出賣出租房屋于第三人侵害其優(yōu)先購買權(quán)案

　　原告：吳新霞，女，32歲，漢族，個(gè)體服裝經(jīng)營(yíng)戶。住新疆維吾爾自治區(qū)石河子 市5小區(qū)6棟18號(hào)。

　　被告：趙金祥，男，51歲，漢族，工人。住新疆維吾爾自治區(qū)石河子巾6小區(qū)200棟1號(hào)。

　　第三人：孫邦定，男，28歲，漢族，個(gè)體服裝經(jīng)營(yíng)戶。住新疆維吾爾㈠旨區(qū)石河干市5小區(qū)7棟124號(hào)。

　　1995年8月21日，原告吳新霞與被告趙金祥簽訂下房屋租賃合同。合同約定：被告將其所有的在石河子市幸福商城C—0628號(hào)商業(yè)用房出租給原告，出租期為2年，自1996年1月26日至1998年1月26日止；原告在合同生效后將第1年租金6500元一次性付給被告。合同生效后，吳新霞分兩次付清廠2年的租金13000元。1996年7月1日中午，被告告知原告要將該出租房屋出售給第三人孫邦定。同天下午，被告即與第三人孫邦定簽訂買賣該房屋的協(xié)議。第三人孫邦定按協(xié)議約定。給被告交付了6萬元買房款，并于同月18閂與被告一起左房屋管理部門辦理廠產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，孫邦定交納房房屋交易費(fèi)900元和其他費(fèi)用440元。原告認(rèn)為被告將該房出租給她，在她承租期間，被告出賣該房屋屬無效民事行為，遂向石河子市人民法院提起訴訟。

　　原告吳新霞訴稱：被告趙金樣將其所有的房屋出租給我使用2年，可只有半年時(shí)間其就將該房屋出售給第三人孫邦定，違反了城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，侵犯了其合法權(quán)益，故請(qǐng)求人民法院宣告被告與第三人的房屋買賣無效，并要求被告繼續(xù)履行與其簽訂的房屋租賃合同，或準(zhǔn)許其在同等條件下優(yōu)先購買被告的房屋。

　　被告趙金祥答辯稱：我出售房屋之前已通知了原告，在原告表示不買該房屋的情況下，我才決定將該房屋賣給了第三人孫邦定，現(xiàn)在買賣已經(jīng)成交。如果原告愿意繼續(xù)履行租賃合同，那是原告與第三人之間的事了，與我無關(guān)。

　　第三人孫邦定述稱：我與被告的房屋買賣已經(jīng)成立，并經(jīng)過房產(chǎn)管理部門進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)過戶登記，該房屋的所有權(quán)歸我所有，原告無權(quán)要求法院宣告該房屋買賣無效。

　　審  判

　　石河子市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告在平等，自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的房屋租賃合同，意思表示真實(shí)，應(yīng)確認(rèn)該合同有效。被告在合同履行期屆滿之前，出賣出租的房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知原告，但被告在通知原告的當(dāng)天卜午，即將房屋賣給廠第三人，違反了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十—條之規(guī)定，該房屋買賣應(yīng)確認(rèn)無效，被告應(yīng)對(duì)此房屋買賣無效的后果承擔(dān)全部責(zé)任。在庭審中，原告與被告均表示愿意繼續(xù)履行房屋租賃合同，本院無異議。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十五條、（城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條之規(guī)定，參照最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國(guó)民法通則>若干問題的意見（試行）》第118條之規(guī)定，該院于1996年]o月30日判決如下：

　　一、被告趙金祥與第三人孫邦定的房屋買賣無效。

　　二、被告返還第：三人房款6萬元及利息1320元，并賠償?shù)谌�人房屋交易費(fèi)900元、工本費(fèi)50元和手續(xù)費(fèi)390元。

　　三、原告吳新霞與被告趙金祥間的房屋租賃合同有效，予以繼續(xù)履行。

　　孫邦定對(duì)判決不服，向農(nóng)八師中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求中級(jí)人民法院判決撤銷原審判決，確認(rèn)其與被告間的房屋買賣有效，被告與原告的房屋租賃合同無效。

　　二審法院在審理中，經(jīng)主持調(diào)解，三方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：

　　—、孫邦定與趙金祥的房

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