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網(wǎng)格化管理（物業(yè)管理方面）難點(diǎn)問(wèn)題的政策建議
在華陽(yáng)地區(qū)網(wǎng)格化管理試點(diǎn)中，我局華陽(yáng)房地辦事處參與了網(wǎng)格化物業(yè)管理方面的工作，通過(guò)實(shí)踐，最突出的問(wèn)題是擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾裝修房屋。對(duì)此市民意見(jiàn)大，而問(wèn)題長(zhǎng)期得不到有效解決，久久困擾著物業(yè)管理企業(yè)和行政管理部門(mén)，阻礙了本市物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。為促進(jìn)這些問(wèn)題的有效解決，在此提出以下政策建議，供立法部門(mén)參考。
一、主要問(wèn)題簡(jiǎn)述
1、違章搭建的處理
小區(qū)業(yè)主私自在天井和其他公用部位違章搭建一時(shí)難以處理，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)的處罰程序太長(zhǎng)，強(qiáng)制執(zhí)行手續(xù)繁雜，效果不佳。物業(yè)管理單位往往不能第一時(shí)間內(nèi)不能掌握第一手資料。
2、高層住宅居改非問(wèn)題
一些公司未經(jīng)任何部門(mén)批準(zhǔn)，在高層住宅內(nèi)開(kāi)辦公司營(yíng)業(yè)的居改非行為，給廣大業(yè)主利益帶來(lái)侵害。例如進(jìn)行“居改非”的業(yè)主和其他業(yè)主一樣的標(biāo)準(zhǔn)支付維修基金和電梯費(fèi)、水泵費(fèi)，引起了業(yè)主之間的矛盾；公司客戶(hù)過(guò)于頻繁進(jìn)出住宅樓給其他業(yè)主帶來(lái)不安全隱患等。同時(shí)由于工商部門(mén)已對(duì)部分住宅內(nèi)的公司頒發(fā)了工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，物業(yè)管理單位只能勸阻而無(wú)權(quán)采取強(qiáng)制措施，給物業(yè)管理單位管理工作帶來(lái)了難度。
二、關(guān)于改變住宅用途立法建議
這幾年，本市“居改非”的問(wèn)題比較嚴(yán)重。許多市民對(duì)“居改非”辦企業(yè)（餐飲、倉(cāng)庫(kù)）、辦公司（貿(mào)易、中介）等引起的人員進(jìn)出增多、貨物上下搬運(yùn)、電梯等公共設(shè)施使用頻繁和人聲嘈雜、環(huán)境惡化等情形有很大意見(jiàn)，要求政府主管部門(mén)采取有效措施予以解決。但也有不少市民包括一些政府部門(mén)對(duì)“居改非”從事新型的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)（例如軟件、翻譯）和家庭小作坊類(lèi)型持容許態(tài)度，認(rèn)為此類(lèi)“居改非”并不影響或者很少影響相鄰業(yè)主、使用人，而且這是擴(kuò)大就業(yè)的一條途徑。
針對(duì)現(xiàn)狀，我們認(rèn)為解決“居改非”問(wèn)題，不宜一刀切，而是既要嚴(yán)格禁止，又要正確引導(dǎo)。在現(xiàn)階段，既要運(yùn)用政府的行政手段，也要發(fā)揮業(yè)主大會(huì)的自主管理作用。并逐步淡化政府對(duì)“居改非”的管理職能，逐步增強(qiáng)并發(fā)揮民事主體解決物業(yè)使用糾紛的作用。為此，可以提出以下管理措施：
（一）嚴(yán)格限定不得改變住宅用途的范圍：
一是封閉住宅區(qū)內(nèi)的住宅；
二是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他不得改變使用性質(zhì)的住宅。
（二）規(guī)定允許改變住宅用途的條件：符合城市規(guī)劃、文物和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)、房屋安全使用、環(huán)境保護(hù)、治安管理等規(guī)定以及正確處理相鄰關(guān)系。
（三）規(guī)劃確定改變住宅用途的區(qū)域：允許改變住宅用途的區(qū)域由區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門(mén)提出，經(jīng)組織聽(tīng)證后報(bào)區(qū)（縣）人民政府審查，經(jīng)市規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)后，將允許改變住宅用途的區(qū)域范圍、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、房屋安全使用、環(huán)境保護(hù)、治安管理等要求向社會(huì)公布。
（四）在允許改變住宅用途的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要“居改非”的，持“居改非”申請(qǐng)書(shū)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)具的證明，向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)備案，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)出具備案證明，當(dāng)事人憑備案證明向工商管理部門(mén)申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
（五）依法“居改非”從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的業(yè)主、使用人按照該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會(huì)另有約定的，從其約定。該項(xiàng)費(fèi)用扣除物業(yè)服務(wù)成本后，主要用于補(bǔ)充房屋的專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
（六）在禁止改變住宅用途的區(qū)域范圍內(nèi)，工商管理部門(mén)不得將住宅視為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
（七）物業(yè)管理企業(yè)切實(shí)履行物業(yè)管理職責(zé)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)常巡查物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋使用情況，發(fā)現(xiàn)擅自“居改非”的，應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)措施予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)（例如兩天）報(bào)告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理企業(yè)不報(bào)告或者報(bào)告不及時(shí)的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)依據(jù)《規(guī)定》予以行政處罰。
（八）擅自改變住宅用途從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;拒不改正的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
（九）擅自改變住宅用途從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響相鄰關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。
（十）本《規(guī)定》實(shí)施前的擅自“居改非”，應(yīng)本著事實(shí)求是、適當(dāng)從寬的原則處理。一是經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論允許“居改非”的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會(huì)另有約定的，從其約定。二是經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論不允許“居改非”的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)按照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處理。在“居改非”行為人未改正之前，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會(huì)另有約定的，從其約定。三是“居改非”從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響相鄰關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。
二、關(guān)于違法搭建、違法裝飾裝修房屋的立法建議
經(jīng)本市多年來(lái)對(duì)住宅違法搭建的整治，違法搭建情況有了較大的改觀。但是，部分高檔別墅區(qū)的違法搭建出現(xiàn)蔓延且難以遏止的現(xiàn)象；隨著住宅商品化、產(chǎn)權(quán)多元化進(jìn)程的加快，違法裝飾裝修房屋的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。為了加強(qiáng)對(duì)違法搭建、違法裝飾裝修房屋的懲罰力度與查處執(zhí)法力度，可以采取以下措施。
（一）物業(yè)管理企業(yè)切實(shí)履行物業(yè)管理職責(zé)。除了在業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋前，事先告知房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)常巡查物業(yè)管理區(qū)域的裝飾裝修活動(dòng)。發(fā)現(xiàn)違法裝飾裝修、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，及時(shí)采取相應(yīng)措施予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)（例如兩天）報(bào)告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理企業(yè)不報(bào)告或者報(bào)告不及時(shí)的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)依據(jù)《規(guī)定》予以行政處罰。
（二）區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)加強(qiáng)對(duì)違法搭建、違法裝飾裝修房屋的懲罰力度與查處執(zhí)法力度。發(fā)現(xiàn)或者接到舉報(bào)違法行為的，可以采取以下措施：一是對(duì)正在實(shí)施違法搭建、違法裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令立即停止施工，拒不改正的，可以組織強(qiáng)制拆除。二是違法搭建、違法裝飾裝修已存在的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；其中對(duì)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，責(zé)令限期恢復(fù)原狀，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；拒不改正的，可以組織強(qiáng)制拆除。三是附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。
（三）違法搭建、違法裝飾裝修房屋影響相鄰關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。其中損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，該幢房屋的所有業(yè)主可以訴請(qǐng)賠償。
三、關(guān)于執(zhí)法隊(duì)伍的配置
本市房地產(chǎn)管理部門(mén)在物業(yè)管理中，對(duì)擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾裝修房屋的查處執(zhí)法任務(wù)十分繁重，但是，由于市和區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)缺乏相應(yīng)的執(zhí)法隊(duì)伍，難以實(shí)施上述各項(xiàng)管理措施。因此，可以提請(qǐng)市人民政府委托市城市管理綜合執(zhí)法大隊(duì)實(shí)施對(duì)擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾裝修房屋的查處執(zhí)法工作。在具體實(shí)施中，物業(yè)管理公司或者舉報(bào)人可以直接向市城市管理綜合執(zhí)法大隊(duì)報(bào)告擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾裝修房屋的情況，也可以向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)報(bào)告。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)接到報(bào)告或者舉報(bào)后，應(yīng)當(dāng)通知市城市管理綜合執(zhí)法大隊(duì)，由市城市管理綜合執(zhí)法大隊(duì)組織查處。
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