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清算制下土地增值稅籌劃實例解析
2007
年
1
月 16 日
．
國家稅務 總
增值 稅稅 率較 高 對房地 產 開 發(fā) 企 業(yè)
．
不 能 確 定 核 算增值 額 的 其 建造 的普
．
局 發(fā)布 了《 于 房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 土 地 關
的利 潤 有 較 大 的影 響 相 關 的納 稅 籌
．
通 住 宅不 能適 用 這
一
規(guī)定
．
。
因此
，
要
增值 稅 清 算管理 有 關 問題 的通 知》
( 國 稅 發(fā) f 2 0 0 6 11 8 7 號 )
，
劃就 顯得十分重 要
一
。
根 據(jù)建房方式分別核算
以便 享 受稅
明確 了房 地 產
、
按照建立 方式分別核算進行
收優(yōu) 惠
。
企 業(yè) 土 地 增值 稅 進行 清 算 式繳納 的適 用 范 圍 標 志著 現(xiàn) 有 的房 地 產 開 發(fā) 土
．
籌劃 納 稅 人 建 造 普 通 標 準 住 宅 出售 增 值 額 未 超 過 扣 除 項 目 金 額 2 0 ％的
． ．
例 1
：
某房地 產 公 司 轉讓 普通 標
．
準住 宅所取 得 的收入 為 9 0 0 萬 元 其
扣 除項 目金 額 為 8 0 0 萬 元
．
地增值 稅 從
“
預 征
”
時代 進 入 了
“
清
．
轉讓 豪 華
．
算
”
時代
；
國家稅 務總局《 于 開 展 關
工
一
免征 土 地 增值 稅 增值 額 超 過 扣 除項
目 金 額 2 0 ％的
．
別 墅 所 取 得 的收入 為 l 500 萬 元
其
2008 年稅 收專項 檢 查
，
作 的通 知》
次將 房地
．
應就其全 部增值 額按
扣 除項 目金 額 為 1 0 0 0 萬 元
1
．
。
( 國稅發(fā)[ 2008 ] 9 號) 又
規(guī)定計稅
。
對于 納稅 人 既 建 立 普通 標
．
合 并核 算增值 額
=
產開 發(fā)列 為專項檢查 的重 點行 業(yè)
土 地 增 值 稅 列 為 檢 查 內容
。
把
準 住 房 又 搞 其他 房地 產 開 發(fā) 的 應 分 別核 算增值 額
。
增 值 額
1000
=
900
-
800
+
1500
—
由于 土 地
不 分 別 核 算增值 額 或
600 萬元
=
增值 額 與扣 除項 目金 額 之 比
600÷ (800+ ] 000 )
=
33
．
33鬈 600
x
稅 欄 《 收 籌劃》
目 協(xié) 辦 單位
土 地 增 值 稅 稅 額
=
30茗
=
中 稅 華
(北
京
)稅
務 師
180 萬 元 2
．
分 別 核 算增 值 額
=
事 務 所 有 限 公 司 武 漢 分 公 司
800
Tel
：
=
普 通 標 準 住 宅 增 值 額
100 萬 元
900
—
( 0 2 7 ) 8 2 7 10 0 0 6
：
Fax
、
：
( 0 27 )8 2 26 0 6 16
、
h t t p ：／ w ／
、
w w
．
c
ic ta x
．
c o m
普 通 標 準住 宅 增值 額 與扣 除項 目
、
業(yè) 務 項 目
稅 務 顧 問 稅 務 審 計 稅 收 籌 劃 稅 務 協(xié) 調 財 稅 培 訓 政 策 審批
、 、
金 額之 比
=
100
÷
800
。
=
12
．
5 茗
．
涉稅 鑒 證
、
出口 退稅代理 等
，
。
可 免征 土 地 增值 稅
，
核 心 業(yè) 務
：
化
解 企 業(yè) 涉稅 風 險 發(fā) 現(xiàn) 解 決 企 業(yè) 各 類 涉稅 問 題 高端 稅 政 疑 難 突
．
豪華別 墅 增值 額
500 萬元
=
1500
-
1000
=
破 鑒 證 合 理 合 法 于
企 業(yè) 納 稅 業(yè) 務 中體 現(xiàn)
。
服 務 承 諾
：
客 戶零 風 險 按 行 業(yè) 類 型 企 業(yè) 類 型 需 求 類 型 成 功 收 費
， 、
、
。
豪 華別 墅 增 值 額 與扣 除項 目金 額
之 比
=
我 們 致 力 于 創(chuàng) 建 中國 涉稅 服 務 第
供 相 關專業(yè) 的服 務與 幫助
。
一
品
牌 竭 誠 為 中 國 境 內各 類 涉稅 客 戶提
．
1500
—
1000
=
50％
=
土 地 增 值 稅 稅 額
150 萬元
500
x
30茗
=
曼曼隳 張恍舞 �。乇笙� 師旨硼１ 曼曼 隳瞎你是贅ｄ 睡讓■瞳： 蓄 琨 錯 囊憊 辦 豳 事 鼢辦 一司
兩 種 方 式進 行 比 較 ． 第 二 種 方 式 比第 一種 方式少 交 ３ ０萬 元 的 土 地 增
值 稅
ｌ ６ ＋ ５ ８ ０ ％ 應 繳 納 的 土 地 增 ６ ２ １ ３ ＝１ ８ ． 值 稅 為 ： ６ ２ ０ 一１ ３ ｘ 茗 ６ ０ １ ６ ×５ ％ ５ ８ １ ＝ ０ ５
（ 元 ） 萬 。
大 大 減 輕 稅 負 控 制 普 通 住 宅 增 值 率 的 方 法 是 降低 房 屋 銷 售價 格 ．銷 售 收 入 減 少 了 ． 而 可 扣 除 項 目金 額 不 變 ． 增 值 率 自然 會 降低 。 當然 ．這 會 帶 來 另一 種后果 ．即導 致銷 售收入 減少 ． 這 是 否可 取 ． 就 得 比 較減 少 的銷 售 收
入 控 制 增 值 率 減 少 的 稅 金 支 出 的 大 小 ． 而 作 出選 擇 從
二 、 利 用 代 收 費 用 計 價 方 式 進 行
籌 劃
顯 然 ． 采 用 方 案 二 可 少 繳 納 土 地
增值稅 ３ ７萬 元 。另 外 ． 收 費 用 計 價 代
方 式 的選 擇 不 是 一 成 不 變 的 ． 究 竟 采 用 哪 種 計 價 方 式 ． 應 根 據(jù) 每 個 核 算 項 目的 具 體 情 況 來 選 擇
三 、 過 控 制 住 宅 檔 次 進 行 籌 劃 通
《 政 部 、 家 稅 務 總 局 關 于 土 地 財 國 增 值 稅 一 些具 體 同題 規(guī) 定 的 通 知 》 （ 稅 字 ｛ ９ ５ｌ ０ ８ 號 ） 六條 規(guī) 財 １ ９ 第 ４ 第 定 ： 對 于 縣 級 以 上 人 民 政 府 要 求 房 “ 地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 在 售 房 時 代 收 的 各 項 費
四 、 通 過 合 理 確 定 收 入 及 轉 換 收 入 形 式 進 行 籌 劃
這 方 面 納 稅 籌 劃 的 關 鍵 就 是 通 過 適 當減 少 銷 售 收 入 或 增 加 可 扣 除 項 目 金 額 使 普 通 住 宅 的 增 值 率 控 制 在 ２ ％以 內 。 樣 做 的 好 處 有 兩 個 ： 是 ０ 這 一 可 以免 繳 土 地 增 值 稅 ：二 是 降低 了房 價 或 提 高 了房 屋 質 量 、 改善 了房 屋 的 配套設施 等 例 ３： 房 地 產 開 發(fā) 企 業(yè) ， 年 度 某 某 商 品房 銷 售 收入 為 １ ５億 元 ． 中 普 ． 其 通 住 宅 的 銷 售 額 為 ｌ億 元 ． 華 住 宅 豪 的銷 售額為 ５ ０ 萬元 稅 法規(guī)定 的 ０
Ｏ 可 扣 除項 目金 額 為 １ １億 元 ． 中 普 ． 其 通 住 宅 的 可 扣 除 項 目金 額 為 ８ Ｏ ０ ０萬 元 ． 豪 華 住 宅 的 可 扣 除 項 目金 額 為 ３ ０ 萬元 。其計 算公 式為 ： 值 率＝ ００ 增 增 值 額 ÷扣 除 項 目金 額 Ｘ ０ ％ １ ０ ＝（ 收
入 一扣 除 項 目金 額 ） ＋扣 除 項 目金 額 Ｘ
用 ． 果代 收 費是計 入 房價 中 ｒ 買 如 Ｎ購
方 一 并 收 取 的 ． 作 為 轉 讓 房 地 產 所 可 取 得 的 收 入 計 稅 ： 果 代 收 費 用 未 計 如 入 房 價 中 ． 是 在 房 價 之 外 單 獨 收 取 而
的 ，可 以不作 為 轉讓房 地產 的收入 。
１ 通 過 合 理 確 定 收入 進 行 籌 劃 、 決 定 銷 售 商 品 房 的房 款 收 入 有 兩
個 因素 ： 一是 商 品房 的單 價 ，二 是 商 品 房 的銷 售 面 積 商 品房 的 銷 售 面 積 是 相 對 固定 的 ， 而 單 價 則 是 可 變 的 對 于 銷 售 定 價 除 了考 慮 市 場 因 素 、 成 本 利 潤 等 因 素 ． 還 要 考 慮 土地 增 值 稅
因 素
對 于 代 收 費 用 作 讓 收 入 計 稅 的 ． 計 在 算 扣 除 項 目金 額 時 ． 可 予 以 扣 除 ． 但 不允 許作 為加 計 ２ ％ 除 的基數(shù) ： Ｏ 扣 對
于 代 收 費 用 未 作 為 轉 讓 房 地 產 的 收 入
假 設 計 算 土 地 增 值 稅 的扣 除 項 目
是 固 定 的 ．那 么 就 需 找 到 一 個 形 成 土
計 稅 的 ． 計 算 增 值 額 時 不 允 許 扣 除 在 代 收 費 用 ” 此 ． 地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 對 據(jù) 房
代 收 費用 計 價 方 式 可 進 行 納 稅 籌 劃
地增 值稅相對低 的合理 的商品房銷售 單 價 。 首 先 應 根 據(jù) 項 目成 本 費用 、 市 場 環(huán)境及預 算利潤來確定 商品房銷售 單 價 區(qū) 間 ．然 后在 這 個 區(qū) 間 內取 點 計
例 ２：某 房 地 產 開 發(fā) 公 司 出 售 商
品房 ． 價 為 ３ ｏ 售 ｏ ｏ萬 元 ． 市 政 府 的 按
要 求 ．在 售房 時代 收 了 ２ Ｏ萬元 費 ０ 用 。該商 品房 支 出如下 ： 付 土地 出 支 讓 金 ２ ０ 萬 元 ．房 地 產 開 發(fā) 成 本 為 ０
６ ０ 萬 元 ． 其 他 扣 除 項 目 ２ Ｏ 萬 元 ０ Ｏ （ 包 括 營 業(yè) 稅 金 及 附 加 ） 稅 率 同 上 不 ． 例。
算 相 應 的 土 地 增 值 稅 額 ．再 根 據(jù) 稅 額
來 計 算 各 個 單 價 形 成 的 項 目利 潤 總 額 ． 以形 成 利 潤 總 額 最 大 的 單 價 為 最 優(yōu) 單 價 例 ４： 某 房 地 產 公 司開 發(fā) 開 樹 花 園項 目． 在 開 盤 前 該 公 司 根 據(jù) 市場 環(huán)
１ Ｏ 應 納 稅 額＝增 值 額Ｘ相 應 稅 率 一 Ｏ ％． 扣 除 項 目金 額Ｘ 算 扣 除 數(shù) 如 果 不 速 分 開
核 算 ： 值 率 ＝（ ０ ０ １ ０ 增 １ ０ —１ ０ ０） ５
１１ ０×１ ％一３ Ｏ０ ００ ６％． 應 納 稅 額 ＝
（ ５ Ｏ １ Ｏ） ０鬈 １ ００ 萬 元 １ ０Ｏ 一１ ＯＯ Ｘ３ ２
方案 一： 收費用不并 入房價 ． 代 單 獨 收 取 ， 則 扣 除 項 目金 額 為 ： ０ ＋ ２０
６ ０ ０ ＋２ ０ ２０ ＋６ Ｏ ＋（ ０ ＯＯ） ０％ Ｘ２ ＋３０ ０Ｘ ０
境 及 預 計 的 成 本 ｌ ２ ０ 萬 元 （ 含 ２ ０Ｏ
稅 ）、 期 望 的利 潤 水 平 制 定 了 該 項 目
如 果 分 開 核 算 ． 但 沒 有 控 制 好 增 值 率 ， 其 超 過 了 ２ ％， ： 通 住 宅 ： 使 ０ 則 普
增 值 率 ＝（１ ０ ００ ０－８０ ０）＋８ ００Ｘ ０ ０ １ ＝２５ ． 應 納 稅 額 一（ ０ ００— ００ 茗 １０
的均 價 區(qū) 間為 ５ ０ — ０ ０元 ／ ｒ。 Ｏ ０ ６ ０ Ｉ 假 ｆ
設 均 為 普 通 標 準 住 宅 且 不 考 慮 因 單 價 與單 套房 總價 超 標 界定 為 高檔 房 因 素 ． 項 目建 筑 面 積 為 ３ 萬 ． 假 該 ０ 并
５ 茗Ｘ（ ＋７茗＋３ １ 茗＋１％） ３ ＝１ ２７（ 元 ） 萬 ， 增 值 額 為 ：０ ３ ００一ｌ ２ ３ ７＝１ ３ （萬 ６７
元） 增值 率為 ：６ ３ ３ ５ １ ６ ， １ ７ ÷１ ２ ＝ ２ ％． 應繳納土地增值稅 為：６３ ０ 一 １ ７ ％ Ｘ５
１ ２ Ｘ１ ％＝６ ７（ 元 ） ３ ７ ５ ３ 萬 。
８ ０ ） ３ ％ ６ ０萬 元 ；豪 華住 宅 ： ０ ０ ｘ ０ ＝ ０ 增 值 率 （ ０ ０— ０ ０）＋３ ０ ５０ ３ ０ ０ ０Ｘ １０ Ｏ ％＝ ７ ： 應 納 稅 額 ＝（ ０ Ｏ一 ６ ％ ５０
３ Ｏ０） Ｏ ｘ４０ ％一３ ０Ｘ５ ＝６５ 萬 元 ０Ｏ ０
設 按 稅 法 規(guī) 定 的 扣 除 項 目總 額 為 １ ２
億元 。
方 案 二 ：將 代 收 費 用 并 入 房 價 一 并 收 取 ， 則 扣 除 項 目金 額 為 ： Ｏ ＋ ２Ｏ
６０ Ｏ＋２ Ｏ０＋（ ０ ２ ０＋６ ０） ０茗－ ２ ０＋ ０ Ｘ２ ｔ ０ －
根 據(jù) 以上 資 料 數(shù) 據(jù) ．假 定 未 知 數(shù) Ｘ 為使 增 值 率 等 于 ２ ％的均 價 ．那 么 ０
可 得 以 下 方 程 式 ：［ ０ ３ ｘ一１ Ｏ ０Ｘ ００ ２ （１＋２０ ） ／１ ０ ０Ｘ（ ％ ］ ２ ００ １＋２ ％ ） ＝ ０
２Ｏ
兩者合計 為 １ ５ ０萬 元 ． 分 開 核 算 比 ２ 不 分 開 核 算 多支 出稅 金 ５ 萬 元 這 Ｏ 是 因 普 通 住 宅 的 增 值 率 超 過 了 ２ ％． ０
（０ ３ ００＋２ Ｏ） ０ Ｘ５菇（ １＋７ �。� ％＋１ ＝ 茗）
１ ３ （ 元 ）增 值額 為 ：０ ０ ２ ０ ８萬 ５ ， ３０ ＋ ０ — １ ３ １ ６ （萬
元 ） 增 值 率 為 ５ ８＝ ６ ２ ，
須 繳 納 土 地 增 值 稅 但 如 果 能使 普 通 住 宅 的 增 值 率 控 制 在 ２ ％以 內 ． 可 ０ 則
求 出該 均 價 為 （ 轉 第 ４ 頁 ） 下 ６
曼ｉ驤斌 讓事阪； �。乇� 黼無裔蝴 罡曼 隳瞎你蚤ｂ 協(xié) 臻 張恍ｍ 辦 嘗豳 師 Ｊ 艚 事， 瞎 奢Ｒ 鼢 司
四是 促 進 社 會 發(fā) 展 和 進 步 的 其 他 社 會
公 共 和 福 利 事 業(yè) 三 、 業(yè) 如 何 進 行 公 益 性 捐 贈 企
社 會 團體 和 基 金 會 ．凡 符 合 有 關 規(guī) 定
條 件 并 經 財 政 稅 務 部 門 確 認 后 ．納 稅
前 所 得 應 由 會 計 利 潤 做 相 應 調 整 得 到 用 現(xiàn) 金 捐 贈 不 能 全 額 扣 除 的 項 目 ．要 計 算 扣 除 限額 ．超 過 限額 部 分 不 予 扣 除 所 以 ．企 業(yè) 一 般 先 出售 貨
物 再 以貨 款 捐 贈 比直 接 以實 物 捐 贈 對
人通 過 其用 于公 益救 濟性 的捐 贈 ． 可
按 現(xiàn) 行 稅 收 法 律 法 規(guī) 及 相 關 政 策 規(guī) 定 ．準 予 在 計 算 繳 納 企 業(yè) 和 個 人 所 得
為什 么企業(yè)進行 的捐贈有 的可 以
稅 前 扣 除 ． 的 不 能 稅 前 扣 除 ． 且 有 而
不 同 的 捐 贈 其 扣 除 的 比 例 也 不 盡 相 同 因 為 根 據(jù) 稅 收 政 策 規(guī) 定 ．并 不 是 所 有 的 公 益 性 捐 贈 都 能 獲 取 稅 收 優(yōu) 惠 ， 贈 的 對 象 、 途 不 同 ， 稅 收 的 捐 用 在
處 理 上 也 不 同 因 此 ． 業(yè) 進 行 捐 贈 企
稅時在 稅前扣 除” 申請 捐 贈 稅 前 扣 除
資 格 的 非 營 利 的 公 益 性 社 會 團 體 和基 金會 ． 須符合稅 法的規(guī)定 。岡此 ． 必 企 業(yè) 可 根 據(jù) 稅 前 扣 除 比例 的不 同 選 擇 不 同 的捐 贈 渠 道 ．以 取 得 最 大 的 稅 收 優(yōu)
企 業(yè) 更 為 有 利 ．但 這 是 有 假 設 前 提 條 件 的 因此 ． 業(yè) 在 捐 贈 時 。 在 實 物 企 要 和 現(xiàn) 金 之 間 權 衡 ． 以 期 選 擇 最 佳 的 捐
贈 方 式
四 是 捐 贈 憑 據(jù) 要 保 留 。 財 稅 ｆ ０ ７ ６號 文 件 規(guī) 定 ．納 稅 人 在 進 行 ２０ ］ 公 益救 濟性捐 贈稅 前扣 除 申報 時 ． 須 附 送 以 下 資 料 ： 接 受 捐 贈 或 辦 理 轉 贈
的非 營 利 的 公 益 性 社 會 團體 、基 金 會
運 用 得 當 ． 以 取 得 最 佳 的 捐 贈 效 果 可
和 獲 得 最 大 的 稅 收 優(yōu) 惠 效 益
一
惠 自行 捐 贈 或 通 過 其 他 不 合 法 的渠
道 進 行 捐 贈 的是 不 允 許 稅 前 扣 除 的
二 是 捐 贈 用 途 要 明 確 這 也 是 關
是 捐 贈 渠 道 的 選 擇 稅 法 規(guī)
定 ． 稅 人 必 須 通 過 我 國 境 內 非 營 利 納
系 到捐 贈行 為 能否得 到社 會 的承認 ． 以 及
捐 贈 額 能 否 進 行 稅 前 扣 除 的 關 鍵 企 業(yè) 進 行 公 益 捐 贈 必 須 用 于 《 公 益 事 業(yè) 捐 贈 法 》 限 定 的 四 大 類 ， 才 能
稅 前 扣 除 ． 用 于 其 他 方 面 的 ．不 能 稅 前 扣 除 所 以 ，企 業(yè) 對 捐 贈 的用 途 必
的社會 團體 、國家機 關進 行捐 贈 ， 如
果 直 接 向 受 益 人 進 行 捐 贈 ． 不 能 享 則 受 任 何 稅 前 扣 除 非 營 利 性 的社 會 團 體除 了前 文 中提到 的 以外 ．財政 部 、 國 家 稅 務 總 局 《 于 公 益 性 捐 贈 稅 前 關
扣 除 政 策 及 相 關 管 理 問題 的 通 知 》
的 捐 贈 稅 前 扣 除 資 格 證 明材 料 ： 由具
有 捐 贈 稅 前 扣 除 資 格 的 非 營 利 的 公 益 性 社 會 團 體 、基 金 會 和 縣 及 縣 以 上 人 民政 府 及 其 組 成 部 門 出具 的 公 益 救 濟 性 捐 贈 票 據(jù) ： 主 管 稅 務 機 關 要 求 提 供 的其 他 資 料 岡 此 ．企 業(yè) 按 規(guī) 定 進 行 捐 贈 必 須 索 要 、 保 留 合 法 的 捐 贈 憑 據(jù) ． 使 之 對 捐 贈 行 為 起 到 證 明 的 作 用 ．其 目 的也 是 為 了防 止企 業(yè) 和 個 人
借 捐 贈 之 名 非 法 轉 移 應 稅 所 得 進 行 偷
須 明 確 ． 只有 符 合 規(guī) 定 的 公 益 性 捐 贈 才 能 享 受 稅 收 優(yōu) 惠 三 是 捐 贈 方 式 要 適 當 企 業(yè) 的 公 益 性 捐 贈 主 要 是 捐 錢 和 捐 物 兩 種 形 式 企 業(yè) 以 實 物 進 行 捐 贈 時 ．按 規(guī) 定 要 作 為 視 同 銷 售 ．將 其 分 解 為銷 售 和 捐 贈 兩 項 業(yè) 務 進 行 處 理 ．其 納 稅 調 整
（ 稅 ［ ０ ７ ６號 ） 非 營 利 的 社 會 團 財 ２０ ］ 對
體 及 國 家 機 關 作 了 明 確 ：依 據(jù) 國 務 院 ”
發(fā)布 的《 會 團體 登記 管理 條例 》 國 社 （ 務 院令 第 ２ ０號 ） 和 《 金 會 管 理 條 ５ 基 例 》 國 務 院 令 第 ４０ 號 ） 的 規(guī) 定 ， （ ０ 經
民政 部 門 批 準 成 立 的 非 營 利 的公 益 性
稅 所 以 ． 企 業(yè) 捐 贈 只 有 取 得 規(guī) 定 的 證 明 材 料 和 憑 據(jù) 才 能 享 受 稅 前 扣 除
（ 接第 ４ 上 ４頁 ） ７ ０ 元 ／ ，這 樣 可 ５６
知 小 于 或 等 于 ５ ６Ｏ元 ／ ７ 的 均 價 不
值 稅 ． Ｚ為該 區(qū) 間值 一 均值 ． 潤 設 利
總 額 為 ：（ ０Ｚ一１ ２０ Ｏ）一（ ０Ｚ一 ３ ２ ０ ３
１ ４０ ０）×３ ４ ０ ０菇 ＝２１ 一７ ８０ （ 萬 Ｚ ８ ０
是 將 可 分 除 的 項 目從 整 個 房 地 產 項 目 中剝 離 出 來 單 獨 處 理 ． 如 裝 修 費 ． 設 備 安 裝 費 ． 附 屬 設 施 建 設 費 等 這 樣
處 理 可 以使 上 述 業(yè) 務 的 盈 利 不 用 繳 納
需 繳 納 土 地
增 值 稅 ． 且 在 這 一 均 價 并 區(qū)間 ．７ ５ ６０元 ／ 帶 來 的 利 潤 總 額 是
最 大 的 ， 即 ： �。� ５７ ０×３ —１ ２０ ０＝ ０ ２ ０ ５ Ｏ 萬元 ） ０８ ０（
元 ） 。
那 么 Ｚ值 越 大 ， 利 潤 總 額 越 大 。
令 Ｚ為 ６ ００元 ／Ⅱ ０ ｆ． 則 利 潤 總 額 為 ４７ ０ 萬 元 ． 當 均 價 為 ５７ ０ 元 ／ ２０ ６
土地增值 稅． 而增加企 業(yè)利潤 從 另 外 ． 房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 也 可 以將
一
再 來 看 ５ ６ — ０ ０ 元 ／ 的 均 ０ ６０ ７ 價 區(qū)間 中． 一個 均價 帶來 的利 潤 總 哪
額 最 大
個 整 體 項 目 中 的 多 個 工 程 分 開 處
時 ． 利 潤 總 額 為 ５ ８ ０萬 元 ． 于 其 ００ 大 均價為 ６０ ０ ０元 ／ ｆ 帶 來 的 利 潤 總 ｎ所
額 因 此 可 以判 定 ． 在 這 個 均價 區(qū) 間
內，７ ５ ６０ 元 ／ 是 最 好 的 均 價 。
理 ． 以達 到 降 低 增 值 率 ． 降低 稅 負 的
目 的 ． 如 ． 可 以將 一 個 整 體 增 值 率 ．例
首 先 ． 定 未 知 數(shù) Ｙ 為使 增 值 率 假 等 于 ５ ％的 均 價 ． 么 可 得 以下 方 程 ０ 那 式：
超 過 ２ ％的 項 目 中增 值 率 未 達 ２ ％ ０ ０
的 普 通 標 準 住 宅 和 其 他 增 值 率 超 過
從 上 述 實 例 分 析 可 以看 出 ． 并 不
２ ％ 盤 分 開 核 算 ．使 其 可 享 受 免 征 ０ 樓
土 地 值 稅 的 優(yōu) 惠 但 是 ． 無 論 是 分 拆 業(yè) 務 還 是 將 項
［０ ３ ｙ一１ ０ ０ １＋ ０ ］ ２ ０ ０Ｘ（ ２ ％） ／
１ ０ ×（ ＋２ ２０ ００ １ ０％） ０ ＝５
是 盲 目抬 高 房 價 就 能 獲 得 最 大 利 潤 ．
這 也 是 國 家 制 定 土 地 增 值 稅 的 初 衷 ２． 通 過 分 散 收 入 的 形 式 進 行 籌
劃
求 出該 均 價 為 ７ Ｏ０元 ／Ｉ 由此 ２ Ｉ ｆ．
目分 開 核 算 ．在 決 定 是 否 采 用 的 時 候 ．一 定 要 仔 細 核 算 是 否 能 達 到 節(jié)稅
可知 在 ５ ６ ～ ０ ０元／ ｆ 區(qū) 間 內 ７Ｏ ６ ０ Ｈ的 均 是 按 ３ ％的 稅 率 計 算 繳 納 土 地 增 ０
在 實 務 操 作 中 ．可 以 采 取 的 方 法
的 目標
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