房地產(chǎn)論文

　　現(xiàn)如今，大家都有寫(xiě)論文的經(jīng)歷，對(duì)論文很是熟悉吧，論文的類型很多，包括學(xué)年論文、畢業(yè)論文、學(xué)位論文、科技論文、成果論文等。相信寫(xiě)論文是一個(gè)讓許多人都頭痛的問(wèn)題，以下是小編收集整理的房地產(chǎn)論文，希望對(duì)大家有所幫助。

房地產(chǎn)論文1

　　【摘要】隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在其中所占比重也逐漸壯大起來(lái)，發(fā)揮的作用亦愈來(lái)愈大，這得益與財(cái)政稅收政策的積極推動(dòng)。本文通過(guò)對(duì)財(cái)政稅收政策的分析，明確了稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，并對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的積極發(fā)展影響，提出了優(yōu)化策略，以期為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好、更快地發(fā)展提供一定的幫助，同時(shí)對(duì)我國(guó)積極的財(cái)政稅收政策改革提供一些參考借鑒。

　　【關(guān)鍵詞】財(cái)政稅收政策；房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；概述；影響；策略

　　前言

　　隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)向著更健康的發(fā)現(xiàn)發(fā)展，更為社會(huì)發(fā)展以及人們生活水平的提高做出了突出的貢獻(xiàn)�，F(xiàn)階段，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)面臨著前所未有有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，需要國(guó)家有利的財(cái)政稅收政策進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo)，才能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，供需關(guān)系影響著房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，只有不斷地完善房地產(chǎn)稅收政策，才能更好地促進(jìn)理性消費(fèi)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，擾亂社會(huì)正常秩序。因此，基于財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響的研究，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有著積極的現(xiàn)實(shí)意義。

　　1財(cái)政稅收政策的概述

　　眾所周知，財(cái)政政策是國(guó)家整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分，它是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段，稅收政策作為整個(gè)財(cái)政政策中收入政策的主要組成部分，是國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)其職能按照法律預(yù)先規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制的、無(wú)償?shù)娜〉秘?cái)政收入的一種手段[1]。財(cái)政稅收政策不僅能夠影響人們的收入，還能影響物品和生產(chǎn)要素，更能影響激勵(lì)機(jī)制和行為方式，稅收的變動(dòng)對(duì)國(guó)民收入的變動(dòng)具有收縮性力量，當(dāng)增加政府稅收時(shí)，就會(huì)抑制總需求從而減少國(guó)民收入，反之則刺激總需求增加國(guó)民收入。財(cái)政稅收政策本身具有自動(dòng)穩(wěn)定作用，在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，以減少稅收來(lái)防止個(gè)人消費(fèi)和企業(yè)投資的過(guò)度下降，阻止經(jīng)濟(jì)的衰退，在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，則反之。財(cái)政稅收政策對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響非常廣泛，不僅是財(cái)政收入的重要來(lái)源，只有取得財(cái)政收入，才能給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必要的公共商品，建立正常的生產(chǎn)關(guān)系，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的'環(huán)境；還對(duì)社會(huì)生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)直接產(chǎn)生影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)亦是如此。

　　2財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響

　　2.1有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，消費(fèi)的理性化與科學(xué)化

　　從當(dāng)前的搶礦分析，我國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)較明顯，與居民收入嚴(yán)重不符，有些人為了投資，不斷地買(mǎi)入，再加上開(kāi)發(fā)商的不斷炒作，使得房地產(chǎn)供需失去平衡，更讓人們的消費(fèi)不理智。政府通過(guò)財(cái)政稅收政策的調(diào)整，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金實(shí)際回收工作力度，加大資金回籠，增加市場(chǎng)商品量，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，降低房地產(chǎn)價(jià)格，來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)向更健康方向發(fā)展；提高居民收入，刺激需求量不斷降低的房地產(chǎn)市場(chǎng)，搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)[2]。財(cái)政稅收政策的落實(shí)，細(xì)化了房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)規(guī)范，對(duì)于滿足標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)商給予一定的稅收優(yōu)惠，以此來(lái)調(diào)動(dòng)其調(diào)控的積極性，使得過(guò)于膨脹的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于謹(jǐn)慎，積極引導(dǎo)消費(fèi)者樹(shù)立理性的消費(fèi)觀念，科學(xué)地進(jìn)行消費(fèi)，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。

　　2.2有利于實(shí)現(xiàn)利益分配的公平性

　　土地作為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，土地在我國(guó)實(shí)施公有制，居民所擁有的只是使用權(quán)，這也是其利益分配受到極大的關(guān)注的主要原因。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，完善土地財(cái)政稅收政策，能夠使土地多次增值后的征稅更加公平合理化，不僅購(gòu)買(mǎi)土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商收益，同時(shí)也能夠增加國(guó)家財(cái)政收入，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展體現(xiàn)公平性具有重大意義。

　　2.3有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立規(guī)范的政策與制度

　　我國(guó)是法治國(guó)家，法律是保障一切發(fā)展有序進(jìn)行的根本，尤其對(duì)于較為混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，法律、法規(guī)的重要性可想而知。財(cái)政稅收政策幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)完善了相關(guān)的稅法政策，健全了相關(guān)的運(yùn)行制度，不僅規(guī)范了市場(chǎng)秩序，還使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有法可依、有章可循。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段存在著一定的利益矛盾，房地產(chǎn)投入市場(chǎng)中又存在投機(jī)行為，這些都必須要有嚴(yán)格的法律與制度進(jìn)行規(guī)范，完善的房地產(chǎn)稅收政策的落實(shí)，才能夠保障消費(fèi)者以及其他開(kāi)發(fā)商的利益，才能夠保障國(guó)家的利益不受影響。

　　3優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極發(fā)展的有效策略

　　3.1完善房地產(chǎn)稅收政策，保證供需平衡

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該在實(shí)踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，根據(jù)我國(guó)財(cái)政稅收大政策，依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展自身的特點(diǎn)，完善房地產(chǎn)稅收政策，保證房地產(chǎn)的供應(yīng)量充足，維護(hù)市場(chǎng)的供需平衡。在實(shí)施房地產(chǎn)政策時(shí)，要有針對(duì)性，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高的地區(qū)，應(yīng)降低土地交易稅以及二手商品房的交易稅，以此來(lái)調(diào)節(jié)土地交易量，增加房屋供應(yīng)量，提高二手土地轉(zhuǎn)讓稅率[3]，打擊市場(chǎng)上不良行為，降低降低房?jī)r(jià)以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；針對(duì)短期內(nèi)二手房賣(mài)方，應(yīng)該增加其稅收費(fèi)用，以此來(lái)打擊投機(jī)行為，避免投機(jī)資金注入到房地場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，以此哄抬房?jī)r(jià)，擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序；針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏低的地區(qū)，盡量減少土地的售賣(mài)，與此同時(shí)降低房屋交易稅，實(shí)施一些鼓勵(lì)措施減免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及買(mǎi)房的稅費(fèi)，刺激并搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，提升房地產(chǎn)的銷(xiāo)量，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

　　3.2嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)商場(chǎng)上的不良投機(jī)行為

　　在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，存在著大量的不良投機(jī)現(xiàn)象，這也是使得房產(chǎn)價(jià)格與供需平衡產(chǎn)生矛盾的原因之一，投機(jī)行為就是囤積或壟斷某一地區(qū)的土地或者房地產(chǎn)，以低進(jìn)高出的形式進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，獲取高額的利潤(rùn)，這一行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非常不利，不僅造成房?jī)r(jià)飛速上將，還可能帶來(lái)泡沫經(jīng)濟(jì)，使得經(jīng)濟(jì)不向前發(fā)展，反而倒退。利用財(cái)政稅收政策，提高土地重復(fù)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)，限制土地的重復(fù)轉(zhuǎn)讓，以此來(lái)達(dá)到轉(zhuǎn)讓土地獲利的行為；針對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為，應(yīng)降低一手房的稅費(fèi)，減免持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，滿足居民的剛性需求，提高二套以上購(gòu)房的交易稅，適當(dāng)增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加二手房專用稅費(fèi)，嚴(yán)厲打擊利用房產(chǎn)進(jìn)行炒作牟取利益，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常有序發(fā)展。

　　3.3健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制

　　房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，有自動(dòng)調(diào)節(jié)的功能，但要想讓其更穩(wěn)、更快地向前發(fā)展，就需要國(guó)家對(duì)其進(jìn)行有效地調(diào)控，以期規(guī)范市場(chǎng)的發(fā)展�？梢岳�用財(cái)政稅收政策中的物業(yè)稅來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)規(guī)范，對(duì)于不同群體實(shí)施區(qū)別稅費(fèi)待遇，必要情況下可以減免稅費(fèi)，以滿足購(gòu)房者的需求[4]。還可以強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)登記制度，明確土地利用情況，整合土地資源利用率，實(shí)施兩證合一的政策，避免違法交易的發(fā)生給買(mǎi)房帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，監(jiān)察一切違規(guī)行為，形成規(guī)范的市場(chǎng)管理機(jī)制，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理質(zhì)量與效率。

　　4結(jié)束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)社會(huì)的進(jìn)步以及人民生活質(zhì)量的提高有著重要的影響，財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的影響非常巨大，不僅使其實(shí)現(xiàn)了較好的轉(zhuǎn)型發(fā)展，更為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)。財(cái)政稅收政策在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，有些地方還存在不足，需要社會(huì)各界共同努力來(lái)完善好、落實(shí)好，更應(yīng)在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，加大科學(xué)研究力度，使稅收政策引導(dǎo)好居民的消費(fèi)，增加房地產(chǎn)供應(yīng)量，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)更穩(wěn)定地長(zhǎng)期發(fā)展下去。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]徐瑤.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府經(jīng)濟(jì)職能研究[D].南京師范大學(xué)，20xx.

　　[2]潘夢(mèng)瑤.促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的稅收政策研究[D].云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，20xx.

　　[3]李雪英.促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的稅收政策研究[D].云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，20xx.

　　[4]張俊.房地產(chǎn)稅收制度對(duì)山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響研究[D].太原理工大學(xué)，20xx.

房地產(chǎn)論文2

　　引言

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)主要是生產(chǎn)力發(fā)展以及商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的組成部分主要有經(jīng)營(yíng)商以及營(yíng)銷(xiāo)人員和開(kāi)發(fā)商等幾個(gè)重要部分所構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)所面臨的問(wèn)題比較突出，營(yíng)銷(xiāo)管理在當(dāng)前的市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)下面臨著重大的挑戰(zhàn)，而營(yíng)銷(xiāo)渠道的重要性程度也隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷的加強(qiáng)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康成長(zhǎng)就有著很大的影響。所以在當(dāng)前的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展下要能夠充分的對(duì)其理論加強(qiáng)研究，這樣才能更好的指導(dǎo)實(shí)踐的科學(xué)合理化的發(fā)展。

　　一、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道以及發(fā)展階段分析

　　1. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道主要內(nèi)涵分析

　　對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)的企業(yè)要能夠注重營(yíng)銷(xiāo)渠道的應(yīng)用，要能從傳統(tǒng)的被動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)理念當(dāng)中解放出來(lái)。營(yíng)銷(xiāo)渠道主要是產(chǎn)品從生產(chǎn)者向終端使用者中轉(zhuǎn)移的過(guò)程并通過(guò)中間環(huán)節(jié)所連接成的發(fā)展路徑。結(jié)合房地產(chǎn)的特征以及單個(gè)樓盤(pán)特性進(jìn)行針對(duì)性的構(gòu)建靈活營(yíng)銷(xiāo)渠道這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言在目標(biāo)市場(chǎng)上就能夠有效實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售數(shù)量的最大化，從而來(lái)獲得更多的利潤(rùn)，這樣才能夠在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)當(dāng)中占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)[1].對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)渠道而言，完整的渠道主要由層級(jí)結(jié)構(gòu)以及廣度結(jié)構(gòu)和寬度結(jié)構(gòu)幾個(gè)類型所組成。

　　2. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)重要發(fā)展階段分析

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的發(fā)展過(guò)程中經(jīng)歷了幾個(gè)重要的階段，在建設(shè)觀念階段處在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的大背景下，這一時(shí)期只有房地產(chǎn)這一簡(jiǎn)單概念，在住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)層面是通過(guò)政府進(jìn)行統(tǒng)一化制定的。房地產(chǎn)走向了市場(chǎng)化的階段，一些大的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)意識(shí)還是停在計(jì)劃經(jīng)濟(jì) ,在市場(chǎng)調(diào)研以及消費(fèi)者的需求調(diào)查層面相對(duì)比較缺乏，這一時(shí)期是樓盤(pán)觀念的階段。在房地產(chǎn)的推銷(xiāo)觀念的發(fā)展階段，一些開(kāi)發(fā)商為能夠?qū)�樓盤(pán)空置及泡沫現(xiàn)象等問(wèn)題得以有效解決，就開(kāi)始主動(dòng)的進(jìn)行房地產(chǎn)推銷(xiāo)，但是在推銷(xiāo)過(guò)程中仍是停留在銷(xiāo)售策劃以及廣告策劃層面[2].

　　再者，到了準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展階段，在這一過(guò)程中消費(fèi)者在居住條件上有了更高的要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量得到了增加，從而在需求層面就逐漸的降低，所以房地產(chǎn)商就要按照用戶為中心的方式增加樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，這就逐漸的將樓盤(pán)的品質(zhì)得到了有效提升，而開(kāi)發(fā)的成本層面也因此得到了增加。房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展階段，要求在營(yíng)銷(xiāo)的活動(dòng)能夠整體和協(xié)調(diào)發(fā)展，成為當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的新的營(yíng)銷(xiāo)形式。

　　二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的方式以及房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析

　　1. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的方式分析

　　從當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的方式發(fā)展層面來(lái)看，有幾個(gè)渠道方式，即加盟連鎖店的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道、多家代理房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道、區(qū)域獨(dú)家代理房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道以及全國(guó)總經(jīng)銷(xiāo)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道這幾種類型。其中在加盟連鎖店房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道層面房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)分銷(xiāo)商的覆蓋度得到了有效滲透，并把產(chǎn)品銷(xiāo)售分給了不同房地產(chǎn)分銷(xiāo)商。還有的企業(yè)是結(jié)合產(chǎn)品特征以及在各地進(jìn)行設(shè)立連鎖總部，在各大城市進(jìn)行設(shè)立連鎖店，這樣能夠?qū)⒔K端以及消費(fèi)者得到細(xì)分，在銷(xiāo)售的環(huán)節(jié)上就得到了有效減少[3].多家代理的.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道，這一渠道方式主要是在選擇兩家及以上代理商并結(jié)合不同布點(diǎn)銷(xiāo)售形成的銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)，這一銷(xiāo)售渠道方式在覆蓋面上比較廣泛，并且有著比較強(qiáng)的滲透性。

　　另外，區(qū)域獨(dú)家的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道是在產(chǎn)銷(xiāo)雙方平等互利基礎(chǔ)上并在一定協(xié)議下形成的，這一模式最為顯著的優(yōu)點(diǎn)就是在區(qū)域內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理，并且在價(jià)格層面也能得到有效控制，效率層面也相對(duì)較高。除此之外，全國(guó)總經(jīng)銷(xiāo)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道，這也是在產(chǎn)銷(xiāo)雙方平等互利上在簽訂協(xié)議形式下所形成的。這一模式的主要優(yōu)點(diǎn)就是能夠在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)的運(yùn)作和管理，從運(yùn)營(yíng)的效率層面來(lái)說(shuō)有了很大程度的提升。

　　2. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀分析

　　縱觀 20xx 年上半年，宏觀經(jīng)濟(jì)方面，20xx 年我國(guó)一季度GDP 同比增長(zhǎng) 7% 增速 6 年來(lái)新低，創(chuàng) 20xx 年二季度以來(lái)歷史新低；一季度固定資產(chǎn)投資增速為 13.5%（ 同期基建設(shè)施投資增速為23.1%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速為 8.5% ），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首次跌破10%,達(dá)到歷史新低，房地產(chǎn)的深度調(diào)整已經(jīng)拖累了 GDP.對(duì)于當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況來(lái)看，在房地產(chǎn)的價(jià)格層面上漲的比較迅速，國(guó)家在這一方面雖然出臺(tái)了相應(yīng)的政策來(lái)對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行抑制，但是從總體上來(lái)看房?jī)r(jià)還處在高位階段。房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)性的矛盾比較突出，這樣在高價(jià)位以及大套型的商品房供應(yīng)的總量商就相對(duì)比較大，一些中小戶型的商品房供應(yīng)就出現(xiàn)了不足的狀況，從而也就導(dǎo)致了供給結(jié)構(gòu)以及需求結(jié)構(gòu)之間的不協(xié)調(diào)問(wèn)題。另外在保障性住房的體系建設(shè)層面還比較落后，這些方面的發(fā)展問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)的健康發(fā)展就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的影響[4].

　　當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中還有著諸多層面存在著問(wèn)題有待解決，這些問(wèn)題主要體現(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)渠道之間的有著較大的沖突性。在同一分銷(xiāo)渠道上不同的層次上的利害沖突方面比較突出，由于信譽(yù)以及促銷(xiāo)和價(jià)格等層面的原因所致。同一分銷(xiāo)渠道商的同一層次公司間有著較為突出的利害沖突，在這一層面所產(chǎn)生的問(wèn)題原因是服務(wù)因素以及價(jià)格因素和道德因素所致。

　　除此之外，房地產(chǎn)的中間商的相關(guān)問(wèn)題比較突出，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的中間商在發(fā)展過(guò)程中較為緩慢，整體的人員素質(zhì)和有待進(jìn)一步提升，這樣對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售企業(yè)就必然會(huì)帶來(lái)很大的不利。由于競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)比較大，在這樣的發(fā)展趨勢(shì)下通過(guò)合理化的方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售就有著其必要性。

　　三、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的影響因素及戰(zhàn)略優(yōu)化策略探究

　　1. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的影響因素分析

　　通過(guò)實(shí)際的分析能夠發(fā)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道產(chǎn)生影響的因素是多方面的，其中在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境層面比較突出，在這一過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境是不能有效控制的，這是宏觀因素的影響。市場(chǎng)銷(xiāo)售環(huán)境在急劇變化過(guò)程中必然就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇造成影響，例如在分散低密度的市場(chǎng)中渠道中間商作用就會(huì)比較突出。

　　而從微觀環(huán)境的影響因素來(lái)看房地產(chǎn)企業(yè)和周邊活動(dòng)共同組成。而在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響因素層面，在產(chǎn)品市場(chǎng)中渠道戰(zhàn)略就要求著企業(yè)選擇和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相同以及相近的營(yíng)銷(xiāo)渠道，而在另一些行業(yè)以及產(chǎn)品市場(chǎng)當(dāng)中，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)又有著另一方面的營(yíng)銷(xiāo)渠道戰(zhàn)略[5].渠道的成員變量影響因素在這一方面要能夠?qū)η�道成員的可獲得性以及使用渠道成員的成本等方面的因素。另外從房地產(chǎn)企業(yè)自身的影響因素的情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)力因素層面，是管理的經(jīng)驗(yàn)以及財(cái)務(wù)實(shí)力等，最后有產(chǎn)品的特征。其中在管理經(jīng)驗(yàn)層面是比較重要的影響因素，在這一方面可在內(nèi)部組織方面建立屬于自己的營(yíng)銷(xiāo)渠道，還要能夠和企業(yè)文化保持一致性。

　　2. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的戰(zhàn)略優(yōu)化策略探究

　　第一，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道戰(zhàn)略的優(yōu)化要從多方面進(jìn)行考慮，從產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的設(shè)計(jì)上來(lái)看要能夠是全過(guò)程的，主要有營(yíng)銷(xiāo)渠道的優(yōu)化以及修正。從房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)流程層面來(lái)看主要有識(shí)別渠道設(shè)計(jì)決策需要，建立和協(xié)調(diào)分銷(xiāo)目標(biāo)，明確具體的分銷(xiāo)任務(wù)，開(kāi)發(fā)可選擇的渠道結(jié)構(gòu)，評(píng)價(jià)影響渠道結(jié)構(gòu)的變量，選擇最優(yōu)化的渠道等[6].營(yíng)銷(xiāo)渠道要能夠是有限網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，還要能夠?qū)η�道的結(jié)構(gòu)實(shí)施詳細(xì)化的分析，這就要能夠認(rèn)識(shí)到組成營(yíng)銷(xiāo)渠道的開(kāi)放性系統(tǒng)。對(duì)于當(dāng)前能夠開(kāi)發(fā)的渠道要按照渠道的長(zhǎng)度以及寬度和廣度作為依據(jù)。

　　第二，針對(duì)房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)渠道的開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，要能采用當(dāng)前最新的營(yíng)銷(xiāo)渠道，當(dāng)前的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不斷蓬勃發(fā)展下，要能夠加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)渠道的應(yīng)用。這主要是通過(guò)現(xiàn)代化的電子商務(wù)手段在互聯(lián)網(wǎng)下來(lái)實(shí)現(xiàn)的房產(chǎn)的租賃能，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)化的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道能夠?qū)�營(yíng)銷(xiāo)的成本得以有效降低，可以全天候以及零距離便捷的進(jìn)行溝通，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)增加就比較有利，并能有效的消除房地產(chǎn)銷(xiāo)售地域性的限制。通過(guò)房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)方式能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的特質(zhì)得到有效呈現(xiàn)，能夠立體化的將房地產(chǎn)的全景向客戶進(jìn)行展示 [7].

　　第三，對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)渠道中跨地區(qū)的銷(xiāo)售層面，由于當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中有著較大的競(jìng)爭(zhēng)力么諸多的房地產(chǎn)企業(yè)就將目標(biāo)瞄向了全國(guó)的市場(chǎng)進(jìn)行尋求跨地區(qū)的銷(xiāo)售。這就說(shuō)明了地區(qū)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)掘潛力還比較大，為能夠?qū)�銷(xiāo)售的成本得以有效降低以及對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售速度得到有效加快，就能夠委托市場(chǎng)所在地的代理商進(jìn)行銷(xiāo)售。這一銷(xiāo)售渠道下就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)的品牌形象得到了有效宣傳，同時(shí)對(duì)各地房地產(chǎn)的市場(chǎng)信息也能夠得到有效獲取，這樣就為房地產(chǎn)在未來(lái)的發(fā)展中提供了前進(jìn)的動(dòng)力，在這一銷(xiāo)售渠道下所取得的市場(chǎng)銷(xiāo)量還是比較客觀的。

　　第四，對(duì)于中間商組織營(yíng)銷(xiāo)渠道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠選擇子集的銷(xiāo)售部門(mén)以及產(chǎn)品，將其和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的目標(biāo)發(fā)展相一致。在營(yíng)銷(xiāo)渠道應(yīng)用中，對(duì)兩個(gè)層面要注意即專業(yè)化與勞動(dòng)分工，和關(guān)聯(lián)效率。房地產(chǎn)是比較復(fù)雜化的產(chǎn)業(yè)，在項(xiàng)目生命周期層面也涉及到選址以及規(guī)劃設(shè)計(jì)等諸多內(nèi)容[8].而中間商組織的專業(yè)性就表現(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)的功能層面能夠得以有效實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的商品價(jià)值得到有效實(shí)現(xiàn)，從而就能夠有效保障了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的效益。另外從關(guān)聯(lián)效率層面分析來(lái)看主要為實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)實(shí)施的談判程度，中間商運(yùn)用的愈多在關(guān)聯(lián)的效率層面就會(huì)愈高。

　　第五，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道戰(zhàn)略探索過(guò)程中要能夠?qū)ζ放撇呗缘玫匠浞种匾�，而房地產(chǎn)品牌是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中進(jìn)行有計(jì)劃和有目的的設(shè)計(jì)以及塑造的，使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象以及服務(wù)水平統(tǒng)一體。品牌作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個(gè)重要象征，實(shí)施品牌戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)提升有著積極促進(jìn)作用，并能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)開(kāi)展品牌拓展也有著積極的作用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力提升也比較喲里，在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵御以及樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)的形象等諸多層面都有著重要意義[9].所以要能在營(yíng)銷(xiāo)渠道的探索中要能夠充分的重視品牌形象的塑造這一問(wèn)題。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　總而言之，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正處在興盛階段，所以在營(yíng)銷(xiāo)渠道的多樣化實(shí)施上要能保障其科學(xué)性。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的屬性和其他的商品相比還存在著很大的差異性，房地產(chǎn)企業(yè)是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中只有掌握最新的營(yíng)銷(xiāo)方式才能夠在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲得發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，也只有將社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)理念得以貫穿才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)樹(shù)立良好形象，從而促進(jìn)企業(yè)的健康長(zhǎng)久發(fā)展。此次主要就房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的類型方式以及發(fā)展現(xiàn)狀和戰(zhàn)略優(yōu)化策略進(jìn)行了相應(yīng)分析，希望對(duì)實(shí)際發(fā)展有所裨益。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1] 康若為 . 淺談我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)如何進(jìn)行創(chuàng)新 [J]. 法制與社會(huì) ,20xx（36）。

　　[2] 阮梓茗 . 淺談房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專業(yè)工作過(guò)程系統(tǒng)化課程改革 [J]. 學(xué)理論 ,20xx（29）。

　　[3] 徐淋 . 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題與對(duì)策探討 [J]. 黑龍江科技信息 ,20xx（10）。

　　[4] 趙瑾 . 淺析我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)格評(píng)價(jià)及品牌營(yíng)銷(xiāo)策略[J]. 中國(guó)外資 ,20xx（23）。

　　[5] 孟德勝 . 淺談房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略及創(chuàng)新 [J]. 內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì) ,20xx（21）。

　　[6] 胡春霞 , 杜治平 . 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)者的素質(zhì)模型構(gòu)建 [J]. 經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊 ,20xx（08）。

　　[7]徐麗蓉。新形勢(shì)下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略研究[J].湖南社會(huì)科學(xué)，20xx（03）。

　　[8] 張杰 . 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資引力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建及應(yīng)用 [J]. 天津商業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào) ,20xx（03）。

　　[9] 何佩 . 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略及其應(yīng)用 [J]. 經(jīng)營(yíng)管理者 ,20xx（10）。

房地產(chǎn)論文3

　　【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和國(guó)家的宏觀調(diào)控政策的不斷頒布與實(shí)施。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁向穩(wěn)定的發(fā)展階段。既然房地產(chǎn)行業(yè)的熱量已經(jīng)冷卻下來(lái)了,房地產(chǎn)企業(yè)就要在市場(chǎng)環(huán)境的改變下調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略以及管理方式,使企業(yè)的發(fā)展更能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己企業(yè)的特點(diǎn)來(lái)調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)與管理體制。整合所有的資源,制定穩(wěn)定的發(fā)展計(jì)劃完成平穩(wěn)的過(guò)渡。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司;經(jīng)營(yíng);管理;發(fā)展戰(zhàn)略

　　房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十年的快速發(fā)展之后,成為了國(guó)內(nèi)重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一。國(guó)家的對(duì)其發(fā)展的趨勢(shì)和方向也從最初的鼓勵(lì)到了現(xiàn)在的調(diào)控。使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒(méi)有繼續(xù)膨脹下去。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn),在新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)到來(lái)之前應(yīng)該調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)與管理方式以適應(yīng)新的發(fā)展需求。下面我們就關(guān)于在新的形式下的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理方面進(jìn)行簡(jiǎn)要分析與探討。

　　1 新形勢(shì)下房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理所面臨的問(wèn)題與挑戰(zhàn)。

　　國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展進(jìn)行大力的整頓與調(diào)控,使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見(jiàn),房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)面臨著許許多多的問(wèn)題,有待于解決和研究。

　　1.1 國(guó)家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的問(wèn)題。

　　1.1.1 市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。由于國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺(tái),使得原來(lái)房地產(chǎn)的“銷(xiāo)售熱”、“搶購(gòu)潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營(yíng)者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購(gòu)買(mǎi)者的主導(dǎo)地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換。市場(chǎng)上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期,投資者也開(kāi)始理智的選擇躲避風(fēng)頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。

　　1.1.2 融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變。以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款,或者是抵押貸款。如今國(guó)家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額,提高了放款的門(mén)檻。使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。

　　1.1.3 市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)提出了新的要求。以前房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)中占有主導(dǎo)地位,公司的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)主要放在了快速建設(shè)和促進(jìn)銷(xiāo)售上。忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營(yíng)和精品化經(jīng)營(yíng)。如今房地產(chǎn)公司面對(duì)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的壓力,不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點(diǎn)功夫。

　　1.2 公司的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)為應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境所存在的問(wèn)題。

　　1.2.1 公司經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位的時(shí)候。房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)成果往往是選擇快速的買(mǎi)地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、然后大力的銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的兩大板塊。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境,房地產(chǎn)公司也將加大在管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)上的關(guān)注度。

　　1.2.2 公司需要對(duì)資金鏈進(jìn)行嚴(yán)格控制。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)有其顯著的特點(diǎn)。在資金的運(yùn)用方面需要大量的資金來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作或者是周轉(zhuǎn),甚至于積壓。因此嚴(yán)格的控制資金鏈?zhǔn)枪�司�?jīng)營(yíng)中最主要的問(wèn)題之一。銀行貸款的嚴(yán)格監(jiān)管使得融資變得相對(duì)艱難。政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)量。無(wú)不對(duì)公司資金鏈的正常運(yùn)作帶來(lái)了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　1.2.3公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制。沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)就沒(méi)有進(jìn)步,房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營(yíng)成果,也給房地產(chǎn)公司帶來(lái)了嚴(yán)重的損失�，F(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)與管理體制是保障公司長(zhǎng)久立于不敗之地的根本。這就對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)了新的問(wèn)題。比如加大會(huì)計(jì)電算化的建設(shè)以及成本核算的能力,優(yōu)質(zhì)高效的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì),優(yōu)質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)和管理團(tuán)隊(duì)等等都需要房地產(chǎn)公司加快建設(shè)速度和加大力度。

　　2 關(guān)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與管理一些措施和方案。

　　鑒于以上我們對(duì)于房地產(chǎn)公司所處的市場(chǎng)環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問(wèn)題進(jìn)行的分析與探討,為了更好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)。我們應(yīng)該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進(jìn)行努力。具體的措施有以下幾點(diǎn)。

　　2.1 加強(qiáng)公司的人才培養(yǎng)與招攬,建立公司的經(jīng)營(yíng)體制。

　　人才是公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的根本,管理人才和專業(yè)人才以及復(fù)合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對(duì)人才的培養(yǎng)和招攬是公司為長(zhǎng)久的發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制作出基本的鋪墊作用。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)模式逐漸的向多元化、復(fù)雜化進(jìn)行轉(zhuǎn)變。因此建立健全的經(jīng)營(yíng)體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經(jīng)營(yíng)也應(yīng)該為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和擴(kuò)大利益進(jìn)行多元化的轉(zhuǎn)變。

　　2.2 加強(qiáng)成本核算的能力和開(kāi)發(fā)多方面的融資渠道。

　　房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化勢(shì)必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成果與經(jīng)營(yíng)成本,房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)成本核算的能力,很好的控制公司的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢(shì),以求在競(jìng)爭(zhēng)中的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。銀行縮緊銀根,對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售都帶來(lái)了不小的打擊。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)中離不開(kāi)融資,這就需要經(jīng)營(yíng)者在融資渠道的開(kāi)辟上多動(dòng)頭腦,不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的。比如說(shuō)在開(kāi)發(fā)中多采用合作的形式,有效地減少開(kāi)發(fā)占用資金,擴(kuò)大與基金、信托等等金融機(jī)構(gòu)的合作。

　　2.3 加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理,合理有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來(lái),多受到國(guó)家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的控制,必須要在管理上多下功夫,不然各種風(fēng)險(xiǎn)都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊。加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理,無(wú)疑是降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最好的措施,也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理還處于初級(jí)階段。建立健全管理體制,構(gòu)建現(xiàn)代化的分工經(jīng)營(yíng)部門(mén)體系;建立內(nèi)部控制制度和現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。都是加強(qiáng)公司內(nèi)部管理的有效措施和主要途徑。通過(guò)成本核算和質(zhì)量控制有效的規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中由于工程開(kāi)發(fā)和資本運(yùn)作帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等等。

　　2.4 做好對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的把握,根據(jù)市場(chǎng)的需求設(shè)計(jì)、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的`運(yùn)用。

　　由于前期房地產(chǎn)的火熱經(jīng)營(yíng)狀態(tài),使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產(chǎn)公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢(shì)。如今的好前景已經(jīng)一去不復(fù)返了。使得原本還不算厲害的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)就是生產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)企業(yè)。房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場(chǎng)的選擇或者淘汰。想要取得競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)就需要把握市場(chǎng)的動(dòng)態(tài),去探析消費(fèi)者的心理需求。根據(jù)不同的群體有不同的需求來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品的細(xì)分。這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理的主要內(nèi)容,只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的最終目的。

　　2.5 整合資源,合理有效的運(yùn)用資源。

　　企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的過(guò)程也是對(duì)各種資源經(jīng)營(yíng)與管理的過(guò)程,房地產(chǎn)企業(yè)更是大量的資源進(jìn)行運(yùn)作的過(guò)程。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資源運(yùn)作有著運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、運(yùn)轉(zhuǎn)的數(shù)量大等等特點(diǎn)。決定了資源的管理也是房地產(chǎn)公司需要高度關(guān)注的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之一。前期的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形式較好,突然間的降溫必定使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓,也就是商品房閑置積壓的狀況。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)就是資源的占用,對(duì)于房地產(chǎn)公司的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)形成了一定的壓力。同時(shí),因?yàn)橘J款的問(wèn)題跨期越長(zhǎng)損失也就越多。購(gòu)買(mǎi)的土地閑置也是房地產(chǎn)企業(yè)的資源占用的一種常見(jiàn)現(xiàn)象。所以,對(duì)于現(xiàn)有資源進(jìn)行全面得的整合,在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理的主要工作。

　　總結(jié)

　　本文主要對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理中所存在的問(wèn)題和今后發(fā)展與進(jìn)步的一些有效的建議與措施進(jìn)行了簡(jiǎn)要的論述與分析。旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的研究工作中來(lái)。為房地產(chǎn)公司及國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共同努力。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]陳文歡. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析[J]. 企業(yè)研究, 20xx(6)

　　[2]張琳.論新形勢(shì)下房地產(chǎn)公司的人才需求和培養(yǎng)[J].時(shí)代金融,20xx(1)

　　[3]陳侃如.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)踐與探索[J].經(jīng)管空間,20xx(7)

房地產(chǎn)論文4

　　1.低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)增加房地產(chǎn)業(yè)的成本

　　由于受制于技術(shù)發(fā)展水平的制約，我國(guó)低碳技術(shù)水平不高，在當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，如果廣泛應(yīng)用低碳技術(shù)，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)成本増加。這不僅需要房地產(chǎn)業(yè)在投入雄厚的資金來(lái)進(jìn)行技術(shù)研發(fā)。同時(shí)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可以有效地代替?zhèn)鹘y(tǒng)的能源，這就決定了在低碳技術(shù)的研發(fā)使用上具有高成本的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中應(yīng)用低碳技術(shù)，會(huì)導(dǎo)致建筑成本大幅度提高。特別是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)主要以中小規(guī)模為主，在發(fā)展過(guò)程中資金并不充足，這也導(dǎo)致無(wú)法廣泛的應(yīng)用低碳技術(shù)。

　　2.低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)抬高房?jī)r(jià)

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中，如果要走低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路，這就需要加大對(duì)新型技術(shù)和能源的研發(fā)，這樣房地產(chǎn)業(yè)勢(shì)必會(huì)以低碳來(lái)對(duì)建筑中能源和材料的優(yōu)越性進(jìn)行宣傳，并以此來(lái)提高房?jī)r(jià)。在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中應(yīng)用低碳技術(shù)，房屋質(zhì)量必然會(huì)有所提升，高質(zhì)量的房子價(jià)格也會(huì)隨之增加。所以在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展下極易導(dǎo)致房?jī)r(jià)抬高。

　　3.低碳經(jīng)濟(jì)短期對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展起抑制作用

　　房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)充足的能源供應(yīng)，不僅能源用量較大，而且能耗也較高，特別是房地產(chǎn)業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，如果沒(méi)有充足的能源供應(yīng)，那么必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的抑制作用。

　　1.制定低碳地產(chǎn)發(fā)展政策

　　當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為復(fù)雜，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較強(qiáng)的不確定性。在這種情況下，如果沒(méi)有完善的低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，那么低碳房地產(chǎn)的發(fā)展必然會(huì)產(chǎn)生較多的問(wèn)題，如缺乏完善的法律法規(guī)，會(huì)導(dǎo)致違法行為增加，而低碳模式的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，由于犯罪成本較低，而低碳模式下房地產(chǎn)利潤(rùn)較髙，從而導(dǎo)致犯罪率較高，而且房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)出現(xiàn)虛假等情況。所以在當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中需要加快各項(xiàng)政策及法律法規(guī)的完善。

　　2.倡導(dǎo)綠色環(huán)保

　　在當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)低碳的實(shí)現(xiàn)，需要加快在材料和技術(shù)上的創(chuàng)新，利用綠色環(huán)保材料來(lái)有效地代替高能耗的材料，實(shí)現(xiàn)材料的綠色環(huán)保。利用新型材料作為房地產(chǎn)的保溫隔熱材料，在達(dá)到良好保溫效果的同時(shí)，也能夠?qū)崿F(xiàn)隔熱目的，房屋保溫隔熱效果較好的情況下，對(duì)煤炭的需求量也會(huì)降低，確保達(dá)到環(huán)保的目的。近年來(lái)，我國(guó)科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，各種新技術(shù)不斷涌現(xiàn)出來(lái)，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技術(shù)上并不十分成熟，還需要加大研究的力度。另外，還要在當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，還需要加大對(duì)太陽(yáng)能和地?zé)崮艿膽?yīng)用，充分地利用綠色、環(huán)保材料來(lái)降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、環(huán)保、綠色的房屋建筑。

　　3.提高環(huán)保意識(shí)

　　在全社會(huì)中加強(qiáng)對(duì)低碳環(huán)保的宣傳和教育力度，提高全民的環(huán)保意識(shí)，使人們?cè)谏�產(chǎn)和生活中都能夠黯較強(qiáng)的低碳意識(shí)，養(yǎng)成使用節(jié)能減掃隹產(chǎn)品的習(xí)慣’加快人們思想和生活的方式的轉(zhuǎn)變，引導(dǎo)人們綠色生活和健康生活，以便于為低碳房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)o

　　低碳經(jīng)濟(jì)背景K房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新發(fā)展相關(guān)措施：

　　1.健全法律法規(guī)控制排碳量

　　最近幾年來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)發(fā)展很快，法律法規(guī)的健全能夠讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更加健康的發(fā)展’但是我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理不是很全面，并且存在很多問(wèn)題，首先就是法律制度不夠完善，對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)的排碳量沒(méi)有嚴(yán)格控制，對(duì)于一些沒(méi)有按照規(guī)定經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)商處罰力度不夠。

　　2.低碳前提下對(duì)企業(yè)成本的控制在低碳經(jīng)濟(jì)背景下’房地產(chǎn)建筑過(guò)程中多

　　會(huì)使用環(huán)保型材料和技術(shù)，這樣房地產(chǎn)的成本必然會(huì)提高，所以在房地產(chǎn)建筑過(guò)程中，需要做好成本的控制。在施工過(guò)程中盡量應(yīng)用新型技術(shù)，有效地降低污染物的排放。所使用的綠色環(huán)保材料在使用過(guò)程中能夠有效地避免材料浪費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生，科學(xué)對(duì)房地產(chǎn)建筑的前期成本進(jìn)行有效控制，并制定具體的制度加以約束。

　　3.低碳前提下策劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)我國(guó)體制不斷變革，而且速度越來(lái)越快，對(duì)

　　于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展的'方式都要有相應(yīng)變化，并爾房勺要求麵放低.耗能低，因此國(guó)家要對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行充分分析，為低碳背景下房地產(chǎn)如何纖發(fā)展做出策劃，對(duì)于房地產(chǎn)

　　低碳經(jīng)濟(jì)下發(fā)展出現(xiàn)的問(wèn)題和困難予以指導(dǎo)和扶持，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展，降低由于低碳經(jīng)濟(jì)而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)影響程度。

　　4.低碳背景房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制的完善原本房地產(chǎn)的發(fā)展就有很多問(wèn)題，而目前

　　提倡的低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展影響更大，問(wèn)題也就越來(lái)越多，而房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境也愈來(lái)愈復(fù)雜，如果還是依賴于原有的簡(jiǎn)單的政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，那么顯然很難見(jiàn)到效果，因此低碳經(jīng)濟(jì)的前提下，國(guó)家要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)本身的問(wèn)題進(jìn)行分析，制定一些列規(guī)章制度，對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)做出指導(dǎo)，不斷完善低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制，確保房地產(chǎn)在低碳經(jīng)濟(jì)下穩(wěn)步發(fā)展。

　　5.低碳背景下地產(chǎn)財(cái)稅政策的完善在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要加大資金的投入量，這也導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)增加。因此國(guó)家需要出臺(tái)相關(guān)的政策來(lái)加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)低碳發(fā)展的支持力度，可以通過(guò)征收污染稅及降低其他稅收等措施來(lái)加快推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向低碳經(jīng)濟(jì)方向的發(fā)展。

　　結(jié)束語(yǔ)

　　隨著能源緊缺現(xiàn)象的日益嚴(yán)竣，低碳經(jīng)濟(jì)已成各行業(yè)發(fā)展的主要趨勢(shì)。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠有效地實(shí)現(xiàn)能耗降低，盡可能地減少污染，努力提高節(jié)能環(huán)保意識(shí)，有效地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)低碳的發(fā)展進(jìn)程。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展過(guò)程中還存在較多的問(wèn)題，所以需要在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作上進(jìn)行不斷創(chuàng)新，在加快推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，有效地對(duì)居民生活的環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行改善，確保經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的和諧發(fā)展。

房地產(chǎn)論文5

　　投資性房地產(chǎn)及界定

　　投資性房地產(chǎn)為規(guī)范企業(yè)投資性房地產(chǎn)的行為,我國(guó)財(cái)政部在20xx年2月發(fā)布了《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》,對(duì)投資性房地產(chǎn)的概念做了明確的界定。投資性房地產(chǎn)就是指為了賺取租金或者資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩方面的內(nèi)容。由于我國(guó)的土地所有權(quán)的擁有者是國(guó)家和集體,因此,企業(yè)所擁有的只是土地的使用權(quán)。因此,在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中的房地產(chǎn)主要包括“土地使用權(quán)”以及建設(shè)在這些擁有土地使用權(quán)土地上的建筑物,其內(nèi)容主要包括:已經(jīng)出租給其他企業(yè)或者個(gè)人的土地使用權(quán),其出租是指經(jīng)營(yíng)性的租賃,而不包含融資租賃。企業(yè)持有的閑置土地。在投資性房地產(chǎn)過(guò)程中,企業(yè)常常持有大量的閑置土地,以便在土地增值后轉(zhuǎn)讓獲取利潤(rùn)。但是,由于企業(yè)只擁有土地的使用權(quán),如果土地在一定時(shí)間內(nèi)不進(jìn)行開(kāi)發(fā),那么國(guó)家就要收回該公司對(duì)于該閑置土地的使用權(quán)。已經(jīng)出租給其他企業(yè)或者個(gè)人的建筑物。(二)投資性房地產(chǎn)的界定在投資性房地產(chǎn)界定的過(guò)程中,首先必須嚴(yán)格依據(jù)《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中關(guān)于投資性房地產(chǎn)的概念,其次要對(duì)和該項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)利益是不是已經(jīng)流入到企業(yè)中,第三要看該項(xiàng)房地產(chǎn)的成本是不是能夠進(jìn)行可靠的計(jì)量。

　　投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題

　　在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在的問(wèn)題所謂投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換,就是在房地產(chǎn)使用性質(zhì)發(fā)生變化時(shí)房地產(chǎn)的再分類。在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中這樣規(guī)定:在進(jìn)行公允價(jià)值模式下的投資房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變成自用房地產(chǎn)后,必須將轉(zhuǎn)換當(dāng)天的公允價(jià)值當(dāng)作轉(zhuǎn)變完成后的該項(xiàng)目的賬面價(jià)值,其公允價(jià)值和原來(lái)賬面價(jià)值之間的差額要記入到公允價(jià)值的變動(dòng)損益的項(xiàng)目之中;當(dāng)存貨或者自用性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)后,投資性房地產(chǎn)必須按照轉(zhuǎn)換完成后的當(dāng)天的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià),賬面價(jià)值大于轉(zhuǎn)換當(dāng)天的公允價(jià)值,那么,其差額就要記入到公允價(jià)值的變動(dòng)損益項(xiàng)目之中,如果賬面價(jià)值大于公允價(jià)值,其差額就記入到資本公積項(xiàng)目之中。(二)在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)情況下會(huì)計(jì)核算中的問(wèn)題在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中,對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)情況下的會(huì)計(jì)核算做了這樣的規(guī)定:在計(jì)量過(guò)程中按照公允價(jià)值模式,對(duì)于投資性房地產(chǎn)不進(jìn)行計(jì)提折舊或者攤銷(xiāo),要按照資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值作為調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的基礎(chǔ),原賬面價(jià)值和公允價(jià)值存在的差額要公允價(jià)值變動(dòng)損益項(xiàng)目之中。(三)在投資性房地產(chǎn)被處置情況下會(huì)計(jì)核算中的問(wèn)題在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中,對(duì)于投資性房地產(chǎn)被處置情況下的會(huì)計(jì)核算做了這樣的規(guī)定:企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出售、報(bào)廢或者損毀投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)該把扣除賬面價(jià)值以及相關(guān)稅費(fèi)后的處置收入記入到當(dāng)期損益之中,也就是說(shuō)收入要計(jì)入到奇特業(yè)務(wù)收入之中,相對(duì)應(yīng)的成本所產(chǎn)生的費(fèi)用要計(jì)入到其他業(yè)務(wù)成本之中。

　　投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的改進(jìn)措施

　　在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在問(wèn)題的改進(jìn)措施在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算過(guò)程中,同樣都是賬面價(jià)值與公允價(jià)值之間的差值,在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)后續(xù)計(jì)量和初始計(jì)量卻出現(xiàn)了不一致的狀況,這樣就和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的可比性原則相違背。在實(shí)際操作中,要想不再發(fā)生類似的問(wèn)題,在完成轉(zhuǎn)換后的當(dāng)天不管房地產(chǎn)的賬面價(jià)值和公允價(jià)值誰(shuí)高誰(shuí)低,存在著多大的差額,都必須按照房地產(chǎn)的實(shí)際賬面價(jià)值計(jì)入到該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本項(xiàng)目之中;賬面價(jià)值和公允價(jià)值之間存在的差額,要同時(shí)計(jì)入到該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)項(xiàng)目以及資本公積的項(xiàng)目之中。為了以后更好的對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換處理或者和另外的資本公積進(jìn)行區(qū)別,在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中,有必要在資本公積項(xiàng)目之下添加變動(dòng)公積項(xiàng)目,這樣就能夠準(zhǔn)確判斷投資性房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換過(guò)程中的價(jià)值變化,確保會(huì)計(jì)信息可比、一致。

　　在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)情況下會(huì)計(jì)核算中問(wèn)題的改進(jìn)當(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)蒸蒸日上的態(tài)勢(shì)時(shí),如果進(jìn)行公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量,對(duì)投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行重估的過(guò)程中,由于公允價(jià)值發(fā)生變化而產(chǎn)生的收益也要納入利潤(rùn)總額,但是,這部分收益并沒(méi)有產(chǎn)生相應(yīng)的現(xiàn)金流量。由于房地產(chǎn)的價(jià)值比重特別大,在房地產(chǎn)的價(jià)格發(fā)生比較大的波動(dòng)時(shí),由房地產(chǎn)產(chǎn)生的利潤(rùn)空間就會(huì)呈現(xiàn)相當(dāng)大的變化。這樣就使企業(yè)操縱利潤(rùn)的空間相對(duì)放大,還對(duì)企業(yè)管理人員在解讀財(cái)務(wù)報(bào)表以及企業(yè)盈利能力產(chǎn)生重大影響,進(jìn)而對(duì)企業(yè)管理層的決策產(chǎn)生影響。正是因?yàn)檫@樣,在公允價(jià)值發(fā)生變化的情況下,投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值和公允價(jià)值間存在的差額應(yīng)該同時(shí)計(jì)入到公允價(jià)值變動(dòng)項(xiàng)目以及公允價(jià)值變動(dòng)公積項(xiàng)目之中。這樣做盡管會(huì)引發(fā)資產(chǎn)總額以及所有者的權(quán)益總額發(fā)生變動(dòng),但是這樣做更加符合進(jìn)行長(zhǎng)期性的資產(chǎn)價(jià)值重估,從而使企業(yè)的`賬面信息更準(zhǔn)確、更真實(shí)、更可靠。

　　在投資性房地產(chǎn)被處置情況下會(huì)計(jì)核算中問(wèn)題的改進(jìn)和其他資產(chǎn)相比較,投資性房地產(chǎn)除了使用用途不相同,并沒(méi)有什么沒(méi)有本質(zhì)上的不同。在持有期間,作為一種特殊的資產(chǎn)形式,投資性房地產(chǎn)和其他的資產(chǎn)核算存在著一定的區(qū)別。按照會(huì)計(jì)信息的重要性原則進(jìn)行分析,投資性房地產(chǎn)的主要運(yùn)行方式就是出租,出售、報(bào)廢和損毀相對(duì)較少,并且其出售、報(bào)廢、損毀在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不是經(jīng)常性的活動(dòng),因此。其處置的收益就不應(yīng)當(dāng)記入到收入之中。另外,在業(yè)務(wù)方式的比對(duì)上,出租和出售、報(bào)廢、損毀存在著本質(zhì)上的不同,其中出租是行使讓渡資產(chǎn)的使用權(quán),而出售、報(bào)廢和損毀屬于轉(zhuǎn)移所有權(quán)或者退出使用。因此,在出售、報(bào)廢和損毀凈損益的處置上要按照哦其他資產(chǎn)相關(guān)賬務(wù)的處理,利得的內(nèi)容計(jì)入營(yíng)業(yè)外的收入,損失的內(nèi)容計(jì)入營(yíng)業(yè)外的支出,這樣就吻合了《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中關(guān)于收入和利得、費(fèi)用和損失的規(guī)定�？傊�,隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,在投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算過(guò)程中,還會(huì)出現(xiàn)新矛盾新問(wèn)題,在這種情況下,我們必須認(rèn)真分析這些新出現(xiàn)的矛盾和問(wèn)題,將其放在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中進(jìn)行考量,從而對(duì)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行修改,只有這樣,才能保證企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益,才能確保投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算更加準(zhǔn)確,從而不斷為企業(yè)提供真實(shí)、準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息,為企業(yè)制定正確決策服務(wù)。

房地產(chǎn)論文6

　　1房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)管理中存在的問(wèn)題

　　房地產(chǎn)企業(yè)的物資采購(gòu)包括咨詢服務(wù)采購(gòu)、工程采購(gòu)、設(shè)備采購(gòu)、材料采購(gòu)等，其中材料采購(gòu)和工程采購(gòu)是主要內(nèi)容。隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，現(xiàn)場(chǎng)施工逐步弱化，工廠生產(chǎn)逐漸強(qiáng)化，材料采購(gòu)成了物資采購(gòu)的主體。從房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)的現(xiàn)狀來(lái)看，還存在一些不足，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)管理的水平。

　　1.1物資采購(gòu)成本較高

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)中，建安成本約占總成本的60%～70%，物資采購(gòu)直接影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建造成本。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在物資采購(gòu)中存在成本較高的情況，一是采購(gòu)權(quán)分散，采購(gòu)計(jì)劃不完整，存在采購(gòu)數(shù)量不成批量的現(xiàn)象，導(dǎo)致采購(gòu)價(jià)格未達(dá)到最優(yōu);二是采購(gòu)人員素質(zhì)不一，對(duì)采購(gòu)計(jì)劃不能正確評(píng)估，存在人情采購(gòu)、關(guān)系采購(gòu)的問(wèn)題，出現(xiàn)物資庫(kù)存積壓，增加了材料管理費(fèi)用;三是采購(gòu)管理結(jié)構(gòu)不嚴(yán)謹(jǐn)，采購(gòu)渠道單一，采購(gòu)環(huán)節(jié)繁多，存在舍近求遠(yuǎn)的情況，加大了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體成本。

　　1.2質(zhì)量控制難度較大

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同施工材料密切相關(guān)，物資采購(gòu)質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量，進(jìn)而影響樓盤(pán)銷(xiāo)售和企業(yè)利潤(rùn)，所以物資采購(gòu)質(zhì)量非常重要。在采購(gòu)供應(yīng)中，有些企業(yè)對(duì)供應(yīng)商評(píng)估分析不足，導(dǎo)致部分采購(gòu)物資不能完全達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和建筑標(biāo)準(zhǔn)，使得工程質(zhì)量難以得到保障，因此，采購(gòu)物資的驗(yàn)收檢查環(huán)節(jié)不可缺少。對(duì)采購(gòu)物資的質(zhì)量控制不像對(duì)價(jià)格、交貨期要求那么簡(jiǎn)單，操作難度很大，采購(gòu)部門(mén)不可能全部把質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)詳細(xì)表述在合同中，更多在事后進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)，這無(wú)形中加大了物資采購(gòu)質(zhì)量控制的難度。

　　1.3合作關(guān)系問(wèn)題較多

　　房地產(chǎn)企業(yè)同物資供應(yīng)商之間本應(yīng)是一種戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，相互共享信息，聯(lián)合生產(chǎn)和銷(xiāo)售，合作降低成本，共同提高競(jìng)爭(zhēng)力。但在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)企業(yè)與物資供應(yīng)商很難發(fā)展成“榮辱與共、不可分割”的合作關(guān)系，二者往往是臨時(shí)性短期行為，合作關(guān)系并不緊密。同時(shí)在過(guò)程中經(jīng)常消耗較長(zhǎng)時(shí)間博弈各自利益和解決日常問(wèn)題，對(duì)于長(zhǎng)期的有計(jì)劃的合作戰(zhàn)略決策所花費(fèi)的時(shí)間并不多，更多考慮眼前利益，這為物資采購(gòu)管理帶來(lái)了更多問(wèn)題，也為物資采購(gòu)質(zhì)量控制埋下了一些隱患。

　　1.4成本管理意識(shí)較少

　　在房地產(chǎn)企業(yè)中普遍缺少完善的成本管理制度體系，多數(shù)員工缺少成本管理意識(shí)，認(rèn)為成本管理是財(cái)務(wù)行為，缺乏全員參與的主動(dòng)性。這種粗放的管理機(jī)制直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平不高，主要表現(xiàn)為:注重項(xiàng)目成本的絕對(duì)發(fā)生額度，忽略整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的效率;注重項(xiàng)目建造成本控制，缺少項(xiàng)目各階段成本的管理;注重項(xiàng)目大額支出監(jiān)督，缺乏項(xiàng)目全面成本管理的意識(shí)。由于成本管理制度體系不完善，部分房地產(chǎn)企業(yè)員工存在出工不出力的現(xiàn)象，在實(shí)際操作中沒(méi)有有效執(zhí)行規(guī)章制度，以致物資采購(gòu)質(zhì)量得不到保證。

　　2提升房地產(chǎn)物資采購(gòu)管理績(jī)效的途徑

　　面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部管理，明晰部門(mén)崗位職責(zé)，規(guī)范物資采購(gòu)業(yè)務(wù)，優(yōu)化物資采購(gòu)流程，嚴(yán)控物資采購(gòu)質(zhì)量，有效控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，不斷提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　2.1建立健全規(guī)章制度

　　建立健全規(guī)章制度是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展物資采購(gòu)管理工作的根本保證。在物資采購(gòu)的過(guò)程中，由于規(guī)章制度缺位，可能會(huì)出現(xiàn)部分物資采購(gòu)管理失控，造成一些不可彌補(bǔ)的質(zhì)量問(wèn)題，大大損耗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。因此，學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理理念和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況，建立健全物資采購(gòu)管理相關(guān)的制度、標(biāo)準(zhǔn)和程序十分必要，能扎實(shí)推進(jìn)物資采購(gòu)管理績(jī)效的提升。但是，規(guī)章制度畢竟是紙上之物，要使規(guī)章制度發(fā)揮作用，必須通過(guò)系統(tǒng)教育、日常教育樹(shù)立全員成本管理的意識(shí)，必須通過(guò)效績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系建設(shè)強(qiáng)化制度實(shí)施的'效能。在意識(shí)樹(shù)立方面，應(yīng)讓每位員工明白成本可控，控制成本不只是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情，更是全體員工的事情，需要全體人員共同參與。在效績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系建設(shè)方面，應(yīng)以企業(yè)盈利最大化為目標(biāo)，在管理鏈條中做到全程可控，在部門(mén)之間形成相互制約監(jiān)督機(jī)制，在全體員工中充分調(diào)動(dòng)工作積極性，把成本管理滲透到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

　　2.2全面實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，實(shí)施物資采購(gòu)公開(kāi)招標(biāo)，物資供應(yīng)按進(jìn)度分批配送十分重要。第一，公開(kāi)招標(biāo)選擇優(yōu)秀供應(yīng)商，包括供應(yīng)商的信譽(yù)度、生產(chǎn)能力、技術(shù)水平、管理水平、服務(wù)水平等方面的考量，采取與多家供應(yīng)商合作完成物資采購(gòu)計(jì)劃的辦法，這不僅能保障物資采購(gòu)的品質(zhì)，而且對(duì)項(xiàng)目正常生產(chǎn)起著決定作用。第二，強(qiáng)化管理監(jiān)督供應(yīng)商，供應(yīng)商在利益驅(qū)動(dòng)下更多考慮自身需求是正常的經(jīng)濟(jì)行為，因此通過(guò)合同條款和過(guò)程約束來(lái)加強(qiáng)物資質(zhì)量監(jiān)督和供應(yīng)期限管理是必要的，可更好防止房地產(chǎn)企業(yè)利益受損。第三，與優(yōu)秀供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)同物資供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作的伙伴關(guān)系，保持穩(wěn)定的業(yè)務(wù)往來(lái)，不斷更新物資供應(yīng)商的物資質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等信息，并適時(shí)向物資供應(yīng)商反饋使用情況，這既有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)物資價(jià)格和施工進(jìn)度選擇恰當(dāng)?shù)墓��?yīng)商，也有利于物資供應(yīng)商及時(shí)掌握物資使用信息。因此，房地產(chǎn)企業(yè)與物資供應(yīng)商之間保持良好的長(zhǎng)期合作的戰(zhàn)略關(guān)系，對(duì)雙方的發(fā)展都有利。

　　2.3借助電商平臺(tái)采購(gòu)

　　如今，電子商務(wù)已經(jīng)成行業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)跟上時(shí)代的腳步，充分利用電子商務(wù)平臺(tái)進(jìn)行物資采購(gòu)管理。電商平臺(tái)采購(gòu)的優(yōu)點(diǎn)主要有兩點(diǎn)，一是規(guī)范物資采購(gòu)過(guò)程，避免人為因素隨意操作，大大提高工作效率;二是縮短空間距離，省時(shí)省錢(qián)，讓決策更加高效。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本控制方面主要有三個(gè)方面的作用，一是降低物資供應(yīng)商的商務(wù)成本，通過(guò)電商平臺(tái)可使物資采購(gòu)達(dá)到陽(yáng)光透明的采購(gòu)招標(biāo)和方便快捷的供應(yīng)投標(biāo)，直接降低了物資供應(yīng)商的商務(wù)成本，間接增加供應(yīng)商對(duì)物資降價(jià)讓利的意愿;二是降低物資采購(gòu)工作費(fèi)用成本，通過(guò)電商平臺(tái)進(jìn)行物資采購(gòu)，可以便捷進(jìn)行遠(yuǎn)程發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)等工作，不僅能擴(kuò)選供應(yīng)商，提高物資采購(gòu)的快速響應(yīng)能力，而且能實(shí)現(xiàn)隨用隨提，大幅降低物資采購(gòu)工作費(fèi)用和管理成本;三是降低物資采購(gòu)總成本，通過(guò)電商平臺(tái)進(jìn)行物資采購(gòu)，可以開(kāi)展戰(zhàn)略性采購(gòu)、聯(lián)合采購(gòu)、集中采購(gòu)等活動(dòng)，以規(guī)模性物資采購(gòu)獲取生產(chǎn)商或經(jīng)銷(xiāo)商更多的價(jià)格和服務(wù)優(yōu)惠，直接降低房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)的總成本。

　　2.4全程負(fù)責(zé)采購(gòu)任務(wù)

　　在房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)中，供應(yīng)商選擇對(duì)于采購(gòu)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)至關(guān)重要。在物資采購(gòu)中，通常采用流水線式采購(gòu)模式，由項(xiàng)目部提供技術(shù)文件，由采購(gòu)部編制招標(biāo)文件并完成招標(biāo)活動(dòng)，最后交給工程部實(shí)施。這種模式有各負(fù)其責(zé)、相互制約的優(yōu)點(diǎn)，但分割了采購(gòu)過(guò)程，不利于部門(mén)間的合力協(xié)作，容易出現(xiàn)“需要什么采購(gòu)什么”和“采購(gòu)什么就用什么”的現(xiàn)象，當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)難以追查責(zé)任，使得物資采購(gòu)效益低下。而在物資采購(gòu)中實(shí)行招標(biāo)工程師全程負(fù)責(zé)采購(gòu)任務(wù)的模式，包括技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定、招標(biāo)文件編制、招標(biāo)活動(dòng)開(kāi)展、供應(yīng)商選擇、釆購(gòu)合同簽訂、采購(gòu)活動(dòng)實(shí)施和采購(gòu)履約評(píng)估等所有環(huán)節(jié)均由招標(biāo)工程師負(fù)責(zé)，可以有效避免部門(mén)間相互推諉、不負(fù)責(zé)任的問(wèn)題。當(dāng)然，這種模式也有權(quán)力過(guò)度集中、容易出現(xiàn)貪腐的弊病，因此需要設(shè)置必要的督察機(jī)構(gòu)對(duì)所有物資采購(gòu)活動(dòng)進(jìn)行抽查驗(yàn)證，約束招標(biāo)工程師和供應(yīng)商的行為，防止暗箱操作避免尋租現(xiàn)象出現(xiàn)，保證物資采購(gòu)科學(xué)合理，保障物資采購(gòu)效益最大化。

　　3結(jié)論

　　物資采購(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)需要著重控制的重要內(nèi)容，直接關(guān)系到項(xiàng)目工程的質(zhì)量和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的效益。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變成本管理理念，抓好關(guān)鍵環(huán)節(jié)，做好源頭控制，管好支出大項(xiàng)，有效解決物資采購(gòu)中存在的問(wèn)題，大幅提供物資采購(gòu)管理的績(jī)效，有力控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，才能持續(xù)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)論文7

　　摘要：本文在簡(jiǎn)要介紹土地增值稅的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而提出了有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算的技巧，以求明顯縮減房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，對(duì)其以后的發(fā)展有所益處。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃；清算技巧

　　伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收也在持續(xù)增多，稅收金額也是一筆很大的數(shù)目。房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員及財(cái)稅人員如果進(jìn)行一系列完備的稅收籌劃，不但可以緩解企業(yè)的稅收壓力，增強(qiáng)企業(yè)的獲利能力，而且有助于縮減企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，更加迅速的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值追求。

　　一、土地增值稅概述

　　土地增值稅的實(shí)施目的是適當(dāng)增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)拓、業(yè)務(wù)行為的全面調(diào)控，限制土地炒價(jià)現(xiàn)象以保證土地的合理使用，進(jìn)而維持國(guó)家穩(wěn)定。土地增值稅具有如下幾個(gè)特征：一是征稅范圍相對(duì)廣；二是利用扣除法得出增值額；三是采用超率累進(jìn)稅率；四是按照次數(shù)征稅；五是納稅時(shí)期、納稅方式依據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)狀確定。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的優(yōu)勢(shì)

　�。ㄒ唬┯欣�于完善稅收法律

　　在稅率上，土地增值稅采取了累進(jìn)計(jì)算法，按照納稅義務(wù)人增值率的差異而選取對(duì)應(yīng)的稅率。在土地增值稅稅收優(yōu)惠待遇里，明晰了符合哪些情形可以免稅，增值率20%是關(guān)鍵的標(biāo)準(zhǔn)。一旦增值率高于20%，就不可以免稅。針對(duì)一般住宅而言，可在稅收優(yōu)惠政策下進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃。比如可依靠稅收籌劃適度壓低樓房售價(jià)，這樣不僅能避免減少企業(yè)的稅前收入，還很有可能帶來(lái)稅前收入的增多，這是由于在有差別的籌劃方式里，所降低的土地增值稅額度不一樣。如此特別的稅收優(yōu)惠政策給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃帶來(lái)了契機(jī)，所以，在籌劃時(shí)要適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用。此外，在進(jìn)行籌劃時(shí)，必須明晰其各種條件，比如與一般標(biāo)準(zhǔn)相符的小區(qū)住宅，在售出房屋時(shí)，其升值額扣掉項(xiàng)目金額的比重必須少于20%。如果企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是多個(gè)項(xiàng)目的結(jié)合，還要分別算出其增值額，不這樣做的話就無(wú)法利用有關(guān)的稅收待遇。

　�。ǘ�）有利于全面調(diào)控

　　加大對(duì)房地產(chǎn)的全面調(diào)控，能夠推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)更上一個(gè)臺(tái)階。稅收政策屬于宏觀調(diào)控中的關(guān)鍵舉措，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的成長(zhǎng)有著關(guān)鍵的推進(jìn)作用。比如房地產(chǎn)企業(yè)可依據(jù)土地增值稅的有關(guān)優(yōu)惠政策決定是否注資和開(kāi)建，以便減輕企業(yè)的資金壓力，從而使企業(yè)獲得很大的利潤(rùn)。另外，稅收政策還有利于國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)資源的最優(yōu)分配，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的繁榮進(jìn)步。

　�。ㄈ�）有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的收益

　　依靠土地增值稅稅收籌劃，不但增強(qiáng)了企業(yè)的繳稅認(rèn)識(shí)度，也使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水準(zhǔn)上升到了一個(gè)新層次，進(jìn)而提升企業(yè)的運(yùn)營(yíng)收益。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，在支出、盈收等因素確定的情形下，繳稅金額與稅前利潤(rùn)二者是此起彼伏的關(guān)系。經(jīng)過(guò)稅收籌劃后，可以幫助企業(yè)采用適當(dāng)?shù)谋芏愂侄螠p少企業(yè)的納稅金額，這對(duì)提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效益有著關(guān)鍵的推動(dòng)作用。

　　三、土地增值稅稅收籌劃及清算技巧

　�。ㄒ唬┤�面利用稅收優(yōu)惠政策

　　在稅率上，土地增值稅采取累進(jìn)計(jì)算法，按照納稅義務(wù)人增值率的差異而選取對(duì)應(yīng)的稅率。在土地增值稅稅收優(yōu)惠待遇里，明晰了符合哪些情形可以免稅，住宅增值率20%是關(guān)鍵的標(biāo)準(zhǔn)。一旦增值率高于20%，就不可以免稅。針對(duì)一般住宅而言，可在稅收優(yōu)惠政策下進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃。比如可依靠稅收籌劃適度壓低樓房售價(jià)，增值比例不同，稅率也不同，在稅率臨界點(diǎn)的基礎(chǔ)上，計(jì)算出降價(jià)金額與稅收的數(shù)值相比較，適當(dāng)降價(jià)或許能增加稅前收入，降低稅負(fù)，使公司利潤(rùn)增大。并非銷(xiāo)售價(jià)額越高公司利潤(rùn)越大。這是由于在有差別的籌劃方式里，考慮土地增值稅的同時(shí)，也需兼顧增值稅及其他稅種。對(duì)于成本的加計(jì)扣除費(fèi)用的列支也是籌劃的重點(diǎn)，成立項(xiàng)目部，其成員的所有費(fèi)用列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)而并非期間費(fèi)用，計(jì)入的科目不一樣，直接影響著土地增值稅額。一塊地上，土地增值稅可以按辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的時(shí)間不同而進(jìn)行分別清算。如果一塊地上有高層、別墅及商業(yè)辦公樓等，合在一起清算，根據(jù)這塊地的容積率按照建設(shè)面積分?jǐn)偟脑�，高層增值很少；但�?duì)于別墅來(lái)說(shuō)，增值很大，土地增值稅按累計(jì)稅率交納非常不合適，這些問(wèn)題就是籌劃的重點(diǎn)，預(yù)測(cè)收入、成本、費(fèi)用、稅金等，適當(dāng)?shù)姆珠_(kāi)申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證，可以少交納土地增值稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。根據(jù)清算政策，公司可以選擇先蓋什么、后蓋什么，因清算日期不同，對(duì)公司的現(xiàn)金流及稅負(fù)也有一定的影響。

　�。ǘ�）恰當(dāng)選取清算的時(shí)點(diǎn)

　　當(dāng)前，國(guó)家在征繳土地增值稅時(shí)，采用了預(yù)征的方法，對(duì)預(yù)征率統(tǒng)一確定后，在項(xiàng)目核算完畢后計(jì)算土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在拿到預(yù)售資格后所獲取的資金收入依照固定的預(yù)征率上繳土地增值稅，當(dāng)項(xiàng)目符合增值稅清算前提時(shí)再按規(guī)定核算。當(dāng)前，我國(guó)各地政府在土地增值稅預(yù)征率制度上還有著相當(dāng)明顯的'差別，在對(duì)其進(jìn)行預(yù)征時(shí)，如果應(yīng)繳納稅款的額度高于清算時(shí)應(yīng)繳納稅款的額度，就要立刻進(jìn)行清算；如果土地增值稅預(yù)征要繳納的稅款額度低于土地增值稅清算要繳納的稅款額度，就要延遲清算。在詳細(xì)的籌劃方案里，企業(yè)必須關(guān)注對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時(shí)點(diǎn)的選取，當(dāng)土地增值率低于其臨界值時(shí)必須盡早清算；與之相反，必須延遲清算。還要注意的是，必須在項(xiàng)目符合清算條件前的籌劃清算時(shí)點(diǎn)，唯有如此才可以增強(qiáng)企業(yè)在清算時(shí)點(diǎn)上的主動(dòng)性，最大限度的為企業(yè)爭(zhēng)取利益。

　�。ㄈ�）適度明確可扣除項(xiàng)目金額

　　土地增值稅應(yīng)繳納稅款的多少，同所扣除的項(xiàng)目數(shù)額有著不可分割的聯(lián)系。適度的明確可扣除項(xiàng)目的金額，可以大幅度縮減土地增值稅稅額。借助稅收籌劃，可以明顯增多稅前利潤(rùn)；雖說(shuō)在籌劃的過(guò)程中，容易產(chǎn)生扣除項(xiàng)目金額增多的狀況，但是，基于整體的稅收利潤(rùn)比較大，依然可以彌補(bǔ)項(xiàng)目金額過(guò)多的窘境，實(shí)現(xiàn)籌劃的目的。針對(duì)可扣除項(xiàng)目金額，需要參考企業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況，選取適當(dāng)?shù)念~度，使稅前利潤(rùn)抵達(dá)最高值，最終落實(shí)稅收籌劃的目的。

　�。ㄋ模┖侠韰⒖纪恋卦鲋刀惖恼鞫惙懂�

　　房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建立住宅樓時(shí)，在一些情形下可憑借選取合作伙伴減少稅負(fù)，國(guó)家在有關(guān)稅法中也有類似的規(guī)定。依照制度分房供自己用的，姑且免于征收土地增值稅。若是對(duì)土地項(xiàng)目開(kāi)拓，建成住房樓，那么在出售住房時(shí)，就要依照確定的稅率繳納土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在確定合作搭檔時(shí)，必須切實(shí)思考這個(gè)層面，合理參考增值稅對(duì)征稅范疇的界定，然后作出納稅籌劃。除此之外，還可利用房地產(chǎn)的代建房來(lái)減少稅款。房地產(chǎn)企業(yè)在代建房屋的過(guò)程中，獲得了相應(yīng)的代建費(fèi)用，但是這種代建費(fèi)用單純是房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)費(fèi)用，而竣工的房舍在未移轉(zhuǎn)所有權(quán)的前提下，是無(wú)須繳付增值稅的。此種代建房屋的方式，房地產(chǎn)企業(yè)必須首先斟酌最后的房屋用戶，然后進(jìn)行適當(dāng)開(kāi)發(fā)，進(jìn)而在一定范圍內(nèi)減少稅款。

　　（五）科學(xué)選擇利息支付方式

　　房地產(chǎn)企業(yè)在上繳土地增值稅的時(shí)候，可借助借款利息支付方式的差異來(lái)做納稅籌劃。從如今借款利息扣除的限額手段來(lái)講，大體有如下兩類：其一，在銀行同期借款利率中，依照可扣掉的最大額度來(lái)扣除；其二，把利息費(fèi)同其他費(fèi)用相結(jié)合，大體上根據(jù)稅法確定的原則，即按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10％以下扣除。不一樣的利息支付方式，所產(chǎn)生的減稅成效也不一樣，這樣能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)減稅目的提供可靠參考。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　由于土地增值稅稅收籌劃關(guān)涉到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)而言，必須確定恰當(dāng)?shù)幕I劃管控方案，使企業(yè)的管理和決策具備可靠的參考，從而緩解企業(yè)的資產(chǎn)壓力，提升企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成效。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]周文新.土地增值稅清算制度下的稅收籌劃問(wèn)題研究[D].上海海關(guān)學(xué)院，20xx.

　　[2]劉君麗.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧探究[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，20xx（03）.

房地產(chǎn)論文8

　　一、建筑經(jīng)濟(jì)

　　建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究?jī)?nèi)容包括：建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)的性質(zhì)、理論、方法，建筑業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，建筑市場(chǎng)的建立與發(fā)展問(wèn)題等。中國(guó)的建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)已初步建立起學(xué)科基礎(chǔ)，取得了一批比較好的研究成果，但無(wú)論從理論上還是從研究方法上，都需要進(jìn)一步發(fā)展提高。研究建筑經(jīng)濟(jì)的目的在于探索建筑行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在此基礎(chǔ)上改善生產(chǎn)關(guān)系，最終為促進(jìn)建筑生產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展，更好地提升建筑行業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效果。

　　二、提出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)的鏡像關(guān)系

　　廣義的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是指房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)范疇，其可以是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體，也可以與其他任何產(chǎn)業(yè)相互交叉和關(guān)聯(lián)。建筑經(jīng)濟(jì)則是指在建筑領(lǐng)域，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)方面做出的預(yù)測(cè)、分析、實(shí)施、決策、評(píng)估等各項(xiàng)活動(dòng)。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，多從可建設(shè)用地面積、規(guī)劃用地面積、地上或地下建筑面積、建筑密度、建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、綠化率、停車(chē)位等主要建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)入手。為了方便講房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)對(duì)比論述，把它們分別看做相對(duì)獨(dú)立的整體。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系可以用鏡像關(guān)系來(lái)形容。通俗一點(diǎn)講，照鏡子時(shí)，鏡子內(nèi)外的像很相似，但實(shí)際上，二者卻截然不同，鏡子外面是實(shí)實(shí)在在存在的實(shí)物，鏡子里面是通過(guò)照鏡子產(chǎn)生的影像。從這個(gè)角度上來(lái)講，建筑經(jīng)濟(jì)是實(shí)在的、活動(dòng)的人和物，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)則是產(chǎn)生的影像。可以從以下三個(gè)方面具體論述二者之間的鏡像關(guān)系。

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的關(guān)系

　　建筑企業(yè)是建筑產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主體，而產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的`主體則是房地產(chǎn)企業(yè)。一個(gè)完整的過(guò)程應(yīng)該是，首先，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、批準(zhǔn)，之后，建筑企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)，接下來(lái)，轉(zhuǎn)化為建筑產(chǎn)品乃至房地產(chǎn)產(chǎn)品，最終，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建筑產(chǎn)品進(jìn)行銷(xiāo)售活動(dòng)。

　　(二)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和建筑生產(chǎn)活動(dòng)的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的角色比較復(fù)雜，更像是一個(gè)整合商，將各種資源或者與資源相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行整合，房地產(chǎn)企業(yè)更多地是從事高端經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)前期業(yè)務(wù)人員、工程現(xiàn)場(chǎng)管理人員、銷(xiāo)售人員以及會(huì)計(jì)人員共同完成房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。建筑企業(yè)卻與之不同，建筑企業(yè)提供建筑生產(chǎn)活動(dòng)，包括實(shí)實(shí)在在的勞動(dòng)、架子工、瓦工以及木工等，最終將物資轉(zhuǎn)化成建筑產(chǎn)品，成型的建筑產(chǎn)品再配上建筑企業(yè)的組織經(jīng)營(yíng)管理，最終構(gòu)成建筑企業(yè)的日常生產(chǎn)活動(dòng)。

　　(三)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)緊密聯(lián)系，息息相關(guān)

　　房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)二者既有獨(dú)立生產(chǎn)活動(dòng)部分，又有穿插交叉環(huán)節(jié)，其中，建筑業(yè)施工與房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)是兩大產(chǎn)業(yè)的交叉點(diǎn)�？梢赃@樣說(shuō)，沒(méi)有建筑業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)就沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，同時(shí)，沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)立項(xiàng)，也就沒(méi)有建筑業(yè)的生產(chǎn)，兩者關(guān)系密切，共同承擔(dān)起了國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的一部分。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)汲水理論分析

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系不僅僅是鏡像關(guān)系，還可以用汲水理論引出二者的關(guān)系。經(jīng)濟(jì)學(xué)中有個(gè)名詞叫做汲水政策，是指經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，通過(guò)拿出一定的公共投資促使經(jīng)濟(jì)回復(fù)正常的一種活動(dòng)政策，其是應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的一種財(cái)政政策。這里則引用汲水理論類比房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)。建筑經(jīng)濟(jì)好像是打井，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及其產(chǎn)品好像是井中的水。下面可以運(yùn)用汲水理論闡述一下二者之間的關(guān)系。

　　(一)優(yōu)質(zhì)資源有限，循環(huán)資源無(wú)限

　　一般情況下，不同城市的水，品質(zhì)不同。同樣的，不同城市房地產(chǎn)資源，表現(xiàn)價(jià)值不同。地段的好壞直接影響了房?jī)r(jià)，同樣一套房子放在黃金地段可能3萬(wàn)，而放在郊區(qū)只值3千;水資源是循環(huán)的，雖然不停地汲取水資源可能會(huì)造成井中的地下水暫時(shí)性地枯竭，但通過(guò)人工回灌或者雨水滲透，同樣是可以實(shí)現(xiàn)循環(huán)。與水資源類似，房地產(chǎn)產(chǎn)品類同。大規(guī)模開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售可能會(huì)導(dǎo)致某個(gè)區(qū)域階段性的飽和，但通過(guò)舊城拆遷改造、產(chǎn)品壽命到期再生產(chǎn)，同樣可以達(dá)到循環(huán);水被使用的時(shí)候才具有使用價(jià)值，而水的價(jià)值則是通過(guò)市場(chǎng)最終確定的，資本論中，價(jià)值規(guī)律指出，使用價(jià)值圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，在相對(duì)時(shí)間單位內(nèi)表現(xiàn)平穩(wěn)。這個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律放在房地產(chǎn)方面來(lái)說(shuō)，這個(gè)相對(duì)時(shí)間可能會(huì)比較長(zhǎng)，而這個(gè)時(shí)間段內(nèi)則表現(xiàn)出單邊平穩(wěn)上升，上漲。

　　(二)打井活動(dòng)是實(shí)實(shí)在在的生產(chǎn)活動(dòng)必然具有實(shí)實(shí)在在的內(nèi)在價(jià)值

　　打井是人體力付出，是一種是實(shí)實(shí)在在的勞動(dòng)，是創(chuàng)造價(jià)值的唯一源泉。同樣的，建筑企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)也具有同樣的性質(zhì)，建筑企業(yè)通過(guò)勞動(dòng)創(chuàng)造了建筑產(chǎn)品，創(chuàng)造了價(jià)值，同時(shí)這種勞動(dòng)是創(chuàng)造價(jià)值的唯一源泉。在后期的房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，建筑企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值就附加在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之中，通過(guò)銷(xiāo)售得以實(shí)現(xiàn);通貨膨脹年復(fù)一年的積累也同樣將累計(jì)價(jià)值附加到了房地產(chǎn)產(chǎn)品之中，表象為房地產(chǎn)價(jià)值在逐年升高。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)存在的汲水理論具有其實(shí)際的應(yīng)用意義。這個(gè)看似簡(jiǎn)單的打井取水的理論，來(lái)描繪相對(duì)復(fù)雜的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)，會(huì)把繁瑣復(fù)雜的問(wèn)題變得簡(jiǎn)單。如果有人提出疑問(wèn)：房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)暴跌現(xiàn)象呢?可以這樣說(shuō)，雖然優(yōu)質(zhì)水資源稀缺，但即使發(fā)洪水，帶來(lái)的也只是短暫的波動(dòng)，波動(dòng)之后，還是會(huì)遵循物質(zhì)守恒理論。水自身具有使用價(jià)值和價(jià)值，而打井這一活動(dòng)又具有勞動(dòng)的價(jià)值，那么，這一現(xiàn)象就必定會(huì)遵循價(jià)值規(guī)律。不管是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)還是國(guó)外市場(chǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)一定遵循市場(chǎng)規(guī)律，并受到價(jià)值規(guī)律的支配和調(diào)節(jié)。中國(guó)是一個(gè)很大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村人口城市化的背景下，取二十年不算太長(zhǎng)也不算太短的相對(duì)周期，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為穩(wěn)中有升，而投機(jī)者等待的逆轉(zhuǎn)大調(diào)不會(huì)出現(xiàn)。盡管有時(shí)在人為的調(diào)控下會(huì)表現(xiàn)出一些假象，但真正尊重的還應(yīng)是市場(chǎng)和價(jià)值規(guī)律這兩只無(wú)形的手。

房地產(chǎn)論文9

　　一、引言

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也取得了巨大的成就，在推動(dòng)國(guó)家整體發(fā)展方面做出了很大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)三十多年的發(fā)展，其投資總額在國(guó)民生產(chǎn)總值中的比重也在不斷提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從20xx年至20xx年的5年時(shí)間中，房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額由3.12萬(wàn)億元增加到了7.2萬(wàn)億元。隨著我國(guó)國(guó)際化步伐加快，國(guó)家宏觀調(diào)控政策收緊，加上房地產(chǎn)行業(yè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著新的挑戰(zhàn)。由原來(lái)的“暴利行業(yè)”轉(zhuǎn)變成了“平利行業(yè)”。就房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，行業(yè)整體利潤(rùn)率在下降，尤其是對(duì)于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，其面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大。而在房地產(chǎn)的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進(jìn)行稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤(rùn)的一條有效途徑，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身特點(diǎn)，合理管理企業(yè)資金，通過(guò)稅收籌劃手段降低稅負(fù)，進(jìn)而達(dá)到降低成本目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，不僅有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，而且很好的貫徹了國(guó)家宏觀調(diào)控政策，有助于國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化配置。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收主要分布情況

　　（一）開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)

　　房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式有兩種，一種是從一級(jí)市場(chǎng)通過(guò)招投標(biāo)的方式取得土地使用權(quán)，另一種是在二級(jí)市場(chǎng)上通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)。不論是在一級(jí)市場(chǎng)，還是在二級(jí)市場(chǎng)上取得土地使用權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要支付土地出讓金，與轉(zhuǎn)讓方簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”，相應(yīng)的應(yīng)該繳納印花稅、契稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)時(shí)，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程建設(shè)時(shí)，還會(huì)涉及到企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加等稅種，因工程項(xiàng)目占用土地還需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　�。ǘ�）轉(zhuǎn)讓處置環(huán)節(jié)

　　房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓處置主要包括銷(xiāo)售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、贈(zèng)與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營(yíng)業(yè)稅的征稅管理可知，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售房屋和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”，應(yīng)該征稅營(yíng)業(yè)稅，相應(yīng)的就應(yīng)該繳納城建稅和教育費(fèi)附加，而房屋銷(xiāo)售又屬于房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，因此還應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅等。將房地產(chǎn)作為股利分配進(jìn)行處置時(shí)，需要繳納個(gè)人所得稅。

　�。ㄈ�）持有使用環(huán)節(jié)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的房屋使用環(huán)節(jié)主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產(chǎn)企業(yè)出租房屋或者土地時(shí)，需要繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及個(gè)人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負(fù)一般比較低。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的房屋處于閑置狀態(tài)時(shí)，一般不需要負(fù)擔(dān)稅收負(fù)擔(dān)。總之，在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)種類比較多。企業(yè)需要根據(jù)不同稅種的特點(diǎn)進(jìn)行合理籌劃。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的籌劃策略

　�。ㄒ唬�營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃

　　營(yíng)業(yè)稅是一種傳統(tǒng)的商品勞務(wù)稅，計(jì)稅依據(jù)為營(yíng)業(yè)額全額，一般不受成本、費(fèi)用等的影響。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃通�？梢詮娜齻�(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃，一是充分利用營(yíng)業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策，采用合作建房的方式進(jìn)行稅收籌劃，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供建房需要的`資金，兩方在合作的基礎(chǔ)上進(jìn)行房屋建造，對(duì)于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價(jià)值，對(duì)于以土地使用權(quán)出資的一方，因?yàn)楂@得了部分房屋的所有權(quán)，應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅，而對(duì)于以資金出資的一方則無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。二是利用建筑承包合同進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷(xiāo)售時(shí)，一般會(huì)將房屋劃分為精裝修房和毛坯房?jī)煞N，通常情況下精裝修房的價(jià)格比毛坯房要高很多，因而房地產(chǎn)企業(yè)如果以精裝修房進(jìn)行銷(xiāo)售，會(huì)增加其稅收負(fù)擔(dān)。如果房地產(chǎn)企業(yè)將房屋分為毛坯房銷(xiāo)售和房屋裝修服務(wù)兩種，就可以降低營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)。對(duì)于毛坯房的銷(xiāo)售，按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”規(guī)定，采用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，對(duì)于房屋裝修部分，按照“建筑業(yè)”規(guī)定，采用3%的營(yíng)業(yè)稅稅率，這樣可以節(jié)約2%的營(yíng)業(yè)稅。三是合理利用銷(xiāo)售折扣。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)都會(huì)采取一定的促銷(xiāo)政策，比如利用現(xiàn)金折扣等，如果房地產(chǎn)企業(yè)將銷(xiāo)售價(jià)款和折扣額開(kāi)在同一張發(fā)票上，就可以以折扣后的銷(xiāo)售額作用營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，從而節(jié)省一定的營(yíng)業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)，就可以將樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)款和折扣額開(kāi)在同一張發(fā)票上。

　　（二）土地增值稅稅收籌劃

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種之一，土地增值稅實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值越多，稅率越高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)增值稅的特點(diǎn)和相關(guān)優(yōu)惠政策，合理進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)土地增值稅相關(guān)條例規(guī)定，對(duì)于增值率不超過(guò)20%的普通住宅，可以免征土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)房屋進(jìn)行定價(jià)時(shí)，要充分考慮相關(guān)的優(yōu)惠政策，以提高企業(yè)利潤(rùn)作為目標(biāo)。舉例來(lái)說(shuō)，A地產(chǎn)在20xx年開(kāi)發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目列為普通住宅，共10000平方米，20xx年5月完工，該房地產(chǎn)項(xiàng)目共發(fā)生的費(fèi)用如下：取得地盤(pán)價(jià)款300萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元，為了響應(yīng)國(guó)家限制房?jī)r(jià)的政策，年末企業(yè)推出一批低價(jià)房源，管理層的初步定價(jià)策略有兩個(gè)，方案一的定價(jià)策略是1300元/平方米，方案二的定價(jià)策略是1350元/平方米。如果采用方案一，企業(yè)應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及地方教育附加為72.8萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為1112.8萬(wàn)元，增值率為16.82%，由于為普通住宅，且低于20%的增值率，應(yīng)該免征土地增值稅。方案一的凈利潤(rùn)為247.2萬(wàn)元。如果采用方案二，企業(yè)應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及地方教育附加為75.6萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為1115.6萬(wàn)元，增值率為21.01%，增值率高于20%，應(yīng)交土地增值稅為70.32萬(wàn)元，方案二的凈利潤(rùn)為224.08萬(wàn)元，很顯然，在這兩個(gè)方案中，考慮土地增值稅的優(yōu)惠政策之后，可以為企業(yè)帶來(lái)更多的利潤(rùn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用利息扣除方法進(jìn)行稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)利息支出的扣除方法有兩種：一是能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；二是不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的10%直接扣除成本，其實(shí)際利息支出就不能扣除了。所以可以根據(jù)具體情況選擇適合的方法進(jìn)行稅收籌劃。當(dāng)企業(yè)利息費(fèi)用比較高時(shí)，可以通過(guò)提供金融機(jī)構(gòu)證明，采用分?jǐn)偫�息的方式進(jìn)行利息費(fèi)用扣除；如果利息支出比較小時(shí)，則可將其計(jì)入開(kāi)發(fā)成本一并扣除，這樣也有利于降低企業(yè)土地增值額，進(jìn)而減輕了土地增值稅負(fù)擔(dān)。

　�。ㄈ�）企業(yè)所得稅稅收籌劃

　　企業(yè)所得稅稅收籌劃的重點(diǎn)在以下兩個(gè)方面，一是通過(guò)合理的方法實(shí)現(xiàn)遞延收入；二是對(duì)企業(yè)的成本、費(fèi)用進(jìn)行籌劃，以減少企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。具體來(lái)說(shuō)，企業(yè)可以根據(jù)需要選擇不同的折舊方法、采用不同的存貨計(jì)價(jià)方法等來(lái)實(shí)現(xiàn)。尤其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其固定資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的比重很高，在適當(dāng)?shù)那闆r下，企業(yè)可根據(jù)發(fā)展，縮短固定資產(chǎn)折舊年限，進(jìn)而提高當(dāng)前的折舊額，企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額就會(huì)隨之減少，形成遞延所得稅。舉例來(lái)說(shuō)，某房地產(chǎn)企業(yè)有一套房屋，價(jià)值100萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用5年，凈殘值為零，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃，根據(jù)情況如果由三種可供選擇方案，一是將折舊年限變?yōu)?年，二是采用雙倍余額遞減法計(jì)提折舊，三是采用年數(shù)總和法計(jì)提折舊，通過(guò)計(jì)算可知方案一不僅可以滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，還可以給企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)利益。

　�。ㄋ模┓慨a(chǎn)稅的稅收籌劃

　　房產(chǎn)稅的計(jì)稅方法有兩種，一種是按照房產(chǎn)原值一次性扣除一定比例之后按照余額的1.2%計(jì)征；另一種方法是從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。因此，房產(chǎn)稅的稅收籌劃重點(diǎn)就是如何對(duì)房屋進(jìn)行分配以及如何分解房地產(chǎn)的租金收入，以實(shí)現(xiàn)稅收最小化。比如：某公司自行建造一座辦公樓，價(jià)值400萬(wàn)元，將其全部對(duì)外出租，租金每年30萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅為3.6萬(wàn)元，如果房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)外出租過(guò)程中，將水電費(fèi)、物管費(fèi)等分解開(kāi)來(lái)，由物管公司收取客戶水電費(fèi)、物管費(fèi)8萬(wàn)元，則企業(yè)的房產(chǎn)稅為2.64萬(wàn)元，這樣就可以節(jié)省0.96萬(wàn)元的房產(chǎn)稅。

　�。ㄎ澹┢渌�稅種的稅收籌劃

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行房產(chǎn)交易過(guò)程中，還會(huì)涉及到印花稅、契稅等稅種。對(duì)于印花稅，計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)稅憑證記載金額或者應(yīng)稅憑證件數(shù)。且不同種類合同適用的稅率一般存在很大的差異，比如企業(yè)與銀行之間的借款合同需要按照借款金額的0.005%繳納印花稅，而對(duì)于企業(yè)之間的借款合同則無(wú)需繳納印花稅，因此，適當(dāng)情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)企業(yè)之間借款來(lái)代替與銀行的借款。房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)移土地以及房屋權(quán)屬時(shí)還需要繳納契稅，關(guān)于契稅稅收籌劃，一般企業(yè)可以將房屋的銷(xiāo)售與相關(guān)設(shè)備銷(xiāo)售分開(kāi)進(jìn)行，簽訂兩份銷(xiāo)售合同，這樣可以分解收入，節(jié)約契稅。

　　四、結(jié)論

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其稅收籌劃的空間很大，通過(guò)采取適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行稅收籌劃，不僅有助于提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而且能夠很好地響應(yīng)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)在不斷下降，因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠穩(wěn)定發(fā)展，有必要通過(guò)相關(guān)措施降低成本，而稅收籌劃又是企業(yè)降低成本的一條有效途徑，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合各種稅收的特點(diǎn)以及自身經(jīng)營(yíng)情況，做好稅收籌劃工作，以使企業(yè)資金得到有效配置，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

房地產(chǎn)論文10

　　一、前言

　　商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重大促進(jìn)作用，但是也引起了眾多問(wèn)題，如投資過(guò)多、耗能過(guò)大、浪費(fèi)嚴(yán)重、排放過(guò)大等，這一定程度上對(duì)環(huán)境造成了負(fù)面影響。因此要想達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的，建筑行業(yè)必須采用低碳發(fā)展方式，這是對(duì)自己負(fù)責(zé)也是對(duì)子孫后代負(fù)責(zé)。全球的建筑行業(yè)大都在尋求綠色發(fā)展之路，我國(guó)的建筑業(yè)也應(yīng)該不竭余力尋求自己的低碳發(fā)展模式，我們必須徹底變革經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，依靠科技創(chuàng)新，走節(jié)能環(huán)保的低碳經(jīng)濟(jì)道路。應(yīng)該如何發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，政府應(yīng)該結(jié)合“十二五”規(guī)劃的編制，制定國(guó)家中長(zhǎng)期低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和路線圖，明確各個(gè)發(fā)展階段目標(biāo)、途徑以及重點(diǎn)支持領(lǐng)域。制定新的低碳排放建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)以綠色生態(tài)住宅小區(qū)為載體的科技地產(chǎn)項(xiàng)目。構(gòu)建多樣、安全、清潔、高效的能源供應(yīng)的消費(fèi)體系。

　　二、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

　　1.不利影響

　�。�1）低碳經(jīng)濟(jì)無(wú)形之中增加建筑行業(yè)的成本我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平還非常有限，低碳技術(shù)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比相對(duì)不成熟，而且發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于中國(guó)的技術(shù)轉(zhuǎn)讓限制過(guò)多。因此，綠色建筑的發(fā)展勢(shì)必會(huì)增加建筑行業(yè)的成本，而目前建筑行業(yè)的成本已經(jīng)過(guò)高，在這種情況下去發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來(lái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源更進(jìn)一步增加了建筑行業(yè)的成本，由于我國(guó)目前對(duì)太陽(yáng)能、風(fēng)能等新能源的開(kāi)發(fā)技術(shù)上尚不成熟，使用新能源替代傳統(tǒng)能源會(huì)大大提高成本，因此對(duì)于建筑行業(yè)來(lái)說(shuō)低碳經(jīng)濟(jì)是一種成本很高的經(jīng)濟(jì)。大部分開(kāi)發(fā)商大都喜歡根據(jù)市場(chǎng)要求來(lái)決定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類型與形式，而低碳經(jīng)濟(jì)作為一種全新的形式，很多開(kāi)發(fā)商無(wú)法確定此種產(chǎn)品能否受到市場(chǎng)歡迎，對(duì)于小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們主要主打單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，因此并無(wú)充足的經(jīng)濟(jì)實(shí)力投入到低碳經(jīng)濟(jì)的研發(fā)中去，此外小型開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有大企業(yè)所具有的高平臺(tái)以及有實(shí)力的合作者，因此低碳經(jīng)濟(jì)在小開(kāi)發(fā)商中很難開(kāi)展。（2）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)抬高房?jī)r(jià)因?yàn)榈吞冀?jīng)濟(jì)需要投入大量資金用于新材料以及新技術(shù)，會(huì)增加建筑材料與建筑的成本，而且發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)涉及土地應(yīng)用，這就會(huì)使某些開(kāi)發(fā)商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房?jī)r(jià)。同時(shí)，綠色建筑通常成本高、售價(jià)高，面向的是高消費(fèi)群體，雖然他們售出的是高品質(zhì)的房子，但此種建筑并沒(méi)有得到行業(yè)的認(rèn)同與普及，會(huì)被認(rèn)為綠色建筑與高房?jī)r(jià)是對(duì)等的，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商推波助瀾來(lái)抬高房?jī)r(jià)，致使房?jī)r(jià)短期內(nèi)攀升。（3）短期內(nèi)低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)限制商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展據(jù)測(cè)算，因?yàn)槲覈?guó)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中使用了大量的煤炭與木材，行業(yè)碳排量占到全國(guó)的30%，而且近年為了讓建筑行業(yè)迅速發(fā)展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達(dá)到歐洲的三倍，這說(shuō)明我國(guó)當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展太過(guò)依賴能源的支持。正因?yàn)槟茉吹氖褂梅奖闩c廉價(jià)才促使商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，所以缺少了能源的支持，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì)受到嚴(yán)重限制，甚至出現(xiàn)倒退虧損，這就會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身引起連鎖反應(yīng)，這對(duì)于整個(gè)建筑行業(yè)將產(chǎn)生不利影響。

　　2.有利影響

　　（1）利于對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整近些年房?jī)r(jià)持續(xù)走高，某種程度上是由很多開(kāi)發(fā)商炒房導(dǎo)致的。這些開(kāi)發(fā)商只會(huì)為了利益一味把房?jī)r(jià)炒高，很大程度上這是由于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)門(mén)檻低、內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的。很多消費(fèi)者只看到房子的價(jià)錢(qián)與位置而不太看重房子內(nèi)部舒適性以及內(nèi)在品質(zhì)，而發(fā)展綠色建筑則可以從根本上解決這個(gè)問(wèn)題，并且隨著宏觀調(diào)控以及技術(shù)成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看這有利于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的調(diào)整。（2）促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展某種程度上，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)像股票市場(chǎng)，背后隱藏著泡沫危機(jī)，一旦房?jī)r(jià)被持續(xù)炒高，市場(chǎng)將失去承接能力，將會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)。所以，低碳經(jīng)濟(jì)的地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)投資周期長(zhǎng)、收益風(fēng)險(xiǎn)大的`投資方式，能夠避免炒房的發(fā)生，此外開(kāi)發(fā)商還會(huì)更專注于技術(shù)的提升以及建筑品質(zhì)的提升上，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有利。（3）對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)能減排以及建筑智能化有利。近些年來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點(diǎn)一直是節(jié)能減排與建筑智能化，但開(kāi)發(fā)商過(guò)于追求短期內(nèi)的收益最大化，往往忽視節(jié)能減排與建筑物智能化的發(fā)展。而開(kāi)展低碳經(jīng)濟(jì)能夠?qū)⑹袌?chǎng)資本與低碳技術(shù)結(jié)合，更多地將資本用于技術(shù)的研發(fā)，在未來(lái)有望實(shí)現(xiàn)建筑物的節(jié)能減排與智能化。

　　三、低碳經(jīng)濟(jì)下商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

　　在政府呼吁節(jié)能減排的可持續(xù)發(fā)展大環(huán)境下，低碳經(jīng)濟(jì)將會(huì)成為未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。在未來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力將變?yōu)榈吞冀?jīng)濟(jì)技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)能主動(dòng)建造出高質(zhì)量的綠色建筑，誰(shuí)就可以在建筑行業(yè)市場(chǎng)占得先機(jī)。而隨著社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的提升，人們也在尋求舒適的綠色環(huán)保型住宅。因此，發(fā)展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質(zhì)量的生活還可以降低能耗。低碳經(jīng)濟(jì)不但可以提升商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的成就感與社會(huì)責(zé)任感而且造福于后代，讓企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益；而對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，未來(lái)也傾向于購(gòu)買(mǎi)低碳環(huán)保型住宅。

　　1.住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

　　住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不但可以提高住宅質(zhì)量而且可以降低能耗。在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)就是要實(shí)現(xiàn)綠色住宅產(chǎn)業(yè)化，這樣既降低能耗又節(jié)約資源。因此，實(shí)行低碳發(fā)展，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)與消費(fèi)者直接溝通，讓企業(yè)了解消費(fèi)者需求，做到優(yōu)化資源配置，達(dá)到節(jié)能減排、提升人們生活質(zhì)量的目的。

　　2.戶型布局合理，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)能力

　　我國(guó)目前的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)管理混亂，開(kāi)發(fā)商根本不關(guān)心消費(fèi)者需求，只關(guān)心自身的利益。目前開(kāi)發(fā)商的做法是開(kāi)發(fā)的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導(dǎo)致資源嚴(yán)重浪費(fèi)。開(kāi)發(fā)商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費(fèi)者自己裝修，浪費(fèi)了財(cái)力物力。而在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)既要注重低碳住宅的開(kāi)發(fā)水平與質(zhì)量戶型設(shè)計(jì)又要做到因人而異、以人為本。

　　3.推廣新技術(shù)與環(huán)保材料的使用

　　我國(guó)目前發(fā)展低碳建筑的最大難題是房屋的用水與保溫問(wèn)題。因我國(guó)低碳經(jīng)濟(jì)起步晚，處于即使有清潔能源尚沒(méi)有相應(yīng)的技術(shù)的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節(jié)約建材，但是玻璃吸熱散熱過(guò)快，室內(nèi)必須開(kāi)空調(diào)保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹(shù)木美化清潔環(huán)境，還可以應(yīng)用太陽(yáng)能用于照明與提供熱水熱源等等。

　　4.倡導(dǎo)低碳生活，提高人們的低碳意識(shí)

　　商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要以身作則，提高自身對(duì)低碳的認(rèn)識(shí)，不但要加大資金投入而且要加強(qiáng)宣傳，提高人們對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)。5.立足實(shí)際，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展我國(guó)目前的情況是很多人有住房需求但無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，因此商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足于實(shí)際，多開(kāi)發(fā)出小戶型房屋，讓更多的人買(mǎi)得起；同時(shí)加大節(jié)能材料的使用，廣泛推廣節(jié)能、節(jié)水設(shè)備，提高人們的節(jié)能意。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)探索低碳發(fā)展模式，以便在未來(lái)的發(fā)展中取得突破。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，降低能源消耗、減少排放是未來(lái)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)著低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，雖然目前商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)還存在很多的問(wèn)題，要做的努力也很多，但是我們希望商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)先進(jìn)的理念，立足于實(shí)際，依據(jù)經(jīng)驗(yàn)積極探索，開(kāi)發(fā)出新技術(shù)，使用新材料，讓綠色建筑造福于人類、造福于社會(huì)�，F(xiàn)在低碳成了發(fā)達(dá)國(guó)家新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，各個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家都在忙著研發(fā)新的低碳技術(shù)，這是一次全球范圍內(nèi)的技術(shù)變革，我們要緊緊抓住這次機(jī)遇，大力發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，使低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式成為實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。

房地產(chǎn)論文11

　　摘要：隨著社會(huì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步以及科學(xué)技術(shù)的日新月異，在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，越來(lái)越多的企業(yè)摒棄了依靠數(shù)字分析和規(guī)章制度來(lái)強(qiáng)化管理工作的硬性管理方法，將更多的經(jīng)歷轉(zhuǎn)移到了文化的認(rèn)同上，通過(guò)優(yōu)化企業(yè)的文化，凝聚更多的心理趨向、行為規(guī)范和價(jià)值觀來(lái)柔性管理企業(yè)，從而在提高了企業(yè)相關(guān)工作人員的工作熱情和工作積極性的同時(shí)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)工作得以順利的開(kāi)展和運(yùn)行，所以本文就房地產(chǎn)企業(yè)文化的內(nèi)涵進(jìn)行闡述，探究了強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)工作的重要性，分析了現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的狀況，并以萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為例提出了強(qiáng)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)工作的措施。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)文化；建設(shè)；內(nèi)涵；作用；現(xiàn)狀；措施

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)文化的內(nèi)涵

　　房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化是房地產(chǎn)企業(yè)在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中逐漸形成的，為全體員工所認(rèn)同、遵守，帶有本企業(yè)特色的價(jià)值觀念、行為模式以及與其相適應(yīng)的制度和組織結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化以房地產(chǎn)企業(yè)的管理哲學(xué)和理念為核心的，凝聚著全體員工的歸屬感、積極性和創(chuàng)造性，體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)及其成員的價(jià)值準(zhǔn)則、經(jīng)營(yíng)哲學(xué)、行為規(guī)范、共同信念以及凝聚力�，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化主要包括物質(zhì)層、制度層和觀念層三個(gè)主要的層面，具有文化導(dǎo)向性，注重整體意識(shí)，有一定的精神追求，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也具有雙向?qū)傩�，即房地產(chǎn)企業(yè)既遵循文化事業(yè)的一般規(guī)律，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)又遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法則。

　　二、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)工作的重要性

　　強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的文化建設(shè)工作是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的重要力量，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要法寶，同樣也是促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的靈魂。也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中取得更好更快的發(fā)展和進(jìn)步，就必須通過(guò)提高自身的知名度、商業(yè)信譽(yù)、品牌和服務(wù)的質(zhì)量來(lái)提高自身的內(nèi)在競(jìng)爭(zhēng)力，而這些都屬于企業(yè)文化的范疇；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化的建設(shè)是以提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力為最終目標(biāo)的，而在房地產(chǎn)界，品牌競(jìng)爭(zhēng)又是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，所以強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)工作能夠在很大程度上提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力；此外，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化具體穩(wěn)定性，是企業(yè)發(fā)展的土壤，能夠給予房地產(chǎn)企業(yè)更多的力量，是企業(yè)發(fā)展的靈魂，由此可見(jiàn)，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有著十分重要的作用。

　　三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的現(xiàn)狀

　　一方面，通過(guò)相關(guān)的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對(duì)于企業(yè)文化建設(shè)的重視程度不夠高，只是從口號(hào)上理解企業(yè)文化，沒(méi)有將企業(yè)的使命、宗旨和目標(biāo)等內(nèi)容結(jié)合起來(lái)，缺乏實(shí)際的執(zhí)行力，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)“老板文化”、“旗手文化”等企業(yè)文化，形式化的房地產(chǎn)企業(yè)文化大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)文化的價(jià)值，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施企業(yè)文化的初衷。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)中缺乏創(chuàng)新性，眾所周知，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是誕生于改革開(kāi)放后，所以大部分的房地產(chǎn)企業(yè)存在同一化和重復(fù)性，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都將“團(tuán)結(jié)求實(shí)、質(zhì)量第一、開(kāi)拓創(chuàng)新、顧客質(zhì)量、服務(wù)周到”等口號(hào)作為自己的企業(yè)文化，千篇一律，模仿較多，不能和企業(yè)自身的特點(diǎn)和特色來(lái)建設(shè)自身的企業(yè)文化，這樣一來(lái)，既不能體現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值觀和精神信念，也不能發(fā)揮企業(yè)文化應(yīng)有的價(jià)值。

　　四、強(qiáng)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)工作的措施

　　1.實(shí)際案例

　　眾所周知，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)可謂是房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭軍，之所以萬(wàn)達(dá)集團(tuán)能夠有今天的成就，與其優(yōu)秀的企業(yè)文化是分不開(kāi)的，縱觀萬(wàn)達(dá)企業(yè)集團(tuán)的企業(yè)文化，我們可以看出，在第一階段，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的強(qiáng)調(diào)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，老實(shí)做人，精明做事是其企業(yè)文化；第二階段，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)強(qiáng)調(diào)社會(huì)責(zé)任，共贏創(chuàng)富，回饋社會(huì)是其企業(yè)文化；第三階段，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)強(qiáng)調(diào)追求卓越，國(guó)際萬(wàn)達(dá)，百年萬(wàn)達(dá)是其企業(yè)文化。由此可見(jiàn)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在不同階段，都有著不同的企業(yè)文化，而且其制定的'企業(yè)文化是與其發(fā)展水平和戰(zhàn)略目標(biāo)相吻合，是有利于其下一步的發(fā)展和進(jìn)步的，因此，萬(wàn)達(dá)才有著今天的成功和成就。

　　2.強(qiáng)化措施

　�、贅�(shù)立以人為本的管理理念

　　人是企業(yè)發(fā)展的核心，也是企業(yè)文化的靈魂，所以樹(shù)立以人為本的管理理念，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)文化的認(rèn)同感是十分重要和必要的，也是使企業(yè)文化能夠切實(shí)發(fā)揮其應(yīng)有作用的關(guān)鍵，而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)需要從兩方面著手，一方面，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的員工來(lái)說(shuō)，要把一切活動(dòng)都圍繞著調(diào)動(dòng)員工的工作熱情和工作積極性來(lái)開(kāi)展，使員工能夠接受企業(yè)文化，并且使員工擁有較強(qiáng)的責(zé)任感、使命感和榮譽(yù)感；而對(duì)外，要樹(shù)立信貸的營(yíng)銷(xiāo)觀念，強(qiáng)調(diào)以顧客為中心。

　�、诩訌�(qiáng)創(chuàng)新和協(xié)作的力度

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)在營(yíng)運(yùn)過(guò)程中不僅需要和本行業(yè)的其他企業(yè)進(jìn)行交流，而且需要和政府行政管理部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)以及建筑材料供應(yīng)商等其他組織進(jìn)行溝通和聯(lián)系，所以在這個(gè)過(guò)程中，加強(qiáng)協(xié)作意識(shí)成為了房地產(chǎn)企業(yè)文化的必要組成部分；此外，要想在激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中取得更好更快的發(fā)展就必須加以創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化中必須真正的體現(xiàn)人性化、個(gè)性化以及現(xiàn)代的服務(wù)理念。

　　③優(yōu)化自身的企業(yè)形象

　　優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)形象，不僅要樹(shù)立良好的品牌意識(shí)，還需要房地產(chǎn)企業(yè)以誠(chéng)信為根本，打造具有房地產(chǎn)企業(yè)特色的企業(yè)形象，這同時(shí)也是優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)外在企業(yè)文化的必然需求，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要充分的考慮自身的品牌設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位、文化品味以及服務(wù)水平等，以誠(chéng)信為根本，做到表里如一，加大宣傳的力度，使自身的企業(yè)形象得到不斷的優(yōu)化，強(qiáng)化自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　五、結(jié)語(yǔ)

　　雖然現(xiàn)階段越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)比較重視房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)文化的建設(shè)工作，也在一定程度上促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展，但是就實(shí)施情況來(lái)看，依舊存在一些問(wèn)題和不足，所以不斷的優(yōu)化和完善房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化是需要相關(guān)工作人員一直努力的方向和目標(biāo)。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]郝丹江.淺析國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的意義與途徑[J].南方論刊，20xx，（5）：79-80.

　　作者：侯佳楠 單位：秦皇島興龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)論文12

　　摘要：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》已于20xx年1月1日起施行。如何準(zhǔn)確地理解這個(gè)準(zhǔn)則并將其運(yùn)用于實(shí)際工作是我們目前面臨的重要問(wèn)題。本文將從投資性房地產(chǎn)的概念、性質(zhì)特征、初始和后續(xù)計(jì)量、轉(zhuǎn)換與處置等方面對(duì)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則加以闡述。

　　關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則

　　一、投資性房地產(chǎn)概述

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

　　在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場(chǎng)所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將其出售以獲取資本利得。在會(huì)計(jì)上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門(mén)的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對(duì)應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點(diǎn)和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則。

　　我國(guó)以往的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有要求企業(yè)區(qū)分對(duì)待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實(shí)務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行反映，無(wú)疑有利于提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，從而更好地為會(huì)計(jì)信息使用者作出決策提供依據(jù)。

　　二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量

　　1、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

　　企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量，取得的方式不同，則取得時(shí)的成本計(jì)量也不同。現(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計(jì)量。

　�。�1）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)及其他支出等。

　�。�2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用以及支付和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。

　�。�3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專門(mén)闡述。

　　在實(shí)際工作中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的.情形。能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　2、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

　　投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)處理上的最大不同表現(xiàn)在對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

　�。�1）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)—無(wú)形資產(chǎn)》，按月（期）計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。

　�。�2）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

　�。�3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，并按計(jì)量模式變更時(shí)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益，但已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

　　房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉(zhuǎn)換形式：作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；自用的建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。

　　在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡(jiǎn)單，就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。下面主要介紹公允價(jià)值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理，公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值或以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

　　1、公允價(jià)值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開(kāi)始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時(shí)轉(zhuǎn)銷(xiāo)原存貨賬面價(jià)值和已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益；公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

　　2、公允價(jià)值模式下自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)將原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改為出租，即固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開(kāi)始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時(shí)轉(zhuǎn)銷(xiāo)原固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值和已計(jì)提的折舊或攤銷(xiāo)及減值準(zhǔn)備。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益；公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

　　3、公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用

　　企業(yè)將原來(lái)用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)開(kāi)始自用的日期。應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

　　企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對(duì)報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值模式下，還應(yīng)將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”，如存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，則一并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。

　　四、綜合示例

　　20xx年4月10日，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開(kāi)始日為20xx年5月1日。20xx年5月1日該寫(xiě)字樓的賬面價(jià)值9000萬(wàn)元，公允價(jià)值9400萬(wàn)元，20xx年12月31日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為9600萬(wàn)元。假定20xx年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產(chǎn)，并以11000萬(wàn)元出售，出售款已收訖。

　　20xx年5月1日轉(zhuǎn)換時(shí)：

　　借：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

　　貸：公司開(kāi)發(fā)產(chǎn)品90000000

　　資本公積—其他資本公積4000000

　　20xx年12月31日：

　　借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)2000000

　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

　　20xx年3月31日出售時(shí)：

　　借：銀行存款110000000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入110000000

　　借：其他業(yè)務(wù)成本96000000

　　貸：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

　　—公允價(jià)值變動(dòng)2000000

　　同時(shí)，將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。

　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入2000000

　　同時(shí)，將轉(zhuǎn)換時(shí)計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入

　　借：資本公積—其他資本公積4000000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入4000000

　　綜上所述，采用成本模式或公允價(jià)值模式是由企業(yè)自主選擇的，但公允價(jià)值模式需要滿足一定的條件，采用不同的后續(xù)計(jì)量模式會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表帶來(lái)不同影響。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，但因不計(jì)提折舊會(huì)導(dǎo)致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿足采用公允價(jià)值模式計(jì)量的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況選擇合適的后續(xù)計(jì)量模式。

房地產(chǎn)論文13

　　摘要：改革開(kāi)放以來(lái)，人們生活水平不斷提高，我們的城市每天都在緊張的建設(shè)中，每天都發(fā)生著天翻地覆的變化。作為直接參與城市建設(shè)的一員，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的安全管理與生產(chǎn)更是性命攸關(guān)的大事，多年來(lái)，國(guó)家與地方政府、企業(yè)到個(gè)人，無(wú)不把安全生產(chǎn)放在了首要位置來(lái)抓，放在了人民利益的高度來(lái)抓，安全生產(chǎn)責(zé)任制落實(shí)到人，有法必依，有責(zé)必追。曾經(jīng)安全生產(chǎn)中出現(xiàn)的重大世故的慘痛教訓(xùn)，無(wú)時(shí)無(wú)刻不在提醒和警示著我們，安全生產(chǎn)無(wú)小事，人民生命財(cái)產(chǎn)安全高于一切。這就需要我們層層落實(shí)安全責(zé)任，抓好日常安全生產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)，時(shí)刻監(jiān)督開(kāi)展安全教育培訓(xùn)，真正的把安全生產(chǎn)意識(shí)深入到安全生產(chǎn)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)安全管理的各項(xiàng)目標(biāo)�，F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)安全管理中所存在的問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真分析，并提出了切實(shí)可行的措施。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);安全管理;措施分析

　　一、引言

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所承建的工程項(xiàng)目有著投入資金量大、施工建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、參加的多方施工個(gè)體較多等特點(diǎn)，這就對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在施工建設(shè)中的安全管理提出了更加嚴(yán)格的要求，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)安全管理工作做不到位，那么必然會(huì)留下安全隱患。也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)效益利潤(rùn)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的前提條件，并關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展與穩(wěn)定。所以如何結(jié)合實(shí)際，建立和完善一套系統(tǒng)的切實(shí)有效的安全生產(chǎn)管理工作方法，是各級(jí)監(jiān)管職能部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一直共同努力實(shí)踐研究的目標(biāo)。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)安全管理中存在的隱患

　　1.安全意識(shí)嚴(yán)重匱乏。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的某些管理人員和施工人員在施工建設(shè)中安全意識(shí)淡薄，心存僥幸心理，認(rèn)為安全生產(chǎn)有些規(guī)章制度實(shí)施起來(lái)比較麻煩，按習(xí)慣施工，只注重時(shí)間和質(zhì)量，卻忽視安全管理環(huán)節(jié)。還有些管理和施工人員認(rèn)為自己的技術(shù)能力高，干工程這一行多年，經(jīng)驗(yàn)豐富，保證不能出現(xiàn)事故。對(duì)以往出現(xiàn)的安全事故不當(dāng)回事，不認(rèn)真剖析研究，也不從中吸取教訓(xùn)堅(jiān)決杜絕，明知故犯現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。還有一些安全管理人員，工作管理水平不高，缺乏認(rèn)真負(fù)責(zé)的責(zé)任心，安全生產(chǎn)管理工作經(jīng)驗(yàn)少，各項(xiàng)安全生產(chǎn)方案編寫(xiě)的不合理，無(wú)法實(shí)際操作，未起到安全監(jiān)管的職能作用。2.安全規(guī)章制度不健全。好多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是中小型的施工隊(duì)，沒(méi)有一整套行之有效系統(tǒng)的安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度。有的有規(guī)章制度卻沒(méi)有預(yù)案，沒(méi)有被演練過(guò)，沒(méi)有結(jié)合實(shí)際健全完善本單位的安全管理規(guī)章制度，施工現(xiàn)場(chǎng)只憑借管理人員個(gè)人經(jīng)驗(yàn)再管理安全工作，沒(méi)有形成系統(tǒng)切實(shí)可行的安全生產(chǎn)管理機(jī)制。有的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度沒(méi)有得到及時(shí)更新，有些內(nèi)容已經(jīng)不能符合現(xiàn)代施工標(biāo)準(zhǔn)，更有些規(guī)章制度不切實(shí)際，沒(méi)有針對(duì)性，無(wú)法應(yīng)用在實(shí)際的安全生產(chǎn)建設(shè)中，這就造成了安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度制定了安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度，卻沒(méi)有得到有效的具體實(shí)施，無(wú)法達(dá)到在安全生產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)起到應(yīng)有的監(jiān)督和指導(dǎo)的作用。3.安全責(zé)任制落實(shí)不到位。健全全面的安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度都需要管理與施工人員認(rèn)真貫徹執(zhí)行，如果不能?chē)?yán)重落實(shí)，那都將變成空談。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中有一部分人員把安全責(zé)任制當(dāng)成是一種形式，沒(méi)有抓好貫徹落實(shí)，沒(méi)有牢固樹(shù)立“安全生產(chǎn)無(wú)小事”的安全生產(chǎn)理念，把安全管理工作當(dāng)成走過(guò)場(chǎng)，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程招標(biāo)過(guò)程中，分拆工程項(xiàng)目，有的施工隊(duì)伍私自轉(zhuǎn)包和分包工程，從而導(dǎo)致施工人員工作標(biāo)準(zhǔn)與素質(zhì)低下，安全責(zé)任制的落實(shí)更是無(wú)從談起。安全責(zé)任制得不到落實(shí)，那為項(xiàng)目施工建設(shè)的各項(xiàng)安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度就得不到有效的執(zhí)行與監(jiān)管，導(dǎo)致項(xiàng)目施工建設(shè)期間安全生產(chǎn)管理工作嚴(yán)重失控。4.質(zhì)量安全走過(guò)場(chǎng)存在隱患。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，為了追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，不負(fù)責(zé)的推動(dòng)施工建設(shè)的進(jìn)度，在施工建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)文件手續(xù)不齊的情況下，擅自違規(guī)、違法開(kāi)始施工建設(shè)，從而造成各項(xiàng)相關(guān)的質(zhì)量監(jiān)管手續(xù)沒(méi)有到位，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管缺失，使得整個(gè)施工建設(shè)處于脫離監(jiān)管狀態(tài)，在以后的施工建設(shè)與應(yīng)用中都存在這樣那樣的安全隱患。還有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)固執(zhí)的縮短規(guī)定的施工建設(shè)時(shí)間，違背科學(xué)客觀規(guī)律，不按照標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，私自不按正常程序施工，經(jīng)常為了提前工期“趕工”、“搶工”，為項(xiàng)目施工建設(shè)質(zhì)量和安全都留下了隱患。

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)安全管理措施分析

　　1.強(qiáng)化安全意識(shí)。在項(xiàng)目施工建設(shè)中，應(yīng)該有針對(duì)性的.總結(jié)出各個(gè)方面容易出現(xiàn)的隱患，進(jìn)行定期的排查和梳理，組織安全管理人員進(jìn)行安全培訓(xùn)，把“三級(jí)安全教育”切實(shí)執(zhí)行，普及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度，進(jìn)一步提高施工人員的安全意識(shí)，牢固樹(shù)立安全生產(chǎn)上“如履薄冰，如臨深淵”的憂患意識(shí)，把安全生產(chǎn)意識(shí)給全體人員打上深刻烙印。只有安全意識(shí)得到了提高，才能輻射到施工建設(shè)的每一個(gè)角落，才能有效保證安全生產(chǎn)管理工作的各項(xiàng)規(guī)章制度得到有效貫徹落實(shí)。2.建立健全安全各項(xiàng)規(guī)章制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了加強(qiáng)施工建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)的安全管理工作，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)的指導(dǎo)與監(jiān)督職能，要把建立健全安全生產(chǎn)各項(xiàng)規(guī)章制度作為首要工作來(lái)抓，實(shí)現(xiàn)安全生產(chǎn)規(guī)范化、系統(tǒng)化、統(tǒng)一化。要深入施工現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查研究，組織安全專業(yè)人員制定切實(shí)可行并貼合實(shí)際的安全管理各項(xiàng)制度。為施工建設(shè)的現(xiàn)實(shí)安全夯實(shí)基礎(chǔ)，保證所有施工建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)都在安全監(jiān)管之中，有章可循，有法可依。我們?cè)诮�立健全良好的安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度的同時(shí)，落實(shí)責(zé)任到人，堅(jiān)決履行安全責(zé)任，把安全責(zé)任制貫徹到底，不留隱患，消除死角。只有把安全責(zé)任制落到了實(shí)處，才能保證各項(xiàng)安全生產(chǎn)管理制度的有效執(zhí)行，才能保證在施工建設(shè)活動(dòng)的正常進(jìn)行。3.狠抓安全責(zé)任制落實(shí)到位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要與所管轄部門(mén)、部門(mén)與職員要層層落實(shí)安全責(zé)任制，層層明確各項(xiàng)安全目標(biāo)并簽署安全責(zé)任書(shū)，并與本企業(yè)獎(jiǎng)罰辦法掛鉤，各級(jí)考核。與施工個(gè)體要把安全生產(chǎn)責(zé)任制落實(shí)到施工合同中，要在施工建設(shè)階段性落實(shí)安全責(zé)任，設(shè)定切實(shí)可行的各項(xiàng)安全生產(chǎn)目標(biāo)，并全程進(jìn)行監(jiān)督管理，隨時(shí)檢查，督促施工個(gè)體把安全責(zé)任制落實(shí)到人，把安全責(zé)任制明確到各級(jí)崗位職責(zé)中，做到各項(xiàng)安全制度有專人負(fù)責(zé)，有專人監(jiān)督，加大安全措施資金的投入，要及時(shí)拔付到位，各種安全設(shè)置必須保持更新完整，并且保證在日后隨時(shí)隨地能夠安全使用。從而保證各項(xiàng)安全生產(chǎn)管理工作目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。4.強(qiáng)化基本施工建設(shè)程序基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的基礎(chǔ)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)施工建設(shè)的各項(xiàng)文件規(guī)定，防止在各項(xiàng)手續(xù)還沒(méi)有辦理就提前開(kāi)始施工建設(shè)。當(dāng)企業(yè)利潤(rùn)與安全生產(chǎn)管理出現(xiàn)沖突，能?chē)?yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)建設(shè)程序合理、科學(xué)安排施工建設(shè)進(jìn)度，禁止違規(guī)、違法施工建設(shè)行為的發(fā)生。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　多年來(lái)，國(guó)家、政府、企業(yè)對(duì)安全生產(chǎn)管理工作高度重視，國(guó)務(wù)院針對(duì)我國(guó)工程建筑安全生產(chǎn)制定了《安全生產(chǎn)法》等很多相關(guān)的法律法規(guī)，使得我國(guó)的安全生產(chǎn)管理工作得到了整體提升，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在安全生產(chǎn)管理工作中還存在很多不足，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的安全生產(chǎn)管理工作是否完善，直接影響了項(xiàng)目施工建設(shè)能否順利進(jìn)行，直接關(guān)系到施工人員的生命財(cái)產(chǎn)安全，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)始終把安全生產(chǎn)管理工作放在重中之重的位置來(lái)抓，把落實(shí)安全責(zé)任制放在企業(yè)利潤(rùn)之上來(lái)抓，只有把安全生產(chǎn)管理工作常抓不懈，才能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展與未來(lái)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]陳耀從.淺釋安全文化建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)安全生產(chǎn)的重要性[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，20xx，04（31）:43-45.

　　[2]王曉鵾.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程管理問(wèn)題淺析[J].山西建筑，20xx，06（29）:226-227.

　　[3]張文.建筑工程施工中的安全管理[J].科技傳播，20xx，09（16）:51-52.

房地產(chǎn)論文14

　　【摘要】

　　隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的空前發(fā)展，建筑工程的規(guī)模越來(lái)越大，需要的技術(shù)水平越來(lái)越高，這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目管理提出了更多的新要求。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建筑工程的項(xiàng)目管理起點(diǎn)較晚，許多管理經(jīng)驗(yàn)是從施工單位引入后結(jié)合自身特點(diǎn)慢慢衍化而來(lái)的。但是在當(dāng)今市場(chǎng)環(huán)境下，已經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)，暴露出許多問(wèn)題，本文即主要研究我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀及問(wèn)題，并結(jié)合項(xiàng)目管理實(shí)際經(jīng)驗(yàn)提出了相關(guān)的管理對(duì)策，以期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供一些有益的幫助。

　　【關(guān)鍵詞】

　　房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；現(xiàn)狀；對(duì)策

　　近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，特別是在國(guó)家擴(kuò)大基礎(chǔ)建設(shè)的背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)也迎來(lái)了輝煌的發(fā)展機(jī)遇。許多房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家利好政策下開(kāi)始做大、做強(qiáng)。但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)企業(yè)作為項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)者，因傳統(tǒng)管理體制的影響，企業(yè)無(wú)現(xiàn)成的項(xiàng)目管理模式可遵循，我國(guó)較大的房地產(chǎn)企業(yè)都有根據(jù)自己發(fā)展歷程慢慢摸索、建立起來(lái)的一系列體制或制度。雖然監(jiān)理模式已經(jīng)引入我國(guó)多年，可以適當(dāng)分擔(dān)企業(yè)的一些管理精力，但這種甲乙雙方外加監(jiān)理的管理模式未能很好的提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目管理的能力。這嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)建筑市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理已開(kāi)始變得尤為重要。

　　1我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀分析

　　我國(guó)建筑企業(yè)由于長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，其項(xiàng)目管理水平還處在較低的水平層面上。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下成長(zhǎng)起來(lái)的一類企業(yè)，在引入建筑施工企業(yè)人力的同時(shí)也不同程度的吸納了較為落后的建筑施工企業(yè)的管理體制。這種重視施工現(xiàn)場(chǎng)的管理體制無(wú)疑與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全盤(pán)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的行為不匹配。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身的特點(diǎn)自己建立和完善管理體制，在此過(guò)程中，因無(wú)前期企業(yè)的模范案例可遵循，企業(yè)內(nèi)部員工在專業(yè)上、素質(zhì)上不能很好的建立與企業(yè)相適應(yīng)的管理體制，故在體制建立上存在較多問(wèn)題，突出表現(xiàn)為組織不科學(xué)，管理模式不合理，經(jīng)濟(jì)效益低，管理技術(shù)缺乏創(chuàng)新，人員綜合素質(zhì)低等。

　　1.1管理模式現(xiàn)狀

　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理的突出現(xiàn)狀之一是管理模式不合理，房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式仍然有很強(qiáng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩。以行政和硬性指令來(lái)代替科學(xué)管理的方法。項(xiàng)目總體規(guī)劃方面不夠重視，所做的各種規(guī)劃不科學(xué)，不符合實(shí)際，主要靠以往經(jīng)驗(yàn)積累或其他企業(yè)類似項(xiàng)目的照搬。在項(xiàng)目規(guī)劃階段未能充分考慮后期設(shè)計(jì)、施工等方面的問(wèn)題，各項(xiàng)計(jì)劃的制定缺乏有效支撐，拍腦袋定計(jì)劃。如果在后期項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中遇到新的變化，因時(shí)間緊迫，無(wú)法全面、妥善解決，只能主觀臆斷，導(dǎo)致制定的措施不得當(dāng)�？刂品矫妫�表現(xiàn)為企業(yè)內(nèi)部控制缺乏足夠重視，缺少完整有效的控制體系。控制的大部分工作靠檢查、考核代替。而這些工作的開(kāi)展需要等任務(wù)結(jié)束以后才能進(jìn)行，這種事后控制的方法，較多的只能做出定性判斷，不能進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析和量化計(jì)算。事前和事中控制沒(méi)有得到足夠的重視。

　　1.2組織模式現(xiàn)狀

　　我國(guó)目前較多的房地產(chǎn)企業(yè)的組織設(shè)置較為混亂，多數(shù)是根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)各階段的主要工作來(lái)劃分不同部門(mén)主辦的組織模式。而這種各自為陣的組織現(xiàn)狀無(wú)疑為項(xiàng)目順利開(kāi)展增加了協(xié)調(diào)、溝通難度。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各階段會(huì)因主辦部門(mén)不同而側(cè)重考慮的問(wèn)題不同，這就導(dǎo)致項(xiàng)目的前期存在諸多矛盾。如設(shè)計(jì)方案階段需要滿足規(guī)劃、功能和美觀要求，往往不會(huì)過(guò)多考慮成本和后期施工的難易程度。而成本預(yù)算階段則要重點(diǎn)考慮節(jié)省成本的途徑和實(shí)施，這種因成本偏高問(wèn)題而導(dǎo)致修改設(shè)計(jì)方案的事情屢見(jiàn)不鮮。類似的問(wèn)題相信在不同企業(yè)都不同程度的有所體現(xiàn)。這種分部門(mén)、分專業(yè)的組織模式在能夠更好完成本職工作的同時(shí)卻忽略了項(xiàng)目整體考慮的思維模式，從而增加了企業(yè)內(nèi)部溝通、協(xié)調(diào)的精力和時(shí)間，不利于企業(yè)的發(fā)展。

　　1.3管理方法現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)企業(yè)作為項(xiàng)目的投資者，從項(xiàng)目開(kāi)始立項(xiàng)就決定了企業(yè)所扮演的角色，具有對(duì)所有參與該項(xiàng)目各相關(guān)單位的付款權(quán)。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)擁有該權(quán)利，導(dǎo)致了他們?cè)趯?duì)這些單位的管理方面方法較為單一，存在很大的依賴性。如果這些參與單位在各自工作中存在困難、失誤或不滿足房地產(chǎn)企業(yè)要求的情況，房地產(chǎn)企業(yè)便會(huì)以罰款或滯后付款等經(jīng)濟(jì)方式予以處罰。這種“以包代管”，事不關(guān)己，事前不充分溝通，一致克服，事后處罰的行為在我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)尤為明顯。

　　1.4人員綜合素質(zhì)現(xiàn)狀

　　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成立之初的員工大多數(shù)都是從建筑設(shè)計(jì)或施工企業(yè)轉(zhuǎn)變而來(lái)。這些人員之前從事的工作性質(zhì)較為單一，在房地產(chǎn)企業(yè)角色轉(zhuǎn)變較慢，而企業(yè)新吸收的高校人才往往能夠盡快融入企業(yè)氛圍中來(lái)，但是因缺乏工作經(jīng)驗(yàn)，在每個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)的知識(shí)掌握不夠深入而不能充分發(fā)揮作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理涉及設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)、管理、合同、經(jīng)濟(jì)等諸多知識(shí)，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有綜合性人才，如設(shè)計(jì)人員要考慮成本及現(xiàn)場(chǎng)施工的可操作性，成本人員要考慮設(shè)計(jì)方案的初衷及后期建筑使用的質(zhì)量和耐久性，現(xiàn)場(chǎng)施工人員要熟悉設(shè)計(jì)原理、合同約定、后期驗(yàn)收等相關(guān)事宜。這就需要企業(yè)員工對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的各階段要有一定廣度和深度的認(rèn)識(shí)，而這些能力是很多房地產(chǎn)企業(yè)員工所不具備的。

　　2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的相關(guān)對(duì)策

　　2.1改變管理模式

　　管理模式主要由管理觀念、管理方法和管理體制組成，改變企業(yè)的管理模式，就是要改變這三種要素。管理觀念的改變，以往企業(yè)以追求產(chǎn)值為目標(biāo)，以行政指令管理為特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)雖然是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的新興企業(yè)，但是其人員隊(duì)伍依然保留些以往企業(yè)的特點(diǎn)。在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，這種觀念已然改變，現(xiàn)在企業(yè)以追求盈利為目標(biāo)，追求創(chuàng)新發(fā)展。經(jīng)營(yíng)觀念對(duì)一個(gè)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，只有將觀念改變過(guò)來(lái)，適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)的要求，企業(yè)才能發(fā)展壯大。管理方法的'改變，采用先進(jìn)的、科學(xué)的和量化的管理方法。例如在項(xiàng)目前期方案設(shè)計(jì)階段，建立方案評(píng)選的量化評(píng)比體系，成本、工程、銷(xiāo)售、物業(yè)等人員參與評(píng)分；項(xiàng)目分期、分標(biāo)段劃分上，綜合考慮不同建筑施工企業(yè)的整體實(shí)力。建立績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系來(lái)獲取工作達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的準(zhǔn)確性，總結(jié)規(guī)律，積累經(jīng)驗(yàn)，定期培訓(xùn)，為以后工作起到借鑒、指導(dǎo)作用。管理體制的改變，建立具有彈性生產(chǎn)力，剛性結(jié)構(gòu)和符合企業(yè)特點(diǎn)的合理組織體系，shift企業(yè)的生產(chǎn)力組織方式符合其自身的發(fā)展規(guī)律。具體包括：房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)運(yùn)作與協(xié)調(diào)管理分離，建立統(tǒng)籌各部門(mén)工作的綜合管理體制。企業(yè)權(quán)力適當(dāng)下放，加快各部門(mén)決策速度，同時(shí)完善公司制度，對(duì)各部門(mén)制度執(zhí)行落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督，增加或加大監(jiān)督職能的運(yùn)用，以此建立集權(quán)和分權(quán)相結(jié)合而又不失衡的靈活組織機(jī)構(gòu)。

　　2.2提高人員綜合素質(zhì)

　　雖然房地產(chǎn)企業(yè)管理部門(mén)人員都是以專業(yè)化為標(biāo)準(zhǔn)，但是在日常工作中，各部門(mén)都會(huì)互相接觸。同一件事情都會(huì)由多個(gè)部門(mén)參與，這就需要企業(yè)加強(qiáng)對(duì)人員綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，企業(yè)內(nèi)部營(yíng)造提高綜合素質(zhì)的氛圍，開(kāi)展宣傳和學(xué)習(xí)，讓企業(yè)員工逐步了解、認(rèn)識(shí)其他部門(mén)的專業(yè)化知識(shí)，使員工能夠在干本職工作的同時(shí)考慮相關(guān)環(huán)節(jié)，盡可能統(tǒng)籌考慮問(wèn)題。在日常工作中可實(shí)施有效的培訓(xùn)考核策略，拓展員工的專業(yè)知識(shí)，提高員工認(rèn)識(shí)和解決問(wèn)題的高度，促使企業(yè)員工綜合素質(zhì)的提高。

　　3結(jié)語(yǔ)

　　隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，一個(gè)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)兩個(gè)以上項(xiàng)目已是司空見(jiàn)慣，這種企業(yè)層面的多項(xiàng)目管理對(duì)項(xiàng)目管理的能力又提出了更高的要求。通過(guò)項(xiàng)目管理水平的提高，來(lái)解決房地產(chǎn)企業(yè)由項(xiàng)目多項(xiàng)性和多樣性而引起的企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)、資源矛盾、協(xié)調(diào)困難、管理復(fù)雜等問(wèn)題，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，取得最佳經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本文旨在為房地產(chǎn)企業(yè)提供一個(gè)全新視角，以重新審視、改革當(dāng)前管理模式和技術(shù)，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)論文15

　　摘要：運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)力理論和系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型理論，分析房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的相關(guān)影響要素，構(gòu)建了房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型，并結(jié)合全程策劃的思想，提煉出了以房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提升為主線的營(yíng)銷(xiāo)策劃模式。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力;系統(tǒng)工程;策劃模式

　　我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大致經(jīng)歷了概念策劃模式、賣(mài)點(diǎn)群策劃模式、等值策劃模式以及增值策劃模式幾個(gè)階段，從忽視顧客需求到以顧客需求為導(dǎo)向逐步發(fā)展。營(yíng)銷(xiāo)不再限于解決樓盤(pán)的廣告推廣和銷(xiāo)售問(wèn)題，而是要對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)、市調(diào)、定位、規(guī)劃、推廣、銷(xiāo)售直至后期管理的全過(guò)程進(jìn)行策劃，增值策劃模式就是以提高房屋的顧客讓渡價(jià)值為目標(biāo)的全程策劃模式。但顧客讓渡價(jià)值僅僅是影響買(mǎi)房決策的一個(gè)因素，開(kāi)發(fā)商受利益驅(qū)動(dòng)往往又不愿向顧客讓渡價(jià)值，房?jī)r(jià)是一漲再漲，大大削弱了樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，以樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提升為目標(biāo)的營(yíng)銷(xiāo)力策劃模式得到了發(fā)展和應(yīng)用，取得了良好效果。

　　1營(yíng)銷(xiāo)力理論和系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型理論綜述1.1營(yíng)銷(xiāo)力理論綜述狹義的營(yíng)銷(xiāo)力是指企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)力，這是我國(guó)學(xué)者于1998年最早提出來(lái)的全新理念，由于研究還處于初級(jí)階段，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)力的界定還較混亂，尚未形成成熟、系統(tǒng)的理論體系。關(guān)于企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)力的構(gòu)成，日本CI高級(jí)顧問(wèn)加藤邦宏先生認(rèn)為主要由產(chǎn)品力、銷(xiāo)售力和形象力構(gòu)成。而國(guó)內(nèi)則存在資源能力假說(shuō)、競(jìng)爭(zhēng)能力假說(shuō)、策略能力假說(shuō)、動(dòng)力假說(shuō)等理論流派。動(dòng)力派將企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)力放在營(yíng)銷(xiāo)流研究系統(tǒng)中，認(rèn)為它是推動(dòng)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)流在企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)鏈上運(yùn)動(dòng)的動(dòng)力系統(tǒng)，它由三大要素構(gòu)成：1)產(chǎn)品力。主要受到產(chǎn)品功能、形式、外延、價(jià)格等因素的影響。

　　2)形象力。主要受到企業(yè)知曉度、知名度、美譽(yù)度、指名度、負(fù)指度、滿意度、抱怨度等因素影響。

　　3)銷(xiāo)售力。主要受到組織、戰(zhàn)略、策略、人才、資金、銷(xiāo)售管理等因素影響。

　　還有學(xué)者進(jìn)一步把它擴(kuò)展為七大要素，即情報(bào)力、商品力、品牌力、渠道力、促銷(xiāo)力、協(xié)調(diào)力、服務(wù)力等。

　　由于動(dòng)力學(xué)派對(duì)營(yíng)銷(xiāo)力的研究是把營(yíng)銷(xiāo)力放在營(yíng)銷(xiāo)流系統(tǒng)中來(lái)研究的，動(dòng)態(tài)地考察營(yíng)銷(xiāo)力對(duì)推動(dòng)產(chǎn)品銷(xiāo)售的作用，內(nèi)容完備，機(jī)理清晰，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐活動(dòng)具有較強(qiáng)指導(dǎo)意義。

　　1.2系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型理論

　　解釋結(jié)構(gòu)模型(ISM)是美國(guó)J.華費(fèi)爾特教授于1973年提出的一種結(jié)構(gòu)模型化技術(shù)，它將復(fù)雜的系統(tǒng)分解為若干子系統(tǒng)要素，通過(guò)對(duì)表示有向圖的相鄰矩陣的邏輯運(yùn)算,得到可達(dá)性矩陣,然后分解可達(dá)性矩陣，最終使復(fù)雜系統(tǒng)分解成層次清晰的多級(jí)遞階結(jié)構(gòu)模型，幫助人們理解和把握住系統(tǒng)的特性。此模型以定性分析為主，屬于概念模型，可以把模糊不清的思想、看法轉(zhuǎn)化為直觀的具有良好結(jié)構(gòu)關(guān)系的模型。解釋結(jié)構(gòu)模型在制訂企業(yè)計(jì)劃、城市規(guī)劃等領(lǐng)域已廣泛使用，尤其對(duì)于建立多目標(biāo)、元素之間關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)及其分析，效果更為顯著。特別適用于變量眾多、關(guān)系復(fù)雜而結(jié)構(gòu)不清晰的系統(tǒng)分析中，它的應(yīng)用面十分廣泛。

　　2房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力系統(tǒng)的ISM構(gòu)建房地產(chǎn)樓盤(pán)不等同于企業(yè)，關(guān)于企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)力構(gòu)成的相關(guān)理論不能直接用于樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力策劃。因此，房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力研究需要用ISM理論，對(duì)影響因素進(jìn)行分析，構(gòu)建樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力系統(tǒng)的ISM，才會(huì)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃具有指導(dǎo)意義。

　　2.1房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力影響因素分析對(duì)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力有影響的因素很多，為了找準(zhǔn)影響因素，應(yīng)組建一個(gè)由業(yè)界內(nèi)經(jīng)驗(yàn)豐富的營(yíng)銷(xiāo)策劃人構(gòu)成的團(tuán)隊(duì)，召開(kāi)座談會(huì)。會(huì)上，由主持人首先提供給大家一份業(yè)內(nèi)著名營(yíng)銷(xiāo)人關(guān)于提高樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力的策劃意見(jiàn)，要求與會(huì)專家圍繞樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提高的主題，展開(kāi)影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力因素及其相互關(guān)系的分析，通過(guò)歸納整理專家們的討論意見(jiàn)，結(jié)合企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)力理論，歸納出影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力(S1)的主要因素有：S2產(chǎn)品、S3形象、S4價(jià)格、S5促銷(xiāo)、S6樓盤(pán)品質(zhì)(代表戶型、建筑質(zhì)量、環(huán)境、物管、區(qū)位、交通、配套等)、S7升值潛力、S8外觀、S9品牌、S10單價(jià)、S11總價(jià)、S12廣告、S13公關(guān)、S14營(yíng)業(yè)推廣、S15推銷(xiāo)等。

　　2.2構(gòu)建房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力系統(tǒng)的ISM根據(jù)ISM相關(guān)理論原理可知，要確定影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的因素及其相互關(guān)系，是可以通過(guò)專家對(duì)話過(guò)程來(lái)建立可達(dá)矩陣和解釋結(jié)構(gòu)模型的。據(jù)此，在專家座談會(huì)上，通過(guò)專家對(duì)話形式，對(duì)以上影響因素，對(duì)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的影響力傳遞關(guān)系和路徑進(jìn)行分析，并構(gòu)建出各因素的可達(dá)關(guān)系如圖1。圖中單元格內(nèi)的“V”表示該單元格所在行元素對(duì)所在列元素有影響關(guān)系(即可達(dá)關(guān)系)。

　　根據(jù)以上可達(dá)關(guān)系，可建立可達(dá)矩陣。其具體做法是：在圖1表達(dá)的可達(dá)關(guān)系基礎(chǔ)上，加上了個(gè)單位矩陣。即在第一行第1列空格上記上矩陣元素“1”，表示S1可達(dá)S1;在第二行第2列空格上記上“1”，表示S2可達(dá)S2，又在S1列與S2行空格上記“1”，表示S1可達(dá)S2。依此類推，即可建立可達(dá)矩陣。

　　在此基礎(chǔ)上按照矩陣元素為1的數(shù)量多少，由少到多將因素依次排列，即可得到樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提高的可達(dá)矩陣如圖2所示。

　　圖1影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提高的各因素間關(guān)系圖2樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提高的可達(dá)矩陣最后，建立樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力解釋結(jié)構(gòu)模型。

　　由圖2可達(dá)矩陣可知，影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的因素可以分為兩個(gè)層級(jí)，產(chǎn)品、形象、促銷(xiāo)、價(jià)格四大要素屬直接因素，它們又可進(jìn)一步分解為樓盤(pán)品質(zhì)、外觀、品牌、公關(guān)、廣告、推銷(xiāo)、營(yíng)業(yè)推廣、價(jià)格、升值潛力等若干第二級(jí)影響因素。

　　據(jù)此，可建立樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的ISM如圖3。

　　圖3樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提高的解釋結(jié)構(gòu)模型(ISM)3房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力策劃模式分析通過(guò)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提高的解釋結(jié)構(gòu)模型揭示，為了提高樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力，應(yīng)從產(chǎn)品、形象、促銷(xiāo)、價(jià)格四個(gè)方面提高競(jìng)爭(zhēng)力，提升途徑是從樓盤(pán)品質(zhì)、外觀、品牌、公關(guān)、廣告、推銷(xiāo)、營(yíng)業(yè)推廣、價(jià)格、升值潛力各方面進(jìn)行綜合提升的。但該模型僅為樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃指明了一個(gè)方向，要形成一個(gè)具有實(shí)踐指導(dǎo)作用的樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃模式，還需要引入“全程策劃”的思想。即以“全程圍繞樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提升”為指導(dǎo)思想，在開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)努力提高樓盤(pán)的產(chǎn)品、形象、促銷(xiāo)、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，從而增加其營(yíng)銷(xiāo)力，這就是“全程圍繞樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提升的營(yíng)銷(xiāo)力策劃模式”(以下簡(jiǎn)稱“營(yíng)銷(xiāo)力策劃模式”)。該模式是一個(gè)動(dòng)態(tài)的全程策劃概念，特別適用于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。其策劃流程：營(yíng)銷(xiāo)力分析→營(yíng)銷(xiāo)力提升→營(yíng)銷(xiāo)力展示與傳播→營(yíng)銷(xiāo)力釋放與延伸。

　　3.1營(yíng)銷(xiāo)力分析

　　由圖3可知，樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力主要受產(chǎn)品、形象、價(jià)格、促銷(xiāo)四要素影響，產(chǎn)品因素又可細(xì)化為戶型、建筑質(zhì)量、環(huán)境、物管、區(qū)位、交通、配套、外觀、品牌等品質(zhì)因素;價(jià)格可分解為升值潛力、單價(jià)、總價(jià)因素;形象則受樓盤(pán)外觀、品牌、廣告、公關(guān)、客戶關(guān)系等影響;促銷(xiāo)則受營(yíng)業(yè)推廣、推銷(xiāo)、廣告、公關(guān)、銷(xiāo)售管理和銷(xiāo)售人員，以及售樓部、樣板間、示范景觀、銷(xiāo)售氣氛等銷(xiāo)售展示因素影響。因此，樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃的起點(diǎn)就是要通過(guò)調(diào)研分析，弄清樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)力影響要素的現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題以及對(duì)樓盤(pán)可能帶來(lái)的影響。

　　3.2營(yíng)銷(xiāo)力的提升

　　房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力是可以借助有效的'方法進(jìn)行提升的，提升工作主要從以下方面展開(kāi)：1)設(shè)計(jì)能體現(xiàn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)且新穎獨(dú)特的開(kāi)發(fā)理念。

　　2)市場(chǎng)定位。通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，選定目標(biāo)市場(chǎng)、項(xiàng)目定位，為規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)推廣指明方向。

　　3)合理進(jìn)行總體規(guī)劃。包括總體布局、建筑朝向、出入口、人車(chē)分流、建設(shè)規(guī)模、建筑風(fēng)格、容積率、綠化率、綠地率、建筑高度、建筑密度、樓間距等。

　　4)規(guī)劃生活和商業(yè)配套、物管設(shè)施。如會(huì)所、停車(chē)位、活動(dòng)中心、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、游泳池、商業(yè)街、休閑廣場(chǎng)等硬件設(shè)施。

　　5)樓盤(pán)外立面設(shè)計(jì),確定項(xiàng)目名稱。重視項(xiàng)目名稱及外立面造型、天際線設(shè)計(jì)和色彩規(guī)劃，提升樓盤(pán)外觀形象和品牌競(jìng)爭(zhēng)能力。

　　6)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)。包括規(guī)劃景觀風(fēng)格、景觀軸線和節(jié)點(diǎn)，設(shè)置景觀小品，選擇綠化植物，水景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)等。

　　7)合理的戶型配置。包括：戶型的面積范圍、格局配比和面積配比，以及各種戶型的功能配置。

　　8)智能化設(shè)計(jì)。重點(diǎn)做到樓宇自動(dòng)化、通信自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化、安保自動(dòng)化。如小區(qū)廣播和語(yǔ)音系統(tǒng)、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、寬帶、光纖、可視對(duì)講系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)施、消防設(shè)施、門(mén)衛(wèi)室等。

　　9)物業(yè)管理策略。包括安保、物業(yè)維護(hù)及周到的親情式服務(wù)。

　　10)外部環(huán)境治理和配套設(shè)施規(guī)劃。協(xié)助相關(guān)部門(mén)完善小區(qū)外道路網(wǎng)絡(luò)、公交設(shè)施、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、金融網(wǎng)點(diǎn)、郵政設(shè)施、環(huán)衛(wèi)和治安設(shè)施等。

　　3.3營(yíng)銷(xiāo)力的展示與傳播

　　樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)力需要通過(guò)各種有效、合理的媒介運(yùn)用，開(kāi)展針對(duì)性的促銷(xiāo)、公關(guān)活動(dòng)等，將其展現(xiàn)于目標(biāo)客戶群的眼前，刺激其購(gòu)買(mǎi)。具體工作包括：1)確定適宜的推廣主題和各階段廣告策略。

　　2)建立視覺(jué)形象識(shí)別系統(tǒng)。

　　3)廣告表現(xiàn)策略與廣告設(shè)計(jì)。

　　4)制定開(kāi)盤(pán)慶典、公關(guān)活動(dòng)方案。

　　5)推廣媒介組合及費(fèi)用安排。

　　6)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝及展示系統(tǒng)設(shè)計(jì)。包括施工場(chǎng)地、周邊環(huán)境和售樓部的包裝，設(shè)計(jì)示范景觀、樣板間、生活體驗(yàn)館、沙盤(pán)、模型、多媒體系統(tǒng)、室內(nèi)看板等。

　　7)宣傳資料設(shè)計(jì)。包括：樓書(shū)、戶型圖、海報(bào)、DM單等。

　　8)促銷(xiāo)策略制定與促銷(xiāo)活動(dòng)實(shí)施。

　　9)安保及物管服務(wù)的示范實(shí)施。

　　10)評(píng)估推廣效果，調(diào)整廣告及促銷(xiāo)策略。

　　3.4營(yíng)銷(xiāo)力的釋放與延伸

　　1)制定銷(xiāo)售部管理辦法和管理制度，規(guī)范銷(xiāo)售人員言行，提高銷(xiāo)售力。

　　2)準(zhǔn)備銷(xiāo)售資料。包括：銷(xiāo)售人員服裝、名片、客戶登記表、定價(jià)表、銷(xiāo)控表、認(rèn)購(gòu)協(xié)議、銷(xiāo)售合同、補(bǔ)充協(xié)議、前期物管協(xié)議等。

　　3)銷(xiāo)售流程設(shè)計(jì)，規(guī)范銷(xiāo)售接待工作。

　　4)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)。包括銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)、項(xiàng)目情況、銷(xiāo)售實(shí)戰(zhàn)演練、商務(wù)禮儀訓(xùn)練等培訓(xùn)。

　　5)制定現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造策略。通過(guò)營(yíng)造適宜的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，打消意向客戶顧慮，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望，促進(jìn)銷(xiāo)售。

　　6)銷(xiāo)售控制。利用銷(xiāo)售控制表展示并有效控制銷(xiāo)售數(shù)量、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)程、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)氣氛等，營(yíng)造一種熱銷(xiāo)氣氛，穩(wěn)步推進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。

　　7)實(shí)施“低價(jià)入市，低開(kāi)高走，有序調(diào)價(jià)”的總體價(jià)格策略，展示樓盤(pán)良好的增值前景，促進(jìn)銷(xiāo)售。

　　8)開(kāi)展有效的促銷(xiāo)活動(dòng)、巡展活動(dòng)、團(tuán)購(gòu)和公關(guān)活動(dòng)。

　　9)加強(qiáng)客戶追蹤和客戶關(guān)系管理，通過(guò)口碑傳播，促進(jìn)新的銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售力的持續(xù)和延伸。

　　4結(jié)語(yǔ)

　　營(yíng)銷(xiāo)力策劃模式體現(xiàn)了全程為提高樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力服務(wù)的思想，系統(tǒng)地分析了影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的各因素，提出了營(yíng)銷(xiāo)力提升實(shí)現(xiàn)的途徑，操作性較強(qiáng)。但由于影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的因素較多，關(guān)系較復(fù)雜，因此，應(yīng)把營(yíng)銷(xiāo)力提升看作一個(gè)系統(tǒng)工程，以樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力為目標(biāo)，綜合運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)手段，形成營(yíng)銷(xiāo)合力。

　　此外，由于營(yíng)銷(xiāo)力策劃模式的構(gòu)建是基于相關(guān)專家意見(jiàn)基礎(chǔ)上的，專家意見(jiàn)的局限性，以及研究者的研究取向等原因，不可避免造成樓盤(pán)ISM構(gòu)成要素和解釋關(guān)系與具體樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際情況有差異，加之系統(tǒng)各構(gòu)成要素是處于動(dòng)態(tài)變化中的，這就要求該模式在應(yīng)用中需要不斷改進(jìn)和完善，才能更加貼近房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際，充分發(fā)揮其指導(dǎo)作用。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]李蔚.營(yíng)銷(xiāo)流管理[M].成都:天地出版社.20xx.

　　[2]房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略與創(chuàng)新.

　　[3]汪應(yīng)洛，陶謙坎.運(yùn)籌學(xué)與系統(tǒng)工程[M].北京:機(jī)械工業(yè)出版社，1993.

　　[4]企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略研究" href="http:///qiyezhanlue/201112/5362.html" target="_blank">房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略研究.

　　[5]馬瓊.企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)力研究[D].成都：四川大學(xué)工商管理學(xué)院.20xx.

　　[6]房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)財(cái)稅取向的探討

【房地產(chǎn)論文】相關(guān)文章：

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的論文02-02

關(guān)于房地產(chǎn)的論文02-20

房地產(chǎn)論文15篇02-14

房地產(chǎn)論文(優(yōu)秀15篇)07-26

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略論文09-09

房地產(chǎn)論文致謝范文（精選22篇）05-25

論文的格式要求 -論文04-27

關(guān)于教育論文的論文11-06

數(shù)學(xué)小論文范文 -論文04-27