物業(yè)管理服務標準-前期物業(yè)服務合同

按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

物業(yè)管理服務標準-前期物業(yè)服務合同

物業(yè)服務合同

物業(yè)服務合同的定義：

物業(yè)服務合同是委托方和物業(yè)服務企業(yè)在根據《中華人民共和國經濟合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及其實施細則等國家、地方有關物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上簽訂的合同。

物業(yè)服務合同的產生：

物業(yè)服務合同的大量出現是中國實行住房改革和房地產業(yè)發(fā)展的必然產物。然而，一方面生活中物業(yè)管理關系日益增多，物業(yè)服務合同大量出現，另一方面，理論界和現行立法并沒有對物業(yè)管理合同的特殊性有足夠的認識、進行系統的規(guī)制，這直接導致了現實生活中大量物業(yè)管理糾紛的出現和難以解決。

物業(yè)服務合同的基本原則：

物業(yè)服務合同于契約自由原則，當事人在不違背法律強制規(guī)定或公序良俗的范圍內，得訂立任何內容的債權契約，是為債權契約自由原則。但對于若干日常生活常見的合同，各國合同法一般均在分則以有名合同加以規(guī)定，按學者解釋，這不外基于兩項機能，其一、以任意規(guī)定補充當事人約定之不備。其二、以強制規(guī)定保護當事人的利益。

物業(yè)服務合同的內容：

當事人和物業(yè)的基本情況，雙方的權利和義務，物業(yè)管理服務事項和服務質量的，物業(yè)管理服務費的標準和收取方法，物業(yè)管理服務用房的使用、管理和費用分配辦法，維修費用的收取和使用條款，合同的有效期限，違約責任、解決糾紛的途徑和當事人根據具體情況約定的其他主要條款。

物業(yè)管理服務標準

為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的內容和標準，中國物業(yè)管理協會根據我國物業(yè)管理現實情況，于2004年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》，從物業(yè)管理服務的基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等六個方面界定物業(yè)管理服務的內容，制定了三個等級的服務標準，作為物業(yè)管理企業(yè)與建設單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同，確定物業(yè)服務等級，約定物業(yè)服務項目、內容、標準以及測算物業(yè)服務價格的參考依據。

物業(yè)管理服務標準的規(guī)定：

第一，服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。

第二，承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全

第三，管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

第四，有完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

第五，管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。

第六，設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內，其他報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

第七，根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

第八，按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。

第九，每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率80%以上。

第十，對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

第十一，根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修。

第十二，每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。

第十三，按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發(fā)現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

第十四，對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

第十五，小區(qū)主出人口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

前期物業(yè)服務合同

一、前期物業(yè)服務合同是指物業(yè)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權利義務所達成的協議，是物業(yè)服務企業(yè)被授權開展物業(yè)管理服務的依據。

二、前期物業(yè)管理協議的內容是按照物業(yè)公司介入時機不同而不同的：1、在建設期物業(yè)公司介入時，客戶是開發(fā)商或者建筑公司，前期管理的內容以安全服務為主；2、在竣工但未交付業(yè)主使用前，前期物業(yè)管理的對象是開發(fā)商，主要管理工作是安全和園林維護；3、開始交付業(yè)主使用時，部分業(yè)主未能及時入住，此時的前期管理對象則是業(yè)主，管理內容與日常物業(yè)管理一致。

三、簽訂合同的注意事項。在實踐中，物業(yè)的銷售及業(yè)主人住是持續(xù)的過程。這個階段要求2/3以上投票權的業(yè)主投票形成業(yè)主大會決定是不現實的，而這個階段的物業(yè)管理服務又是必需的。因此，為了避免在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前出現物業(yè)管理的真空，明確前期物業(yè)管理服務的責任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動，《物業(yè)管理條例》明確地規(guī)定前期物業(yè)管理服務由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)。

《商品房屋租賃管理辦法》第七條規(guī)定：房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；租金和押金數額、支付方式；租賃用途和房屋使用要求；房屋和室內設施的安全性能；租賃期限；房屋維修責任；物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；爭議解決辦法和違約責任。因而，可以在簽訂合同的時候就需要注意了。

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