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2004年注冊資產(chǎn)評估師資產(chǎn)評估學(xué)考試大綱
一、總論
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試考生對資產(chǎn)評估基礎(chǔ)知識的掌握情況。重點考察考生對資產(chǎn)評估的基本概念、基本假設(shè)和原則，以及資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系、注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)法律規(guī)范等基礎(chǔ)知識的掌握程度。
(二)考試基本要求
1．掌握資產(chǎn)的基本概念、基本特征和分類；掌握資產(chǎn)評估的概念、基本要素、分類、特點；熟悉資產(chǎn)評估中價值和價格的區(qū)別；了解資產(chǎn)評估的功能。
2．掌握資產(chǎn)評估價值類型及其劃分標準，掌握市場價值與市場價值以外的價值(非市場價值)的定義、兩者之間的關(guān)系；掌握明確市場價值與市場價值以外的價值(非市場價值)在資產(chǎn)評估中的意義和作用；熟悉市場價值以外的價值(非市場價值)存在的主要價值形式。
3．熟悉資產(chǎn)評估一般目的與特定目的的內(nèi)插和兩者的關(guān)系，熟悉資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用。
4．掌握交易假設(shè)、公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)的內(nèi)涵和實質(zhì)，掌握其使用范圍及約束條件；熟悉資產(chǎn)評估中的獨立性、客觀性和公正性等工作原則；掌握資產(chǎn)評估中的預(yù)期收益原則、替代原則、供求原則、貢獻原則、估價日期原則等經(jīng)濟技術(shù)原則及其應(yīng)用領(lǐng)域。
5．熟悉資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系與區(qū)別，熟悉資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系與區(qū)別；了解資產(chǎn)評估在中國的發(fā)展。
6．熟悉中國注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)法律規(guī)范。
(三)要點說明
1．資產(chǎn)及其基本特征
所謂資產(chǎn)，是指經(jīng)濟主體擁有或控制的，能以貨幣計量的，能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。資產(chǎn)具有以下基本特征：
(1)資產(chǎn)必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的。
(2)資產(chǎn)必須能以貨幣計量。
(3)資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源，即可望給經(jīng)濟主體帶來現(xiàn)金流人的資源。
2．資產(chǎn)的分類
(1)按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。
(2)按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。
(3)按資產(chǎn)能否獨立存在分類，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。
(4)按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類，可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。 ·
3．資產(chǎn)評估及其基本組成要素
(1)資產(chǎn)評估。資產(chǎn)評估是專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進行評
定和估算的行為。
(2)資產(chǎn)評估的基本組成要素是由以下內(nèi)容組成：
①評估主體，即從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員，他們是資產(chǎn)評估工作的主導(dǎo)者；
②評估客體，即被評估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評估的具體對象，也稱為評估對象；
③評估依據(jù)，也就是資產(chǎn)評估工作所遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟行為文件、重大合同協(xié)議以及取費標準和其他參考依據(jù)；
④評估目的，即資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟行為對資產(chǎn)評估結(jié)果的要求，或資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途。它直接或間接地決定和制約資產(chǎn)評估的條件，以及價值類型的選擇；
⑤評估原則，即資產(chǎn)評估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評估當事人各方關(guān)系、處理評估業(yè)務(wù)的行為準則；
⑥評估程序，即資產(chǎn)評估工作從開始準備到最后結(jié)束的工作順序；
⑦評估價值類型，即對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，它對資產(chǎn)評估參數(shù)的選擇具有約束性；
⑧評估方法，即資產(chǎn)評估所運用的特定技術(shù)，是分析和判斷資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。以上基本要素構(gòu)成了資產(chǎn)評估活動的有機整體。
4．資產(chǎn)評估的種類和特點
(1)資產(chǎn)評估的種類。資產(chǎn)種類的多樣化和資產(chǎn)業(yè)務(wù)的多樣性，以及資產(chǎn)評估委托方及其相關(guān)當事人對資產(chǎn)評估內(nèi)容及其報告需求的多樣性，資產(chǎn)評估也相應(yīng)出現(xiàn)了多種類型。
①從資產(chǎn)評估服務(wù)的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔的責任等方面來看，目前國際上的資產(chǎn)評估主要分為三類，即評估、評估復(fù)核和評估咨詢。
②從資產(chǎn)評估面臨的條件、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評估準則的程度及其對評估報告披露的要求的角度，資產(chǎn)評估又可分為完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估。
③從資產(chǎn)評估對象的角度，資產(chǎn)評估還可具體劃分為單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估。
(2)資產(chǎn)評估的特點。理解和把握資產(chǎn)評估的特點，有利于進一步認識資產(chǎn)評估的實質(zhì)，對于搞好資產(chǎn)評估工作，提高資產(chǎn)評估質(zhì)量具有重要意義。一般來說，資產(chǎn)評估具有市場性、公正性、專業(yè)性和咨詢性的特點。
5．資產(chǎn)評估中的價格與價值
在資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的價格和價值是被如下定義和規(guī)定的：在資產(chǎn)評估中，價格一般是指在特定的交易行為中，特定的買方(或)賣方對商品或服務(wù)的交換價值的認可，以及提供或支付的貨幣數(shù)額。價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務(wù)實際支付或收到的貨幣數(shù)額。資產(chǎn)評估中的價值是一個交換價值范疇，它反映了可供交易的商品、服務(wù)與其買方、賣方之間的貨幣數(shù)量關(guān)系。資產(chǎn)評估中的價值不是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，它只是專業(yè)人土根據(jù)特定的價值定義在特定時間內(nèi)對商品、服務(wù)價值的估計。
6．市場價值與市場價值以外的價值(非市場價值)及其劃分標準
(1)市場價值與市場價值以外的價值(非市場價值)的劃分標準。市場價值與市場價值以外的價值(非市場價值)是以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件，以及被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)為標準來劃分的資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型。
(2)市場價值與市場價值以外的價值(非市場價值)定義。資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。市場價值以外的價值也稱非市場價值或其他價值。它并沒有直接的定義，它是一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件的所有價值形式的總稱或組合。
(3)市場價值與市場價值以外的價值(非市場價值)在資產(chǎn)評估中的意義和作用。這種分類方法和概念界定有利于評估人員對其評估結(jié)果性質(zhì)的認識，便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了地說明其評估結(jié)果的確切涵義。
這種分類方法及概念界定便于評估人員劃定其評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。
7．交易假設(shè)
交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。
8．公開市場假設(shè)
公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場假設(shè)的關(guān)鍵在于認識和把握公開市場的實質(zhì)和內(nèi)涵。就資產(chǎn)評估而言，公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進行的。事實上現(xiàn)實中的市場條件未必真能達到上述公開市場的完善程度。公開市場假設(shè)就是假定那種較為完善的公開市場存在，被評估資產(chǎn)將要在這樣一種公開市場中進行交易。當然公開市場假設(shè)也是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣這樣一種客觀事實為基礎(chǔ)的。
9．持續(xù)使用假設(shè)
持續(xù)使用假設(shè)也是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。持續(xù)使用假設(shè)又細分為三種具體情況： (1)在用續(xù)用； (2)轉(zhuǎn)用續(xù)用；(3)移地續(xù)用。在用續(xù)用指的是處于使用中的被評估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。轉(zhuǎn)用續(xù)用則是指被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。移地續(xù)用則是說被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)變動發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置、轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。
10．清算假設(shè)
清算假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入的市場條件的一種假定說明或限定。具體而言，是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。清算假設(shè)首先是基于被評估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，再根據(jù)相應(yīng)數(shù)據(jù)資料推定被評估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。
二、資產(chǎn)評估的基本方法
(一)考試目的
評估方法是資產(chǎn)評估的重要基礎(chǔ)。本部分的考試目的是測試考生對資產(chǎn)評估基本方法內(nèi)涵、使用前提、具體方法運用的掌握情況，從而考察考生對資產(chǎn)評估各類基本方法和具體方法的應(yīng)用能力。
(二)考試基本要求
1．掌握市場法的基本涵義與基本前提；掌握市場法運用的基本步驟；熟悉市場法中可比因素及其內(nèi)在要求；掌握市場法中的直接比較法和類比調(diào)整法，及其功能價值類比法、價格指數(shù)法、成新率價格調(diào)整法、市價折扣法、成本市價法、市場售價類比法和市盈率乘數(shù)法等具體評估方法的運用及其適用條件和使用要求。
2．掌握收益法的基本涵義和基本前提；熟悉收益法的實施步驟；掌握收益法中收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個基本參數(shù)的內(nèi)涵、實質(zhì)和估測方法；掌握收益法中各種具體方法的運用及其適用條件和使用要求。
3．掌握成本法的基本涵義、基本前提和運用要領(lǐng)；掌握成本法中重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值的涵義、相互關(guān)系；掌握重置核算法、價格指數(shù)法、功能價值法、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等具體估算重置成本的方法的運用；掌握測算實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值的各種具體方法的運用及其結(jié)果屬性。
4．掌握市場法、收益法和成本法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系；掌握每類評估方法中各種具體方法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系；掌握選擇和運用各種評估方法基本要求和需要考慮的各種條件及參數(shù)。
(三)要點說明
1．市場法的基本涵義與基本前提
(1)市場法的基本涵義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。
(2)市場法的基本前提。通過市場法進行資產(chǎn)評估需要滿足兩個最基本的前提條件：①要有一個活躍的公開市場；②公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。
2．市場法運用的基本步驟
(1)選擇參照物；
(2)在評估對象與參照物之間選擇比較因素；
(3)指標對比、量化差異；
(4)在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標差異；
(5)綜合分析確定評估結(jié)果。
3．市場法中的直接比較法
市場法中的直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的一類方法。它包括功能價值類比法、價格指數(shù)
法、成新率價格調(diào)整法、市價折扣法等若干具體評估方法。
4．市場法中的類比分析法
類比調(diào)整法是市場法中最基本的評估方法。該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，該法通過對比分析調(diào)整參照物與評
估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評估對象的價值。
5．收益法基本的涵義與基本前提
收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。它涉及三個基本要素：①被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益；②折現(xiàn)率或資本化率；③被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。從這個意義上講，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：
(1)被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；
(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔的風險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；
(3)被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。
6．收益法中收益額
收益額是適用收益法評估資產(chǎn)價值的基本參數(shù)之一。在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評估中的收益額有兩個比較明確的特點：
(1)收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；
(2)用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實際收益。
7．收益法中的折現(xiàn)率
收益法中的折現(xiàn)率，從本質(zhì)上講是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，它是由無風險報酬率和風險報酬率組成的。無風險報酬率一般是指同期國庫券利率。風險報酬率是指超過無風險報酬率以上部分的投資回報率。
8．收益法中的收益期限
收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間，它由評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。
9．收益法中的主要技術(shù)方法
收益法實際上是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來看，收益法中的具體方法可以分為若干類：
(1)針對評估對象未來預(yù)期收益有無限期的情況劃分，分為有限期和無限期的評估方法；
(2)針對評估對象預(yù)期收益額的情況劃分，又可分為等額收益評估方法、非等額收益方法等等。
10．成本法的基本涵義
成本法也是資產(chǎn)評估的基本方法之一。成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的
各種評估方法的總稱。
11．成本法中的基本要素
就一般意義上講，成本法的運用涉及四個基本要素，即資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值。
(1)資產(chǎn)的重置成本。簡單地說，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。
(2)資產(chǎn)的實體性貶值。資產(chǎn)的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失。
(3)資產(chǎn)的功能性貶值。資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本超過
現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過體現(xiàn)技術(shù)進步的同類資產(chǎn)的運營成本的超支額。
(4)資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值。資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。
12．評估方法之間的關(guān)系
(1)資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系。評估方法是實現(xiàn)評估目的的手段。對于特定經(jīng)濟行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進行評估，其評估值應(yīng)該是客觀的。這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果�？梢哉J為正是評估基本目的決定了評估方法間的內(nèi)在聯(lián)系。而這種內(nèi)在聯(lián)系為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產(chǎn)，并做相互驗證提供了理論根據(jù)。但需要指出的是，運用不同的評估方法評估同一資產(chǎn)，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致，以及運用不同評估方法所選擇的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)合理。
(2)資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別。各種評估方法獨立存在本身就說明各種評估方法之間存在差異。各種評估方法都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，還是根據(jù)評估對象預(yù)期收益折現(xiàn)獲得其評估價值，抑或是按照資產(chǎn)的再取得途徑尋求評估對象的價值，都是對評估對象在一定條件下的價值的描述，它們之間是有內(nèi)在聯(lián)系并可相互替代的。但是，每一種評估方法都有其自成一體的運用過程，都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ)，評估結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價值。因此，各種評估方法又是有區(qū)別的。
三、資產(chǎn)評估程序
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試考生對資產(chǎn)評估程序的掌握情況。重點考察考生對資產(chǎn)評估程序的基本概念、資產(chǎn)評估基本程序的主要內(nèi)容，以及資產(chǎn)評估信息收集與分析等基礎(chǔ)知識的掌握程度。
(二)考試基本要求
1．掌握資產(chǎn)評估程序的基本概念；掌握廣義與狹義資產(chǎn)評估程序的區(qū)別。
2．掌握資產(chǎn)評估程序的重要性。
3．掌握資產(chǎn)評估具體程序的主要內(nèi)容。
4．熟悉執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求。
5。熟悉資產(chǎn)評估中信息收集與分析方法。
(三)要點說明
1．資產(chǎn)評估程序的定義
資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。
2．廣義與狹義資產(chǎn)評估程序的區(qū)別
狹義的資產(chǎn)評估程序開始于資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人或相關(guān)當事人提交資產(chǎn)評估報告書。
廣義的資產(chǎn)評估程序開始于承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估基本事項環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評估報告書提交后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理。
3．資產(chǎn)評估基本程序
資產(chǎn)評估基本程序主要包括：
(1)明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項；
(2)簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；
(3)編制資產(chǎn)評估計劃；
(4)資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；
(5)收集資產(chǎn)評估資料；
(6)評定估算；
(7)編制和提交資產(chǎn)評估報告書；
(8)資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。
4．資產(chǎn)評估程序的重要性
資產(chǎn)評估程序的重要性體現(xiàn)在：
(1)資產(chǎn)評估程序是規(guī)范資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證；
(2)資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當事方評價資產(chǎn)評估服務(wù)的重要依據(jù)；
(3)資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風險、保護自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。
5．執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求
(1)資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應(yīng)當在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評估程序制度。
(2)資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當根據(jù)具體資產(chǎn)評估項目的情況和資產(chǎn)評估程序制度，確定并履行適當?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。
(3)資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評估項目經(jīng)辦人員及助理人員實施資產(chǎn)評估程序。
(4)如果由于資產(chǎn)評估項目的特殊性，資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評估程序中的某個基本環(huán)節(jié)，資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應(yīng)當考慮這種狀況是否會影響到資產(chǎn)評估結(jié)論的合理性，并在資產(chǎn)評估報告書中明確披露這種狀況及其對資產(chǎn)評估結(jié)論可能具有的影響，必要時應(yīng)當拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評估工作。
(5)資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應(yīng)當將資產(chǎn)評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報告書中予以披露。
四、機器設(shè)備評估
(一)考試目的
機器設(shè)備評估是資產(chǎn)評估的重要組成部分。通過對機器設(shè)備評估內(nèi)容的考試，測試考生對機器設(shè)備評估的基本原理與方法的掌握和運用情況。重點測試考生對機器設(shè)備評估有關(guān)的基本概念、評估原則以及成本法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用能力，考核考生分析和解決機器設(shè)備評估問題的能力。
(二)考試基本要求
1．了解機器設(shè)備定義；了解機器設(shè)備的分類。
2．掌握成本法在機器設(shè)備評估中的技術(shù)思路；熟悉重置成本的基本概念，掌握重置成本計算中常用的直接法、物價指數(shù)法、成本核算法、綜合估價法、重量估價法及類比估價法；掌握設(shè)備運雜費、安裝費、基礎(chǔ)費的計算方法；掌握進口設(shè)備從屬費用的計算方法；熟悉實體性貶值的基本概念、類型、產(chǎn)生原因；掌握估算實體性貶值常用的觀察法、年限法、修復(fù)費用法；熟悉功能性貶值的基本概念、類型、產(chǎn)生原因，掌握超額投資成本形成的功能性貶值和超額運營成本形成的功能性貶值的估算方法；熟悉經(jīng)濟性貶值的基本概念、產(chǎn)生原因，掌握經(jīng)濟性貶值的估算方法。
3．熟悉運用市場法評估機器設(shè)備的技術(shù)思路；掌握市場法中機器設(shè)備的比較因素；掌握直接匹配法的使用及特點；掌握因素調(diào)整法的特點及應(yīng)用；熟悉成本比率調(diào)整法的應(yīng)用；熟悉市場比較法的使用范圍。
4．熟悉收益法在機器設(shè)備評估中的技術(shù)思路；掌握收益年金資本化法的應(yīng)用。
(三)要點說明
1．成本法
(1)重置成本計算。機器設(shè)備的重置成本包括購置或購建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本費用、間接成本費用和因資金占用所發(fā)生的資金成本。設(shè)備的直接成本一般包括：設(shè)備凈價，即購買或建造費用、運雜費、安裝費、基礎(chǔ)費及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費用、設(shè)計費、工程監(jiān)理費、保險費等。
(2)進口設(shè)備從屬費用。進口設(shè)備的從屬費用包括國外運費、國外運輸保險費、關(guān)稅、消費稅、增值稅、銀行手續(xù)費、公司代理手續(xù)費、海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費，對車輛還包括車輛購置附加費等。
(3)實體性貶值。設(shè)備的有形磨損分為兩種。設(shè)備在使用過程中產(chǎn)生的有形磨損稱為第1種有形磨損；設(shè)備在閑置存放過程中產(chǎn)生的磨損稱為第H種有形磨損。由此引起的貶值稱為實體性貶值(Dp)，或物理性貶值。設(shè)備實體性貶值的程度可以用實體性貶值率來反映。
(4)功能性貶值。功能性貶值(DF)是由于無形磨損而引起資產(chǎn)價值的損失稱為機器設(shè)備的功能性貶值。與第1種無形磨損、第Ⅱ種無形磨損相對應(yīng)，設(shè)備的功能性貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額運營成本兩方面。
(5)經(jīng)濟性貶值。機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值(DE)是由于外部因素引起的貶值。這些因素包括：由于市場競爭的加劇，產(chǎn)品需求減少，導(dǎo)致設(shè)備開工不足，生產(chǎn)能力相對過剩；原材料、能源等提價，造成成本提高，而生產(chǎn)的產(chǎn)品售價沒有相應(yīng)提高；國家有關(guān)能源、環(huán)境保護等限制或削弱產(chǎn)權(quán)的法律、法規(guī)產(chǎn)品生產(chǎn)成本的提高或者使設(shè)備強制報廢，縮短了設(shè)備的正常使用壽命等等。
2．市場比較法
市場比較法是根據(jù)公開市場上與被評估對象相似的或可比的參照物的價格來確定被評估對象的價格。如果參照物與被評估對象不是完全相同，需要根據(jù)評估對象與參照物之間的差異對價值的影響做出調(diào)整。
(1)比較因素�？赡苡绊憴C器設(shè)備市場價值的比較因素分為四大類：個別因素、交易因素、時間因素、地域因素。
①個別因素。設(shè)備的個別因素一般指反映設(shè)備在結(jié)構(gòu)、形狀、尺寸、性能、生產(chǎn)能力、安裝、質(zhì)量、經(jīng)濟性等方面差異的因素。不同的設(shè)備，差異因素也不同。
②交易因素。設(shè)備的交易因素是指交易動機、背景對價格的影響，不同的交易動機和交易背景都會對設(shè)備的出售價格產(chǎn)生影響。另外，交易數(shù)量也是影響設(shè)備售價的一個重要因素。
③時間因素。不同交易時間的市場供求關(guān)系、物價水平等都會不同，評估人員應(yīng)選擇與評估基準日最接近的交易案例，并對參照物的時間影響因素做出調(diào)整。
④地域因素。由于不同地區(qū)市場供求條件等因素的不同，設(shè)備的交易價格也受到影響，評估參照物應(yīng)盡可能與評估對象在同一地區(qū)。如評估對象與參照物存在地區(qū)差異，則需要做出調(diào)整。
(2)直接匹配法。這種方法是根據(jù)與評估對象基本相同的市場參照物，通過直接比較來確定評估對象的價值。
(3)因素調(diào)整法。這種方法是通過比較分析相似的市場參照物與被評估設(shè)備的可比因素差異，并對這些因素逐項做出調(diào)整，由此確定被評估設(shè)備的價值。這種方法是在無法獲得基本相同的市場參照物的情況下，以相似的參照物作為分析調(diào)整的基礎(chǔ)。
(4)成本比率調(diào)整法。這種方法是通過對大量市場交易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析，掌握相似的市場參照物的交易價格與全新設(shè)備售價的比率關(guān)系，用此比率作為確定被評估機器設(shè)備價值的依據(jù)。
3．收益法
用收益年金資本化法評估租賃設(shè)備的價值。該方法是假設(shè)預(yù)期的收益或現(xiàn)金流是穩(wěn)定的，并且資本化率也沒有變化。那么，
P=A／(1+r)l+A／(1+r)2+A／(1+r)3+…+A／(1+r)n
=A×[1—1／(1+r)n]／r
公式中，r／[1—1／(1+r)n]稱為投資回收系數(shù)，用rA表示。
因此，上式可以表示為：
P=A／rA
如果收益是永續(xù)的，則該公式可以簡化為：
P=A／r
對于租賃設(shè)備的評估，資本化率可以通過收益年金除以設(shè)備
的市場銷售價格獲得。公式為：
rA=A／P
對于使用壽命為。年的機器設(shè)備，該設(shè)備的收益年金與市場售價之比為投資回收系數(shù)，評估師在計算出投資回收系數(shù)rA后，可以使用復(fù)利系數(shù)表查出所對應(yīng)的本金化率r。
五、房地產(chǎn)評估
(一)考試目的
房地產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的重要組成部分。通過對房地產(chǎn)評估內(nèi)容的考核，測試考生對房地產(chǎn)評估的基本原理與方法的掌握和運用情況。重點測試考生對房地產(chǎn)評估中的基本概念、評估原則以及收益法、市場法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和運用情況，考核考生分析和解決房地產(chǎn)評估問題的能力。
(二)考試基本要求
1．熟悉土地及其經(jīng)濟供給的涵義；熟悉土地的自然特性和經(jīng)濟特性；熟悉我國土地使用權(quán)的基本特性；了解地租與地價的基本內(nèi)涵及地價的特征；熟悉房地產(chǎn)的概念、特性；掌握合法原則和最有效使用原則對房地產(chǎn)評估的影響；熟悉房地產(chǎn)評估程序。
2．熟悉房地產(chǎn)價格的各種類型；掌握影響房地產(chǎn)價格的一般因素、區(qū)域因素和個別因素的具體內(nèi)容。
3．熟悉收益法評估房地產(chǎn)的技術(shù)思路、適用范圍；掌握收益法評估房地產(chǎn)中的純收益、客觀總收益和客觀總費用的含義及其關(guān)系；掌握收益法評估房地產(chǎn)中的資本化率的實質(zhì)及種類；掌握確定房地產(chǎn)資本化率時所運用的純收益與售價比率法、安全利率加風險調(diào)整值法和各種投資收益率排序插入法；掌握運用收益法評估房地產(chǎn)的各種計算公式和分析重點。
4．熟悉運用市場法評估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍；掌握運用市場法評估房地產(chǎn)的評估程序及操作步驟；掌握交易情況修正、日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修正和土地使用年期修正的方法的具體要求、估算要點和具體過程；掌握運用市場法評估房地產(chǎn)的綜合分析技術(shù)。
5．熟悉房地產(chǎn)評估的成本法的技術(shù)思路及適用范圍；掌握土地評估中成本法的操作步驟、土地價格的基本組成；掌握土地取得費、土地開發(fā)費、投資利息和土地增值收益等的內(nèi)容及計算方法；掌握運用成本法評估新建房地產(chǎn)及舊建筑物的具體要求、估算要點和具體操作步驟。
6．熟悉房地產(chǎn)評估的剩余法的技術(shù)思路及適用范圍；掌握剩余法評估房地產(chǎn)的操作步驟、參數(shù)計算及計算公式的理解和具體運用。
7．了解基準地價的含義、測算的基本思路、特點及其作用；熟悉基準地價修正系數(shù)法的基本思路、適用范圍及其運用的程序和步驟。
8．了解路線價法的含義及理論依據(jù)；熟悉路線價法的適用范圍及估價程序；掌握深度百分率表的制作方法；熟悉路線價法中的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則和哈柏法則；掌握路線價法的計算公式及其在地價評估中的運用。
9．了解在建工程的概念與特點；熟悉在建工程資料的收集與分析；掌握在建工程評估的形象進度法、成本法和假設(shè)開發(fā)法的具體要求、估算要點和具體過程。
(三)要點說明
1．地價的特征
(1)地價是地租的資本化。地價不是土地的購買價格，而是地租的資本化。
(2)地價是權(quán)益價格。由于地產(chǎn)位置不可移動，因此地產(chǎn)的買賣、抵押等并不能移轉(zhuǎn)地產(chǎn)的物質(zhì)實體本身，而是轉(zhuǎn)移與土地有關(guān)的各種權(quán)益。地產(chǎn)的權(quán)益有多種表現(xiàn)形式，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，因此，發(fā)生經(jīng)濟行為的地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式不同，形成的地產(chǎn)權(quán)益不同，其權(quán)益價格也不相同。
(3)土地具有增值性。地價受多種因素影響，由于土地可永續(xù)利用，隨著地塊周圍環(huán)境因素的變化及經(jīng)濟的增長，除個別情況外，隨著時間的流逝，一般情況下，土地往往具有自然增值的屬性。
(4)地價與用途相關(guān)。同樣一宗土地，在不同的規(guī)劃用途下，其使用價值是不一樣的，土地價格與其用途相關(guān)性極大o
(5)地價具有個別性。由于土地位置的固定性，其交易往往是單個進行，因此形成的地產(chǎn)市場是—個不完全競爭市場。
(6)地價具有可比性。人們可以根據(jù)地產(chǎn)價格的形成規(guī)律，對影響地產(chǎn)價格的因素進行比較，從而能夠比較地產(chǎn)的價格。
2．房地產(chǎn)的主要特性
房地產(chǎn)的主要特性有：位置固定性、供求區(qū)域性、長期使用性、大量投資性、保值增值性、投資風險性、難以變現(xiàn)性、政策限制性。
3．最有效使用原則
最有效使用原則是指，在評估房地產(chǎn)價值時，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時的用途和利用方式，而應(yīng)該結(jié)合預(yù)期原則考慮在何種情況下房地產(chǎn)能夠達到最佳使用及實現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)價值。
4．合法原則
合法原則是指房地產(chǎn)評估對象的使用要符合法律法規(guī)和城市規(guī)劃的規(guī)定。
5．樓面地價
樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。
6．影響房地產(chǎn)價格的因素
影響房地產(chǎn)價格的因素通�？蓜澐譃橐话阋蛩�、區(qū)域因素和個別因素。一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。這類因素主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價格水平產(chǎn)生影響。這類因素可細分為商服繁華因素、道路通達因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境因素等。個別因素是指土地和建筑物自身條件對價值的影響。
7．客觀純收益
運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，必須對實際純收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得在正常的市場條件下的房地產(chǎn)用于法律上允許最佳利用方向上的純收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風險的合理預(yù)期。我們把這個收益稱為客觀純收益，只有客觀純收益才能作為評估的依據(jù)。
8．資本化率的種類
資本化率的種類包括綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率。綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率之間具有相互關(guān)系。
9．市場法的修正因素
市場法就是通過與近期交易的房地產(chǎn)進行比較，并對一系列因素進行修正，而得到被估房地產(chǎn)在評估期白的市場狀況下的價格水平。這些因素主要有交易情況因素、交易日期因素、區(qū)域因素和個別因素等。
10．市場法評估房地產(chǎn)價值的程序
運用市場法評估房地產(chǎn)價值，一般經(jīng)過下列程序：收集交易資料，確定可比交易案例，對交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素、容積率和土地使用年期等進行修正，確定房地產(chǎn)價值。
11．成本法評估地價的程序
用成本法評估地價的程序一般為：計算土地取得費用，計算土地開發(fā)費用，計算投資利息，計算投資利潤，確定土地增值收益，測算土地使用權(quán)價值。
12．土地取得費
土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況：
(1)國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。
(2)為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補償費用，這是對原城市土地使用者在土地上投資未收回部分的補償o
13．新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的費用
新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費、管理費用、投資利息和銷售稅費等。
14．運用成本法評估舊建筑物的基本思路
運用成本法評估舊建筑物的現(xiàn)時價值，應(yīng)以評估基準日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。 ‘
15．剩余法的基本思路
剩余法是將被估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估地產(chǎn)價值的方法。
16．剩余法估價的程序
剩余法估價的程序為：調(diào)查房地產(chǎn)基本情況，確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式，預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)完成后的收益，測算開發(fā)總投資，確定開發(fā)利潤，估算被估房地產(chǎn)價值。
17．基準地價
基準地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。
18．基準地價修正系數(shù)法
基準地價修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取被估宗地在評估基準日價格的方法。
19．深度百分率的定義
深度百分率，是地價隨臨街深度長短變化的比率。
20．深度百分率的表現(xiàn)形式
深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率。單獨深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。
21．在建工程評估中的形象進度法
形象進度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的市場價格，結(jié)合工程形象進度進行評估在建工程價值的方法。
六、資源資產(chǎn)評估
(一)考試目的
資源資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的有機組成部分。通過對資源資產(chǎn)評估內(nèi)容的考核，測試考生對資源資產(chǎn)評估的基本原理和方法的掌握和了解情況，重點測試考生對森林資源和礦產(chǎn)資源資產(chǎn)的基本概念、價格影響因素以及主要評估方法的掌握情況，以考核考生分析和解決有關(guān)資源資產(chǎn)評估基本問題的能力。
(二)考試基本要求
1．熟悉自然資源的分類及其特點；掌握資源資產(chǎn)的概念，資源性資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟屬性和法律屬性，以及資源性資產(chǎn)評估的特點。
2．了解森林資源資產(chǎn)的種類；掌握森林資源資產(chǎn)價格的主要構(gòu)成要素；熟悉森林資源資產(chǎn)評估的資料收集內(nèi)容及核查項目；掌握森林資源資產(chǎn)評估的市場法、收益法、成本法和剩余法
的計算公式和適用范圍。
3.熟悉影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價格的因素；掌握礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估的貼現(xiàn)現(xiàn)金法、可比銷售法、約當投資——貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法、地勘加和法、地質(zhì)要素評序法、聯(lián)合風險勘察協(xié)議法和粗估法等具體評估方法的適用范圍、使用條件和具體應(yīng)用。
(三)要點說明
1．自然資源
自然資源是指自然界中人類可以直接獲得的用于生產(chǎn)和生活的物質(zhì)要素。自然資源是一個動態(tài)的概念，信息、技術(shù)和相對稀缺性的變化都能把以前沒有價值的物質(zhì)變成寶貴的資源。
2．自然資源的分類
根據(jù)自然資源在開發(fā)過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。耗竭性資源的主體是礦產(chǎn)資源，是經(jīng)過漫長的地質(zhì)過程形成的，隨著人類的開發(fā)利用，其絕對數(shù)量和質(zhì)量有明顯地減少和下降現(xiàn)象，是不可再生資源。非耗竭性資源基本上是由環(huán)境要素構(gòu)成的，在合理開發(fā)利用的限度內(nèi)，人類可以永續(xù)利用。非耗竭性資源可分為三種：恒定的非耗竭性資源、可再生的非耗竭性資源和不可再生的非耗竭性資源。
按照資源的性質(zhì)，從自然資源與人類的經(jīng)濟關(guān)系，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等。
3．生物資源
生物資源包括森林資源、牧草資源、動物資源和海洋生物資源等。生物資源吸收了流動的太陽能和水資源，消耗土壤的養(yǎng)分。在太陽能量一定、生物繁殖能力一定，以及人類合理利用和保護的條件下，生物資源是可以再生的。
4．土地資源
土地資源是由地形、土壤、植被、巖石、水文和氣候等因素組成的一個獨立的自然綜合體。土地一般是指地球陸地的表面部分，包括灘涂和內(nèi)陸水域。土地可以劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地主要包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。
5．礦產(chǎn)資源
礦產(chǎn)資源是經(jīng)過一定的地質(zhì)過程形成的，賦存于地殼或地殼上的固態(tài)、液態(tài)或氣態(tài)物質(zhì)，包括各種能源和各種礦物等。礦產(chǎn)資源包括陸地礦產(chǎn)資源和海洋礦產(chǎn)資源，陸地礦產(chǎn)資源包括金屬礦產(chǎn)資源、能源礦產(chǎn)資源和非金屬礦產(chǎn)資源。海洋礦產(chǎn)資源包括濱海砂礦、陸架油氣、深海沉積礦床等。
6．資源資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟屬性和法律屬性
資源資產(chǎn)具有自然屬性、經(jīng)濟屬性和法律屬性。自然屬性包括：天然性、有限性與稀缺性、生態(tài)性和區(qū)域性等。經(jīng)濟屬性包括：自然資源具有使用價值、資源資產(chǎn)能夠以貨幣計量和資源資產(chǎn)具有獲益性等。法律屬性包括資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在法律上具有獨立性和資源資產(chǎn)的使用權(quán)可以依法交易。
7．資源資產(chǎn)價格
資源資產(chǎn)價格是自然資源的使用權(quán)價格，資源資產(chǎn)價格一般受資源的區(qū)位影響較大，資源資產(chǎn)評估須遵循自然資源形成和變化的客觀規(guī)律。
8．森林資產(chǎn)價格的構(gòu)成因素
森林資產(chǎn)價格，主要由下列因素構(gòu)成：營林生產(chǎn)成本、資金的時間價值、利潤、稅金、林木生產(chǎn)中的損失、地租、地區(qū)差價和樹種差價等。
9．林木資產(chǎn)評估的方法
林木資產(chǎn)評估方法要根據(jù)不同的林種，選擇適用的評估方法和林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)進行評定估算。目前主要的評估方法有市場法、剩余法、收益法和成本法等。林木資產(chǎn)評估中林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)須綜合考慮林分的生長狀況、立地質(zhì)量和經(jīng)濟質(zhì)量等來確定。
10．影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價值的因素
影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價值的因素主要包括：礦產(chǎn)資源本身的稀缺程度和可替代程度、礦產(chǎn)品的供求狀況、礦床自然豐度和地理位置、科技進步、資本化率和社會平均利潤率等。
11．礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估的方法
礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估，根據(jù)不同的評估對象和評估目的，具有多種評估方法。采礦權(quán)評估主要采用貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法和可比銷售法。探礦權(quán)可在不同精度勘查階段轉(zhuǎn)讓，因此，評估時應(yīng)針對不同精度勘探階段合理選擇評估方法。高精度勘查階段的探礦權(quán)評估方法主要包括約當投資——貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法和地勘加和法，低精度勘查階段的探礦權(quán)評估方法主要包括地質(zhì)要素評序法、聯(lián)合風險勘查協(xié)議法和粗估法。
七、無形資產(chǎn)評估
(一)考試目的
無形資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估發(fā)展最快的業(yè)務(wù)。通過對無形資產(chǎn)評估內(nèi)容的考核，測試考生對無形資產(chǎn)評估的基本原理與方法的掌握情況。重點測試考生對無形資產(chǎn)評估有關(guān)的基本概念、評估特性以及各種無形資產(chǎn)的具體評估方法的掌握情況，考核考生分析和解決無形資產(chǎn)評估問題的能力。
(二)考試基本要求
1．熟悉無形資產(chǎn)的定義、功能特性及分類；熟悉影響無形資產(chǎn)評估價值的因素；熟悉無形資產(chǎn)評估的程序、評估的前提假設(shè)及對象。
2．熟悉收益法在無形資產(chǎn)評估中的基本公式；掌握運用收益法評估無形資產(chǎn)時確定收益額的直接估算法、差額法、分成率法和要素貢獻法等具體方法的具體要求、估算要點和估算過程；掌握折現(xiàn)率及無形資產(chǎn)收益期限的各種確定方法。
3．了解無形資產(chǎn)成本的不完整性、弱對應(yīng)性和虛擬性等特點對無形資產(chǎn)評估的影響；掌握估算自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的核算法和倍加系數(shù)法的基本要求、估算要點和具體應(yīng)用；掌握估算外購無形資產(chǎn)重置成本的市價類比法和物價指數(shù)法的基本要求、估算要點和具體應(yīng)用；掌握剩余經(jīng)濟壽命預(yù)測法具體要求、測算要點和具體運用。
4.熟悉運用市場法評估無形資產(chǎn)的技術(shù)思路，運用時需注意的問題。
5.熟悉專利權(quán)的特點、評估目的及評估程序；掌握專利權(quán)價值影響因素；掌握專利權(quán)使用權(quán)限的分類；掌握運用收益法和成本法評估專利權(quán)具體要求、測算要點和具體運用；了解非專利技術(shù)的特點；掌握影響非專利技術(shù)評估值的因素及其評估方法。
6.掌握商標的定義及其分類、商標權(quán)及其特點；商標權(quán)價值的影響因素；了解商標權(quán)的評估程序；熟悉運用收益法和成本法評估商標權(quán)的具體要求、測算要點和具體估算過程。
7．了解計算機軟件無形資產(chǎn)的特點；掌握計算機軟件三種評估方法的各自特點；掌握計算機軟件的分類。
8．掌握商譽的本質(zhì)，掌握商譽評估的基本前提和基本要求；掌握割差法與超額收益法在商譽評估中的應(yīng)用；熟悉商譽評估中需注意的事項。
(三)要點說明
1．無形資產(chǎn)的定義、功能特性及分類
無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源。
無形資產(chǎn)的特性包括：共益性、積累性和替代性。
無形資產(chǎn)的分類見下圖。
2．影響無形資產(chǎn)評估價值的因素
無形資產(chǎn)的取得成本；機會成本；收益因素；市場因素；風險因素；法律因素；使用期限；技術(shù)因素；其他因素。
3．無形資產(chǎn)評估的程序
明確評估目的；鑒定無形資產(chǎn)；搜集相關(guān)資料；確定評估方法；做出評估結(jié)論，整理并撰寫報告。
4．評估的前提假設(shè)及評估對象
無形資產(chǎn)評估應(yīng)在特定的前提下進行；無形資產(chǎn)評估一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)變動為前提；無形資產(chǎn)評估是對其獲利能力的評估。
5.收益法
其基本公式為：
6．成本法
(1）自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的估算：
無形資產(chǎn)重置成本=成本+期間費用+合理利潤
(2)外購無形資產(chǎn)重置成本的估算：
無形資產(chǎn)重置成本=無形資產(chǎn)賬面成本×評估時物價指數(shù)/購置時物價指數(shù)
7．市場法
運用市場法評估無形資產(chǎn)，應(yīng)注意以下事項：
(1)具有合理比較基礎(chǔ)的類似的無形資產(chǎn)。
(2)收集類似的無形資產(chǎn)交易的市場信息是為橫向比較提供依據(jù)，而收集被評估無形資產(chǎn)以往的交易信息則是為縱向比較提供依據(jù)。
(3)作為市場法應(yīng)用基礎(chǔ)的價格信息應(yīng)滿足相關(guān)、合理、可靠和有效的要求。
(4)無論呈橫向比較，還是縱向比較，參照物與被評估無形
資產(chǎn)會因時間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，評估人員應(yīng)對此做出言之有理，持之有據(jù)的調(diào)整。
8．專利權(quán)的資產(chǎn)特點
(1)資產(chǎn)確認復(fù)雜；
(2)收益能力有一定的不確定性；
(3)法律特征。
9．專利權(quán)的評估程序
(1)證明和鑒定專利權(quán)的存在。應(yīng)由有關(guān)專家鑒定該項專利的有效性及其保護范圍。
(2)確定評估方法，搜集相關(guān)資料。技術(shù)資料、經(jīng)濟及市場資料、法律法規(guī)資料、資產(chǎn)占有方管理方面的資料。
(3)完成評估報告，并加以詳盡說明。
10．收益法在專利權(quán)評估中的應(yīng)用
(1)折現(xiàn)率的確定：
折現(xiàn)率=無風險報酬率+風險報酬率
其中，風險報酬率的確定見下表。
技術(shù)轉(zhuǎn)化風險
技術(shù)
技術(shù)替代風險
技術(shù)權(quán)利風險
技術(shù)整合風險
風
市場容量風險
險
市場
市場
市場現(xiàn)有競爭風險
規(guī)模經(jīng)濟性
報
酬
風險
競爭
風險
市場潛在
競爭風險
投資額及轉(zhuǎn)換費用
銷售網(wǎng)絡(luò)
率
資金
融資風險
風險
流動資金風險
管理
銷售服務(wù)風險
風險
質(zhì)量管理風險
技術(shù)開發(fā)風險
（2)分成率的確定
①采用綜合評價法確定分成率的步驟；
第一，建立評測體系；
第二，指標權(quán)重的確定；
第三，構(gòu)造綜合評價模型。
②利用評測體系確定待估專利的分成率：
第一，確定待估技術(shù)分成率的取值范圍；
第二，分成率的取值范圍是根據(jù)國際技術(shù)貿(mào)易中已被眾多國家認可的技術(shù)提成比率范圍確定的；
第三，根據(jù)分成率的評測表，確定待估專利技術(shù)分成率的調(diào)整系數(shù)；
第四，確定待估專利技術(shù)分成率。
11．商標權(quán)的定義及分類
商標是商品或服務(wù)的標記，是商品生產(chǎn)者或經(jīng)營者為了把自己的商品或服務(wù)區(qū)別于他人的同類商品或服務(wù)，在商品上服務(wù)中使用的一種特殊標記。這種標記一般是由文字、圖案或兩者組合
而成。
按商標是否具有法律保護的專用權(quán)，可以分為注冊商標和未注冊商標。按商標的構(gòu)成，可以劃分為文字商標、圖形商標、符號商標、文字圖形組合商標、色彩商標、三維標志商標等。按商標的不同作用，可以分為商品商標、服務(wù)商標、集體商標和證明商標等。
12．商標權(quán)價值的影響因素
(1)商標的法律狀態(tài)。
(2)商標的知名度。
(3)商標所依托的商品。
(4)宏觀經(jīng)濟狀況。
(5)評估目的。
(6)類似商標的交易情況。
(7)商標設(shè)計、廣告宣傳。
(8)其他因素。
13．計算機軟件的特點
計算機系統(tǒng)中的程序以及文檔稱為軟件，也即計算機軟件包含的是源程序和文檔兩個部分。
計算機軟件可分為系統(tǒng)軟件和應(yīng)用軟件兩大類。
計算機軟件無實物形態(tài)但以實物為載體，容易被復(fù)制，高智力投入而且需長期持續(xù)投入。
14．運用參數(shù)成本法模型確定計算機軟件價值
其基本公式為：
P=C1+C2
C1=M×W
(1)運用COCOM0Ⅱ模型確定計算計算機軟件開發(fā)工作量M。
(2)單位工作量成本W(wǎng)的確定：
W=F÷g
(3)計算機軟件維護成本C2的計算。系統(tǒng)軟件的維護包括：①改正、糾正性維護；②適應(yīng)性維護；③完美性維護。其中①、②兩類，與計算機軟件的開發(fā)過程有著緊密的聯(lián)系，應(yīng)計入計算機軟件成本。
計算機軟件成本維護參數(shù)見下表。
中小型軟件
大型軟件
復(fù)雜度
成本維護系數(shù)
復(fù)雜度
成本維護系數(shù)
簡單
0．15
簡單
0．30
一般
0．20
一般
0．35
復(fù)雜
0．25
復(fù)雜
O。40
15．割差法確定商譽價值
商譽指企業(yè)在一定條件下，能獲取高于正常投資報酬率的收益所形成的價值。
商譽的評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值—企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估值之和(含可確指無形資產(chǎn))
16．超額收益法確定商譽價值
商譽評估值指的是企業(yè)超額收益的本金化價格。把企業(yè)超額收益作為評估對象進行商譽評估的方法稱為超額收益法。超額收益法視被評估企業(yè)的不同又可分為超額收益本金化價格法和超額
收益折現(xiàn)法兩種具體方法。
(1)超額收益資本化價格法確定商譽價值
(2)超額收益折現(xiàn)法
八、長期投資評估
(一)考試目的
通過對長期投資評估內(nèi)容的考核，測試考生對長期投資的特點及評估方法的掌握情況。重點測試考生對各類長期投資評估有關(guān)的基本概念、評估具體方法的掌握情況，考核考生分析和解決長期投資評估問題的能力。
(二)考試基本要求
1．熟悉長期投資的概念、長期投資評估的特點、局限性及程序。
2.掌握長期債權(quán)投資的特點及評估上市交易債券和非上市交易債券的方法。
3．了解股票投資的特點，股票的票面價格、發(fā)行價格、賬面價格、清算價格、內(nèi)在價格和市場價格的關(guān)系；掌握上市交易股票的價值的基本要求和評估方法；掌握非上市普通股評估的技術(shù)思路，以及在固定紅利型、紅利增長型和分段型股利分配政策假設(shè)前提下的股票價值評估方法；掌握優(yōu)先股的評估方法。掌握股權(quán)投資收益的分配形式和合同規(guī)定對長期投資價值評估的影響，掌握非控股型長期投資和控股型長期投資的評估方法。
4．了解其他資產(chǎn)的構(gòu)成及成為評估對象的條件、標準和評估方法。
(三)要點說明
1．長期投資
所謂長期投資是指不準備隨時變現(xiàn)、持有時間超過1年以上的投資。這種投資的目的是：
(1)為了積累資金；
(2)為了達到控制其他企業(yè)或?qū)ζ渌髽I(yè)施加重大影響；
(3)出于其他的長期戰(zhàn)略考慮等。長期投資按其投資的性質(zhì)可分為股權(quán)投資、債權(quán)投資和混合性投資三類。
2．長期債權(quán)評估的特點
(1)投資風險較小，安全性較強；
(2)到期還本付息，收益相對穩(wěn)定；
(3)具有較強的流動性。
3.非上市交易債券的評估方法
對于非上市交易債券不能直接采用市價進行評估，應(yīng)該采取相應(yīng)的評估方法進行價值評估。對距評估基準日1年內(nèi)到期的債券，可以根據(jù)本金加上持有期間的利息確定評估值；超過1年到期的債券，可以根據(jù)本利和的現(xiàn)值確定評估值。但對于不能按期收回本金和利息的債券，評估人員應(yīng)在調(diào)查取證的基礎(chǔ)上，通過分析預(yù)測，合理確定評估值。
通過本利和的現(xiàn)值確定其評估值的債券，宜采用收益法進行評估。根據(jù)債券付息方法，債券又可分為到期一次還本付息債券和分次付息、一次還本債券兩種。評估時應(yīng)采用不同的方法計
算。
4．非上市交易股票的評估
非上市交易的股票，一般應(yīng)采用收益法評估，即綜合分析股票發(fā)行企業(yè)的經(jīng)營狀況及風險、歷史利潤水平和分紅情況、行業(yè)收益等因素，合理預(yù)測股票投資的未來收益，并選擇合理的折現(xiàn)
率確定評估值。
5．固定紅利型股利政策下股票價值評估
固定紅利型是假設(shè)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定，分配紅利固定，并且今后也能保持固定水平。在這種假設(shè)條件下，普通股股票評估應(yīng)采用年金法。
6.紅利增長型股利政策下股票價值評估
紅利增長型適用于成長型股票的評估。成長型企業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ�，收益率會逐步提高。該類型的假設(shè)條件是發(fā)行企業(yè)并未將剩余收益分配給股東，而是用于追加投資擴大再生產(chǎn)，因此，紅利呈增長趨勢。在這種假設(shè)前提下，普通股股票價值評估應(yīng)考慮將股票收益的預(yù)期增長率包含在資本化率中。
7.分段型股利政策下股票價值評估
分段型股利政策下股票價值評估的原理是：
第一段，指能夠較為客觀預(yù)測股票的收益期間或股票發(fā)行企業(yè)某一經(jīng)營周期；
第二段，以不易預(yù)測收益的時間為起點，以企業(yè)持續(xù)經(jīng)營到永續(xù)為第二段。
將兩段收益現(xiàn)值相加，得出評估值。實際計算時，第一段以預(yù)測收益直接折現(xiàn)；第二段可以采用固定紅利型或紅利增長型，收益額采用趨勢分析法或其他方法確定，先資本化再折現(xiàn)。
8．股權(quán)投資收益的分配形式
股權(quán)投資收益的分配形式，比較常見的有如下幾種類型：
(1)按投資額占被投資企業(yè)實收資本的比例，參與被投資企業(yè)凈利潤的分配；
(2)按被投資企業(yè)銷售收人或利潤的一定比例提成；
(3)按投資方出資額的一定比例支付資金使用報酬等。
9．非控股型長期投資評估
(1)對于非控股型長期投資評估，可以采用收益法，即根據(jù)歷史上收益情況和被投資企業(yè)的未來經(jīng)營情況及風險，預(yù)測未來收益，再用適當折現(xiàn)率折算為現(xiàn)值得出評估值。
(2)對于合同、協(xié)議明確約定了投資報酬的長期投資，可將按規(guī)定應(yīng)獲得的收益折為現(xiàn)值，作為評估值。
(3)對到期收回資產(chǎn)的實物投資情況，可按約定或預(yù)測出的收益折為現(xiàn)值，再加上到期收回資產(chǎn)的現(xiàn)值，計算評估值。
(4)對于不是直接獲取資金收入，而是取得某種權(quán)利或其他間接經(jīng)濟效益的，可通過了解分析，測算相應(yīng)的經(jīng)濟效益，折現(xiàn)計值。
(5)對于明顯沒有經(jīng)濟利益，也不能形成任何經(jīng)濟權(quán)利的投資則按零價值計算。在未來收益難以確定時，可以采用重置價值法進行評估。即通過對被投資企業(yè)進行評估，確定凈資產(chǎn)數(shù)額，
再根據(jù)投資方所占的份額確定評估值。
(6)如果進行該項投資的期限較短，價值變化不大，被投資企業(yè)資產(chǎn)賬實相符，則可根據(jù)核實后的被投資企業(yè)資產(chǎn)負債表上凈資產(chǎn)數(shù)額，再根據(jù)投資方所占的份額確定評估值。
非控股型長期投資也可以采取成本法評估，即根據(jù)被評估企業(yè)長期投資的賬面價值，經(jīng)審核無誤后作為評估值。
不論采用什么方法評估非控股型長期投資，都應(yīng)考慮少數(shù)股權(quán)因素對評估值的影響。
10．控股型長期投資評估
對于控股型的長期投資，應(yīng)對被投資企業(yè)進行整體評估后再測算股權(quán)投資的價值。整體評估應(yīng)以收益法為主，特殊情況下，可以單獨采用市場法，對被投資企業(yè)整體評估，基準日與投資方
的評估基準日相同。
九、流動資產(chǎn)評估
(一)考試目的
通過對流動資產(chǎn)評估內(nèi)容的考核，測試考生對流動資產(chǎn)的特點及評估方法的掌握情況。重點測試考生對各類流動資產(chǎn)評估的特點及評估具體方法的掌握情況，考核考生分析和解決流動資產(chǎn)
評估問題的能力。
(二)考試基本要求
1．了解流動資產(chǎn)的內(nèi)容和特點；熟悉流動資產(chǎn)評估的特點、局限性及評估程序。
2．掌握運用市場法、成本法評估不同類型材料、低值易耗品的技術(shù)思路、約束條件和具體方法；掌握運用成本法和市場法評估在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫存商品價值的技術(shù)思路、約束條件和具
體方法。
3．了解貨幣性資產(chǎn)的評估方法；掌握應(yīng)收賬款評估的基本程序，壞賬損失估計的壞賬比例法和賬齡分析法；了解評估應(yīng)收賬款的局限性；掌握應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)值的計算方法，待攤費用和預(yù)
付費用的評估方法。
(三)要點說明
1．材料的評估內(nèi)容
企業(yè)中的材料，按其存放地點可分為庫存材料和在用材料。在用材料是在生產(chǎn)過程中已形成產(chǎn)：成品或半成品，已不再作為單獨的材料存在，故材料評估主要是對庫存材料進行評估。
2．材料的評估與步驟
進行實物盤點，使其賬實相符；根據(jù)不同評估目的和待估資產(chǎn)的特點，選擇相應(yīng)的評估方法；在評估方法的選擇上，更多的是采用成本法或市場法；運用存貨管理的ABC分析法，突出重
點。
3．材料評估的方法
近期購進的材料庫存時間較短，在市場價格變化不大的情況下，其賬面值與現(xiàn)行市價基本接近，可采用成本法，也可以采用市場法；購進批次間隔時間長、價格變化較大的庫存材料的評估對這類材料評估時，可以采用最接近市場價格的材料價格或直接以市場價格作為其評估值；企業(yè)庫存的某些材料可能購進的時間早，市場已經(jīng)脫銷，目前無明確的市價可資參考或使用，對這類材料的評估，可以通過尋找替代晶的價格變動資料來修正材料價格，也可以在分析市場供需的基礎(chǔ)上，確定該項材料的供需關(guān)系；并以此修正材料價格，還可以通過市場同類商品的平均物價指數(shù)進行評估；呆滯材料是指從企業(yè)庫存材料中清理出來，需要進行處理的材料，首先應(yīng)對其數(shù)量和質(zhì)量進行核實和鑒定，然后區(qū)別不同情況進行評估，對其中失效、變質(zhì)、殘損、報廢、無用的，應(yīng)通過分析計算，扣除相應(yīng)的貶值數(shù)額后，確定其評估值。
4.低值易耗晶的評估
在庫低值易耗品的評估，可以根據(jù)具體情況，采用與庫存材料評估相同的方法；在用低值易耗晶的評估，可以采用成本法進行評估。
5．在產(chǎn)品的評估
對在產(chǎn)品進行評估時，一般可采用成本法或市場法進行評估。
6．產(chǎn)成品及庫存商品的評估
對產(chǎn)成品及庫存商品應(yīng)依據(jù)其變現(xiàn)能力和市場可接受的價格進行評估，適用的方法有成本法和市場法。
7．應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評估
在對應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款這些資產(chǎn)估算時，一般應(yīng)從兩方面進行：
(1)清查核實應(yīng)收賬款數(shù)額；
(2)估計可能的壞賬損失。其基本公式為：
應(yīng)收賬款評估價值=應(yīng)收賬款賬面余額—已確定的壞賬損失—預(yù)計可能發(fā)生的壞賬損失
8．應(yīng)收票據(jù)的評估
應(yīng)收票據(jù)的評估可采用下列兩種方法：按票據(jù)的本利和計算，即應(yīng)收票據(jù)的評估價值為票據(jù)的面值加上應(yīng)計的利息。按應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)值計算，即應(yīng)收票據(jù)的評估價值為按評估基準日到銀行申請貼現(xiàn)的貼現(xiàn)值。
9.待攤費用和預(yù)付費用的評估
對于待攤費用的評估，原則上應(yīng)按其形成的具體資產(chǎn)價值來確定。預(yù)付費用的評估依據(jù)其未來可產(chǎn)生效益的時間，只有那些在評估日之后仍將發(fā)揮作用的預(yù)付費用，才是評估的對象。
十、企業(yè)價值評估
(一)考試目的
企業(yè)價值評估是資產(chǎn)評估的重要組成部分。通過對企業(yè)價值評估內(nèi)容的考核，測試考生對企業(yè)價值評估的基本原理與方法的掌握情況。重點測試考生對企業(yè)價值的內(nèi)涵、評估特點及具體評估方法的掌握情況，考核考生分析和解決企業(yè)價值評估問題的能力。
(二)考試基本要求
1．掌握企業(yè)及企業(yè)評估價值的涵義，企業(yè)價值決定性因素；熟悉企業(yè)價值評估的特點。
2．熟悉企業(yè)價值評估中一般范圍和具體范圍的劃分標準、界定的意義、途徑，以及正確劃分企業(yè)價值評估范圍對企業(yè)價值評估的影響。
3．了解新興市場中資產(chǎn)評估面臨的問題；了解產(chǎn)權(quán)的定義及我國的產(chǎn)權(quán)模糊現(xiàn)象；熟悉我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期影響企業(yè)價值評估的主要因素。
4．掌握運用收益法評估企業(yè)價值的核心問題和技術(shù)思路；掌握年金法和分段法的使用條件、評估步驟和計算公式的正確運用；掌握企業(yè)收益的界定及不同收益口徑的確定依據(jù)和方法；掌握企業(yè)收益預(yù)測的要求、步驟和方法；掌握折現(xiàn)率選擇的基本原則；掌握保證折現(xiàn)率與收益額之間口徑一致的要求和技術(shù)處理方法；掌握測算風險報酬率的累加法和p系數(shù)法等具體方法。
5．熟悉安全利率的本質(zhì)和選取渠道和標準。
6．掌握企業(yè)價值評估市場法、成本法的運用。
7。掌握企業(yè)價值評估中收益法、市場法、成本法之間的關(guān)系，掌握各種評估方法評估結(jié)果之間相互驗證時的要求和技術(shù)處理。
(三)要點說明
1．企業(yè)及企業(yè)評估價值
企業(yè)是以盈利為目的，按照法律程序建立的經(jīng)濟實體，形式上體現(xiàn)為由各種要素資產(chǎn)組成并具有持續(xù)經(jīng)營能力的自負盈虧的法人實體。進一步說，企業(yè)是由各個要素資產(chǎn)圍繞著一個系統(tǒng)目標，發(fā)揮各自特定功能，共同構(gòu)成一個有機的生產(chǎn)經(jīng)營能力和獲利能力的載體。
企業(yè)的評估價值是企業(yè)的公允價值。這不僅是由企業(yè)作為資產(chǎn)評估的對象所決定的，而且是由對企業(yè)進行價值評估的目的所決定的。企業(yè)價值評估的主要目的是為企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易提供服務(wù)，便交易雙方對擬交易企業(yè)的價值有一個較為清晰的認識，所以企業(yè)價值評估應(yīng)建立在有效市場假設(shè)之上，其揭示的是企業(yè)的公允價值。
企業(yè)評估價值基于企業(yè)的盈利能力。企業(yè)之所以能夠存在價值并且能夠進行交易是由于它們所具有的產(chǎn)生利潤（現(xiàn)金流）的能力。
資產(chǎn)評估中的企業(yè)價值有別于賬面價值、公司市值和清算價值。企業(yè)的賬面價值是一個以歷史成本為基礎(chǔ)進行計量的會計概念，可以通過企業(yè)的資產(chǎn)負債表獲得。由于沒有考慮通貨膨脹、資產(chǎn)的功能性貶值和經(jīng)濟性貶值等重要因素的影響，所以企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值明顯區(qū)別于上述企業(yè)價值。公司市值是指上市公司全流通股股票的市場價格(市場價值之和)。在發(fā)達的資本市場上，由于信息相對充分，市場機制相對完善，公司市值與企業(yè)價值具有一致性。中國尚處在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中，證券市場既不規(guī)范，也不成熟，上市公司存在大量非流通股，因而不宜將公司流通股市值直接作為企業(yè)價值評估的依據(jù)。清算價值是指企業(yè)停止經(jīng)營，變賣所有的企業(yè)資產(chǎn)減去所有負債后的現(xiàn)金余額。這時企業(yè)資產(chǎn)價值應(yīng)是可變現(xiàn)價值，其不滿足整體持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。破產(chǎn)清算企業(yè)的價值評估，不是對企業(yè)一般意義上價值的揭示，該類企業(yè)作為生產(chǎn)要素整體已經(jīng)喪失了盈利能力，因而也就不具有通常意義上的企業(yè)所具有的價值。對破產(chǎn)清算企業(yè)進行價值評估，實際上是對該企業(yè)的單項資產(chǎn)的公允價值之和進行判斷。
2．收益法評估企業(yè)價值的核心問題
運用收益法對企業(yè)進行價值評估，關(guān)鍵在于對以下三個問題的解決：
(1)要對企業(yè)的收益予以界定。企業(yè)的收益能以多種形式出現(xiàn)，包括凈利潤、凈現(xiàn)金流、息前凈利潤和息前凈現(xiàn)金流。選擇以何種形式的收益作為收益法中的企業(yè)收益，直接影響對企業(yè)價
值的最終判斷。
(2)要對企業(yè)的收益進行合理的預(yù)測。要求評估人員對企業(yè)的將來收益進行精確預(yù)測，是不可能的。但是，由于企業(yè)收益的預(yù)測直接影響對企業(yè)盈利能力的判斷，是決定企業(yè)最終評估值的關(guān)鍵因素。所以，在評估中應(yīng)全面考慮影響企業(yè)盈利能力的因素，客觀、公正地對企業(yè)的收益做出合理的預(yù)測。
(3)在對企業(yè)的收益做出合理的預(yù)測后，要選擇合適的折現(xiàn)率。合適的折現(xiàn)率的選擇直接關(guān)系到對企業(yè)未來收益風險的判斷。由于不確定性的客觀存在，對企業(yè)未來收益的風險進行判斷至關(guān)重要。能否對企業(yè)未來收益的風險做出恰當?shù)呐袛�，從而選擇合適的折現(xiàn)率，對企業(yè)的最終評估值具有較大影響。
3．年金法的計算公式和使用條件
年金法的公式為：
P=A／r
用于企業(yè)價值評估的年金法，是將已處于均衡狀態(tài)，其未來收益具有充分的穩(wěn)定性和可預(yù)測性的企業(yè)的收益進行年金化處理，然后再把已年金化的企業(yè)預(yù)期收益進行收益還原，估測企業(yè)
的價值。因此，公式又可以寫成：
4．分段法的計算公式和使用條件
分段法是將持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)的收益預(yù)測分為前后段。將企業(yè)的收益預(yù)測分為前后兩段的理由在于：在企業(yè)發(fā)展的前一個期間，企業(yè)處于不穩(wěn)定狀態(tài)，因此企業(yè)的收益是不穩(wěn)定的；而在該期間之后，企業(yè)處于均衡狀態(tài)，其收益是穩(wěn)定的或按某種規(guī)律進行變化。對于前段企業(yè)的預(yù)期收益采取逐年預(yù)測，并折現(xiàn)累加的方法。而對于后段的企業(yè)收益，則針對企業(yè)具體情況并按企業(yè)的收益變化規(guī)律，對企業(yè)后段的預(yù)期收益進行折現(xiàn)和還原處理。將企業(yè)前后兩段收益現(xiàn)值加在一起便構(gòu)成企業(yè)的收益現(xiàn)值。
假設(shè)以前段最后一年的收益作為后段各年的年金收益，分段法的公式可寫成：
假設(shè)從(n+1)年起的后段，企業(yè)預(yù)期年收益將按一固定比率(g)增長，則分段法的公式可寫成：
5．企業(yè)收益的界定
在對企業(yè)收益進行具體界定時，應(yīng)首先注意以下兩個方面：
(1)企業(yè)創(chuàng)造的不歸企業(yè)權(quán)益主體所有的收入，不能作為企業(yè)價值評估中的企業(yè)收益。如稅收，不論是會計
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