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上海有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房效應(yīng)分析經(jīng)濟學(xué)論文
上海實施的是擁有“有限產(chǎn)權(quán)”的經(jīng)濟適用住房制度。
我們認(rèn)為,該制度的社會效應(yīng)不僅在于解決住房困難問題，更是促進社會公平、和諧，增強城市持續(xù)發(fā)展動力的重大舉措。
一、住房保障目標(biāo)要兼顧保障對象支付能力的提高住房保障制度的基本目標(biāo)是，幫助缺乏住房支付能力的家庭解決住房困難，滿足基本居住需求。住房保障對象首先是住房困難，其次是收入較低和住房支付能力不足，不能通過市場解決住房困難。住房保障制度的綜合目標(biāo)是，既能解決保障對象眼前的住房困難，又能幫助其提高住房支付能力，標(biāo)本兼治，使保障對象在享受住房保障期間，社會的和諧。
所以，住房保障制度不同于生活、醫(yī)療等保障，不僅要解決眼前問題，更要解決長期支付能力問題，在一定程度甚至要起到“二次分配”的作用。
二、擁有保障住房“產(chǎn)權(quán)”有助于積累住房支付能力解決住房困難有許多方法，如租金補貼、提供低價租賃住房，供應(yīng)限價房、經(jīng)濟適用住房等。理論上，這幾種方法都可以使保障對象在享受政策期間積累財富，到一定年限退出保障，但哪種政策更有效、更持續(xù)、保障對象更能接受，這就必須和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會背景結(jié)合起來考慮。
先租住保障性住房，到條件好時再購買或租賃商品住April 2011 29逐步積累和提高住房支付能力，在條件具備時能夠進入市場，改善住房條件。這樣的制度才是全面的、可持續(xù)、有生命力的。
從國際上多數(shù)國家的實踐看，如果多數(shù)的保障對象沒能在有效的“上升”通道中退出住房保障體系，長期居住在保障性住房，勢必產(chǎn)生以下幾個后果：一是進入保障性住房中的群體越來越大，社會管理難度增加，住房的投資和運營壓力越來越大；二是隨著時間推移，越來越多的保障性住房（特別是租賃型住房）年久失修，居住質(zhì)量越來越差；三是由于住房財產(chǎn)的缺失，社會分化日益加重，中低收入家庭的心態(tài)越來越差。這都不利于住房保障的可持續(xù)和社會的和諧。所以，世界上許多國家都將促進“居者有其屋”作為追求目標(biāo)。如新加坡實施的“居者有其屋計劃”，英國于上世紀(jì)70年代后開始致力于住房的“私有化”，美國的金融政策支持使住房自有率持續(xù)提高，我國香港地區(qū)幾十年來采取“鼓勵居民自置居所”的政策，等等，都是和住房保障目標(biāo)結(jié)合起來，旨在促進住房保障的可持續(xù)，房，通常被認(rèn)為是最理想的方式。但這種方式需要一個地區(qū)的房價比較穩(wěn)定，預(yù)期房價不會出現(xiàn)明顯的上漲，房價收入比基本合理，居民收入提高后可以承受市場化商品住房價格。我國有不少地區(qū)和城市適合采用這種方式。相反，如果一個地區(qū)的房價上漲幅度高于收入增長速度，房價收入比失衡，居民的收入和積蓄遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上住房價格的上漲，甚至積累的收入在不斷縮水，那僅僅依靠租賃型保障型住房，還是難以提高住房困難家庭未來住房的支付能力，即使是給予低租金的優(yōu)惠，恐怕也無濟于事。
現(xiàn)實中，貧富差距不僅來源于收入的差距，也來源于財富的增值保值。如果一個普通家庭只有收入積累，沒有更好的投資渠道，沒有與房價相對應(yīng)的財富積累，將很難買得起住房。“無恒產(chǎn)者則無恒心”。更多有知識、有能力的年青人將會選擇離開。因此，通過提供有產(chǎn)權(quán)的保障性住房，使之不僅通過收入的積累，同時通過住房財產(chǎn)的保值增值，提高日后改善住房條件的支付能力，是一個非常有效的手段。三、“有限產(chǎn)權(quán)”及其收益分配符合經(jīng)濟規(guī)律客觀地說，如果保障家庭購買的產(chǎn)權(quán)型保障住房不能獲得增值回報，就沒有購買的積極性。但如果對保障性住房的使用和收益分配沒有限制，也不能保證其用于最需要的家庭，還會產(chǎn)生過度的“利益輸送”，影響社會接受度。
經(jīng)濟適用住房實行“有限產(chǎn)權(quán)”，由購房人和政府按其“出資額”不同擁有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，體現(xiàn)了“誰投資誰受益”的原則。經(jīng)濟適用住房低于市場化商品住房價格的部分不是簡單“讓渡”給購房人，而是政府擁有部分產(chǎn)權(quán)；
當(dāng)經(jīng)濟適用住房上市時，政府按其產(chǎn)權(quán)份額回收投資并獲得相應(yīng)的收益。即保障對象購買經(jīng)濟適用住房時，由于購房價格僅占住房準(zhǔn)市場價格的70%，則該購房人只能擁有70%的產(chǎn)權(quán)，其余30%是政府土地投入等價值形成的產(chǎn)權(quán)，由政府擁有。將來購房人出售房屋時，他只能按其70%份額獲得出售價款，其余的歸政府所有。
為增強經(jīng)濟適用住房的保障功能，減少短期投資性，上海對“有限產(chǎn)權(quán)”進行了多方面限制：一是產(chǎn)權(quán)收益的限制，購房人得到的只是其投資的收益，這種投資和其他投資一樣，將面對市場風(fēng)險。二是年限的限制，5年內(nèi)不得上市，使經(jīng)濟適用住房不是用于短期投資，將面對時間風(fēng)險。三是使用上的限制，購房人只能自住，不得將住房用于出租，將面對機會風(fēng)險。這些限制體現(xiàn)了經(jīng)濟適用住房用于解決住房困難的功能。
當(dāng)然，政府的“利益輸送”是有限的，相對于商品住房而言，本來由開發(fā)商獲得的市場利潤，現(xiàn)在更多地讓渡給了購房人，這是一種社會再分配手段。一是用行政手段將開發(fā)商的超額利潤轉(zhuǎn)移到中低收入家庭，是一種支持；
二是這部分利潤由于經(jīng)濟適用住房的多種限制，將來是否實現(xiàn)仍面臨不確定性；三是這種支持主要是一種機會“給予”，希望購房對象將來能退出保障進入市場。四是這種機會“給予”是有限的，是一次性的，一個家庭只有一次機會。
如果經(jīng)濟適用住房由保障對象長期居住，說明這部分家庭沒有能力通過市場改善自己的住房條件。保障對象通過購買取得這部分住房產(chǎn)權(quán)，屬于“自助”行為；政府將其名下產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給保障對象，屬于“幫助”行為。相對于建設(shè)租賃型保障住房給這些家庭長期居住而言，政府投資和管理的成本都低，而且保障家庭擁有產(chǎn)權(quán)住房后顧之憂少，更能安居樂業(yè)，所以是一個“雙贏”的制度安排，在經(jīng)濟學(xué)上是一個“帕累托改進”。
四、經(jīng)濟適用住房“有限產(chǎn)權(quán)”符合上海實際情況一方面，上海的實際情況是房價高、購房困難，沒有住房基礎(chǔ)的購房更困難，因住房而引起的財富兩極分化在加劇。通過“有限產(chǎn)權(quán)”經(jīng)濟適用住房兼顧到保障對象住房支付能力的積累，可以實現(xiàn)住房保障制度的綜合目標(biāo)。
一是上海作為人才高地，更多的青年“白領(lǐng)”要在上海定居，需要有解決長期穩(wěn)定居住的渠道；二是上海作為大城市，住房市場的資本化程度高，房價上漲壓力較大，必須有一定比例的保障性產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)；三是通過出售經(jīng)濟適用住房，可以加快住房保障資金回籠，在短期內(nèi)可供應(yīng)更多的保障性住房。經(jīng)濟適用住房為無力在市場上購買住房的家庭，提供擁有“產(chǎn)權(quán)”的機會，為他們積累財富提供了機會，使他們將來能有能力、有機會進入市場，通過市場改善住房條件，使更多的上海居民邁入小康社會，讓上海社會更和諧。
另一方面，上海土地資源緊缺，保障性住房循環(huán)使用的要求更加突出�！坝邢蕻a(chǎn)權(quán)”經(jīng)濟適用住房可以形成循環(huán)使用的機制，提高保障性資源的配置效率。從法理上講，由于經(jīng)濟適用住房是購房人與政府的共同財產(chǎn)，另一方有“優(yōu)先受讓權(quán)”，即當(dāng)保障對象將來要出售經(jīng)濟適用住房時，政府有“優(yōu)先回購”權(quán)，支付給保障對象的只是其產(chǎn)權(quán)份額的市場價格。政府回購經(jīng)濟適用住房后，可繼續(xù)提供給符合條件的家庭作為保障性住房。由于經(jīng)濟適用住房只能自住，不能擅自出售、出借、出租等，經(jīng)濟適用住房就處于一個“半封閉”狀態(tài)，可以長期作為保障性房源使用。
這種思路符合上海資源特點和實際，是一項可持續(xù)的制度設(shè)計。
上海前期的試點也證明這一制度的合理性。筆者走訪了徐匯和閔行兩區(qū)試點中的部分家庭，多數(shù)反映經(jīng)濟適用住房使他們圓了“住房夢”，通過解決住房困難，同時解決了生活中婚姻、就學(xué)、養(yǎng)老等許多實際困難，甚至家庭矛盾。雖然有許多人因準(zhǔn)入條件較高而未能享受，但都表達(dá)了對這一制度的認(rèn)可，認(rèn)為經(jīng)濟適用住房給了最需要的家庭，使這些家庭對美好的城市生活更有了信心和動力。
當(dāng)然，“有限產(chǎn)權(quán)”的經(jīng)濟適用住房制度是一個新生事物，也還有許多具體問題需要解決，有許多具體政策需要完善。包括如何保證經(jīng)濟適用住房資源的合理、公平配置；盡快推出經(jīng)濟適用住房“先租后售”政策，緩解當(dāng)前購房壓力，幫助實現(xiàn)購房夢；與其他住房保障政策的有效銜接；遠(yuǎn)期經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)劃的研究，隨著保障性住房數(shù)量的增加，保障性住房的使用、保障對象的退出并形成良性循環(huán)，保障性住房保有量與建設(shè)量趨于基本穩(wěn)定等。
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