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與任志強(qiáng)聊地產(chǎn)：他們都說(shuō)錯(cuò)了
作者：張杰王曉偉
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 2007年05期
大部分人是從新聞報(bào)道中的轉(zhuǎn)述或者是任志強(qiáng)自己的博客中“認(rèn)識(shí)”任志強(qiáng)的——從這兩種載體中傳遞出的任志強(qiáng)，折射出來(lái)的多半是偏執(zhí)的形象。
但在著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾眼中，任志強(qiáng)不過(guò)是個(gè)說(shuō)真話的孩子。因?yàn)槿沃緩?qiáng)頗有些離經(jīng)叛道，所表現(xiàn)出來(lái)的誠(chéng)實(shí)是粗暴的不符合大眾心理需求的話語(yǔ)，具有挑戰(zhàn)民眾普遍承受力的攻擊性。
而在望房興嘆的公眾眼中，任志強(qiáng)已經(jīng)成為一種符號(hào)，象征著財(cái)大氣粗、沒(méi)有良心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，成為公眾習(xí)慣性的標(biāo)靶。
對(duì)任而言，著眼點(diǎn)是大市和政策，取得更高層次的認(rèn)同才能傳導(dǎo)其思考對(duì)政策的影口向，但他“粗暴”的言論顯然又阻礙了這種溝通。
1984年就認(rèn)識(shí)任志強(qiáng)的何魯麗在任志強(qiáng)2002年出版的《任人評(píng)說(shuō)》一書前言中寫道：“對(duì)志強(qiáng)的一些觀點(diǎn)和言語(yǔ)用詞，我不能完全茍同，我認(rèn)為有些問(wèn)題需要從全局和長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度上看，再實(shí)踐和檢驗(yàn)�！边@基本上也就合成了眼前的任志強(qiáng)——你可以不同意他的觀點(diǎn)，但無(wú)法忽視他的聲音。
不要覺(jué)得上市是多么好的事情
記者：上市公司和國(guó)企在拿地時(shí)的心態(tài)是什么樣的？
任志強(qiáng)：沒(méi)有什么心態(tài)，惟一的區(qū)別是融資能力更強(qiáng)。上市公司的任務(wù)沒(méi)有完成，再貴的地都得拿。國(guó)企如果不能完成保值增值的任務(wù)，再貴的地也得拿。只要后面有人考核你，都得這么干。
記者：過(guò)去一年有很多公司在H股和A股通過(guò)IPO或者借殼登陸資本市場(chǎng)，您感覺(jué)這個(gè)潮流背后有哪些共性的因素？
任志強(qiáng)：地產(chǎn)行業(yè)本就是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，現(xiàn)在沒(méi)有上市的地產(chǎn)公司，那是因?yàn)楸澈笃淠腹居绣X。土地實(shí)行招拍掛出讓后，所有公司面對(duì)的門檻一樣了，土地對(duì)資金的要求在加大。所以一些地產(chǎn)公司為了擴(kuò)大其規(guī)模，就要進(jìn)入資本市場(chǎng)。
另外，不要覺(jué)得登陸資本市場(chǎng)是多么好的事情，除了融資外，很多公司機(jī)密要提前公告，而作為私人公司我為什么要公告。美國(guó)的地產(chǎn)公司上市的加起來(lái)也就三四家。如果現(xiàn)在有其他的融資方式，比如地產(chǎn)基金，同時(shí)允許公司發(fā)債的話，我根本就不想上市。
記者：那你卻評(píng)價(jià)華遠(yuǎn)上市是“鐵樹(shù)開(kāi)花”？
任志強(qiáng)：幾乎所有的同行都認(rèn)為，如果華遠(yuǎn)不能再次成功地進(jìn)入資本市場(chǎng)，不管華遠(yuǎn)的歷史曾經(jīng)多么輝煌，華遠(yuǎn)已被許許多多的后來(lái)者遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拋在了游戲圈外，但今天華遠(yuǎn)可以對(duì)資本市場(chǎng)說(shuō)“我們又回來(lái)了”，也可以對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們說(shuō)“我們合作吧”，因?yàn)槲覀円呀?jīng)有資格再次用資本市場(chǎng)的支持而施展自己的競(jìng)爭(zhēng)力了。
另外，重組方案的公告并不等于上市重組已經(jīng)成功了，這中間還有許多環(huán)節(jié)存在重組不成的風(fēng)險(xiǎn)，如股東的意見(jiàn)、國(guó)資委的審批、證監(jiān)會(huì)的核準(zhǔn)等等，因此至今華遠(yuǎn)仍做好了重組不成功的充分準(zhǔn)備，并同時(shí)在繼續(xù)著組建基金的工作。
我們?cè)诘却蓶|們的選擇，在等待著一個(gè)新的開(kāi)始。
記者：華遠(yuǎn)在境外做的那個(gè)地產(chǎn)基金處于什么狀態(tài)了？
任志強(qiáng)：那個(gè)基金還在籌備著，因?yàn)槲覀兊纳鲜杏锌赡懿怀晒ΑＶ行」蓶|還希望能夠多送點(diǎn)股，如果小股東提出的要求太過(guò)分，我們就不干了，大不了，我就另外找個(gè)殼了。即使我上市成功了，我這個(gè)境外的基金還可以繼續(xù)做，多了一種融資途徑�；蛘呱鲜泄鞠蜻@個(gè)基金定向增
第一文庫(kù)網(wǎng) 發(fā)，或者擴(kuò)股什么的。土地增值稅對(duì)行業(yè)影響很小
記者：關(guān)于土地增值稅，您認(rèn)為這是過(guò)去12個(gè)月里針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)最具殺傷性的政策么？
任志強(qiáng)：我們?cè)诤鄙鲜泄景l(fā)布的公告里，已經(jīng)表明該交的就交，不該交的我就不交。這一次實(shí)行清算，可是我以前沒(méi)有不交過(guò)，額度大小我都交了。對(duì)于好的公司而言，沒(méi)有任何影響。我們沒(méi)有偷稅漏稅，我們年年拿稅務(wù)A級(jí)證書。
土地增值稅在我國(guó)臺(tái)灣已經(jīng)實(shí)行了50年，被稱為最不成功的稅種。為此，相關(guān)人員宣布辭職。
按照稅務(wù)總局的說(shuō)法，這本來(lái)就是宏觀調(diào)控中的一個(gè)措施，但是沒(méi)有隨著宏觀調(diào)控而改變，繼續(xù)執(zhí)行。
記者：您是否同意“清算”這個(gè)詞匯？
任志強(qiáng)：清算指的是有一些企業(yè)，房子沒(méi)有賣完，就沒(méi)有清算。這還是因?yàn)樵械姆纱嬖趩?wèn)題。如果你去過(guò)埃及，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，尼羅河最美麗的兩岸幾乎八成的房子都是未竣工的房子，都是沒(méi)有外墻，屋頂上還差兩層不蓋，因?yàn)樗姆擅鞔_規(guī)定，房屋竣工后要納房產(chǎn)稅。所以，很多人在這樣的房子里住了幾十年，它就故意不竣工。埃及大街上到處是這樣未竣工的房子，用發(fā)達(dá)國(guó)家的說(shuō)法，這是合理的避稅。
到現(xiàn)在為止，土地增值稅也只是一個(gè)暫行了十幾年的暫行條例而不是稅法。土地增值稅對(duì)公司沒(méi)有什么影響，以前交，現(xiàn)在還交，有什么影響？大部分公司的平均利潤(rùn)都?jí)虿簧辖煌恋卦鲋刀惖臉?biāo)準(zhǔn)，所以大都不會(huì)有什么影響。
但問(wèn)題在于，清算意味著我房子還沒(méi)有賣完，就要預(yù)先征收，可是我后面的房子賣后導(dǎo)致公司整體虧損了怎么辦？
請(qǐng)不要用道德情緒去約束市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)
記者：圍繞地產(chǎn)行業(yè)的辯論經(jīng)常變調(diào)，出現(xiàn)一些情緒化的爭(zhēng)論，你怎么看？
任志強(qiáng)：這是因?yàn)橛腥私?jīng)常把道德放在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之上。你說(shuō)號(hào)召一年不買房、三年不買房，不是反對(duì)改革是什么？我總不能說(shuō)你是支持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)吧？這根本用不著進(jìn)行討論，就和抵制日貨一樣，愚蠢的人才去抵制日貨。
現(xiàn)在，很多人去用道德的情緒去約束市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，可是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)哪一個(gè)不是你死我活的呢？競(jìng)爭(zhēng)不就是打得頭破血流么？沒(méi)有什么可討論的。你說(shuō)你仁慈地去降價(jià)，可是，國(guó)際上馬上就會(huì)有人投訴你說(shuō)是傾銷，實(shí)在不行就把你的鞋城給燒了。
記者：您在多種場(chǎng)合也批評(píng)說(shuō)，年輕人應(yīng)該首先租房，然后達(dá)到一定條件后再買房。希望擁有自己的房子可不是.情緒化的爭(zhēng)論，可就是想有怎么辦？
任志強(qiáng)：忍著唄，你的支付能力不夠你可不就得忍著啊。吃不起面包就吃面條，這個(gè)是很清楚的事情啊。每個(gè)人應(yīng)該根據(jù)自己的發(fā)展階段，來(lái)確定房產(chǎn)消費(fèi)。
我們當(dāng)年分房時(shí)，誰(shuí)不是等到30多歲才分房。為什么我們能忍受，你們就不能忍受。
當(dāng)然，你要是支付能力夠的話，沒(méi)有誰(shuí)不讓你買房，你別老喊自己是房奴就行，我說(shuō)的是支付能力不夠的人，從邏輯上講，你買不起房子，憑什么要買房子啊。
記者：經(jīng)濟(jì)適用住房是否是解決這種情緒的方法之一？
任志強(qiáng)：經(jīng)濟(jì)適用房作為國(guó)家住宅制度是在上世紀(jì)80年代就有，我們一直沒(méi)有把它作為一個(gè)社會(huì)保障性的法律進(jìn)行立法。在這次兩會(huì)的政協(xié)提案里面，我們建議政府實(shí)行英國(guó)式的部分產(chǎn)權(quán)制度。
英國(guó)在實(shí)行這個(gè)政策時(shí)，考慮到部分老百姓買不起全部的產(chǎn)權(quán)，如果全部租的話，可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)后顧之憂，那就是毛坯房裝修完，到一定時(shí)間后政府可能不租給我的話，這個(gè)投入就不容易算清楚。所以要是錢不夠的話，可以先買20%的產(chǎn)權(quán)，一段時(shí)間后可以再買其余的產(chǎn)權(quán)，政府收取的租金就如同一個(gè)長(zhǎng)期貸款。退出時(shí)，你要么付清全款，要么只能按照二成、三成的產(chǎn)權(quán)去賣。
就中國(guó)而言，我們不清楚政府到底能拿出多少錢來(lái)解決住房問(wèn)題，但是有一點(diǎn)要明白，住房保障是政府給予民眾一個(gè)住房權(quán)利，而不是分配財(cái)產(chǎn)。商品房和經(jīng)濟(jì)適用房屬于兩個(gè)體系，如果把經(jīng)濟(jì)適用房等變成法定的社會(huì)保障體系的話，住房問(wèn)題會(huì)好得多。
從法律上看，經(jīng)濟(jì)適用住房也好，限價(jià)房也好，還沒(méi)有立法支持，因?yàn)闆](méi)有住宅法，頂多說(shuō)它是個(gè)法規(guī)。比如不符合條件的買了經(jīng)濟(jì)適用房，怎么處罰？如果有了住宅法，在住房保障這一塊，才可以對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房進(jìn)行規(guī)定。
記者：世界銀行去年年底曾經(jīng)在一份報(bào)告中對(duì)中國(guó)住房公積金的使用效率進(jìn)行了批評(píng)，并指出其更多使富人階層受益。您怎么看這個(gè)評(píng)估結(jié)果？
任志強(qiáng)：本來(lái)就應(yīng)該批評(píng)。如要托管的話，也應(yīng)該托管給基金，從而增值。所以這么多養(yǎng)老基金和公積金都放在這里，因?yàn)檎X(jué)得托管給別的人都不放心。
住房公積金確實(shí)是讓富裕階層受益，只有有能力繳納住房公積金的，才能享受住房公積金。作為管理者，如果貸款給窮人，他還不了款怎么辦？當(dāng)然要借給富人了。
而作為銀行方面，他的取向也是如此，貸款給富人才保險(xiǎn)。我的建議就是住房公積金應(yīng)該轉(zhuǎn)化為由基金管理，它一定會(huì)讓它最大化升值。世界銀行之所以對(duì)中國(guó)的住房公積金管理進(jìn)行了批評(píng)，就是因?yàn)檎疀](méi)有用市場(chǎng)化的手段對(duì)其進(jìn)行管理。
他們都說(shuō)錯(cuò)了
記者：多年來(lái)，您同許多人有很多次的辯論。你總是在試圖糾正他們的錯(cuò)誤，是他們真的錯(cuò)了嗎？還是在你看來(lái)，研究學(xué)者在房地產(chǎn)上與你不在同一語(yǔ)境？
任志強(qiáng)：研究領(lǐng)域的一些專家的錯(cuò)誤在于他們不研究市場(chǎng)的現(xiàn)狀，他們只就局部問(wèn)題談局部問(wèn)題，然后把局部問(wèn)題當(dāng)作整體問(wèn)題。中國(guó)就沒(méi)有專門研究房地產(chǎn)的人，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)在中國(guó)是一個(gè)新的行業(yè)。
過(guò)去都是福利分房，沒(méi)有商品住房，研究所里的學(xué)者完全按照西方發(fā)達(dá)國(guó)家的完全市場(chǎng)的概念去套中國(guó)的房地產(chǎn)，但是中國(guó)房地產(chǎn)是在住房保障很充分、住房質(zhì)量很差的基礎(chǔ)上形成的市場(chǎng)，所以他們會(huì)犯錯(cuò)誤，就是因?yàn)樗麄兏静恢蕾I房人到底需要什么，大家為什么買房，現(xiàn)在的住房什么樣子。
記者：這個(gè)問(wèn)題在討論中似乎經(jīng)常被民粹化了，不再是一個(gè)學(xué)術(shù)問(wèn)題的討論。
任志強(qiáng)：本來(lái)就不是一個(gè)學(xué)術(shù)問(wèn)題的討論，因?yàn)榫透緵](méi)有學(xué)術(shù)研究者。從社科院也好，從宏觀所也好，從國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心也好，以及各個(gè)銀行，你能說(shuō)出哪個(gè)專家是專門研究房地產(chǎn)的么？沒(méi)有。
記者：那些被引用的國(guó)外的數(shù)據(jù)、概念，是發(fā)達(dá)國(guó)家成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，也錯(cuò)了嗎？
任志強(qiáng)：很多人都沒(méi)有搞清楚什么是土地出讓和劃撥土地，什么是市場(chǎng)與非市場(chǎng)，所以概念上不清楚。至于數(shù)據(jù)，他們只了解部分?jǐn)?shù)據(jù)，對(duì)于這個(gè)數(shù)據(jù)到底是干什么，為什么，他們也并不知道，所以他們引用的數(shù)據(jù)都是不科學(xué)的數(shù)據(jù)。比如房?jī)r(jià)收入比，房?jī)r(jià)收入比是有明確規(guī)定的，用的是中位數(shù)，但是截止到現(xiàn)在，除了我們的 REICO報(bào)告外，所有這些數(shù)據(jù)都使用的是平均值。他們可能得不到中位數(shù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，所以沒(méi)有辦法計(jì)算。
經(jīng)常有人引用房?jī)r(jià)收入比是1:6，這個(gè)數(shù)字本身并沒(méi)有錯(cuò)，但是這個(gè)數(shù)字怎么來(lái)的，這個(gè)1:6在世界各國(guó)是在什么樣的經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的，他們并不知道。
舉個(gè)例子，到現(xiàn)在為止，中國(guó)人繳納個(gè)人所得稅都是沒(méi)有家庭這個(gè)概念的，美國(guó)繳納個(gè)人所得稅是有撫養(yǎng)系數(shù)的，你多養(yǎng)一個(gè)孩子政府會(huì)給你減多少錢。
而中國(guó)沒(méi)有這種概念和系數(shù)，與國(guó)際上的概念都不接軌，憑什么使用1:6呢？
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