關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文

　　房地產(chǎn)市場中的政府控制非常繁瑣，政府在其中的作用尤為重要，因此，加強政府職能，應(yīng)對市場變化是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中應(yīng)著重考慮的問題。

　　1、政府控制行為的偏差

　　1.1角色錯位和偏移

　　政府規(guī)范房地產(chǎn)市場時,應(yīng)該制定相應(yīng)的社會管理指標,而不是直接對商品房屋價格進行干預(yù)。

　　各地區(qū)部委根據(jù)自身利益制定的政策方針,造成了多種調(diào)控政策的沖突問題,使政策難以形成合力,效果相互抵消，中央對地方政府的房地產(chǎn)政策缺乏一定地約束機制，導(dǎo)致地方政府出現(xiàn)執(zhí)行不力的情況。

　　1.2地方財政收入與房地產(chǎn)之間的微妙關(guān)系

　　地方政府的主要稅收來源為房地產(chǎn)稅收。中央政府對地方政府的利益要求要引起重視,為地方政府尋找除房地產(chǎn)稅收外的其他稅源,如若不然,地方政府在執(zhí)行中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策時不能認真貫徹,使政策形同虛設(shè)。

　　要想發(fā)揮好宏觀調(diào)控作用，首先要厘清中央與地方之間的財產(chǎn)分配關(guān)系，如果此問題得不到有效解決,地方政府依舊會通過其他形式對房地產(chǎn)進行征稅。

　　1.3各部門之間的博弈

　　對于持續(xù)增長的房價，中央的調(diào)控決心和力度是比較大的，但嚴厲的調(diào)控又會對經(jīng)濟的發(fā)展帶來阻礙。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金有七成以上都來自銀行，因此,房地產(chǎn)的風(fēng)險也被轉(zhuǎn)嫁到銀行,造成金融風(fēng)險的存在。

　　另外,房地產(chǎn)市場的特點決定了對房價更多的決定權(quán)掌握在房地產(chǎn)開發(fā)商手中，作為企業(yè),追求最大化的利潤和政府期望通過市場自覺調(diào)整恢復(fù)正常價格本身之間就存在著難以協(xié)調(diào)的矛盾，所以執(zhí)行政策的最底線是政府與開發(fā)商之間博弈的戰(zhàn)果。

　　2、房地產(chǎn)市場政府的控制方向

　　2.1建立多層次的住房體系和廉租住房制度

　　政府作為保障體制的主體,應(yīng)該承擔起保障全體居民居住權(quán)力的責(zé)任。對于收入低下，經(jīng)濟困難的家庭,應(yīng)該以貼補房租的方式解決其住房困難;對處于溫飽階段的家庭,應(yīng)該通過減免稅費的方式實施經(jīng)濟適用住房的政策;對于中等收入的家庭,居民可以用政府提供的優(yōu)惠政策購買商品住房。房地產(chǎn)市場的另外一個重要組成部分是租賃市場，其總體發(fā)展還比較落后,政府要激活租賃市場首先要降低租賃的稅率,通過建設(shè)公有住房，收購閑置房的措施給低收入家庭提供可租住房。住房問題不僅是經(jīng)濟問題,也是社會問題,政府應(yīng)該努力使廣大群眾享受到經(jīng)濟發(fā)展的成果，通過再分配的方式促進社會的公平和穩(wěn)定。

　　2.2轉(zhuǎn)變政府職能,改革政績考核制度

　　為實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展和社會的長期穩(wěn)定,政府需要轉(zhuǎn)變自身角色,更好的推動落實房地產(chǎn)調(diào)控政策。目前,我國的房地產(chǎn)市場發(fā)育并不健全,走向成熟還需要經(jīng)歷一個長期的過程，僅依靠市場手段解決房地產(chǎn)問題顯然是不可行的，房地產(chǎn)市場的改革重點應(yīng)該落在政府自身,其不僅是改革的對象,也是改革的領(lǐng)導(dǎo)者和推動者。政府政績考核制度也要做出相應(yīng)的調(diào)整與改革，其首先要打破以往對上級負責(zé)的考核制度,重新建立對公眾負責(zé)的考核機制,將對公眾負責(zé)納入評價體系。

　　2.3通過稅收、金融等經(jīng)濟手段進行調(diào)控

　　政府運用經(jīng)濟手段進行調(diào)控時要遵循價值規(guī)律。稅收政策方面，可以通過調(diào)整和完善土地增值稅進行調(diào)節(jié)，設(shè)置一些新稅種，如房產(chǎn)稅和物業(yè)稅等,其最大作用是能夠調(diào)節(jié)貧富差距、抑制房價上升、實現(xiàn)對社會財富的再分配。

　　2.4法律手段的介入

　　在許多發(fā)達國家,對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的主要手段為法律。而我國在房地產(chǎn)市場方面缺乏相關(guān)的法律制度保障,一旦出現(xiàn)危機,往往依靠政府發(fā)文等行政手段進行干預(yù)，這樣雖然會在短時間內(nèi)緩解房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象,但持久度不足。

　　3、結(jié)束語

　　政府對房地產(chǎn)市場的控制是一個繁瑣的命題，不僅要考慮市場機制的作用，還要考慮各個主體之間的聯(lián)系。我國的房地產(chǎn)市場起步比較晚,缺乏相應(yīng)的實驗數(shù)據(jù)和經(jīng)驗總結(jié)。國外的房地產(chǎn)市場體系雖比較成熟,但在政治、經(jīng)濟、文化等方面存在很大的差距，完全借鑒和照搬也行不通。因此,我國政府應(yīng)結(jié)合自身的國情,行之有效的對房地產(chǎn)市場進行控制。

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