房產(chǎn)證已被撤銷所有權是否存在

　　2003年12月31日，徐某將自有房屋一套作價5萬元賣給馬某，雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議。今年1月10日，徐某將房屋所有權證及土地使用證交付給馬某，馬某到房產(chǎn)管理部門辦理了房屋過戶手續(xù)。但在馬某入住時，徐某母親趙某住在房內(nèi)拒不搬出，馬某遂向人民法院起訴趙某侵權，要求趙某騰房。人民法院在審理過程中，趙某以自己是房屋共有人，兒子賣房未經(jīng)過自己同意，房產(chǎn)管理部門辦理過戶登記行為不合程序為由向法院提起行政訴訟，要求撤銷房產(chǎn)管理部門為馬某頒發(fā)的房屋所有權證。法院受理該行政訴訟后，經(jīng)審查該房原房權證上所有權人僅有徐某，而未注明趙某是共有人。但房管部門未在法定期限內(nèi)（收到起訴狀副本之日起十日內(nèi)）提交作出具體行政行為時的有關證據(jù)和依據(jù)，法院判決撤銷了馬某的房權證，房管部門未提出上訴。行政訴訟程序結案后，馬某訴趙某侵權的民事訴訟應如何處理，存在兩種不同意見：一種意見認為：由于馬某的房權證被撤銷，馬某對該房產(chǎn)不享有所有權，無權起訴趙某侵權，故馬某訴訟請求應予駁回。第二種意見認為：馬某房權證雖被撤銷但其仍應取得房屋所有權，其訴訟請求應該得到支持。

　　筆者同意第二種意見，理由如下：

　　首先，民法通則第78條規(guī)定“共同共有人對共有財產(chǎn)享有權利，承擔義務”，而最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（試行）》第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意有償取得該項財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償�！鄙鲜龇�律解釋中的共同財產(chǎn)，既包括動產(chǎn)，也包括不動產(chǎn)。在本案中，馬某與徐某簽訂房屋買賣協(xié)議，并交付房款，徐某將房屋所有權證交給馬某，馬某到了房產(chǎn)管理部門辦理了變更登記手續(xù)。原房屋所有權證所有人一項中僅有徐某一人，因此馬某據(jù)此足可認定徐某對該房屋有處分權，即馬某買受房屋的行為出于善意。其行為完全符合上述司法解釋的規(guī)定。同時民法通則第4條規(guī)定了誠信原則。誠信原則是一個外延不十分確定，但有強制效力的一般條款，它可以授權法官依照公平、正義的原則，補充立法的不足，依據(jù)具體案件的特殊情況，適用法律。因此法院可以根據(jù)民法通則第4條和最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（試行）》第89條規(guī)定，確認馬某與徐某之間房屋買賣行為的效力。雖然馬某辦理的房屋所有權證被撤銷，但可責成徐某協(xié)助其到房產(chǎn)管理部門依法定程序重新辦理。如若趙某確系房屋共同共有人，對其損失，可由徐某另行賠償。

　　其次，本案還涉及到行政訴訟裁判結果對民事案件處理的影響。在行政訴訟與民事訴訟交叉時，一般遵循先行政后民事的原則。在民事訴訟過程中，當事人對具體行政行為的合法性產(chǎn)生爭執(zhí)時，人民法院應中止民事訴訟程序，等待行政訴訟的判決結果，而不應在民事訴訟過程中審查具體行政行為的合法性。如本案中，在民事訴訟進行過程中，趙某認為房產(chǎn)管理部門所作出的具體行政行為（為馬某頒發(fā)房權證）不合法，而提起行政訴訟，民事訴訟隨之中止。行政訴訟程序終結后，民事訴訟始繼續(xù)審理。但本案特殊之處在于，法院在行政訴訟并未進行實體審查之前，即因行政機關未按法定程序提交作出行政行為的證據(jù)和依據(jù)而撤銷了具體行政行為。而作為被告的行政機關又因案件處理結果對其利益并無影響，而未上訴，且正是基于此原因而在行政訴訟過程中怠于履行自己的法定義務，致使具體行政行為被撤銷，此結果直接影響到本案民事案件的處理。如若僅因馬某房權證被撤銷，即否認其對房屋的所有權，則會導致因行政機關的不履行法定義務之過錯使馬某喪失應得權益的不公平后果。同時若僅以馬某房權證被撤銷而否認馬某與徐某之間的房屋買賣關系的效力，也是不符合合同法鼓勵誠實交易原則的精神的。

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