2011法律碩士輔導之城市房屋拆遷基本常識

一、房屋拆遷活動的分類

1、按土地性質(zhì)分：可分為集體土地上農(nóng)村征地房屋拆遷、國有土地上城市房屋拆遷; 農(nóng)村征地房屋拆遷的主管部門是市國土資源局；城市房屋拆遷的主管部門是市建設(shè)局（市拆遷辦）。

2、按項目性質(zhì)分：可分為市政道路拆遷，房地產(chǎn)開發(fā)拆遷，社會事業(yè)拆遷，工業(yè)項目拆遷等

二、目前城市房屋拆遷所依據(jù)的法律、法規(guī)和政策

1、《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院305號令）

2、《江蘇省城市房屋城市房屋拆遷管理條例》（省人大2002年24號公告）

3、《淮安市城市房屋拆遷管理辦法》（淮政發(fā)［2004］42號）

4、《關(guān)于印發(fā)淮安市城市房屋拆遷補償價格估價技術(shù)實施細則（試行）的通知》（淮建發(fā)［2005］23號）

5、《關(guān)于淮安市區(qū)城市房屋拆遷補償補助標準的通知》（淮價服［2005］30號）

6、《關(guān)于淮安市城市房屋拆遷補償補助標準補充規(guī)定的通知》（淮價服［2005］203號）

7、《淮安市城市房屋行政強制拆遷暫行辦法》（淮政發(fā)［2006］31號）

三、城市房屋拆遷活動中的幾大主體

1、拆遷人：指取得《房屋拆遷許可證》的單位。

2、被拆遷人：指被拆遷房屋的所有人。

3、房屋承租人：指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位或者個人。

4、拆遷實施單位（即拆遷公司）：指依法設(shè)立，取得房屋拆遷資質(zhì)證書，接受拆遷人委托，在批準的拆遷范圍內(nèi)對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償安置協(xié)議的獨立法人單位。

5、拆遷評估機構(gòu)（評估公司）：指具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)，納入本地拆遷評估機構(gòu)名錄，負責對被拆遷房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋（安置房）的房地產(chǎn)市場價值進行評估的機構(gòu)。

6、房屋拆除單位（拆除公司）：指具有房屋拆除資質(zhì)，在拆遷活動中負責對被拆遷范圍內(nèi)的房屋進行拆除的單位。

7、拆遷管理部門：指代表政府依法對拆遷活動進行監(jiān)督和管理的機構(gòu)。

四、城市房屋拆遷的行政管理體制

1、國務(wù)院條例第5條：國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國城市房屋城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。

2、省條例第3條：省級人民政府建設(shè)行政主管部門對本省行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房屋拆遷管理部門對本行政區(qū)域的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。

3、《淮安市城市房屋拆遷管理辦法》（淮政發(fā)［2004］42號文）第5條：淮安市建設(shè)局是本市城市房屋拆遷的行政主管部門，對本市的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理�；窗彩谐鞘胁疬w管理辦公室負責城市房屋拆遷管理的日常工作。

五、城市房屋拆遷工作的基本程序是什么？

1、拆遷調(diào)查和項目概算。由擬申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》的單位組織；

2、拆遷管理部門對申領(lǐng)單位所申報的材料進行審核。提交申報的材料有：①建設(shè)項目批準文件；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證（附紅線圖）；③國有土地使用權(quán)批準文件；④拆遷資金；⑤拆遷計劃和安置方案；

3、拆遷主管部門發(fā)放《房屋拆遷許可證》，同時發(fā)布《拆遷通告》，正式啟動拆遷工作；

4、拆遷主管部門組織被拆遷人投票選擇確定評估機構(gòu)；

5、入戶調(diào)查（評估機構(gòu)進行評估調(diào)查，實施單位進行附屬物、裝潢的調(diào)查）；

6、評估結(jié)果公示；

7、出具并送達評估報告；

8、正式開始商談并簽訂城市房屋拆遷補償安置協(xié)議（獎金期開始）；

9、搬家、騰房、交鑰匙、領(lǐng)取補償款；

10、拆除房屋。

六、 城市房屋拆遷補償所包含項目

1、房屋拆遷補償（通過評估確定）

2、房屋內(nèi)的裝潢、裝修及附屬物的補償；

3、臨時安置補助費（過渡費）；

4、搬遷補助費（搬家費）；

5、獎勵（在規(guī)定時間內(nèi)簽訂協(xié)議且搬家交房的才可獲得獎勵）；

6、地大于房補償：指對合法土地面積大于合法房屋面積的部分所給予的補償。

七、城市房屋拆遷補償?shù)姆绞?/strong>