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軍隊(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)
摘要：產(chǎn)房是指軍隊(duì)享有房屋所有權(quán)(即產(chǎn)權(quán))的房屋。依據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司、中國(guó)人民解放軍總后勤部基建營(yíng)房部印發(fā)的《城鎮(zhèn)駐軍營(yíng)房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實(shí)施細(xì)則》第八條的規(guī)定：軍隊(duì)房屋產(chǎn)權(quán)屬軍委、總部，所有權(quán)性質(zhì)屬軍產(chǎn)，“產(chǎn)權(quán)單位”填總后勤部。軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)
產(chǎn)房是指軍隊(duì)享有房屋所有權(quán)(即產(chǎn)權(quán))的房屋。依據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司、中國(guó)人民解放軍總后勤部基建營(yíng)房部印發(fā)的《城鎮(zhèn)駐軍營(yíng)房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實(shí)施細(xì)則》第八條的規(guī)定：軍隊(duì)房屋產(chǎn)權(quán)屬軍委、總部，所有權(quán)性質(zhì)屬軍產(chǎn)，“產(chǎn)權(quán)單位”填總后勤部。在物欲橫流,商品房?jī)r(jià)格水漲船高,如日中天的當(dāng)今,軍產(chǎn)房,卻似乎一直隱藏在一個(gè)黑暗的角落,不僅幾乎從不在主流媒體上出現(xiàn),甚至連中介都少有提及,只在一個(gè)很小的圈子中緩慢的流通.市場(chǎng)上,哪個(gè)樓盤是軍產(chǎn)房,往往只能通過(guò)向熟人打聽(tīng)才能得知.軍產(chǎn)房的價(jià)格一般為同地段商品房?jī)r(jià)格的一半,但是市場(chǎng)上充裕的資本卻多少年來(lái)對(duì)其視而不見(jiàn)，究竟軍產(chǎn)房的秘密何在?就讓筆者來(lái)為您揭開(kāi)其中的奧秘。
一、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。軍產(chǎn)房，其本質(zhì)是作為部隊(duì)的營(yíng)房存在，其產(chǎn)權(quán)屬于軍委所有，這是軍產(chǎn)房的性質(zhì)所決定的。也就是說(shuō)，軍產(chǎn)房的性質(zhì)決定了他不可能讓產(chǎn)權(quán)歸于個(gè)人名下，無(wú)論部隊(duì)發(fā)給你何種產(chǎn)權(quán)證明，無(wú)論如何說(shuō)明房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬你個(gè)人所有，這都是沒(méi)有法律所支持的。這個(gè)道理想通了很簡(jiǎn)單，部隊(duì)的資產(chǎn)，怎么可能轉(zhuǎn)移到你個(gè)人的名下。部隊(duì)的軍艦，跟你簽個(gè)合同就是你的了嗎?
二、使用權(quán)問(wèn)題。既然軍產(chǎn)房本質(zhì)上是作為部隊(duì)的營(yíng)盤存在，那么這個(gè)營(yíng)盤分配或出售給誰(shuí)，誰(shuí)就擁有這個(gè)營(yíng)盤的使用權(quán)而不是所有權(quán)，也就是說(shuō)，擁有軍產(chǎn)房的人，其本質(zhì)上是屬于租住的。將來(lái)部隊(duì)說(shuō)不分給你，改分給別人了，也是一個(gè)文件的事。和商品房不同，軍產(chǎn)房是沒(méi)有土地使用證的，也就是說(shuō)你只有房屋的使用權(quán)，而沒(méi)有土地的使用權(quán)。軍產(chǎn)房的土地一旦改做訓(xùn)練場(chǎng)或者基地，請(qǐng)問(wèn)，你的房屋還有嗎?
三、交易問(wèn)題。相信大多數(shù)朋友都知道，軍產(chǎn)房無(wú)法按揭，只能一次性付清房款，卻很少有人去思索為什么軍產(chǎn)房無(wú)法按揭。其本質(zhì)原因在于，因?yàn)檐姰a(chǎn)房在法律上不屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，所以銀行根本不會(huì)承認(rèn)其“房產(chǎn)證”的抵押，任何擔(dān)保機(jī)構(gòu)也不會(huì)對(duì)其進(jìn)行抵押擔(dān)保。因此，軍產(chǎn)房對(duì)炒房者來(lái)說(shuō)幾乎被有交易價(jià)值，不僅升值慢、投入大，而且脫手困難風(fēng)險(xiǎn)大。全款支付一百萬(wàn)的房款，按揭商品房的話，可以購(gòu)買價(jià)值300萬(wàn)的房產(chǎn)。相當(dāng)于把資金放大了3倍。對(duì)于自住客來(lái)說(shuō)，很難一次性支付全額房款，一旦支付，就要做好終身不換房的準(zhǔn)備。
四、過(guò)戶問(wèn)題。軍產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)本身就不屬于個(gè)人。所以軍產(chǎn)房的轉(zhuǎn)讓更不受法律的保障。根據(jù)軍隊(duì)內(nèi)部的規(guī)定，軍產(chǎn)房“使用權(quán)”(注意不是產(chǎn)權(quán))的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)大軍區(qū)報(bào)解放軍總后勤部的批準(zhǔn)才能生效。請(qǐng)問(wèn)下進(jìn)行過(guò)交易的各位，你們誰(shuí)見(jiàn)過(guò)總后勤部的批文?只要沒(méi)有這道批文，轉(zhuǎn)讓過(guò)戶行為在軍隊(duì)內(nèi)部都是無(wú)效的，即使有了這道批文，在法律上，也是沒(méi)有保障的。如果有正在洽談購(gòu)買軍產(chǎn)房的同志,可以想想看,是不是中介都在告訴你不能立即過(guò)戶,需要一到兩個(gè)月的時(shí)間?
五、查檔問(wèn)題。軍產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)歸部隊(duì)所有，歸部隊(duì)管理，所有檔案資料全部保存在軍區(qū)。也就是說(shuō)，地方上的房管局、檔案局查不到任何軍產(chǎn)房的檔案資料。在東南亞證券公司橫行，假證滿天飛的今天，請(qǐng)問(wèn)你如何確定賣家是真正的業(yè)主，即使過(guò)戶了你如何確定房產(chǎn)已經(jīng)劃到了你的名下?現(xiàn)在中介騙錢的事情已經(jīng)不是一單兩單了，找租客扮業(yè)主，做個(gè)假證，分分鐘騙光你全套身家，至少也吃你個(gè)定金沒(méi)商量。
六、開(kāi)發(fā)問(wèn)題。嚴(yán)格的來(lái)講，劃給部隊(duì)作為駐地的土地，是不能用來(lái)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的。但是在中國(guó)，咳咳，有些話不能說(shuō)。反正部隊(duì)用駐地的土地，聯(lián)合開(kāi)發(fā)商建了房子，悄悄賣掉，再自己給你發(fā)地方上不承認(rèn)的房產(chǎn)證。這其中的事情，大家可以自己想想。不僅在程序上存在問(wèn)題，而且是沒(méi)有人監(jiān)理、檢察的，其質(zhì)量……。而且見(jiàn)過(guò)軍產(chǎn)房的人都知道，軍產(chǎn)房一般都是筒子樓，管理混亂，物業(yè)欽定。
七、戶籍問(wèn)題。因?yàn)檐姰a(chǎn)房屬于部隊(duì)用地，大家家里如果有軍人就會(huì)知道，軍人參軍都會(huì)注銷戶籍，注銷身份證。所以軍產(chǎn)房是無(wú)法遷入戶籍的。
八、學(xué)位問(wèn)題。和上面的情況一樣，軍產(chǎn)房是沒(méi)有學(xué)位的。
九、補(bǔ)償問(wèn)題。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不屬于個(gè)人。所以因拆遷、土地變更用途等需要補(bǔ)償時(shí)，個(gè)人是無(wú)法得到補(bǔ)償?shù)�。這點(diǎn)在大型城市尤為明顯，因?yàn)榇笮统鞘写饲皠澖o部隊(duì)的軍事駐地，隨著城市化的進(jìn)行，已經(jīng)不需要駐軍了，所以早晚土地是要重新規(guī)劃的。
十、法律糾紛。大家可以去查查看，地方法院是不受理任何軍產(chǎn)房的法律糾紛的，軍產(chǎn)房的糾紛一概由軍事法庭處理，想想看一旦發(fā)生糾紛，你找誰(shuí)去?
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