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試論我國不動產(chǎn)登記制度的建立和完善論文
自1998年第七屆全國人民代表大會第一次會議通過的憲法修正案，正式確立了國有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度以來，我國的不動產(chǎn)事業(yè)有了飛速發(fā)展。不容忽視的是，在市場交易中存在一些混亂現(xiàn)象，與物權(quán)法立法的滯后，特別是不動產(chǎn)登記制度的不完善有很大關(guān)系。如何完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度，成為我國制定物權(quán)法要解決的重點和核心問題。
所謂不動產(chǎn)物權(quán)的登記是指經(jīng)權(quán)利人申請國家專門機關(guān)將不動產(chǎn)物權(quán)變動事項記載于有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)登記簿的事實。簡稱不動產(chǎn)登記。以此為基礎(chǔ)建立起來的不動產(chǎn)物權(quán)登記的根據(jù)、登記的程序、登記機關(guān)及效力等各項制度，為不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。
一、我國不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀。
1949年到1956年我國也曾建立有不動產(chǎn)登記制度，之后一直中斷到上世紀90年代才恢復(fù)。當時登記只是作為不動產(chǎn)行政管理部門的一種行政管理手段，法律明確規(guī)定不動產(chǎn)登記不是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示手段，這種登記與民法上的不動產(chǎn)物權(quán)的變動沒有法律上的聯(lián)系。我國目前有關(guān)不動產(chǎn)登記的立法在一定程度上已經(jīng)避免了上述偏見。但有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律規(guī)定很零散，登記程序不完備，多個登記機關(guān)、多頭登記，登記機關(guān)具有行政管理性，這些問題有待在物權(quán)法中予以糾正和明確。
如“擔保法”第四十二條、第四十三條規(guī)定，涉及到的登記機關(guān)有：有土地管理部門、林木主管部門，工商行政管理部門、縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門及公證部門。還有其他法律法規(guī)對登記機關(guān)進行了規(guī)定。這些法律法規(guī)對登記只作出了行政效力的規(guī)定，只能滿足計劃經(jīng)濟體制下對不動產(chǎn)行政管理的需要�，F(xiàn)有的制度不能保護權(quán)利人對未來物權(quán)的請求權(quán)，或者說，權(quán)利人主張未來物權(quán)請求權(quán)缺乏法律基礎(chǔ)。作為政府部門的登記機關(guān)，對不動產(chǎn)登記只能以行政法為依據(jù)行使管理職能，不能按物權(quán)公示原則的要求來服務(wù)市場，保證交易秩序和安全。
二、為什么要建立不動產(chǎn)登記制度
建立不動產(chǎn)登記制度，有利于當事人及社會一般的第三人明確地知悉不動產(chǎn)的現(xiàn)實狀況，有利于維護不動產(chǎn)交易安全，達到“靜態(tài)秩序，動態(tài)安全”的法律目的。
因為物權(quán)具有絕對性和對世性，故物權(quán)的任何變動均應(yīng)進行公示。交付是動產(chǎn)物權(quán)的公示手段，而登記是不動產(chǎn)物權(quán)的公示手段，登記作為不動產(chǎn)物權(quán)（除抵押權(quán)以外）變動過程的生效要件，盡管從表面上看是約束當事人之間的法律關(guān)系，即只有經(jīng)過登記才能發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。其實從最終意義上說，登記作為公示手段主要是為了維護交易安全、保護善意第三人的利益。不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)本質(zhì)和現(xiàn)實生活的客觀要求。因為，不動產(chǎn)的本來性質(zhì)就是對不動產(chǎn)的支配權(quán)（物權(quán)），而這種支配權(quán)必須也應(yīng)當依一種公開的方式表現(xiàn)出來，使得人們從這種表現(xiàn)方式得知某不動產(chǎn)上物權(quán)的存在。不動產(chǎn)登記對第三人來說，基本的意義是權(quán)利變動讓人知悉的效力，即登記的告知作用。
登記的權(quán)利正確性推定效力，是指對任何第三人來說，不管真實情況怎樣，以不動產(chǎn)登記簿所記載的當事人的權(quán)利內(nèi)容為正確。“不動產(chǎn)登記簿記載之物權(quán)應(yīng)該與實際的不動產(chǎn)物權(quán)一致，動產(chǎn)的占有與實際之物權(quán)一致，這是正常的法律秩序的基本要求�！爆F(xiàn)實中，由于當事人的過錯或者登記機關(guān)的過錯，致使登記簿上記載的權(quán)利與當事人的實際權(quán)利不一致。無論是誰的過錯，登記對社會一般的第三人來說都應(yīng)該是正確的，這是因為，登記是國家專門機關(guān)所為，當然也最具有社會公信力。
善意保護效力，是指一旦當事人變更不動產(chǎn)物權(quán)時依據(jù)法律的規(guī)定進行了登記，則即使依登記方法表現(xiàn)出來的不動產(chǎn)物權(quán)事實上并不存在或有瑕疵，但對于信賴該不動產(chǎn)物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認其具有與該物
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