期房轉讓法律問題思考

　　一、期房轉讓的概念

　　期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。本文所說的期房轉讓的期間還包括至購房者辦理好房產(chǎn)證（小產(chǎn)證）之前，這一段期間購房者把房屋再次轉讓的行為。

　　二、期房轉讓的合法性分析

　　期房轉讓使得一部分投資商在短期內(nèi)獲得利益從而帶動了房產(chǎn)市場的發(fā)展，但由于一些投資客的投機也擾亂了整個房地產(chǎn)市場秩序，引起了購房市民的恐慌，產(chǎn)生了負面影響。因此一些地方相繼出臺了期房限制轉讓的政策，那么期房轉讓究竟是否合法呢？

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉讓�！�。我國合同法第五十二條的第五項也規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同是無效的合同，而《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是全國人民代表大會常務委員會通過的，是屬于法的效力等級中的法律。按照邏輯推理期房轉讓也就自然無效。但是按照這樣的邏輯思路就會得出《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是一部自相矛盾法律的結論，因為該法第四十四條規(guī)定商品房預售，應當符合下列條件：

　�。ㄒ唬┮呀桓度�部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

　�。ǘ�）待有建設工程規(guī)劃許可證；

　�。ㄈ�）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

　�。ㄋ模┫蚩h級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

　　商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

　　商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

　　這就是說該法第四十四條的規(guī)定是允許在建過程中的房屋（沒有房地產(chǎn)權證）進行交易的，這豈不是自相矛盾嗎？在現(xiàn)實生活中也有同樣的困惑，因為期房能不能買賣不同的地方政策又各不相同，有的地方允許而有的地方又不允許（如南京、上海等）。其實期房轉讓問題在1995年1月1日生效實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中就已經(jīng)作出了規(guī)定，只不過是一個授權性規(guī)定而已。該法第四十五條規(guī)定“商品房預售的，商品房預購人將購買的末竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。”。但時至今日，近十年的時間國務院也沒有出臺這方面的規(guī)定，致使至今還沒有一部全國性的行政法規(guī)來操作期房買賣問題。這不能不說是我國立法的滯后，但從《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的本意來看是準許期房交易的，只是把交易的具體程序、方法等授權給國務院來具體實施而已。根據(jù)法理學的一般原理，只要是法律和行政法規(guī)沒有禁止的，公民便可

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