- 相關(guān)推薦
行業(yè)內(nèi)參｜什么是物流地產(chǎn)、物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式和發(fā)展現(xiàn)狀
要想通過(guò)一篇文章了解物流地產(chǎn)，首先需要明確的有三點(diǎn)：什么是物流地產(chǎn)、物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式和發(fā)展現(xiàn)狀。什么是物流地產(chǎn)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，物流地產(chǎn)的本質(zhì)是地產(chǎn)，它是經(jīng)營(yíng)專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，同時(shí)也是物流服務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)一體化的創(chuàng)新成果，屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇。事實(shí)上，“物流地產(chǎn)”的概念是由美國(guó)的普洛斯公司在上世紀(jì)80年代率先提出的，至今已有20多年的歷史。物流地產(chǎn)的主體是物流地產(chǎn)商，它們主要為客戶提供的服務(wù)包括以下四種：按照客戶需求開(kāi)發(fā)物流設(shè)施和物流園區(qū)、開(kāi)發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、收購(gòu)客戶物流配送設(shè)施并轉(zhuǎn)租給客戶、提供咨詢服務(wù)。此外，物流地產(chǎn)還具有以下特點(diǎn)：①與住宅房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)相比，物流地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、回報(bào)較高。物流地產(chǎn)能夠?yàn)槿腭v企業(yè)提供物流運(yùn)輸、生產(chǎn)制造、信息技術(shù)等服務(wù)，不像住宅房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)那樣容易產(chǎn)生價(jià)格波動(dòng)。②土地獲取價(jià)格低，短期內(nèi)租金回報(bào)可觀，管理相對(duì)輕松。首先，物流地產(chǎn)的土地獲得價(jià)格較低，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，未來(lái)增值的空間會(huì)比較大；其次，在短期內(nèi)，物流地產(chǎn)的租金回報(bào)也很可觀，出租的年回報(bào)率可達(dá)8%-12%，高于普通住宅或商業(yè)物業(yè)不超過(guò)5%的租金回報(bào)；第三，物流地產(chǎn)的租期普遍較長(zhǎng)，租客的自身業(yè)務(wù)和客源都比較穩(wěn)定，管理相對(duì)輕松。③物流地產(chǎn)對(duì)規(guī)�；⒕W(wǎng)絡(luò)化和信息化要求高。在項(xiàng)目的建設(shè)前期，物流地產(chǎn)的資金門檻相比房地產(chǎn)等行業(yè)的門檻要高，而且在物流地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理中，對(duì)管理能力、運(yùn)營(yíng)能力要求也很高，需要實(shí)行專業(yè)化的管理。因此，物流地產(chǎn)投資商需要聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)師，引進(jìn)先進(jìn)的管理模式。物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式和發(fā)展現(xiàn)狀熟悉物流地產(chǎn)的人都知道，2015年被稱為物流地產(chǎn)的“爆發(fā)年”，蓬勃發(fā)展的電子商務(wù)，一方面給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)沖擊，另一方面也為物流地產(chǎn)帶來(lái)了機(jī)遇。無(wú)論是近年來(lái)不斷上漲的倉(cāng)儲(chǔ)物流需求，還是消費(fèi)升級(jí)對(duì)購(gòu)買力的促進(jìn)作用，都引發(fā)了物流地產(chǎn)的新一輪增長(zhǎng)點(diǎn)。不少提前布局的外資企業(yè)樂(lè)開(kāi)了花，比如最為知名的國(guó)外物流地產(chǎn)巨頭——普洛斯，憑借提前10年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的獨(dú)到眼光和高標(biāo)準(zhǔn)的物流基礎(chǔ)設(shè)施，占據(jù)了過(guò)半的市場(chǎng)份額（截至2015年底）。而不少國(guó)內(nèi)的大型企業(yè)在去年大肆進(jìn)軍物流地產(chǎn)，比如萬(wàn)科、綠地等大型房企，更有平安不動(dòng)產(chǎn)、黑石集團(tuán)這些“隱形霸主”�！铩锏禺a(chǎn)商主導(dǎo)型：普洛斯這類物流地產(chǎn)的投資主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，它同時(shí)也是投資者和物業(yè)管理者，配備高標(biāo)準(zhǔn)的物流基礎(chǔ)設(shè)施，通過(guò)將物流業(yè)務(wù)外包給專門的物流公司，普洛斯會(huì)向入駐企業(yè)提供物流園區(qū)與物流設(shè)施開(kāi)發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)、收購(gòu)與回購(gòu)以及咨詢服務(wù)等等。在這種模式中，物流商不需要?jiǎng)佑么罅抠Y金，從而能夠更好地支持物流配送和倉(cāng)儲(chǔ)。此外，億歐此前曾撰文《萬(wàn)億級(jí)的物流地產(chǎn)市場(chǎng)，卻被外來(lái)入侵者普洛斯獨(dú)食？》，清晰地闡述了普洛斯的發(fā)展脈絡(luò)及布局情況，可供行業(yè)人士參考�！铩镂锪魃讨鲗�(dǎo)型：傳化物流、上海百聯(lián)集團(tuán)由物流商主導(dǎo)的物流地產(chǎn)具有降低租金成本、折舊費(fèi)用，并享受稅收減免優(yōu)惠政策等優(yōu)點(diǎn)。不過(guò)，這種模式由于在建設(shè)上的非專業(yè)性，很可能會(huì)導(dǎo)致成本較高、占用資金較多、物業(yè)管理水平較低等問(wèn)題。比如傳化物流主要以信息化平臺(tái)為主，為中轉(zhuǎn)型貨主提供便利條件，現(xiàn)已形成專用化學(xué)品研發(fā)、生產(chǎn)及銷售以及公路物流平臺(tái)運(yùn)營(yíng)雙主業(yè)協(xié)同發(fā)展的業(yè)務(wù)格局。而上海百聯(lián)集團(tuán)以商業(yè)地產(chǎn)、物流作為集團(tuán)的支撐業(yè)務(wù)，通過(guò)自行經(jīng)營(yíng)自有地產(chǎn)的方式加強(qiáng)管理的有效性，但同時(shí)也變相地提高了管理成本�！铩锵蛭锪鞯禺a(chǎn)轉(zhuǎn)型：萬(wàn)科、平安不動(dòng)產(chǎn)2015年初，平安不動(dòng)產(chǎn)成立了物流地產(chǎn)事業(yè)部并開(kāi)展物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)，意欲通過(guò)物流園將綜合金融產(chǎn)品深入供應(yīng)鏈下游，并形成網(wǎng)絡(luò)體系。而萬(wàn)科在2015年6月撤銷了物業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，成立了萬(wàn)科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，正式宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)，半年后已正式獲取6個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，往轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商又邁進(jìn)了一大步�！铩镂锪魃膛c地產(chǎn)商建立合作關(guān)系雙方通過(guò)簽訂合同，共同出資經(jīng)營(yíng)并分工合作，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，不僅有物流企業(yè)專業(yè)化的物流技術(shù)，還結(jié)合了地產(chǎn)企業(yè)擁有雄厚資金的優(yōu)勢(shì)，這種方式有機(jī)會(huì)使雙方企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。但缺陷在于雙方在后期利益分配問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)上可能出現(xiàn)矛盾，同時(shí)信用問(wèn)題也令人堪憂。除上述模式之外，物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式還存在第三方牽頭型，即由第三方對(duì)物流企業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力情況進(jìn)行審查，并整合雙方擁有的資源，由第三方負(fù)責(zé)企業(yè)招標(biāo)等內(nèi)容，從而實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。據(jù)知網(wǎng)顯示，這種模式可分為：物流商全部包攬、電商全部包攬、地產(chǎn)商和物流商各干一半、地產(chǎn)商主導(dǎo)、電商主導(dǎo)以及政府管理物流地產(chǎn)等。當(dāng)前，各地的物流地產(chǎn)都處在蓬勃發(fā)展期，但難以順利拿地、土地性質(zhì)模糊卻成了地產(chǎn)商當(dāng)前面臨的瓶頸。另外，需要注意的是，在一些非理性供應(yīng)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的城市，若企業(yè)仍保持大舉進(jìn)攻的態(tài)勢(shì)，未來(lái)很有可能出現(xiàn)空置率高的風(fēng)險(xiǎn)。物流周期的拐點(diǎn)即將來(lái)臨如今，一二線市場(chǎng)土地競(jìng)爭(zhēng)已呈白熱化趨勢(shì)，市場(chǎng)土地供求結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。當(dāng)物流地產(chǎn)市場(chǎng)供給大于需求時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)空置率風(fēng)險(xiǎn)。若企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足、盲目開(kāi)發(fā)，就會(huì)造成空置率高和投資風(fēng)險(xiǎn)大的問(wèn)題。一些投資商一味地套用住宅開(kāi)發(fā)模式來(lái)開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)較大等問(wèn)題的產(chǎn)生，缺少一支專門的物業(yè)管理隊(duì)伍，這也是當(dāng)前物流地產(chǎn)面臨的困境之一。物流地產(chǎn)不同于商業(yè)地產(chǎn)，行業(yè)的配送需求是在一定范圍內(nèi)產(chǎn)生波動(dòng)的，不會(huì)出現(xiàn)劇增或遞減的現(xiàn)象。目前物流地產(chǎn)的需求已經(jīng)趨于穩(wěn)定，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)產(chǎn)生大規(guī)模的新增需求，更多的可能是入駐企業(yè)的更換和迭代，如亞馬遜退出、京東入駐等易主的情況。當(dāng)下，物流地產(chǎn)新增的供應(yīng)其實(shí)已經(jīng)能夠滿足近幾年的市場(chǎng)需求，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)即將面臨物流周期的拐點(diǎn)。因此，從事物流地產(chǎn)的企業(yè)更需要警惕瘋狂擴(kuò)張之后的理性回落，仔細(xì)看看手中的牌，切勿在最后僅剩下數(shù)座空城和有價(jià)無(wú)市的住房市場(chǎng)。【行業(yè)內(nèi)參｜什么是物流地產(chǎn)、物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式和發(fā)展現(xiàn)狀】相關(guān)文章：
我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式05-01
我國(guó)物流信息化的現(xiàn)狀和發(fā)展05-01
我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流發(fā)展現(xiàn)狀05-01
當(dāng)下綠色物流發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)探究10-23
中國(guó)汽車物流的現(xiàn)狀與發(fā)展前景05-01
中國(guó)物流業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策05-02
石油企業(yè)物流發(fā)展現(xiàn)狀與改進(jìn)措施論文05-02