房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制制度

　　(一)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制

　　1、各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會討論通過�！犊尚行匝芯繄�(bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

　　◆ 成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施;

　　◆ 投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排;

　　◆ 稅務(wù)環(huán)境及其影響;

　　◆ 資金計(jì)劃;

　　◆ 《競投方案》(僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目);

　　◆ 投資風(fēng)險(xiǎn)評估及相應(yīng)的對策;

　　◆ 項(xiàng)目綜合評價(jià)意見。

　　2、《可行性研究報(bào)告》應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會前提前一周上交集團(tuán)總部。

　　3、若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)申請》。

　　4、招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競價(jià)不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價(jià);合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。

　　5、招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。

　　(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

　　1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：

　　◆ 能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成;

　　◆ 需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。

　　2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(必須包括建造成本控制總體目標(biāo))，應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段(如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì))。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概(預(yù))算》，并在與上一階段的概(預(yù))算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概(預(yù))算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。

　　3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。

　　4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)管理成本)等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。

　　(三)施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

　　1、除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。

　　2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。

　　3、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動;對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見;對投標(biāo)情況進(jìn)行評估，提出書面評估意見。

　　4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。

　　5、凡投資額超過人民幣1000萬元的工程項(xiàng)目若采取邀請招標(biāo)方式，應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評標(biāo)等工作的文字備忘。

　　6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。

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