推行住房抵押貸款證券化論文

——完善我國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)

    內(nèi)容提要：住房貨幣政策的推行，使住房金融制度的改革成為焦點(diǎn)，但是住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)受到貸款機(jī)構(gòu)安全性、流動(dòng)性和盈利性的限制。抵押貸款證券化拓寬了貸款機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源，增強(qiáng)了銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，分散了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，貸款機(jī)構(gòu)可以發(fā)放更多的抵押貸款，從而滿足購(gòu)房者融通資金的需要。由此形成經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，即貸款機(jī)構(gòu)由于安全性的保證而愿意多貸出資金、購(gòu)房者由于輔助資金的增加而能夠多購(gòu)買(mǎi)住房、社會(huì)總需求由于房地產(chǎn)的拉動(dòng)而得到明顯的增長(zhǎng)等。

    隨著我國(guó)住房制度改革的深入發(fā)展，住房市場(chǎng)供需失衡問(wèn)題受到經(jīng)濟(jì)學(xué)界的廣泛關(guān)注。筆者認(rèn)為，解決這一問(wèn)題，除了把房?jī)r(jià)降到一個(gè)合理水平外（包括經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、以及降低有關(guān)的政府稅費(fèi)等），還應(yīng)大力發(fā)展房地產(chǎn)金融，建立和完善我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)，尤其是住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。而住房抵押貸款證券化正是建立與形成住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的重要環(huán)節(jié)。

    一、目前住房抵押貸款市場(chǎng)的局限性分析

    一個(gè)完整的住房抵押貸款市場(chǎng)包括住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)即按揭貸款市場(chǎng)，是指購(gòu)房者（按揭人）以房產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，銀行對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格審查后發(fā)放貸款的市場(chǎng)；住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是指金融機(jī)構(gòu)將住房貸款轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行抵押貸款證券的市場(chǎng)。

    抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)涉及到銀行的安全性、盈利性和流動(dòng)性。一是銀行貸給按揭人的資金是銀行對(duì)儲(chǔ)蓄者的負(fù)債。儲(chǔ)蓄期限一般較短，而按揭貸款的還款期限較長(zhǎng)，銀行長(zhǎng)期資產(chǎn)與短期負(fù)債不匹配，就不能化解未來(lái)不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；二是資產(chǎn)的流動(dòng)性和期限呈反方向變動(dòng)，期限越長(zhǎng)，流動(dòng)性越低，住房抵押貸款本身的特性決定了其流動(dòng)性較差，因此目前各銀行都嚴(yán)格限制貸款期限；三是風(fēng)險(xiǎn)大，由于按揭貸款是期限很長(zhǎng)的債權(quán)資產(chǎn)，銀行面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)就很大；另外，當(dāng)客戶因某種原因失去償還能力或者認(rèn)為違約產(chǎn)生的利益超過(guò)違約所產(chǎn)生的損失時(shí)，就會(huì)發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)。由于上述原因，銀行開(kāi)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的積極性不高。這也是目前銀行普遍“惜貸”的一個(gè)重要成因。鑒于此，為提高銀行的積極性，可參照發(fā)達(dá)國(guó)家的作法，努力推動(dòng)住房抵押貸款證券化，發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。 

    住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)可以分為證券化市場(chǎng)和非證券化市場(chǎng)兩部分。住房抵押貸款證券化即抵押債權(quán)證券化，是房地產(chǎn)證券化的一種，它是指住房抵押貸款機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押債權(quán)匯集重組為抵押組群，經(jīng)過(guò)政府機(jī)構(gòu)或私人機(jī)構(gòu)的擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程，由此而形成的資金流通市場(chǎng)，稱抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。非證券化市場(chǎng)是指由投資者直接買(mǎi)斷住房抵押貸款，從而實(shí)現(xiàn)相關(guān)債權(quán)主體的直接轉(zhuǎn)換。

    二、住房抵押貸款證券化的效應(yīng)分析 

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