布
● 月租價、平方租價所占市場比例分析 ● 租價對比分析（分街鋪檔次分析） ● 價格指標(biāo)分析綜述 6）、面積指標(biāo)分析 以下面積為使用面積 ● 面積比例對比分析 ● 面積——價格 7）、環(huán)境指標(biāo)分析 8）、總體綜述（結(jié)論）
4、 項目所在地商業(yè)環(huán)境總體綜述
通過對本城市總體環(huán)境前分析，我們的目前市場的現(xiàn)狀 1）、商業(yè)以臨街商鋪為主 2）本城鎮(zhèn)的商鋪消費潛力大 3）本城鎮(zhèn)的商廈經(jīng)營方式落后 （以上三個點需要詳述） 三、項目本身市場價值 1、 商業(yè)價值 2、 人文價值 3、 市政支持 4、 自身資源價值 總論：
中心市場分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 二、商圈分析
1、 本市某購物中心的商圈分析 1） 核心商圈分析 2） 次級商圈分析 3） 邊際商圈分析 2、 消費群體分析
克估計得上去全范圍內(nèi)，其服務(wù)對象可分為三部分 1） 核心群體：居住型消費群 2） 刺激群體：工作性消費 3） 邊緣群體：流動消費群 3、 客流量分析 三、商業(yè)環(huán)境分析 四、經(jīng)濟政策環(huán)境分析 五、人文環(huán)境分析 六、投資風(fēng)險分析
1、 購物中心產(chǎn)品升級 1） 省級1：創(chuàng)收升級
2） 升級2：維護的科技元素 3） 升級3：未來不確定 2、 武漢商業(yè)競爭環(huán)境分析 總論：
類比競爭項目分析
一、類比競爭項目商業(yè)組合分析
項目二： ……
二、項目SWOT分析： 1、 項目優(yōu)勢分析 規(guī)模 地理位置 ……
2、 項目劣勢分析 ……
3、 項目的'機會 ……
4、 項目的威脅 …… 市場定位
一、項目主題定位既形象定位 1、 市場定位 定位：
市場分析綜合（定位支撐）： 2、 本案形象定位 本案總體特征：
�。ǚ治鐾戤吿卣骱箝_始定位）
綜述：為突出商業(yè)形象與城市發(fā)展的要求，本案形象定位為：……。 3、 項目主題定位
通過以上的分析，結(jié)合項目的總體形象及功能訴求，作為標(biāo)新立異的標(biāo)志性商場，本案指定為：
主體推廣描述 1） 形象篇
2） 招商篇 3） 投資篇 4） 消費篇 4、 檔次定位
(分為：高中第三擋) 5、 價格定位
售價
6、 本案目標(biāo)市場定位 1） 定位的依據(jù)： 2） 目標(biāo)市場定位： ● 投資者——目標(biāo)客戶 ① 核心客戶： ② 重要客戶： ③ 偶得客戶：
● 經(jīng)營者——主力店 ⊙某超市 引進原因 位置
7、 項目功能定位
經(jīng)詳細分析，各層功能定位行業(yè)分布，見表：
8、 銷售、經(jīng)營管理定位 經(jīng)營定位依據(jù)：
1） ……與買家達成經(jīng)營權(quán)回收協(xié)議，在幾年之內(nèi)有發(fā)展上、代理公司或管理公司及行頭依照組經(jīng)營……
2） ……集中商場的經(jīng)營權(quán)已統(tǒng)一招租
3） 同意接受小業(yè)主委托方祖將有利于商場的租價穩(wěn)定……
4） 物業(yè)水平是商場能否長久經(jīng)營旺盛的重要環(huán)節(jié)，從商場日后長遠經(jīng)營的角度，商場的總體宣傳，需要有管理者統(tǒng)一制進行，在管理費中也需考慮包含商場的整體宣傳推廣基金 為確保本案的銷售和長期經(jīng)營，本案銷售、經(jīng)營管理定位為：……
二、業(yè)態(tài)組合定位
1、 本案業(yè)態(tài)組合依據(jù)： ……
2、 本案業(yè)態(tài)組合類比
業(yè)態(tài)組合定位有許多種選擇，但任何選擇必須考慮大量的細節(jié)…… 組合模式一： 1） 組合方式： 2） 組合優(yōu)點： 3） 組合缺點： 組合模式二： ……
3、 確定本案組合定位
根據(jù)本案城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況，本案項目產(chǎn)品特征及對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分利用本案可能整合的各種招商資源便于利用本案可能整合的各種招商資源，為便于本案實現(xiàn)銷售和成功運營，對本案個功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進行規(guī)劃。
三、目標(biāo)客戶鎖定及分析 1、 本案消費市場現(xiàn)狀 ……
2、 本案目標(biāo)客戶描述 1） 按目標(biāo)客戶群性質(zhì)分類
本案的目標(biāo)客戶可分為群明性和引導(dǎo)性兩大類引導(dǎo)性目標(biāo)客戶是針對本案形象、經(jīng)營范圍、經(jīng)營貨品品種豐富與否、獨特與否吸引而來的人流類型提出的；明性客戶群是針對本案的各種利好因素而吸引的即時購買或租賃的商家和投資者。
商業(yè)項目策劃 篇5
xx廣場營銷執(zhí)行方案
目錄
第一部分 項目分析
一、 近期市場狀況 二、 項目概況 三、 項目定位 第二部分 銷售策略
一、 銷售總體策略 二、 入市時機及銷售前提 三、 銷售階段及工作安排 四、 各銷售階段推貨策略 五、 銷售管理 六、 核心賣點的提煉 第三部分 價格策略
一、 厘定價格的相關(guān)因素 二、 價格定位 三、 價格策略 四、 定價原則
五、 付款方式及折扣控制 六、 價格控制 七、 回款預(yù)估 第四部分 宣傳推廣策略
一、 廣告目標(biāo) 二、 宣傳推廣策略 三、 媒體組合策略 四、 推廣費用預(yù)估 第五部分 項目包裝
一、 包裝總綱 二、 基礎(chǔ)形象設(shè)計 三、 營銷通路的包裝 四、 賣場形象包裝
附件：
一、媒體投放計劃及費用安排 二、價目表
第一部分項目分析
一、
xx市商業(yè)地產(chǎn)的市場現(xiàn)狀
�。ㄒ唬┙趚x市商業(yè)地產(chǎn)市場概況
20xx年,xx市商業(yè)地產(chǎn)在政府實施房地產(chǎn)市場規(guī)范化運作、加快地鐵等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多項利好因素推動下，呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的勢頭，在售和在租的的大型商場亮點頻現(xiàn)，正佳廣場、維多利廣場、光明廣場、名盛廣場、地王廣場、盛賢紡織（布藝）城、十甫名都等大型商業(yè)，分布在市內(nèi)各個熱點區(qū)域，四面開花，去年的商用物業(yè)大旺，呈現(xiàn)一派喜人景象，主要表現(xiàn)在以下六方面：
1、體驗式商鋪開發(fā)（SHOPPINGMAII）引領(lǐng)潮流
體驗式商鋪開發(fā)（SHOPPINGMAII）是20xx年最流行的商業(yè)形態(tài)，不少商用物業(yè)發(fā)展商競相嘗試，去年風(fēng)頭最足的商業(yè)項目都定位于SHOPPINGMAII。據(jù)悉，目前xx在建的MAII有5個，天河區(qū)的正佳廣場、北京路的光明廣場和名盛廣場，位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”以及白云區(qū)的百信廣場。除尚未開售的“花花世界”其他項目推出市場后的租銷售情況都較不錯。xx市場都接受MAII這種類型的商業(yè)項目。xx廣場就項目的實際情況，借這一趨勢將項目定位為xx首席社區(qū)商業(yè)MAII。
2、專業(yè)市場行情看漲
由于xx經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，加上特有的地理位置及周邊地區(qū)強大的產(chǎn)業(yè)鏈支持，xx的專業(yè)市場一直是商業(yè)布局中重要的一環(huán)，且各類專業(yè)市場的表現(xiàn)的非常繁榮。20xx年下半年陸續(xù)有專業(yè)市場商鋪推出市場，銷售和出租情況都相當(dāng)理想。如鞋業(yè)皮具市場有金龍盤國際鞋業(yè)皮具貿(mào)易廣場，布藝專業(yè)市場有海印盛賢紡織（布藝）城，美容美發(fā)專業(yè)市場有美博城，電腦專業(yè)市場有頤高數(shù)碼廣場等，我司認(rèn)為，專業(yè)市場的選址十分重要，去年推出的專業(yè)市場都建在商業(yè)氣氛逐漸濃厚的地方，或者在傳統(tǒng)的商業(yè)街，這是專業(yè)市場依舊繁榮的原因。
3、主題商場的開發(fā)逐漸成趨勢
主題式的商場由于具體清晰的定位及鮮明特色，對加強商戶的競爭力及吸引客戶方面有獨特作用，也是商用物業(yè)發(fā)展商喜歡的形式之一。20xx年底以“主題商場”的形象推出市場的商鋪有上升的趨勢，如富力兒童世界、廣百玩具城、運動前線、南天國際照明廣場、xx百利國際婚慶中心、百安居等，都很受置業(yè)者、投資者和消費者的關(guān)注。根據(jù)發(fā)展趨勢，所以四樓考慮作為兒童主題的商場。因為項目只有99個車位不足以支撐大型酒樓和整個商場的使用，所以建議五樓做主題餐飲，設(shè)置西餐廳和咖啡館，如引進伯頓等。
4、新開商場引入大型名牌商家
大型商鋪能夠做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人氣，此外還看能否提供齊全的商品種類，讓顧客實現(xiàn)“一站式”消費。如正佳廣場、維多利廣場都以大品牌商家為主要客戶，一是可以提高檔次，另外也可以讓消費者享受更多的購物樂趣。而新光城市廣場在招商過程中引入了家樂福和順電兩大商家。經(jīng)過招商部的努力，主力商家方面已經(jīng)確立美國諾馬特超市。
5、歲末商鋪廣告投放量激增
20xx年11月1至12月20日，共有36個大型商場、專業(yè)市場、裙樓商鋪和小區(qū)鋪在xx報紙媒體作廣告，比9－10月份多出4個，其中xx市內(nèi)有34個，市外有2個。報紙的廣告量為13337664元，比9－10月份增加63.9%，其中市內(nèi)商鋪的廣告量占商鋪廣告總量的99％。廣告投放量原定為500萬，我們認(rèn)為考慮到對接廣電房
地產(chǎn)的品牌向全國輸出的需要，應(yīng)該增加100萬的廣告投放,組建成全方位的市場攻擊體系。
6、投資增長較快、整體市場供大于求，總體價格走低。
20xx年1－9月xx市批準(zhǔn)的商預(yù)售面積達48.52平方米，成交面積為41.12萬平方米，同比增長47.57%和11.47％。xx市特別是八區(qū)商鋪的供應(yīng)量大增，呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢頭。受供應(yīng)量的巨大影響，雖然20xx年前三季度的成交量與20xx年相比有較大幅度的增長，但少于20xx年的供應(yīng)量，目前市場的售貨量仍較多，有待市場進一步消化。
同時，因20xx年商鋪市場供大于求，導(dǎo)致20xx年的商鋪成交價繼續(xù)下滑，八個區(qū)的.商鋪成交均價為9810元/平方米，與20xx年商鋪的成交價格同期大幅下降了25.19％。不過，受城市規(guī)劃和市政建設(shè)等利好因素影響，現(xiàn)在天河、白云、越秀等區(qū)的商鋪銷售仍然保持良好的市場局面。
1998-20xx年全市商鋪成交均價表
�。ǘ⒔趚x市商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展變化 數(shù)據(jù)來源：xx市國土房管局及xx市房地產(chǎn)交易所
根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析和調(diào)查掌握的情況來看，預(yù)計未來一年xx市商業(yè)市場有以下趨勢：全市各片區(qū)商鋪走勢差別較大，專家預(yù)計，20xx年xx市熱點地區(qū)的商鋪價格仍將穩(wěn)中有升，但幅度不會太大，其中，地鐵概念的商鋪市場的走勢會繼續(xù)上揚，而其他商鋪市場的價格走勢會與20xx年基本持平或略有下降。
銷售部對項目周邊的項目做了專門的調(diào)查分析:東璟花園首層商鋪的銷售均價為50000元/平米，實用率是80％折合實用面積售價60000元/平米。xx廣場因為街鋪的數(shù)量很少，如果首層的銷售均價在35000元/平米即實用面積售價為70000元/平米，那么我們認(rèn)為風(fēng)險很高，因此建議首層建筑面積銷售均價為28000－30000元/
平米，負(fù)一層建筑面積銷售均價為13000－15000元/平米應(yīng)該比較適合。
位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”近期將推出，由于其成本較低，租金和售價都比xx廣場低而且已經(jīng)引入了好又多和歐培德。因此建議本項目的租金適當(dāng)降低首層180－200元/平米，負(fù)一層100－120元/平米之間。
二、項目概況
�。ǘ﹛x現(xiàn)時情下項目S、W、O、T的變化 1、項目優(yōu)勢（S）
1)、本項目緊臨黃埔大道城市主干道，地理位置昭示性強，易引起往來潛在客戶關(guān)注； 2)、地鐵5號線的區(qū)間站緊鄰本項目；擴大了項目的輻射區(qū)域。
3)、靠近多條城市交通要道，享有優(yōu)越的城市交通條件；倚靠東西主干道黃埔大道，多路公交車途經(jīng)本項目及周邊區(qū)域；
4)、員村二橫路是區(qū)域板塊的中心，生活配套成熟完善；
5)、周邊云集眾多住宅與多家酒店、娛樂、餐飲、銀行等商務(wù)配套，；鄰近天河區(qū)政府及天河公園；目前天河區(qū)一帶約有20萬白領(lǐng)，而黃埔區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)也有產(chǎn)業(yè)工人和白領(lǐng)近9萬人，具有巨大的消費能量；
6)、市場的稀缺性和唯一性。員村二橫路能與xx廣場競爭的同類型、同檔次、同規(guī)模的商業(yè)廣場目前沒有。路邊的商鋪全部零散分布，形象差，無舒適的購物環(huán)境。xx是一個長年炎熱的城市，而本地段尚無全中央空調(diào)開發(fā)品種齊全的商業(yè)廣場，是本地段商場的稀缺性。xx廣場是舊城新區(qū)的特性商業(yè)代表，城鄉(xiāng)商業(yè)改造很有可能成為一種優(yōu)勢突出、劣勢彌補的結(jié)果，對商業(yè)中心的發(fā)展有利。
2、項目劣勢（W）
1）、現(xiàn)時消費能力不足。原居民主要是村民和外來人，消費能力和消費水平不是特別高。
2)、地段的知名度與價值認(rèn)識有待提高。作為xx的農(nóng)村地帶，xx市民對此區(qū)域的認(rèn)同仍時間；
3)、員村二橫路商業(yè)規(guī)劃不夠完善，周邊環(huán)境亂、社會治安比較差、布局及行業(yè)的選擇會一定程度限制其發(fā)展； 4)、項目太過于靠近xx市的主商圈天河城和正佳廣場。
3、發(fā)展機遇(O)：
1）、xx的城市建設(shè)規(guī)劃以20xx年，員村周邊地區(qū)四大重點市政工程，即位于琶洲的xx新國際會展中心、地鐵二號線總站，以及黃洲大橋、珠江臨江岸線光亮工程將陸續(xù)竣工，以往因工廠云集、環(huán)境雜亂而在xx人心目中形象不佳的員村，社區(qū)面貌會發(fā)生脫胎換骨的變化。
2）、20xx年的亞運會將在xx舉行，天河區(qū)作為主場地，市政設(shè)施的建設(shè)將進一步完善。
結(jié)合項目推廣的需要，和項目作為MAII的體量我們對外的統(tǒng)一宣傳口徑為總建筑面積為35000平米.
3）、員村地塊已成為政府在20xx年至20xx年重點開發(fā)建設(shè)的大型地塊之一。可出讓建筑面積達141.4萬平方米，規(guī)劃性質(zhì)為酒店、居住、商業(yè)用地。
4、發(fā)展威脅(T)：
1）、位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”將在近期推出市場； 2）、項目附近的陽光都會廣場仍在售； 3）、附近的社區(qū)商鋪供應(yīng)量在增加。 4）、正佳商業(yè)廣場仍在售。
三、項目定位評估
（一）項目定位
根據(jù)市場現(xiàn)狀和項目的自身特點，建議項目定位為： 形象定位：xx首席社區(qū)MAII 消費定位：我的生活購物樂園 市場定位：xx社區(qū)商鋪中的暴漲鋪
（二）客戶定位
本項目面向投資和經(jīng)營兩大類客戶，結(jié)合項目自身的物業(yè)質(zhì)素和客觀的市場情況，建議項目的客戶群定位如下： 1、目標(biāo)市場
本項目所處位置是天河?xùn)|部的員村區(qū)域，該區(qū)域在大多數(shù)xx人心中的商業(yè)印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區(qū)域商圈概念及項目形象之外，更圍繞項目從近到遠劃出不同的市場區(qū)域，在不同時期，進行分類推廣的手法：
2、目標(biāo)客戶群定位
投資者分析（預(yù)計所占之購買比例為：55%左右）
客戶類型
1）、擁有大型企業(yè)的人士；
2）、擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者； 3）、經(jīng)濟相當(dāng)富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士； 4）、企事業(yè)機關(guān)之高層國家干部；
第一類：經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人士
購買心理分析
以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗，主觀性較強，消費心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶群多為選購
首層街鋪或地鋪，購鋪預(yù)算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。對返租回報等促銷措施的需求不太高。本項目的街鋪數(shù)量不多，故該類客戶占本項目的成交客戶比例亦不算太大。約占成交客戶的5％。
第二類：經(jīng)濟富裕的本地村民
客戶類型
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