公用綠地能否出售

　　原告訴稱：1998年5月19日，其與被告永生公司簽定一份商品房購(gòu)銷合同，約定被告將永生新城一期第9幢106室出售給原告，售價(jià)476000元，該商品房含附屬花園，售價(jià)40500元。合同簽訂后，由于被告所售花園屬于永生新城住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施，被告將該花園出售，要求被告返還購(gòu)房款40500元并賠償利息損失（按銀行同期同類貸款等量利率，自1998年6月30日按花園款占該房款比例和付款時(shí)間分段計(jì)算至還款之日止。

　　被告辯稱并反訴稱：原告以該附屬花園屬于永生新城住宅小區(qū)的公用設(shè)施為由要求退還花園之購(gòu)房款，請(qǐng)求判令原告退出附屬花園并恢復(fù)原狀。

　　反訴被告辯稱：永生公司不具備原告主體資格，因此應(yīng)由小區(qū)居民或物業(yè)管理委員會(huì)代表居民起訴。

　　廈門市湖里區(qū)人民法院經(jīng)公開(kāi)審理查明：1998年5月19日，林某與永生公司簽定了一份商品房購(gòu)銷合同，約定永生公司將位于永生新城一期第9幢106室出售給林某，該房南面有附屬花園一個(gè)，用基石和白色柵欄圍成，售價(jià)為40500元。合同簽訂后，永生公司亦將訟爭(zhēng)花園交付給了林某。林某在該附屬花園內(nèi)設(shè)置了兒童游樂(lè)設(shè)施。

　　判決 ：

　　廈門市湖里區(qū)人民法院認(rèn)為：訟爭(zhēng)的附屬花園屬于永生新城住宅小區(qū)的公共綠地，林某和永生公司擅自買賣永生新城住宅小區(qū)的公共綠地，故雙方簽訂的商品房購(gòu)銷合同中關(guān)于花園的條款無(wú)效。雙方對(duì)此均有過(guò)錯(cuò)。林某要求永生公司退還出售花園得款405000元，符合法律規(guī)定，可以支持，但其對(duì)造成花園買賣無(wú)效的后果負(fù)有過(guò)錯(cuò)責(zé)任，故要求賠償利息損失的訴訟請(qǐng)求不予支持。林某應(yīng)將其在訟爭(zhēng)花園內(nèi)的添加物拆除，騰空推出，永生公司的反訴請(qǐng)求成立。為維護(hù)小區(qū)內(nèi)住戶的公共利益，將訟爭(zhēng)花園恢復(fù)成公共綠地。

　　解說(shuō)：

　　本案的爭(zhēng)執(zhí)焦點(diǎn)有兩個(gè)：

　　1、公用綠地能否出售。

　　目前我國(guó)對(duì)公共綠地能否出售沒(méi)有直接的禁止性規(guī)定，盡管如此，法院仍判令此買賣無(wú)效：（1）侵害了小區(qū)其他住戶的合法權(quán)益。公共綠地作為小區(qū)的配套設(shè)施之一，購(gòu)房者有對(duì)該綠地的使用權(quán)。如果允許開(kāi)發(fā)商將公共綠地變成了私人花園出售，小區(qū)居民利益就受到了侵害。因此永生公司出售綠地的行為，侵害了小區(qū)居民的公共利益。（2）出售公共綠地違反了國(guó)家有關(guān)商品房計(jì)量辦法的規(guī)定。國(guó)家建設(shè)部和質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局關(guān)于商品房面積的計(jì)算、測(cè)量辦法中，在商品房的套外面積及公攤等方面，均沒(méi)有規(guī)定公共綠地部分。

　　2、永生公司能否作為反訴的主體。

　　一種意見(jiàn)認(rèn)為，公共綠地的使用權(quán)屬于小區(qū)的所有居民，而且原告占有公共綠地，侵犯的也是小區(qū)居民的合法權(quán)益，而不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益，不能起訴要求林某拆除圍欄、恢復(fù)原狀。

　　法院認(rèn)為，理由如下：（1）出售公共綠地的是永生公司，現(xiàn)該買賣被宣告無(wú)效，原告林某應(yīng)將該綠地還給開(kāi)發(fā)商永生公司。（2）永生公司將綠地作為花園出售，侵犯了小區(qū)居民的合法權(quán)益，其有義務(wù)將花園收回并恢復(fù)成綠地，因此應(yīng)允許其起訴，這樣小區(qū)居民的合法權(quán)益才能得到確實(shí)有效的保護(hù)。（3）有利于節(jié)約司法資源。小區(qū)居民是一些分散的家庭，如果再要求他們聯(lián)合起來(lái)反訴，訴訟效率也較低。讓開(kāi)發(fā)商提起反訴，也有利于節(jié)約司法資源。法院最后在判決林某拆除兒童游樂(lè)設(shè)施將訟爭(zhēng)花園騰空退出的同時(shí)，還判令永生公司將花園的柵欄及基石拆除并恢復(fù)成公共綠地，這樣較好地保護(hù)了小區(qū)全體居民的合法權(quán)益。

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