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沈陽市舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理的建議
摘 要：沈陽市舊住宅區(qū)量大面廣，多位于城市中心區(qū)，對(duì)整個(gè)城市環(huán)境的發(fā)展有著重大影響。截至2012年底，沈陽市政府已投入大量資金進(jìn)行了舊住宅區(qū)的全面改造，改造后，物業(yè)管理正逐步推行。但由于種種原因，物業(yè)管理在實(shí)施中舉步維艱。采取適合舊住宅區(qū)的物業(yè)管理模式，制定優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策，提高舊住宅區(qū)居民認(rèn)識(shí)，多方籌措資金，從而解決舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作中的難題，確保舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作的順利實(shí)施，使其綜合環(huán)境不斷改善，進(jìn)而推動(dòng)城市整體環(huán)境的提升。
關(guān)鍵詞：舊住宅區(qū)；物業(yè)管理；建議
中圖分類號(hào)：F290 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）09-0184-02
引言
《沈陽市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，2000年 6月底以前交付使用、房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責(zé)任的住宅區(qū)稱為舊住宅區(qū)，這些小區(qū)建筑年代久遠(yuǎn)，設(shè)施落后、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，多數(shù)處于無人管理或管理不到位的狀態(tài)。沈陽市舊住宅區(qū)數(shù)量龐大，多位于城市的中心區(qū)，對(duì)整個(gè)城市環(huán)境的發(fā)展有著重大影響。從2010年開始，沈陽市委、市政府投資15億元，用三年時(shí)間對(duì)全市1 502個(gè)舊住宅區(qū)進(jìn)行功能改造，目前硬件改造工作已基本完成，開始進(jìn)行物業(yè)的軟環(huán)境建設(shè)。
一、沈陽市舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理的難點(diǎn)分析
經(jīng)過改造，沈陽市舊住宅區(qū)已經(jīng)有了明顯改善，物業(yè)管理的實(shí)施具備了一定條件，但在實(shí)際推行中仍存在著一些難題，阻礙著物業(yè)管理的順利實(shí)施，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.舊住宅區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)制度不健全。舊住宅區(qū)的物業(yè)管理多處于混亂狀態(tài)，原因之一在于相關(guān)的制度不健全，缺乏具體的政策扶持。制度和政策是舊住宅區(qū)物業(yè)管理得以順利實(shí)施的關(guān)鍵。2012年10月，沈陽市政府出臺(tái)了《沈陽市關(guān)于加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見》，其中對(duì)舊住宅區(qū)的管理，房屋維修責(zé)任，公共服務(wù)和扶持方面提出了意見，指明了總體方向。但目前還沒有建立成熟的舊住宅區(qū)物業(yè)管理體制，還缺少相關(guān)的具體實(shí)施方案，物業(yè)企業(yè)及業(yè)主的利益保障方面也沒有完善的配套措施。
2.基礎(chǔ)設(shè)施仍顯薄弱。盡管沈陽市舊住宅區(qū)已進(jìn)行了全面改造，但由于其在建設(shè)時(shí)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，配套設(shè)施落后，存在先天不足，故仍存在基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的問題，給物業(yè)管理的實(shí)施帶來難題。在規(guī)劃之初這些舊住宅區(qū)基本沒有圍墻，無物業(yè)辦公用房，缺少健身活動(dòng)場所，小區(qū)綠地少，無停車位，小區(qū)客觀存在的缺陷很難彌補(bǔ)。此外，舊住宅區(qū)歷時(shí)較久，設(shè)備設(shè)施老化破舊，屋面漏雨、墻體長毛等質(zhì)量問題大量存在，雖進(jìn)行了相應(yīng)改造，但后續(xù)的維修保養(yǎng)仍需大量的資金投入。一些舊住宅區(qū)長期處于無人管理的狀態(tài)，小區(qū)環(huán)境差，秩序混亂等問題都嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理工作的順利開展。
3.舊住宅區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不清或漠不關(guān)心。沈陽市舊住宅區(qū)多為一些國有企業(yè)的職工住宅，這些小區(qū)老年人多、低收入群體多，消費(fèi)能力偏低、觀念滯后，居民對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)模糊。此外，沈陽市舊住宅區(qū)多位于城市的中心區(qū)，沈河、和平居多，這些小區(qū)地理位置優(yōu)越，有較好的商業(yè)和教育資源，吸引了大量的購房者，這些購房者的目的不為了居住，而為了學(xué)區(qū)、投資等，導(dǎo)致房屋長期處于空置或出租狀態(tài)。業(yè)主不在小區(qū)居住，不考慮小區(qū)環(huán)境改善，現(xiàn)有租房者更多地考慮租金，不愿意承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，小區(qū)的物業(yè)管理無人問津。舊住宅區(qū)居住群體的特殊性，導(dǎo)致居民普遍對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不清或漠不關(guān)心。
4.物業(yè)管理資金不足。舊住宅區(qū)物業(yè)管理資金來源何處，如何落實(shí)，已成為物業(yè)管理工作的難題。舊住宅區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，在維持基本的保潔保安方面已略顯困難。還由于居民收入普遍偏低，對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，流動(dòng)人口多，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳率偏低。另一方面，舊住宅區(qū)的配套設(shè)施少，無辦公和活動(dòng)用房，可盈利性設(shè)施少，后期維修管理中資金投入大，這使得物業(yè)企業(yè)很難獲得經(jīng)營管理方面的收入，還需大量的資金投入來進(jìn)行設(shè)備設(shè)施、屋面路面等的維修養(yǎng)護(hù)。如要進(jìn)行更好的封閉式管理，還需進(jìn)行圍墻、門禁系統(tǒng)等的投入。資金不足直接導(dǎo)致物業(yè)接管舊住宅區(qū)成為難題。
二、沈陽市舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理的建議
1.制定切實(shí)可行的物業(yè)管理實(shí)施方案。根據(jù)2012年10月出臺(tái)的《沈陽市關(guān)于加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見》中對(duì)落實(shí)舊住宅區(qū)管理及扶持方面的意見，建立成熟的舊住宅區(qū)物業(yè)管理體制，制定相關(guān)的具體實(shí)施方案，保障物業(yè)企業(yè)及業(yè)主的權(quán)益。針對(duì)物業(yè)接管、小區(qū)環(huán)境綜合治理、困難職工補(bǔ)助等方面，制定具體的、切實(shí)可行的優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策，并把措施落到實(shí)處，讓舊住宅區(qū)的物業(yè)管理有法可依，物業(yè)企業(yè)有信心接管舊住宅區(qū)，小區(qū)的困難職工能夠獲得相應(yīng)的補(bǔ)助從而接受物業(yè)管理，進(jìn)而推動(dòng)舊住宅區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化進(jìn)程。
2.針對(duì)舊住宅區(qū)的現(xiàn)有狀況采取不同的物業(yè)管理模式。由于舊住宅區(qū)的先天缺陷，多數(shù)不能直接引入規(guī)范的物業(yè)管理，應(yīng)根據(jù)不同的條件，采取不同的物業(yè)管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的專業(yè)化、規(guī)范化。在《沈陽市關(guān)于加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見》中提出舊住宅區(qū)經(jīng)過改造后一律實(shí)行物業(yè)化管理，其具體管理模式由業(yè)主大會(huì)決定，可采取選聘專業(yè)物業(yè)企業(yè)，社區(qū)居委會(huì)牽頭組建物業(yè)中心，聘請(qǐng)物業(yè)職業(yè)經(jīng)理人及自行管理等模式。采用何種模式應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件進(jìn)行選擇：（1）對(duì)于規(guī)劃較好，小區(qū)停車、綠化、道路、房屋質(zhì)量等能滿足要求，能封閉的小區(qū)，可聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范化管理。（2）對(duì)于條件一般，有必要的配套設(shè)施，已進(jìn)行綜合改造，具備基本的準(zhǔn)物業(yè)管理?xiàng)l件，但尚不具備引入專業(yè)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范服務(wù)的舊住宅區(qū)，可采取社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理模式。由社區(qū)居委會(huì)牽頭組建物業(yè)服務(wù)中心，為居民提供基本的物業(yè)服務(wù)。（3）對(duì)于基礎(chǔ)條件差，居民收入普遍偏低的舊住宅區(qū)，可采取業(yè)主委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的自行管理。（4）若舊住宅區(qū)為企業(yè)職工住宅，原企業(yè)仍存在，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可由企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)管理。
3.提供質(zhì)價(jià)相符的差異化管理和服務(wù)，做到物業(yè)費(fèi)公開透明。物業(yè)企業(yè)要提供服務(wù)，就必須收取相應(yīng)的費(fèi)用；業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，就應(yīng)該獲得相應(yīng)的服務(wù)。但由于業(yè)主對(duì)于物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用用在何處，享受什么樣的服務(wù)并不明確，經(jīng)常覺得物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高，提供的服務(wù)少并且不到位，不愿繳納物業(yè)費(fèi)，從而導(dǎo)致舊住宅區(qū)的物業(yè)收費(fèi)困難。針對(duì)此，在物業(yè)收費(fèi)工作中，物業(yè)企業(yè)要向業(yè)主明確收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。由于舊住宅區(qū)基礎(chǔ)條件不同，不能實(shí)行統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件提供不同的服務(wù)，收取不同的費(fèi)用，實(shí)行差異化管理和服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)溝通提出適合的服務(wù)范疇，確定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)企業(yè)把經(jīng)物價(jià)部門核準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)公告，做到收費(fèi)透明化，并公開物業(yè)支出，讓業(yè)主做到心中有數(shù)，取得業(yè)主信任，為物業(yè)費(fèi)的收取奠定良好的基礎(chǔ)。同時(shí)物業(yè)企業(yè)應(yīng)不斷地提高服務(wù)水平，為業(yè)主提供方便及時(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主享受到居住生活的方便和安全。 4.提高居民對(duì)物業(yè)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。提高舊住宅區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，讓其接受物業(yè)管理和服務(wù)，進(jìn)而推動(dòng)舊住宅區(qū)物業(yè)管理的順利實(shí)施。首先政府應(yīng)采取多種形式的宣傳教育，普及物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)，讓居民從正面認(rèn)識(shí)物業(yè)管理；其次，媒體應(yīng)多進(jìn)行宣傳和報(bào)導(dǎo)，喚起各有關(guān)部門的高度重視，加強(qiáng)正面引導(dǎo)，避免負(fù)面新聞；同時(shí)物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，積極改善小區(qū)環(huán)境，做好與業(yè)主的溝通交流，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，及時(shí)幫助業(yè)主協(xié)調(diào)解決日常生活中的相關(guān)問題，讓業(yè)主認(rèn)識(shí)物業(yè)，了解物業(yè)，并通過經(jīng)常開展社區(qū)文化活動(dòng)，構(gòu)建物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的和諧關(guān)系。業(yè)主的認(rèn)可和積極參與意識(shí)是推動(dòng)物業(yè)管理良性發(fā)展的基礎(chǔ)。
5.多方籌措資金。舊住宅區(qū)物業(yè)管理的推行困難重重，很重要的原因在資金落實(shí)上。依據(jù)《沈陽市關(guān)于加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見》中提出的舊住宅區(qū)資金落實(shí)的意見，可從以下幾方面籌措資金：首先政府扶持是關(guān)鍵，根據(jù)財(cái)力和民生需求出臺(tái)扶持舊住宅區(qū)管理的相關(guān)政策。政府可以在物業(yè)企業(yè)接管舊住宅區(qū)方面提供優(yōu)惠，適當(dāng)采取減稅免稅政策，以鼓勵(lì)企業(yè)接管舊住宅區(qū)；允許企業(yè)用經(jīng)營性收入補(bǔ)貼經(jīng)費(fèi)不足；對(duì)于舊住宅物業(yè)管理中做得較好的企業(yè)采取獎(jiǎng)勵(lì)扶持機(jī)制；政府安排公益性崗位適度向舊住宅區(qū)傾斜，對(duì)舊住宅區(qū)的特困職工適當(dāng)補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。其次，物業(yè)企業(yè)應(yīng)在政策允許的范圍內(nèi)，適當(dāng)采取多種經(jīng)營的方式來彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)的不足，把舊住宅區(qū)的停車收費(fèi)，自行車庫、管理用房的租金，利用共用部位取得的廣告收益等納入管理專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，在小區(qū)內(nèi)開展一些有償服務(wù)。最后在房屋維修和設(shè)施改造方面，由政府建立專項(xiàng)維修資金，相關(guān)產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)交專項(xiàng)維修資金，小區(qū)公共場地及公益設(shè)施的完善由居民集資；市政各部門各司其職，負(fù)責(zé)舊住宅區(qū)的垃圾清運(yùn)，路燈維修，供熱、排水設(shè)施維修，健身器材維護(hù)等。
結(jié)語
舊住宅區(qū)環(huán)境的改善對(duì)城市整體環(huán)境的提升具有重要意義。解決舊住宅區(qū)物業(yè)管理中的難題，逐步實(shí)行舊住宅區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化、規(guī)范化，確保其綜合環(huán)境的不斷改善，使舊住宅區(qū)房屋保值增值，讓百姓安居樂業(yè)。
參考文獻(xiàn)：
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[責(zé)任編輯 吳 迪]
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