北京住宅小區(qū)管理辦法

　　第1條為了加強對本市居住小區(qū)的物業(yè)管理，保障居住小區(qū)房屋及其設備和公共設施的正常使用，創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便、文明安全的居住環(huán)境，根據國家有關規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內按照城市規(guī)劃建設、配套設施齊全并達到一定規(guī)模的居住區(qū)、居住小區(qū)和危舊房改建區(qū)(以下統(tǒng)稱居住小區(qū))。

　　別墅和一等公寓的物業(yè)管理辦法另行規(guī)定。

　　第三條新建居住小區(qū)必須按本辦法的規(guī)定統(tǒng)一實行物業(yè)管理。本辦法施行前已經驗收交付使用的居住小區(qū)，應當依照本辦法逐步實行物業(yè)管理。

　　第四條本辦法所稱物業(yè)管理，是指居住小區(qū)的物業(yè)產權人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋及其設備以及相關的居住環(huán)境進行維護、修繕和服務的活動。

　　第五條市和區(qū)、縣房屋土地管理機關主管本行政區(qū)域居住小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　第六條本市規(guī)劃、工商行政管理、物價、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、市政、公安等行政管理機關和居住小區(qū)所在地的街道辦事處，按照各自的職責，對居住小區(qū)的物業(yè)管理工作進行指導和監(jiān)督、檢查。

　　第七條居住小區(qū)的開發(fā)建設單位必須按照規(guī)劃要求配套建設相應的設施。居住小區(qū)經綜合驗收合格后，開發(fā)建設單位可向居住小區(qū)物業(yè)管理委員會辦理移交。居住小區(qū)的綜合驗收，應當有區(qū)、縣人民政府和街道辦事處參加。

　　居住小區(qū)綜合驗收的具體辦法，由市市政管理委員會和市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會、市城鄉(xiāng)建設委員會制定。

　　第八條居住小區(qū)已交付使用并縣入住率達到50%以上時，應當在該居住小區(qū)開發(fā)建設單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關指導下建立物業(yè)管理委員會。

　　物業(yè)管理委員會由居住小區(qū)內房地產產權人和使用人的代表及居民委員會的代表組成。

　　居住小區(qū)開發(fā)建設周期較長的，在物業(yè)管理委員會成立之前，由該居住小區(qū)的開發(fā)建設單位負責物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。物業(yè)管理委員會成立后，由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。

　　第九條物業(yè)管理委員會代表和維護房地產產權人、使用人的合法權益。物業(yè)管理委員會在房屋土地管理機關及有關行政管理機關、當地街道辦事處的指導監(jiān)督下，負責制定物業(yè)管理委員會章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實施，對物業(yè)管理企業(yè)進行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行管理工作。

　　第十條物業(yè)管理企業(yè)必須經房屋土地管理機關資質審查合格，向工商行政管理機關辦理注冊登記后，方可接受委托，承擔居住小區(qū)的物業(yè)管理。

　　第十一條物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房地產產權人的委托，承擔居住小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應當與委托單位簽訂委托管理合同。

　　合同應當明確委托管理的事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費收支、監(jiān)督檢查和違約責任。

　　合同簽訂后，由物業(yè)管理企業(yè)向所在地區(qū)、縣房屋土地管理機關備案。

　　第十二條物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　　(一)依據物業(yè)管理合同和國家及本市的有關規(guī)定對居住小區(qū)實施物業(yè)管理;

　　(二)依據物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取物業(yè)管理費用。

　　(三)勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為，對造成的損害，有權要求賠償;

　　(四)要求物業(yè)管理委員會協(xié)助管理;

　　(五)選聘專營公司或聘用專人承擔清潔、保安、綠化等專項服務業(yè)務;

　　(六)從事物業(yè)經營或開展其他多種經營和有償服務。

　　第十三條物業(yè)管理企業(yè)的義務：

　　(一)全面履行物業(yè)管理合同，對產權人委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區(qū)及小區(qū)內物業(yè)的保安、防火、綠化維護、清掃保潔以及產權人和使用人日常生活必需的便民服務;

　　(二)接受物業(yè)管理委員會和居民的監(jiān)督;

　　(三)重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議決定;

　　(四)接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當地街道辦事處的指導監(jiān)督;

　　(五)發(fā)現違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時向有關行政管理機關報告。

　　第十四條居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經費由該居住小區(qū)的開發(fā)建設單位按照建安費二%的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)。

　　居住小區(qū)的房地產產權人應按委托內容，每年向物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)支付物業(yè)管理費用。

　　物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)及多種經營和服務的收益，應主要用于補充居住小區(qū)物業(yè)管理費用。

　　第十五條房屋使用人應當遵守有關物業(yè)管理規(guī)定，按照規(guī)定使用房屋和其他公共設施，交納有關費用，自覺維護小區(qū)內正常的生活秩序和管理秩序;有權要求物業(yè)管理委員會對服務不好的物業(yè)管理企業(yè)進行更換，有權對妨害小區(qū)管理秩序、生活秩序和損壞公共設施的行為進行勸阻、制止和舉報。

　　居民入住時，應當與物業(yè)管理委員會簽訂住用合同，遵守合同中規(guī)定的義務。

　　第十六條房地產產權人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應當勸隍、制止并向有關行政管理機關報告，并有權要求其恢復原狀、賠償損失;

　　(一)擅自占用居住小區(qū)內的公共場地或者改變其用途的;

　　(二)擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀、損毀設施、設備及其他危及房屋安全行為的;

　　(三)私搭亂建，亂停放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環(huán)境，影響居住小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。

　　第十七條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，房地產產權人和使用人有權向物業(yè)管理委員會投訴或者向房屋土地管理機關反映;物業(yè)管理委員會有權予以制止并要求其限期改正，對給產權人或使用人利益造成的損害有權要求賠償損失，情節(jié)嚴重的有權解除委托管理合同;

　　(一)房屋及公用設施、設備修繕不及時的;

　　(二)管理制度不健全、管理混亂的;

　　(三)擅自擴大收費范圍，提高收費標準的;

　　(四)擅自改變房地產和公用設施用途的;

　　(五)其他不履行或者不完全履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定的義務的。

　　第十八條未經房屋土地管理機關的資質審查而擅自承攬居住小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務的，由房屋土地管理機關責令其限期辦理資質審查;逾期仍不辦理的，對其處以二0xx元至二萬元罰款，并責令其停止對居住小區(qū)物業(yè)的管理。

　　第十九條因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成居住小區(qū)物業(yè)及其居住環(huán)境狀況惡化的，由房屋土地管理機關予以警告、限期改正、處以5000元至5萬元罰款、降低資質等級、吊銷資質合格證書;對被吊銷資質合格證書的，移送工商行政管理機關依法處理。

　　第二十條開展物業(yè)管理和多種經營、服務所需收費的項目、標準由市物價局和市房屋土地管理局制定。

　　第二十一條本辦法執(zhí)行中的具體問題，由市房屋土地管理局負責解釋。

　　第二十二條本辦法自1995年10月1日起施行。

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