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開(kāi)發(fā)商行使追償權(quán) 業(yè)主沒(méi)錢(qián)被迫退房
業(yè)主拒不支付商品房按揭貸款，開(kāi)發(fā)商被迫承擔(dān)還款義務(wù)，替業(yè)主返還381萬(wàn)元欠款。隨后，替人還債的開(kāi)發(fā)商在履行擔(dān)保責(zé)任后，向法院申請(qǐng)行使追償權(quán)，意圖向拒不支付“月供”款的購(gòu)房人討回這筆巨款。日前，北京市第一中級(jí)人民法院順利執(zhí)結(jié)了這起借款合同糾紛案，最終雙方當(dāng)事人達(dá)成和解協(xié)議，由開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款，同時(shí)業(yè)主將已購(gòu)商品房退還給開(kāi)發(fā)商。2000年，陸先生在北京眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目中選中了北京萬(wàn)泉新新家園的房子，并向中國(guó)建設(shè)銀行北京海淀支行申請(qǐng)按揭貸款。2000年11月17日，銀行向陸先生發(fā)放個(gè)人住房貸款455萬(wàn)元，貸款期限10年，月還款4.9萬(wàn)余元。陸先生以其購(gòu)買(mǎi)的北京萬(wàn)泉新新家園房屋作抵押，北京萬(wàn)泉花園物業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
起初，陸先生主動(dòng)交了一段時(shí)間的房屋貸款，然而自2002年9月起，他卻不再向銀行交“月供”了。由于陸先生已經(jīng)逾期七個(gè)月沒(méi)有交“月供”，銀行遂向北京市第一中級(jí)人民法院起訴，請(qǐng)求法院判令解除按揭貸款合同，陸先生償還貸款本金及利息，并由萬(wàn)泉物業(yè)公司承擔(dān)連帶還款責(zé)任。
經(jīng)審理，法院判令陸先生償還銀行360余萬(wàn)元本金及利息，萬(wàn)泉物業(yè)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。判決生效后，陸先生和萬(wàn)泉物業(yè)公司均未自動(dòng)履行義務(wù)，銀行遂向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
在執(zhí)行過(guò)程中，法院執(zhí)行人員向被執(zhí)行人陸先生和萬(wàn)泉物業(yè)公司分別發(fā)出執(zhí)行通知，責(zé)令其自動(dòng)履行義務(wù)。在法院強(qiáng)制執(zhí)行的威懾下，萬(wàn)泉物業(yè)公司支付了涉案的本金、利息、罰息和案件受理費(fèi)等共計(jì)381萬(wàn)余元。
根據(jù)法律規(guī)定，萬(wàn)泉物業(yè)公司在履行連帶責(zé)任后有權(quán)行使追償權(quán)，向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行陸先生的財(cái)產(chǎn)。于是，萬(wàn)泉物業(yè)公司在繳納了381萬(wàn)元欠款后，隨即向法院申請(qǐng)行使追償權(quán)，申請(qǐng)執(zhí)行業(yè)主陸先生拖欠的巨額房款。在執(zhí)行中，執(zhí)行員向被執(zhí)行人陸先生發(fā)出執(zhí)行通知，責(zé)令其自動(dòng)履行義務(wù)。在法院強(qiáng)制執(zhí)行的壓力下，陸先生與萬(wàn)泉物業(yè)公司達(dá)成和解協(xié)議，雙方解除買(mǎi)賣(mài)合同，陸先生將在萬(wàn)泉新新花園所購(gòu)房屋退還萬(wàn)泉物業(yè)公司，萬(wàn)泉物業(yè)公司將購(gòu)房款扣除相應(yīng)墊付款后，退還陸先生共計(jì)105萬(wàn)余元，并已經(jīng)全部履行完畢。
至此，這件業(yè)主不還按揭貸款，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任后行使追償權(quán)案順利執(zhí)行完畢，畫(huà)上了一個(gè)圓滿的句號(hào)。
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商品交易中，債權(quán)人為保證自己的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，常常要求債務(wù)人提供保證擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以要求保證人以自己的財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人履行義務(wù)（連帶保證責(zé)任情況下）�；蛘撸�(dāng)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)不足以償還債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任（一般保證責(zé)任情況下）。當(dāng)然，保證人就此可以向債務(wù)人行使追償權(quán)，以補(bǔ)償自己的損失。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十二條規(guī)定，已經(jīng)承擔(dān)保證責(zé)任的保證人，有權(quán)向債務(wù)人追償。這是法律賦予保證人的追償權(quán)。
那么，保證人如何行使其追償權(quán)呢？依照最高人民法院對(duì)擔(dān)保法的解釋，保證人可以通過(guò)以下兩種方式實(shí)現(xiàn)自己的追償權(quán)：
1、要求法院在判決書(shū)的主文中明確保證人的追償權(quán)，保證人在承擔(dān)保證責(zé)任后，可依法院判決文書(shū)直接向債務(wù)人行使追償權(quán)，要求債務(wù)人向保證人承擔(dān)給付義務(wù)。
2、保證人承擔(dān)保證義務(wù)后，在其已承擔(dān)保證責(zé)任的事實(shí)基礎(chǔ)上，就其追償權(quán)向人民法院提起訴訟，要求人民法院判決債務(wù)人向保證人履行給付義務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)其追償權(quán)。
此外，在有兩個(gè)以上保證人提供的擔(dān)保中，一個(gè)保證人履行完畢保證責(zé)任后，也可以向承擔(dān)連帶責(zé)任的其他保證人追償其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額，以減少自己的損失。
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