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房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告
隨著社會不斷地進(jìn)步，我們使用報告的情況越來越多，報告具有雙向溝通性的特點。我們應(yīng)當(dāng)如何寫報告呢？下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告1
xxxxxxxxx：
承蒙委托，對位于的**房產(chǎn)租賃價值進(jìn)行評估，為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價格參考依據(jù)。
評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)租賃價格的各項因素，確定評估對象在評估時點20xx年1月1日的評估結(jié)果如下：
一、評估對象
評估對象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲，評估對象土地使用權(quán)類型為出讓，證載用途為商品房，本次評估評估對象1個，實例2個。
在評估時點，評估對象未設(shè)抵押、典當(dāng)、擔(dān)保等他項權(quán)利。
二、評估時點
20xx年1月1日
三、估評目的
為居住目的的房產(chǎn)租賃供價格參考依據(jù)。
四、評估結(jié)果
評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的.基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點20xx年1月1日的價值結(jié)果為：
房產(chǎn)租金：光華陽光水城—人民幣895元整
華宇西城麗景—人民幣1048元整
俊峰龍鳳云洲—人民幣1081元整
大寫：光華陽光水城—人民幣捌佰玖拾伍圓整
華宇西城麗景—人民幣壹仟零肆拾捌圓整
俊峰龍鳳云洲—人民幣壹千零捌拾壹圓整
我們鄭重聲明：
1、我們在本評估報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。
2、本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評估報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與本評估報告中的評估對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50291—1999）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評估報告。
5、評估人員王靖森、李亞洲、楚倩、胡瓊丹、冉夢娜、王屹鳳已對本評估報告中的評估對象進(jìn)行了實地查勘，對其建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施的完好程度進(jìn)行了評估，但建筑物及相關(guān)設(shè)備的質(zhì)量狀況最終應(yīng)以有相關(guān)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)果為準(zhǔn)。
6、本報告評估結(jié)果僅作為委托方在本次評估目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本評估機(jī)構(gòu)書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。
姓名簽字
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告2
一、 委估項目
***公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價項目
二、 委托方
名稱：***公司
地址：***
三、 估價方
名稱：***房地產(chǎn)評估咨詢有限公司
地址：***
證書號：*** 資質(zhì)等級：***
法定代表人：***
四、估價對象概況
估價對象位于***，其合法產(chǎn)權(quán)人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于20xx年，于20xx年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號碼為***。
副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于20xx年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號碼為***。
五、估價目的
為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價值。
六、估價時點
20xx年8月15日
七、價值定義
采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
八、估價原則
本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，還應(yīng)依據(jù)如下原則：
1. 合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。
2. 最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。
3. 替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
4. 估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價時點的`客觀合理價格。
九、估價依據(jù)
1. 委托方提供的資料
(1)委托書;
(2)委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
(3)房屋所有權(quán)證復(fù)印件。
2. 國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。
3. 國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。
4. 估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和收集的有關(guān)資料。
十、估價方法
估價對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。
十一、估價結(jié)果
估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)的方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測算，確定該估價對象在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。
十二、變現(xiàn)能力分析
變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
估價對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現(xiàn)所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現(xiàn)的價格范圍為：估價結(jié)果±10%，變現(xiàn)時涉及以下稅費：
�、僦薪榉⻊�(wù)費：5%--6%
�、谄醵悾�4%
③營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加：5.5%
�、芩枚悾�20%
�、葸^戶手續(xù)費：2%左右
⑥印花稅：0.5‰
�、咂渌M用
十三、估價人員
*** 中國注冊房地產(chǎn)估價師
注冊號：***
*** 中國注冊房地產(chǎn)估價師
注冊號：***
十四、估價作業(yè)時間
20xxx年8月12日—***
十五、估價報告有效期限
本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告3
評估聲明
一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循了相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守了獨立、客觀和公正的原則。
根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中掌握的事實，評估報告陳述的事項是客觀、真實的。
我們的分析、判斷和推論，以及出具的評估報告遵循了資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范。
二、我們與評估報告中的評估對象無利益關(guān)系，與相關(guān)當(dāng)事方無利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。
三、我們已對評估報告中的評估對象進(jìn)行現(xiàn)場勘查；我們已對評估對象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗，但無法對評估對象的法律權(quán)屬真實性做任何形式的保證；我們已提請企業(yè)完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求，并對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了披露。
四、我們具備評估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評估經(jīng)驗。
五、我們對評估對象的價值進(jìn)行估算并發(fā)表的專業(yè)意見，是經(jīng)濟(jì)行為實現(xiàn)的參考依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。
我們不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事方?jīng)Q策的責(zé)任。
六、我們出具的評估報告及其所披露的評估結(jié)論僅限于評估報告載明的評估目的和用途、評估報告使用者，并在評估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用，因使用不當(dāng)造成的后果與我們無關(guān)。
七、我們在評估過程中沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的價格對評估結(jié)論的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。
我們對評估基準(zhǔn)日后有關(guān)資產(chǎn)價值發(fā)生的變化不負(fù)責(zé)任。
八、我們對在已實施的評估過程中不能獲悉的評估對象和相關(guān)當(dāng)事方可能存在的瑕疵項對評估結(jié)論不承擔(dān)責(zé)任。
一、基本概況
估價對象為武漢市硚口區(qū)古田豐順路天順園小區(qū)9組團(tuán)10棟4xx，結(jié)構(gòu)為鋼混，建筑面積112.39平方米，設(shè)計用途為居住用房，土地使用權(quán)終止日期為20xx年8月3日。
二、評估目的
為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。
三、評估基準(zhǔn)日
評估基準(zhǔn)日為20xx年11月3日。
四、估價依據(jù)
1、本次估價依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《重慶市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實施意見》等有關(guān)政策法規(guī)和文件。
2、評估相關(guān)的資料
《房屋所有權(quán)證》【房地證20xx字第H150602號】復(fù)印件以及本公司掌握的房地產(chǎn)有關(guān)資料以及實地勘查所獲取的資料。
五、估價原則
此次估價在獨立、客觀、公正的一般性原則外，還遵循如下實操性原則。
1、合法原則
估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃為土地用途，容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價對象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。
估價對象已取得《房屋所有權(quán)證》，具備合法性。
2、最高最佳使用原則
在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。
房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。
估價對象現(xiàn)狀用途為居住用房，以估價對象所在的位置分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價。
3、替代性原則
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個市場內(nèi)效用相同的商品的價格將趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。
本次評估中采用市場比較法進(jìn)行價格測算時，即是依據(jù)該原則。
通過調(diào)查取得估價對象附近地區(qū)與估價對象類似的房地產(chǎn)作為參照實例，以近期內(nèi)成交的價格為客觀價格，確定估價對象在估價時點的價格取值依據(jù)。
4、估價時點原則
由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，因此在不同估價時點，同一項房地產(chǎn)往往具有不同的價格水平。
本次評估對房地產(chǎn)的市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價時點的`狀況為準(zhǔn)。
5、謹(jǐn)慎原則
房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。
謹(jǐn)慎原則是指在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估公開的市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。
經(jīng)調(diào)查，本估價對象不存在法定優(yōu)先受償款，并根據(jù)市場實際交易情況和估價對象的租賃收益情況不高估市場價值。
六、估價方法
估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行實地勘查后，根據(jù)本次評估目的及估價對象的特點和實際狀況，選取市場比較法作為本次估價的基本方法。
七、估價過程
市場比較法：
=3.7%+3.3%=7%無風(fēng)險利率即長期國債利率。
風(fēng)險報酬率是根據(jù)通脹風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險等綜合確定的。
1、交易情況修正系數(shù)：abcd 屬于正常交易，不用調(diào)整。
2、交易日期修正系數(shù)：abcd屬于正常交易，不用調(diào)整。
3、區(qū)域因素修正系數(shù)：
區(qū)域因素修正：由于參照對象A，B與評估對象處于同一地區(qū)，區(qū)位因素不須作大的調(diào)整，稍有影響的是房屋所在樓層和面對的方向。
參照對象C，D與評估對象各種區(qū)位因素對比后，明顯高于參照對象。
1、土地使用年期修正
土地使用年期修正系數(shù)=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
=[1-1/(1+7%)47]/[1-1/(1+7%)48]
=0.9965
2、容積率修正
容積率、容積率修
待估房產(chǎn) 1.92 1
案例A 1.92 1
案例B 1.92 1
案例C 2.50 0.9368
案例D 2.50 0.9368
正系數(shù)
容積率修正系數(shù)=待估宗地容積率修正系數(shù)/比較實例修正系數(shù) A、B容積率與待估房產(chǎn)相同，所以修正系數(shù)為1。
C、D容積率修正系數(shù)=0.89/0.95=0.9368 通過土地年期和容積率修正后的地價：
案例A：4668.46×(600/596)×0.9965×1=4683.34 (元/m2) 案例B：4646.25×(600/597)×0.9965×1=4653.25 (元/m2)
案例C：4968.43×(600/602)×0.9965×0.9368=4622.73 (元/m2) 案例D：5xx8.43×(600/6xx)×0.9965×0.9368=4752.45(元/m2)
土地評估單價為：(4683.34+4653.25+4622.73+4752.45)÷4=4677.94 (元/m2) 土地評估總價為：112.39×4677.94=525753.68(元)
八、評估結(jié)論
建筑物面積：112.39平方米
房地產(chǎn)總價：525753元
大寫金額：伍拾貳萬玖仟柒佰伍拾叁元
單位價格：4677元/平方米 (貨幣種類：人民幣|元)
九、特別事項事項說明
1、本報告自估價報告出具之日起12個月有效。
2、在本報告有效期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)市場價格變化幅度較大時，或政策等其他影響估價對象價格的因素變化較大時，估價結(jié)果需做相應(yīng)的調(diào)整。
3、本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能損失，由使用方負(fù)責(zé)。
十、評估報告提出日
本次評估報告提出日期為20xx年11月3日。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告4
福建中興資產(chǎn)評估有限公司接受江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申報待評估的資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益進(jìn)行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)和負(fù)債實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)和負(fù)債在二0xx年五月三十一日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：
一、委托方及資產(chǎn)占有方簡介
1、委托方：江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司
2、資產(chǎn)占有方：福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
3、福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1998年在福州市工商行政管理局登記成立，注冊號為3501001003841;公司住所：福州市臺江區(qū)五一中路88號平安大廈21A;
法定代表人：林中;注冊資本：人民幣壹仟萬元整;企業(yè)類型：有限責(zé)任公司;經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)綜合開發(fā)、商品房銷售和出租。
二、評估目的
本次資產(chǎn)評估目的是為福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供作價參考。
三、評估范圍和對象
本次評估的范圍根據(jù)委托方的'委托，評估福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申報的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。本次委托評估的資產(chǎn)調(diào)整后賬面值為66，125，412.16元，負(fù)債調(diào)整后賬面值45，513，131.58元，凈資產(chǎn)調(diào)整后賬面值20，612，280.58元。
四、評估基準(zhǔn)日
本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是二○○五年五月三十一日，評估中所采用的價格均為評估基準(zhǔn)日有效的標(biāo)準(zhǔn)。
五、評估原則
本公司在本次評估工作過程中是遵循如下原則進(jìn)行資產(chǎn)評估的。
(一)產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則
產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則即指資產(chǎn)評估是以被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為前提或假設(shè)前提，確定被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日時點上的現(xiàn)行公允價值。
(二)資產(chǎn)評估的工作原則
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告5
一、工程概況：
工程名稱：山西琚豐高嶺土有限公司新建5號車間
工程地址：榆次工業(yè)園區(qū)
建設(shè)單位：山西琚豐高嶺土有限公司
設(shè)計單位：太原中晉建筑設(shè)計事務(wù)所有限公司
監(jiān)理單位：晉中萊德發(fā)建設(shè)監(jiān)理有限公司
施工單位：晉中市九江通建設(shè)有限公司
分包單位：河南省建安防腐絕熱有限公司
本工程為山西琚豐高嶺土有限公司新建5號車間項目，單層門式鋼架鋼結(jié)構(gòu)，檐高為10.71m，室內(nèi)外高差0.15m�！�0.000以下采用M10水漿砌筑機(jī)紅磚;±0.000以上采用M5混漿砌筑。，鋼筋級別為HPB235級綱、HPB335級綱，焊條為E43與E50型，鋼架、支撐、檁條、拉條、地腳螺栓等采用Q235B。鋼構(gòu)件底漆為紅丹防銹漆，再噴醇酸防銹漆，然后是醇酸調(diào)和漆總厚度室內(nèi)不小于125um,室外不小于150um。
二、監(jiān)理工作過程和成效的匯報：
1、我監(jiān)理公司依法承攬山西琚豐高嶺土有限公司新建5號車間以后，項目部建立以總監(jiān)為核心的質(zhì)量保證體系，各專業(yè)監(jiān)理人員配備齊全，制定了崗位責(zé)任制并編制了工程監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理細(xì)則、見證取樣計劃、旁站監(jiān)理方案等，為項目監(jiān)理工作的順利開展打下了良好的基礎(chǔ)。
2、項目監(jiān)理部嚴(yán)格按工程監(jiān)理規(guī)范操作，認(rèn)真審批施工單位的施工組織設(shè)計及各專項方案，質(zhì)保保證體系，并提出監(jiān)理意見;在具備開工條件的前提下，審批了開工報告，保證工程在合法、有序中開工。
3、項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)在施工過程中，嚴(yán)格按國家的有關(guān)法律、法規(guī)、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)制性條文和設(shè)計文件監(jiān)理，嚴(yán)格執(zhí)行承包合同、工程報驗制度、建筑材料進(jìn)場檢驗制度、見證取樣制度等;保證了工程所用材料合格，施工在驗收合格的前提下有序進(jìn)行。
三、工程質(zhì)量評估依據(jù)、范圍、監(jiān)理對象：
1、國家及省市現(xiàn)行關(guān)于工程建設(shè)方面的條例、政策、文件、施工規(guī)范及驗收標(biāo)準(zhǔn)。
2、設(shè)計圖紙與變更聯(lián)系單、業(yè)主聯(lián)系單、圖紙會審紀(jì)要、標(biāo)準(zhǔn)施工圖集等。
3、委托監(jiān)理合同及施工承包合同。
4、現(xiàn)行預(yù)算定額、費率標(biāo)準(zhǔn)及省市物價信息及業(yè)主書面確認(rèn)單價聯(lián)系單。
四、工程質(zhì)量評估方法：
1、施工企業(yè)項目專業(yè)質(zhì)量檢查員填寫檢驗批的質(zhì)量驗收記錄，專業(yè)監(jiān)理工程師組織項目專業(yè)質(zhì)量檢查員等進(jìn)行驗收，符合要求后予以簽認(rèn)。
2、施工企業(yè)對分項工程質(zhì)量進(jìn)行自檢、填報分項工程質(zhì)量驗評資料;
3、專業(yè)監(jiān)理工程師組織施工單位專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人對分項工程質(zhì)量進(jìn)行驗收，對其報送的分項工程質(zhì)量驗評資料進(jìn)行審核，符合要求后予以簽認(rèn)。
4、總監(jiān)理工程師組織施工單位項目經(jīng)理和有關(guān)設(shè)計單位、建設(shè)單位負(fù)責(zé)人對分部工程質(zhì)量進(jìn)行驗收并填寫驗收結(jié)論。
5、在分部工程質(zhì)量等級評定的基礎(chǔ)上，由總監(jiān)理工程師組織建設(shè)單位、施工單位和其他有關(guān)單位對單位工程鋼結(jié)構(gòu)分部進(jìn)行預(yù)驗收，根據(jù)各項評定資料匯總，最終提出工程質(zhì)量評定意見，報工程參建各方組成的專家組確認(rèn)。
五、工程質(zhì)量評估內(nèi)容：
本工程在設(shè)計、施工單位配合下，為順利完成工程任務(wù)，在確保工程質(zhì)量方面，我方采用“加強(qiáng)預(yù)控，三把關(guān)”的手段進(jìn)行監(jiān)理：
1、“加強(qiáng)預(yù)控”：即事先認(rèn)真審核施工單位提交的施工組織設(shè)計(方案)和專項施工方案，力爭將施工中的質(zhì)量隱患消除在事前控制中。
2、工程質(zhì)量監(jiān)督是整個監(jiān)理工作的重點，工程項目監(jiān)理部從確保質(zhì)量著手，把好“人、物、過程”三關(guān)：
�、�、首先對施工企業(yè)的現(xiàn)場項目部的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行必要的了解，要求其建立必要的'質(zhì)量保證體系、制定完善的施工管理制度、落實相應(yīng)的實施措施。
�、啤⒕幹圃牧先铀蜋z計劃。嚴(yán)格把好原材料和半成品的進(jìn)場檢驗關(guān)及材料復(fù)試關(guān)，以確保工程所用的材料能符合要求，為質(zhì)量的保證打下必要的基礎(chǔ)。為此要求施工單位在材料進(jìn)場后必須向監(jiān)理部審報，專業(yè)監(jiān)理工程師到現(xiàn)場見證取樣、封簽送檢、復(fù)試合格后方能應(yīng)用本工程。
�、�、編制施工階段旁站監(jiān)理方案。工程實施過程中，采取巡視、平行檢查，對隱蔽工程、重點結(jié)構(gòu)部位的施工，采取“全過程監(jiān)理”，嚴(yán)格各工序的自檢、專職檢查和隱蔽工程驗收制度。對未經(jīng)監(jiān)理人員驗收或驗收不合格的工序，不得進(jìn)入下一道工序施工。
六、工程質(zhì)量保證資料：
1、施工組織設(shè)計1份，技術(shù)交底1份。
2、鋼結(jié)構(gòu)分部包含鋼構(gòu)件組裝、鋼構(gòu)件安裝、鋼構(gòu)件零部件加工、鋼結(jié)構(gòu)普通緊固件連接、高強(qiáng)度螺栓鏈接、鋼結(jié)構(gòu)防火涂料涂裝、鋼結(jié)構(gòu)防腐涂料涂裝、壓型金屬板屋面、屋面細(xì)部構(gòu)造共9個分項工程，10個檢驗批。檢驗批、分項、分部工程質(zhì)量驗收均為合格。
3、進(jìn)場材料檢驗情況
1)20xx年9月15日進(jìn)場構(gòu)配件GZ-1、GZ-2、KFZ、GL-1、GL-2、GL-3、GL-4、GL-5、DCL，均有產(chǎn)品出廠合格證及原材料質(zhì)量證明書。原材料包括熱軋鋼帶、碳結(jié)鋼帶、熱軋H型鋼、熱軋圓鋼、角鋼、焊接鋼管、焊劑、焊條、焊絲、鋼結(jié)構(gòu)用高強(qiáng)度大六角頭螺栓連接副、防火涂料、防銹漆，均勻合格證或產(chǎn)品質(zhì)量證明書。
2)共有4組檢驗報告，高強(qiáng)度大六角頭螺栓連接副檢驗報告、高強(qiáng)度螺栓連接摩擦面抗滑移系數(shù)檢驗報告、超聲波無損檢測報告、地腳螺栓拉拔檢測報告，試驗結(jié)果合格。
4、施工記錄
1)工程放線記錄1份，符合要求。
2)拼裝施工記錄2份，鋼梁柱、屋頂各一份，均符合施工規(guī)范要求。
3)螺栓連接施工記錄2份，均符合設(shè)計要求與規(guī)范規(guī)定。
4)焊接施工記錄3份，均符合設(shè)計要求與規(guī)范規(guī)定。
5)焊縫外觀質(zhì)量檢查記錄1份，屋面防水效果檢查記錄1份，地腳錨栓隱蔽驗收記錄1份，均符合規(guī)要求。
6)材料進(jìn)場自檢記錄5份，均符合要求。
七、對本工程質(zhì)量的評估結(jié)論：
根據(jù)我項目部現(xiàn)場監(jiān)理人員對鋼結(jié)構(gòu)分部的檢驗批、分項施工過程進(jìn)行監(jiān)理及跟蹤檢測，經(jīng)預(yù)檢、整改，基本達(dá)到設(shè)計圖紙及規(guī)范要求的目標(biāo)：
1、工程質(zhì)量控制資料完整并符合要求。
2、安全和功能檢驗資料完整并符合要求。
3、工程觀感質(zhì)量符合要求。
根據(jù)《鋼結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50204-20xx，經(jīng)過綜合審評，認(rèn)為山西琚豐高嶺土有限公司新建5號車間鋼結(jié)構(gòu)分部達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量等級評定為合格。
八、結(jié)論：
綜合以上情況，山西琚豐高嶺土有限公司新建5號車間質(zhì)量符合設(shè)計施工規(guī)范要求，評為合格。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告6
一、委估項目
xxx公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價項目
二、委托方
名稱：xxx公司
地址：xxx
三、估價方
名稱：xxx房地產(chǎn)評估咨詢有限公司
地址：xxx
證書號：xxx資質(zhì)等級：xxx
法定代表人：xxx
四、估價對象概況
估價對象位于xxx，其合法產(chǎn)權(quán)人為xxx公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1—5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于20xx年，于20xx年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號碼為xxx。
副樓一幢，1—3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于20xx年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號碼為xxx。
五、估價目的
為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價值。
六、估價時點
20xx年8月15日
七、價值定義
采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
八、估價原則
本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，還應(yīng)依據(jù)如下原則：
1、合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。
2、最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。
3、替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
4、估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價時點的客觀合理價格。
九、估價依據(jù)
1、委托方提供的資料
（1）委托書；
（2）委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（3）房屋所有權(quán)證復(fù)印件。
2、國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。
3、國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。
4、估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和收集的有關(guān)資料。
十、估價方法
估價對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無法適用市場比較法；同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。
十一、估價結(jié)果
估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)的方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的.測算，確定該估價對象在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整（￥2265.34萬元）。
十二、變現(xiàn)能力分析
變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
估價對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現(xiàn)所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現(xiàn)的價格范圍為：估價結(jié)果±10%，變現(xiàn)時涉及以下稅費：
�、僦薪榉⻊�(wù)費：5%——6%
�、谄醵悾�4%
�、蹱I業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加：5.5%
④所得稅：20%
�、葸^戶手續(xù)費：2%左右
�、抻』ǘ悾�0.5‰
⑦其它費用
十三、估價人員
xxx中國注冊房地產(chǎn)估價師
注冊號：xxx
xxx中國注冊房地產(chǎn)估價師
注冊號：xxx
十四、估價作業(yè)時間
20xx年8月12日—xxx
十五、估價報告有效期限
本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告7
一、委托評估方
二、受托評估方
投行三班評估小組
三、評估對象
概況（包括實例房產(chǎn)）
1、房產(chǎn)位置
2、房產(chǎn)現(xiàn)狀
根據(jù)委托方介紹及評估人員實地勘查，估價對象建筑物為鋼筋混凝土樓房，
建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況如下：
建筑物詳細(xì)列表
房產(chǎn)名稱
光華陽光水城
華宇西城麗景
俊峰龍鳳云洲
性質(zhì)
商品房
商品房
商品房
戶型
一室一衛(wèi)
兩室一廳一衛(wèi)
兩室兩廳兩衛(wèi)
租金
850元/月
1100元/月
1200元/月
交通條件
209楊家坪——井口（中級車）、210菜園壩——白公館（中級車）、215朝天門——雙碑、265朝天門——雙碑（中級車）、227沙坪壩——井口半邊街、221土灣——雙碑嘉陵廠、237西南醫(yī)院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮(zhèn)電子校、805重慶大學(xué)——嘉陵廠堆金村（中級車）、808磁器口——南坪融僑半島（中級車）、801烈士墓——渝北區(qū)一碗水（中級車），與沙區(qū)最繁華的商業(yè)中心——三峽廣場相距不過3分鐘車程
公交車228267881821808209途經(jīng)
210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交車途經(jīng)，距離三峽廣場只有三分鐘的車程
周邊環(huán)境
陽光水城位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū)，重大科技園之內(nèi)，臨近嘉陵江，西北部是著名的歌樂山風(fēng)景區(qū)，地理位置得天獨厚，總建筑面積40萬平方米，是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)。
鄰近沙坪壩公園和歌樂山
小區(qū)的景觀規(guī)劃即體現(xiàn)了人與自然的完美融合，綠化率高達(dá)43、89%，水系占到20%。主體為一個20000平方米的超寬中庭景觀，安排一軸、二池、三林、四廣場，中央水系分為兩部分，一個近千平的游泳池，可暢游、可嬉戲，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流變小成溪，形成疊水延伸至低處，生活于此愜意舒適。增一分則太肥、減一分則太瘦，經(jīng)過對市場的細(xì)心研究和對人們生活習(xí)慣的調(diào)查，俊峰龍鳳云洲的戶型設(shè)計本著實用、舒適、健康的原則進(jìn)行設(shè)計，從50平到120平，戶戶經(jīng)典，從簡潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求，房型格局方正實用，戶型幾乎沒有浪費，每一平方米都有它的空間定位。戶戶觀景，無視線死角，享受20000方豪景中庭，從此視野無界限。盡可能將功能做細(xì)、做足，在細(xì)節(jié)處出彩。
地理位置
沙坪壩區(qū)楊公橋附近
楊梨路20號（原重慶燈泡廠原址）
該房位于楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)
商業(yè)區(qū)繁華程度
餐飲：家�；疱仯罟珮虻辏�，重慶家福火鍋楊公橋店，農(nóng)老灶火鍋，和喜火鍋（梨楊路），千美香辣蝦，購物金樂連鎖超市（梨楊路），好又多量販重慶市欣陽店，家樂福超市三峽廣場步行街店，美家樂超市，大川花園農(nóng)貿(mào)超市
鄰近三峽廣場步行街（只有幾分鐘的車程）
購物：國美電器立洋百貨王府井百貨
餐飲：兩江雙椒雞兩江風(fēng)情火鍋君之薇和喜火鍋
基礎(chǔ)設(shè)施
教育：沙坪壩區(qū)白鶴嶺幼兒園、重慶市沙坪壩小學(xué)，市政設(shè)施：童家橋郵政支局、三角碑郵政所，中國工商銀行楊公橋分理處、中國信合楊公橋分社、中國工商銀行楊公橋分理處等
教育：68中南開中學(xué)楊公橋小學(xué)重慶大學(xué)西南政法大學(xué)，小區(qū)內(nèi)配套有游泳池、幼兒園、網(wǎng)球場、羽毛球場、乒乓球臺、基本健身器材等
教育條件：重慶大學(xué)西南政法大學(xué)重師，醫(yī)院：西南醫(yī)院愛德華醫(yī)院重大A區(qū)校醫(yī)院
銀行：招商銀行農(nóng)業(yè)銀行工商銀行
評估對象土地開發(fā)程度宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓�，宗地�?nèi)“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）。
四、評估目的
為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價格參考依據(jù)
五、估價時點
2015年1月1日
六、價值定義
本次評估采用的.是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，評估結(jié)果中的房產(chǎn)租賃價值是指評估對象于評估時點2015年1月1日的宗地開發(fā)程度為宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓�，宗地�?nèi)“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）條件下的租賃市場價值。
七、評估依據(jù)
1、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程
�。�1）《中華人民共和國土地管理法》；
（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
�。�3）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；
（4）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。
2、受托評估方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘察、調(diào)查獲得的資料。
八、評估原則
1、合法原則
房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提。本報告遵守這一原則。
2、替代原則
具有相同使用價值、有替代可能的房產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致，因此，在房產(chǎn)評估中，可以通過對房產(chǎn)各個條件的比較來評估租賃價格。
3、最高最佳使用原則
房產(chǎn)評估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。本報告是為委托評估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價格參考依據(jù)，因此以保持現(xiàn)狀為前提。
4、評估時點原則
房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強(qiáng)的時間性和時效性，它是某一時點的價格，在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。本報告的估價時點為2022年5月2日。
九、評估方法
房產(chǎn)評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準(zhǔn)地價法等，根據(jù)估價對象的特點及掌握的市場資料，在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過評估人員的實地查勘和認(rèn)真分析，本次估價采用市場比較法對估價對象進(jìn)行評估，最后經(jīng)過綜合測算確定估價對象的現(xiàn)時市場價值。
運(yùn)用市場比較法法求取估價對象房產(chǎn)租賃價值，是依據(jù)替代原理將待估房產(chǎn)與類似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價格進(jìn)行對照比較，通過對比租賃交易情況、區(qū)域因素和個別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的租賃價值。
十、區(qū)域因素修正
區(qū)域因素比較表
區(qū)域因素
實例一
實例二
評估對象
性質(zhì)
相同（100/100）
相同（100/100）
相同（100/100）
交易情況
相同（100/100）
相同（100/100）
相同（100/100）
交通條件
較好（100/101）
較好（100/101）
較好（100/101）
周邊環(huán)境
相同（100/100）
較差（100/99）
較好（100/101）
基礎(chǔ)設(shè)施
相同（100/100）
相同（100/100）
相同（100/100）
商業(yè)區(qū)繁華程度
相同（100/100）
較差（100/99）
較好（100/101）
合計
100/101
100/99
100/103
十一、個別因素修正
個別因素比較表
個別因素
實例一
實例二
評估對象
新舊程度
相同（100/100）
相同（100/100）
相同（100/100）
裝修程度
普通（100/99）
精裝（100/102）
精裝（100/102）
樓層
10（100/98）
16（100/102）
18（100/102）
配套設(shè)施（家電）
簡單（100/99）
標(biāo)準(zhǔn)（100/101）
齊全（100/102）
其他個別因素
只能一人入住，室內(nèi)條件較簡陋（100/98）
可合租，室內(nèi)條件較好（100/101）
可合租，室內(nèi)條件豪華（100/102）
合計
100/94
100/106
100/108
十二、評估結(jié)果
評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點2015年1月1日的價值結(jié)果為：
房產(chǎn)租賃價格：人民幣1081元整
大寫：人民幣壹仟零捌拾壹圓整
評估結(jié)果匯總表
評估對象
租賃價值
俊峰龍鳳云洲
1081元/月
十三、評估人員
姓名簽字
十四、評估作業(yè)日期
2011年4月28日
始2015年1月1日止。
十五、評估報告應(yīng)用的有效期
本報告的有效期，自出具報告之日起壹年。即自2015年1月1日至2016年1月1日。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告8
一、評估說明
(一)關(guān)于土地使用權(quán)W國用(20xx)字第157號的評估
1、委估物簡介
該宗土地位于W市XX大道1542號，北臨XX大道，東靠XX路，西面、北面均緊臨商場其他建筑物，地號E-03-17-08-02,無償劃撥，面積7,349.79㎡，屬商業(yè)三類用地，七通一平，地處XX區(qū)商業(yè)繁華地段，交通便利，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，周邊環(huán)境良好。
2、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法
公式:待評估土地使用權(quán)評估值=基準(zhǔn)地價×?xí)r間因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×剩余使用年限修正數(shù)×容積率修正系數(shù)
(1)基準(zhǔn)地價:依據(jù)W市土地管理局20xx年7月制定的商服用地級別與基準(zhǔn)地價圖和評估規(guī)則的規(guī)定，該塊屬叁級地價，其基準(zhǔn)地價為3,330元/㎡。
(2)時間因素修正系數(shù):通過對宗地所在區(qū)域20xx年以來地價變化的調(diào)查分析，從20xx年起至今，委估宗地所在區(qū)域地價上漲6%，即時間因素修正系數(shù)為1.06。
(3)個別因素修正系數(shù)
個別因素標(biāo)準(zhǔn)值因素狀況評分面積1較大1.3形狀1多邊形0.9地勢1平坦1.2地質(zhì)1一般0.8一般1合適1臨街深度1寬1進(jìn)深度1一般1合計77.2，個別因素修正系數(shù)=7.2÷7=1.03
(4)剩余年限修正系數(shù):該地屬無償劃撥，取修正系數(shù)為1。
(5)容積率修正系數(shù):該宗地容積率較高，取修正系數(shù)為1.36。
(6)土地單價評估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡
(7)土地總價評估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元
3、重置成本法
公式:土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地出讓金
(1)土地取得費:
A.土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費:該宗地所處區(qū)域耕地以蔬菜種植為主，通過對近幾年W市前三年蔬菜畝產(chǎn)值調(diào)查，目前年產(chǎn)值為4,500元/畝，按照土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費總和不超過土地前三年平均產(chǎn)值的30倍計算，即4,500×30=135,000元/畝。
B.青苗補(bǔ)償費:根據(jù)《土地管理法》和W征字(1995)001號文件規(guī)定，青苗補(bǔ)償費按單季補(bǔ)償，即1,500元/畝。
C.土地管理費:依照W價房地字(1995)44號，按土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)償費、青苗補(bǔ)償費收取2.6%的土地管理費。
土地管理費=(135000+1500)×2.6%=3,549元/畝
D.耕地占用稅:依照W政(1987)98號文件規(guī)定，取耕地占用稅為10元/㎡(6,667元/畝)。
E.新菜地開發(fā)基金:依照W政(1994)30號文件規(guī)定，取新菜地開發(fā)基金為60,000元/畝。
F.不可預(yù)見費:依照W價房地字(1996)403號文件規(guī)定，按征地費用的2%計取不可預(yù)見費。
不可預(yù)見費=(135,000+1,500+60,000)×2%=3,930元/畝
G.土地取得費=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646元/畝=315.97元/㎡
(2)土地開發(fā)費
A.城市基礎(chǔ)設(shè)施80元/㎡
B.商業(yè)網(wǎng)點配套費22元/㎡
C.公共消防設(shè)施配套費3元/㎡
D.人防易地建設(shè)費14元/㎡
E.城市規(guī)劃管理費1元/㎡
土地開發(fā)費=80+22+3+14+1=120元/㎡
(3)投資利息:土地開發(fā)期為2年，利率取6%
土地取得費利息=315.97×[(1+6%)2-1]=39.05元/㎡
土地開發(fā)利息=120×[(1+6%)-1]=7.2元/㎡
投資利息=39.05+7.2=46.25元/㎡
(4)投資利潤:根據(jù)待估宗地所在區(qū)位，取投資利潤20%。
投資利潤=(315.97+120.00)×20%=87.19元/㎡
(5)土地出讓金:依據(jù)W政(20xx)39號規(guī)定，該宗地屬商業(yè)三級地段，其出讓金標(biāo)準(zhǔn)為1,215元/㎡(40年)，考慮該地容積率較高，取容積率修正系數(shù)2.99;則
土地出讓金=1,215×2.99 =3,632.85元/㎡
(6)土地單價評估值
=315.97+120+46.25+87.19+3,632.85
=4,202.26元/㎡
(7)土地總價評估值=7,349.79×4,202.26=30,885,729元
4、委估宗地綜合評估值
評估值=(重置成本法評估值+基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法評估值)÷2
=(36,341,331+30,885,729)÷2
= 33,613,530元
(二)關(guān)于紅三樓的評估說明
1、委估物的.概況
紅三樓位于XX區(qū)XX路西側(cè)，北面與XX商場營業(yè)大樓相鄰，框架六層，總建筑面積7590.36㎡，1997年建成并投入使用，房產(chǎn)權(quán)證號W房字第200205765號，一至三層水磨石樓面，四至五層地面磚樓面，外墻鋁塑幕墻，頂棚吊頂，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)。
2、評估方法
紅三樓現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營，采用市場比較法評估
(1)比較案例
取自20xx年7月8日W晨報6月份商務(wù)樓價格信息表
A 商住兩用 4000元/㎡ XX區(qū)
B 商住兩用 4000元/㎡ XX區(qū)
C 商住兩用 4300元/㎡ XX區(qū)
(2) 因素比較修正系數(shù)
委估房產(chǎn)與案例比較因素與內(nèi)容評估對象實例A實例B實例C交易情況100100100100交易時間100100100100區(qū)域因素距商業(yè)服務(wù)中心距離100979896距公共設(shè)施距離100989997道路狀況1009810097距對外交通設(shè)施的距離100103102102個別因素臨街位置100999998房屋構(gòu)造材料100120120130臨街深度100989997裝修及設(shè)施100676767房屋成新率100125125125 (3)比準(zhǔn)價格
A:4,000×(100/97)×(100/98)×(100/98)×(100/103)×(100/99)×(100/120)×(100/98)×(100/67)(100/125)=4,275元/㎡
B:4,000×(100/98)×(100/99)×(100/100)×(100/102)×(100/99)×(100/120)×(100/99)×(100/67)(100/125)=4,104元/㎡
C:4,300×(100/96)×(100/97)×(100/97)×(100/102)×(100/98)×(100/130)×(100/97)×(100/67)(100/125)=4,509元/㎡
(4)評估單價的確定
評估單價=(4,275+4,104+4,509)÷3=4,296元/㎡
(5)綜合整體土地容積率，設(shè)定容積率為3分?jǐn)偟牡貎r=土地單價÷容積率=4,204÷3=1,401元/㎡
(6)不含地價的評估單價=4,296-1,401=2,895元/㎡
(7)評估總價的確定
評估總價=7,590.36×2,895=21,974,092元
(三)各項資產(chǎn)評估值詳見評估明細(xì)表
二、結(jié)論分析
委估資產(chǎn)為國有資產(chǎn)，由于歷史原因，委估資產(chǎn)原有賬面成本不祥或未入賬，故本次評估無法結(jié)合委估資產(chǎn)原有賬面成本進(jìn)行結(jié)論分析。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告9
一、問題
《資產(chǎn)評估法》施行以后，有關(guān)評估行政管理部門對評估機(jī)構(gòu)實行機(jī)構(gòu)備案管理，不再實行機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可管理。那么，未進(jìn)行房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)備案的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，其出具房地產(chǎn)估價報告是否有效?應(yīng)由哪個部門認(rèn)定其效力問題?
二、典型訴訟案例
在(20xx)執(zhí)申字第246號裁定中，最高人民法院認(rèn)為，雖然《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》(國務(wù)院令第412號)已明確規(guī)定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可由住房建設(shè)部門負(fù)責(zé)，但是，財政部確實也已發(fā)布文件規(guī)定資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可以對房地產(chǎn)進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)究竟能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，目前確系模糊問題或存在部門沖突，有待于政府部門再行發(fā)文予以解決，人民法院不宜對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進(jìn)行審查認(rèn)定。換言之，人民法院在對執(zhí)行財產(chǎn)進(jìn)行評估時，應(yīng)當(dāng)委托專門的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，但是，對于已經(jīng)委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)評估報告，人民法院不宜認(rèn)定為無效。
三、效力認(rèn)定問題
最高院認(rèn)為，對于已經(jīng)委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作出的.房地產(chǎn)評估報告，法院不宜認(rèn)定為無效。那么在實踐中應(yīng)當(dāng)由哪個評估行政管理部門對此進(jìn)行效力認(rèn)定呢?
《資產(chǎn)評估法》第七條規(guī)定，“國務(wù)院有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責(zé)分工，對評估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理。設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責(zé)分工，對本行政區(qū)域內(nèi)的評估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理。”目前，我國資產(chǎn)評估行業(yè)劃分了資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)評估、估價，礦業(yè)權(quán)評估、保險公估和舊機(jī)動車評估等6種專業(yè)類別，其中資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)分別由財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部監(jiān)督管理。
根據(jù)《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(財政部令第86號)第二條第二款的規(guī)定，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，涉及法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定由其他評估行政管理部門管理的，按照其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。據(jù)此，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，則涉及由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部管理的問題。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第四十七條的規(guī)定，未取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價活動或者超越資質(zhì)等級承攬估價業(yè)務(wù)的，出具的估價報告無效，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門給予警告，責(zé)令限期改正。
綜上所述，未進(jìn)行房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)備案的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，其出具房地產(chǎn)估價報告無效，應(yīng)由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告10
一、委估項目
xxxxxx公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價項目
二、委托方
名稱：xxxxxx公司
xxxxxx
三、估價方
名稱：xxxxxx房地產(chǎn)評估咨詢有限公司xxxxxx
證書號：xxxxxx資質(zhì)等級：xxxxxx法定代表人：xxxxxx
四、估價對象概況
估價對象位于xxxxxx，其合法產(chǎn)權(quán)人為xxxxxx公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于年，于20xx年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號碼為xxxxxx。
副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號碼為xxxxxx。
五、估價目的
為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價值。
六、估價時點
20xx年8月15日
七、價值定義
采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
八、估價原則
本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，還應(yīng)依據(jù)如下原則：
1.合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。 2.最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。
3.替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
4.估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價時點的客觀合理價格。
九、估價依據(jù)
1.委托方提供的資料
(1)委托書;
(2)委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件; (3)房屋所有權(quán)證復(fù)印件。
2.國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。 3.國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。 4.估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和收集的有關(guān)資料。十、估價方法
估價對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的`整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。
十一、估價結(jié)果
估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)的方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測算，確定該估價對象在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。十二、變現(xiàn)能力分析
變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
估價對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現(xiàn)所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現(xiàn)的價格范圍為：估價結(jié)果10%，變現(xiàn)時涉及以下稅費：①中介服務(wù)費：5%--6%
�、谄醵悾�4%
�、蹱I業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加：5.5% ④所得稅：20%
�、葸^戶手續(xù)費：2%左右
⑥印花稅：0.5
�、咂渌M用
十三、估價人員
xxxxxx 中國注冊房地產(chǎn)估價師注冊號：xxxxxx
xxxxxx 中國注冊房地產(chǎn)估價師注冊號：xxxxxx
十四、估價作業(yè)時間20xx年8月12日—xxxxxx
十五、估價報告有效期限
本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告11
一、房屋產(chǎn)權(quán)人（單位）：×××
二、估價目的：
拆遷補(bǔ)償價格評估
三、估價日期：
20xx年四月八日到20xx年四月十五日
四、估價時間：
20xx年四月十五日（趨于拆遷日）
五、估價依據(jù)
1、中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》
2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；
3、評估委托書：
4估價評估人員勘察了解的情況；
5、房屋所有權(quán)證（新北全字00311100號）；
6、國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。
六、估價原則：
本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。
七、估價方法：
根據(jù)估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補(bǔ)償指導(dǎo)價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價中予以考慮完全。本報告主要根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的精神進(jìn)行評估。
八、估價結(jié)果
本評估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價的目的，遵循評估程序，采用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，并結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗，經(jīng)計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補(bǔ)償價格為：
人民幣小寫：206247元
大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元
九、評估價格有效期
本報告評估時效為半年，自20xx年四月十五日起生效。隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。
十、評估價格應(yīng)用范圍
該評估報告結(jié)果僅供拆遷部門補(bǔ)償時參考，不做其它用途。
十一、估價的假設(shè)和限制條件
1、估價假設(shè)條件
我們評估的價值是現(xiàn)時價，及在估價時點對拆遷評估對象進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮⒖純r格，假設(shè)：
�。�1）有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主；
�。�2）該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；
（3）有一個適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價；
�。�4）不考慮特殊買家的額外出價。
2、限制條件
�。�1）對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。
（2）本報告中的拆遷補(bǔ)償價，是指估價結(jié)果專供拆遷人與補(bǔ)拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補(bǔ)償價格的房地產(chǎn)估價，不包括搬遷補(bǔ)助費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償價格。
�。�3）未經(jīng)評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權(quán)歸評估單位所有。
十二、特別聲明
1、本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
2、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
3、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
4、我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘，并對標(biāo)的.物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對評估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。
5、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。
估價分析說明部分
一、估價物概況
本報告評估的標(biāo)的物為一座位于新鄉(xiāng)市勝利路XX號的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)屬于XXX，該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證（新房權(quán)證字XXXXX號），評估的具體范圍為房屋所有權(quán)證所載的建筑物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。
2、位置座落及環(huán)境狀況
評估標(biāo)的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路XX號（XX號與XX交叉口），該房屋南臨XXX、北臨XX商業(yè)鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉(xiāng)市二級區(qū)段（按原劃分區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)）該建筑后面（即東側(cè)）為住宅房，監(jiān)衛(wèi)河河道。評估房地產(chǎn)屬于正在出租的營業(yè)性用房，地處新鄉(xiāng)市市級商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場所。
3、建筑物基本狀況描述
評估標(biāo)的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建筑物。建筑時間為1981年，目前底層為出租商業(yè)經(jīng)營場所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設(shè)花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營方便設(shè)方格木棚，門框已經(jīng)裝飾修飾，并有磨砂單開門。二層目前為商業(yè)經(jīng)營人的住所、屬于出租，地面鋪設(shè)普通地板磚，內(nèi)墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開，予制過梁，現(xiàn)澆頂，二層設(shè)室外樓梯，由于該建筑物曾改造過，為經(jīng)營和使用方便，樓梯靠南及二層?xùn)|墻已經(jīng)全封閉（含頂層臨時）經(jīng)評估人的現(xiàn)場勘測及調(diào)查了解，評估房產(chǎn)北墻長為8、35米，臨街前墻為6、45米，建筑總面積（產(chǎn)權(quán)證）為78、90平方米于該幢建筑物經(jīng)過二次裝修使用及維護(hù)情況較好，根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》之規(guī)定，房屋成新率為九成新。
二、估價程序
1、專業(yè)人員組織評估小組，擬定評估工作方案。
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