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區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟機(jī)制研究論文
房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè),從2000年后,經(jīng)過快速的發(fā)展,對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)逐漸加大。但是,受到2008年世界金融危機(jī)和我國日益嚴(yán)厲的住房調(diào)控政策的影響,房地產(chǎn)銷售量減小,尤其是區(qū)域性中小房地產(chǎn)公司面臨債務(wù)危機(jī)和被兼并的風(fēng)險(xiǎn),而一些大型公司也不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市,房地產(chǎn)業(yè)的再一次洗盤呼之欲出。因此,中小型房地產(chǎn)企業(yè)組建戰(zhàn)略聯(lián)盟,將有利于提高企業(yè)整體核心競爭力,從而適應(yīng)激烈的國際、國內(nèi)市場競爭的需要。
1 區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的必要性
目前我國房地產(chǎn)市場還處于低水平壟斷競爭格局,區(qū)域性特征明顯,以區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量十分巨大,資金來源單一,樓盤的銷售量不穩(wěn)定,大多物業(yè)類型為居住型,如全國有注冊房地產(chǎn)企業(yè)47000多家,萬科作為國內(nèi)最大的房地產(chǎn)商之一,也只占有略高于1%的市場份額。然而隨著我國人均收入水平的提高和大型公司對區(qū)域項(xiàng)目的關(guān)注,房地產(chǎn)市場集中度將逐步提高,區(qū)域性中小企業(yè)面臨并購危機(jī)。因此,中小房地產(chǎn)企業(yè)要想有更大的發(fā)展,必須進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟,進(jìn)行資源整合,才能與大型企業(yè)合理競爭。
2 區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的組建原則
我國區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的組建首先應(yīng)該充分考慮企業(yè)自身的優(yōu)勢和掌握的資源,結(jié)合面臨的市場機(jī)遇、聯(lián)盟活動(dòng)的環(huán)境基礎(chǔ)條件等因素,并遵循如下原則:
2.1 明確聯(lián)盟動(dòng)因
分析聯(lián)盟動(dòng)因是區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)首先必須遵循的基本原則,可以從技術(shù)、競爭、市場、風(fēng)險(xiǎn),資金、經(jīng)濟(jì)和社會等角度予以分析,避免因?yàn)槁?lián)盟失去自身特點(diǎn)和優(yōu)勢,從而實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟的正效應(yīng),使企業(yè)對自身現(xiàn)有和未來所需的能力有一個(gè)清楚的、戰(zhàn)略上的理解和認(rèn)識。
2.2 聯(lián)盟成員核心競爭力互補(bǔ)
區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行戰(zhàn)略聯(lián)盟最為重要的目標(biāo)抵抗激烈競爭,彌補(bǔ)企業(yè)的戰(zhàn)略缺口和增強(qiáng)企業(yè)的核心能力,故應(yīng)選擇與企業(yè)有差異的企業(yè)作為盟友,從而進(jìn)行業(yè)務(wù)上的優(yōu)勢互補(bǔ),彌補(bǔ)自身的劣勢。同時(shí),企業(yè)應(yīng)注意采取差異化戰(zhàn)略作為基本指導(dǎo)策略,才能在市場中取得一片天地。
3 區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的形式
建立戰(zhàn)略聯(lián)盟時(shí),應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的技術(shù)力量、資金實(shí)力等情況,選擇合適的企業(yè)構(gòu)建如咨詢、設(shè)計(jì)、施工、營銷、金融等方面的戰(zhàn)略聯(lián)盟。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的基本規(guī)律,企業(yè)可以從四個(gè)階段考慮聯(lián)盟的內(nèi)容和對象(如下表)。同時(shí),考慮到區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)的特殊情況,將具體聯(lián)盟形式簡述如下:
3.1 土地與資金結(jié)合的聯(lián)盟
這種聯(lián)盟形式比較適合區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè),由于國家對房地產(chǎn)企業(yè)采取了銀根緊縮和嚴(yán)控土地出讓規(guī)模等調(diào)控措施,房地產(chǎn)企業(yè)獲取信貸資金和土地的難度較大。但一些區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)由于對本地地產(chǎn)行情較了解,因而在土地獲取方面較擅長,它可以與擁有資金、缺乏土地的大型房地產(chǎn)企業(yè)組建成土地與資金形式的聯(lián)盟。這種聯(lián)盟形式很好地彌補(bǔ)了合作各方土地與資金資源短缺的矛盾。
3.2 全方位開發(fā)聯(lián)盟
由于區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)整體實(shí)力較弱,在同一片區(qū)域內(nèi),不同樓盤的企業(yè)可以構(gòu)建全方位開發(fā)聯(lián)盟,采取戰(zhàn)略協(xié)定的方式,通過聯(lián)盟采購、配套共享、聯(lián)合營銷等方式,減少成本,降低風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也可以給未來的業(yè)主們創(chuàng)造一個(gè)便利、美觀、和諧的社區(qū)環(huán)境。
3.3 知識共享型聯(lián)盟
房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)具有很強(qiáng)的地域性,不同區(qū)域市場具有不同的市場特點(diǎn)和消費(fèi)者習(xí)性,因此,區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)可以組建成知識共享型的戰(zhàn)略聯(lián)盟,抵御大型房地產(chǎn)企業(yè)的競爭壓力。知識共享型不僅可學(xué)習(xí)借鑒別的房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn),也有利于降低自己的學(xué)習(xí)成本,提高企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作能力。
3.4 強(qiáng)化價(jià)值鏈的聯(lián)盟
房地產(chǎn)企業(yè)可以從價(jià)值鏈的角度,聯(lián)合具有一定優(yōu)勢的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、施工企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、材料供應(yīng)商、媒體咨詢、銷售代理企業(yè)甚至裝飾裝修企業(yè)進(jìn)行全方位、多層次的聯(lián)盟。這樣聯(lián)盟有助于降低市場交易成本,增加消費(fèi)者的附加值,提升企業(yè)市場競爭力。
3.5 與金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)盟
這方面的聯(lián)盟是區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)最需要的,但也是較為困難的。當(dāng)前中小型地產(chǎn)企業(yè)大多融資渠道單一,抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力差,因此,若能與當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)組建戰(zhàn)略聯(lián)盟,根據(jù)自己的資金實(shí)力選擇合適的金融服務(wù),則能夠吸引金融機(jī)構(gòu)為自己注入資金,從而提高自身的市場競爭能力。
4 結(jié)語
在激烈的國內(nèi)市場競爭中,區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的合作機(jī)制,將金融、組織、設(shè)計(jì)單位以及承包商等結(jié)合成一個(gè)戰(zhàn)略聯(lián)盟,資源上實(shí)現(xiàn)互補(bǔ),技術(shù)和知識方面實(shí)現(xiàn)共享,從而降低企業(yè)運(yùn)營成本,形成規(guī)模效益。
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