從中國(guó)石化集團(tuán)物業(yè)管理的實(shí)踐中探索獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展模式

中國(guó)石化集團(tuán)公司管轄的油田、煉油化工企業(yè)屬于典型的獨(dú)立工礦企業(yè)，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)、地理環(huán)境和生產(chǎn)的特點(diǎn)所決定，承擔(dān)著沉重的社會(huì)負(fù)擔(dān)。煉油化工企業(yè)多建在遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)，生活區(qū)往往自成體系，石油企業(yè)由于油區(qū)分布廣，居民區(qū)分散建設(shè)，沒(méi)有城市依托，企業(yè)不得不建設(shè)自我封閉、包羅萬(wàn)象的社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)。到2000年底，石化集團(tuán)社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)擁有固定資產(chǎn)原值200多億元，從業(yè)人員20余萬(wàn)人。物業(yè)系統(tǒng)是社會(huì)服務(wù)部分的主要內(nèi)容，擁有居住面積4300多萬(wàn)平方米，住宅總數(shù)超過(guò)66萬(wàn)套，各類(lèi)物業(yè)公用基礎(chǔ)設(shè)施和文體娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施等超過(guò)4萬(wàn)個(gè)，資產(chǎn)原值超過(guò)20億元。從事物業(yè)管理工作的人員達(dá)到近8萬(wàn)人。

　　1998年經(jīng)國(guó)務(wù)院決策，石油和石化兩大行業(yè)進(jìn)行了重組，實(shí)現(xiàn)了上、中、下游業(yè)務(wù)一體化經(jīng)營(yíng)。為了適應(yīng)國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)需要，尋求更大發(fā)展，1999年開(kāi)始，石化集團(tuán)對(duì)內(nèi)部業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行了重組。將核心業(yè)務(wù)中的優(yōu)良資產(chǎn)從集團(tuán)公司剝離出來(lái)，改制成中國(guó)石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業(yè)人員60%的非核心業(yè)務(wù)和大量的不良資產(chǎn)作為存續(xù)企業(yè)留在了母體，主要包括專(zhuān)業(yè)化施工、生產(chǎn)后勤輔助、多種經(jīng)營(yíng)和社會(huì)服務(wù)四部分。在過(guò)渡期，對(duì)存續(xù)企業(yè)實(shí)行關(guān)聯(lián)交易、限額虧損、定額補(bǔ)貼的經(jīng)營(yíng)管理政策。社會(huì)服務(wù)部分的改革目標(biāo)是將來(lái)與企業(yè)分離，在條件成熟時(shí)最終移交政府、回歸社會(huì)。國(guó)家關(guān)于企業(yè)辦社會(huì)的指導(dǎo)方針和企業(yè)體制的重大變化對(duì)物業(yè)管理系統(tǒng)提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨(dú)立工礦區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)今后的發(fā)展方向是什么？應(yīng)采取什么樣的發(fā)展模式和對(duì)策？本文擬就這些問(wèn)題作粗淺的探討。

　　一、石化集團(tuán)物業(yè)管理的探索和實(shí)踐

　　伴隨著石化集團(tuán)重組改革的進(jìn)程，作為社會(huì)服務(wù)部分重要內(nèi)容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進(jìn)行了改革嘗試，取得了一定的進(jìn)展。一是形成了專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。按照石化集團(tuán)重組改制的總體要求，企業(yè)辦社會(huì)部分的人員、資產(chǎn)從原來(lái)的主營(yíng)生產(chǎn)單位分離出來(lái)，組建了專(zhuān)門(mén)的社區(qū)管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)。例如，在油田企業(yè)管理層設(shè)有公共事業(yè)管理部門(mén)，分片設(shè)立若干社區(qū)管理中心（二級(jí)單位），下設(shè)物業(yè)管理公司或物業(yè)管理站，負(fù)責(zé)居民小區(qū)的日常管理工作。二是物業(yè)管理的覆蓋面大大拓寬。目前小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)涉及的內(nèi)容包括房屋的維修、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的管理，小區(qū)環(huán)境的綜合治理，治安、環(huán)衛(wèi)、綠化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服務(wù)，組織開(kāi)展健康有益的康樂(lè)活動(dòng)，豐富社區(qū)文化生活等。三是按照關(guān)聯(lián)交易的原則物業(yè)公司形成了新的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理公司做到了經(jīng)費(fèi)來(lái)源規(guī)范、成本明晰、費(fèi)用開(kāi)支透明。物業(yè)管理費(fèi)支付結(jié)算實(shí)行業(yè)主（即主營(yíng)單位）與服務(wù)方（即物業(yè)管理公司、站）共同簽認(rèn)制度。物業(yè)管理單位實(shí)行了獨(dú)立核算，實(shí)行以滿意率指標(biāo)為主的綜合考核。四是形成了合理的服務(wù)定價(jià)機(jī)制。定價(jià)是業(yè)主和委托服務(wù)方關(guān)注的焦點(diǎn)。為了體現(xiàn)公正、公平、公開(kāi)的精神，服務(wù)價(jià)格確定的原則是；有國(guó)家定價(jià)的按國(guó)家規(guī)定的價(jià)格執(zhí)行，無(wú)國(guó)家定價(jià)的按市場(chǎng)價(jià)格執(zhí)行，既無(wú)國(guó)家定價(jià)又無(wú)市場(chǎng)定價(jià)的按照實(shí)際成本+合理利潤(rùn)定價(jià)，以上情況都不適用的通過(guò)雙方協(xié)商定價(jià)。

　　物業(yè)管理改革的實(shí)踐證明，對(duì)獨(dú)立工礦企業(yè)的居民小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，得到了主營(yíng)單位和廣大居民的支持擁護(hù)，總體效果是好的。一是礦區(qū)面貌有了很大的改觀。居民的生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量有了明顯的提高，廣大職工更加安居樂(lè)業(yè)。二是礦區(qū)的城市化水平有了顯著的提高。實(shí)行物業(yè)管理，解決了過(guò)去長(zhǎng)期存在的各自為政、重復(fù)建設(shè)的狀態(tài)，為居住小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)、優(yōu)化資源配置創(chuàng)造了條件。物業(yè)管理工作進(jìn)一步拓展了社區(qū)的綜合服務(wù)功能，加快了礦區(qū)城市化的進(jìn)程。三是有力地促進(jìn)了企

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