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房地產(chǎn)新政
限購范圍擴(kuò)大，房貸門檻提高，近日已有北京、廣州、南京、南昌等幾十個(gè)城市紛紛出臺(tái)房地產(chǎn)新政，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)趨穩(wěn)動(dòng)向。
專家認(rèn)為，各地密集出臺(tái)房地產(chǎn)新政，是為了使房地產(chǎn)回歸居住和實(shí)體經(jīng)濟(jì)本位，并引導(dǎo)更多資金進(jìn)入廣泛的實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)再平衡。
本月早些時(shí)候，我國中部的省會(huì)城市南昌發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，明確提出在市區(qū)范圍內(nèi)，暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住宅的本市戶籍居民出售住宅。與此同時(shí)，還同步調(diào)整了住房公積金信貸政策。
南昌市新規(guī)實(shí)施一周來，市場(chǎng)呈現(xiàn)"量價(jià)齊降"態(tài)勢(shì)。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，南昌市一周內(nèi)新房住宅成交489套，環(huán)比下跌62.2%;全市住宅成交價(jià)格繼續(xù)下探至每平方米8632元，環(huán)比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大為7.4%。
中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜說，中國近十年來實(shí)施多輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，此輪房地產(chǎn)新政是繼20xx年9月底政策收緊之后進(jìn)一步的深化，主要目的是對(duì)近期市場(chǎng)熱度有所升溫的城市進(jìn)行及時(shí)的預(yù)調(diào)，強(qiáng)化和鞏固前期分類調(diào)控取得的階段性成果，通過調(diào)控政策的持續(xù)加強(qiáng)，引導(dǎo)市場(chǎng)逐步向合理預(yù)期轉(zhuǎn)變。
他認(rèn)為，在政策調(diào)控和市場(chǎng)力量的共同作用下，有望實(shí)現(xiàn)平抑需求，最終穩(wěn)定房價(jià)的效果;同時(shí)，此次新政北京將企業(yè)納入需求抑制范圍，對(duì)引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫起到了重要的作用，結(jié)合前期相關(guān)部門強(qiáng)化對(duì)資金流向監(jiān)管的相關(guān)措施，有利于進(jìn)一步緩解房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的失衡現(xiàn)狀。
近年來，由于投機(jī)行為導(dǎo)致大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)一線和二線城市房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲。房地產(chǎn)高收益反過來又進(jìn)一步誘使資金脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，銀行利潤越來越依賴于"房地產(chǎn)繁榮"，從而推高實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本，使回報(bào)率本來就不高的實(shí)體經(jīng)濟(jì)雪上加霜。
去年底舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，"房子是用來住的、不是用來炒的"。當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)專家就分析，我國將會(huì)出臺(tái)更為有力的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
"與此前幾輪房產(chǎn)調(diào)控措施有所區(qū)別，此次新政聚焦當(dāng)前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)非理性上漲、恐慌性搶購進(jìn)行了精準(zhǔn)的回?fù)粽{(diào)控，圍繞著讓住房回歸‘房子是用來住的’基本思路，也為后續(xù)調(diào)控相關(guān)手段創(chuàng)造了好的條件。"中國社會(huì)科學(xué)院研究員楊斌說，這說明相關(guān)部門對(duì)于房產(chǎn)泡沫危害的認(rèn)識(shí)更深刻，調(diào)控決心也更大。
數(shù)據(jù)顯示，去年下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來，熱點(diǎn)城市的樓市調(diào)控有了些效果。但大量購房、特別是投資需求被擠到熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市，以及熱點(diǎn)城市之外的部分二線城市。記者發(fā)現(xiàn)，像江西贛州這樣的內(nèi)陸城市，以及滁州市、嘉善縣、涿州市、淶水縣等多個(gè)位于熱點(diǎn)城市周圍的三四線城市，也在此輪調(diào)控中。
北京市新一輪政策中明確，在確定購房套數(shù)時(shí)，采用"認(rèn)房又認(rèn)貸"的原則，并將二套房首付比例升至六成，非普通二套房首付提至八成。南京市于3月15日發(fā)布政策，核心內(nèi)容是將六合、溧水、高淳等近郊三區(qū)納入限購范圍，并提升貸款條件要求，對(duì)主城區(qū)居民購買第三套房無論新房還是二手房都實(shí)行停售。
中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心研究員張永軍說，此輪房產(chǎn)新政將有效把以投資盈利為目的人群隔離在市場(chǎng)之外，剔除房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)因素，能夠有效緩解房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡。
今年的政府工作報(bào)告指出，堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。
楊斌說，以前有些地方政府部門對(duì)于房地產(chǎn)泡沫危害認(rèn)識(shí)不充分，為了經(jīng)濟(jì)增長而盲目刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于調(diào)控措施不到位，甚至還出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格越調(diào)越高的現(xiàn)象，"很多國家都受到房產(chǎn)泡沫的困擾，我國應(yīng)學(xué)習(xí)調(diào)控效果較好國家的經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)決遏制房價(jià)增長過快的勢(shì)頭，削減房地產(chǎn)投資屬性過強(qiáng)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)等一系列副作用。"
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自2月22日起，除北京、上海、廣州等一線城市，全國各地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅征收比例將普遍降低。加上此前降低購房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率等政策，傳遞出各地政府主動(dòng)推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存的強(qiáng)烈信號(hào)。
各地樓市新政迭出五招去庫存
據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，目前已有超過130個(gè)城市出臺(tái)去庫存新政。梳理發(fā)現(xiàn)，各地出臺(tái)的去庫存政策主要分為五類：
1.公積金杠桿成重要工具
住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。據(jù)四川省住建廳統(tǒng)計(jì)，20xx年公積金貸款為四川全省全年商品房銷售貢獻(xiàn)了1/4份額，為化解庫存貢獻(xiàn)了1/3份額。
推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的"標(biāo)配"。如江西、甘肅等省份已落實(shí)公積金貸款全省"一體化"政策，積極推進(jìn)異地購房。多省還表示將擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍，如四川省今年將推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。
2.降低稅費(fèi)
多地政府采取降低稅費(fèi)、契稅補(bǔ)貼等方式減輕購房者負(fù)擔(dān)。甘肅省近日將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)整體下調(diào)33%;江西全面清理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的行政事業(yè)性收費(fèi)。還有的省份推出對(duì)商品房交易契稅實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼等多項(xiàng)舉措。
3.鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房
加快農(nóng)民工市民化，鼓勵(lì)有條件的農(nóng)民工買房也是重要措施。目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺(tái)政策鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購房。如山東將對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策，以使其成為長期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。
4.回購商品房作為保障房
不少地方利用棚戶區(qū)改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產(chǎn)庫存。如甘肅計(jì)劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購，福建等省明確表示不再新建公租房。
5.實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革
山東、寧夏將鼓勵(lì)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè);將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。
針對(duì)房地產(chǎn)庫存較大的地區(qū)，政府還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容，將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營業(yè)性用地，調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。
走訪安徽、河南、廣西等多地樓市發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前三四線城市去庫存壓力較大，有的地區(qū)去化周期達(dá)30余月。河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總工程師李學(xué)軍說："縣級(jí)城市庫存壓力最大，其次是省轄市。"
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前來看，三四線城市房地產(chǎn)商普遍采取穩(wěn)價(jià)策略，短期內(nèi)不可能出現(xiàn)普遍的大幅降價(jià)。
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